Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements…

Beau parcours et beau récit qui va probablement encourager certains à se lancer.

Pensez vous conserver votre règle "dette < patrimoine net" longtemps? Moi je vois ça comme un frein. C’est sur que si la ville entière où j’investis disparait dans un trou géant, je serai complètement ruiné et sans ressources, mais le risque est de combien? à peine plus qu’une attaque alien non? Je veux dire par là qu’il faut mesurer les risques et accepter un seuil avec lequel on est à l’aise. Si vous pouvez réellement emprunter 10M€ (hum hum)  j’ai envie de vous dire de foncer! Si vous vivez du cash flow (pas votre choix actuel apparemment) il faut aussi compter le remboursement du capital comme enrichissement personnel (en tant que diminution de la dette). Du coup, chaque mois, votre patrimoine net évolue. Il faudrait comparer cette évolution avec l’évolution des prix immos pour savoir dans quelle mesure une baisse des prix affecterait votre patrimoine, mais en n’oubliant pas que les loyers ne sont pas directement corrélésaux prix et que la latence est plus forte, bref… vous comprenez mon point de vue. (ma dette est environ de 2* mon patrimoine net)

Bonjour,

Libérer une place pour un chômeur

Je n’avais pas envisagé la question de l’indépendance financière du point de vue social mais uniquement du point de vue purement égocentrique (ou plus exactement "familicentrique") jusque-là.

Cet élément nouveau ne change cependant pas le niveau de risque que je suis prêt à assumer donc mon objectif patrimonial reste inchangé. Il faudra donc que le chômeur attende encore quelques années avant de reprendre ma place, pour m’éviter de risquer de devenir chômeur à mon tour et peut-être de lui ravir sa place à nouveau ! Mais le poste en question vaut bien qu’on le désire.

Cash flow positif

@toutdoucement, je suis d’accord qu’une durée de 10 ans n’est pas "moins risquée" sur tous les plans, notamment du fait que les remboursements sont beaucoup plus élevés.

Je suis moins d’accord sur la question du cash-flow car il me semble, peut-être à tort, que vous négligez une dimension du problème: la durée relative des crédits et le motif/pattern dans la durée du cash-flow. Prenons les caractéristiques de mon crédit et celles d’un crédit hypothétique (pas trop éloigné de la réalité) sur 20 ans:
Crédit 1: Mensualités du crédit actuel (emprunt à 100 %; taux fixe sur 10 ans, TEG de 3,03 %, assurance comprise): 4 950,49 €
Crédit 2: Mensualités d’un hypothétique crédit (emprunt à 100 %; taux fixe de 3 % sur 20 ans avec une assurance à 0,36 %): 3 010,68 €
Rendement brut: 5 170 €

Cash flow brut théorique correspondant au crédit 1:
* 10 premières années: 219,51 €
* de la 11ème à la 20ème année: 5 170 €
* A partir de la 21ème année: 5 170 €

Cash flow brut théorique correspondant au crédit 2:
* 10 premières années: 2 159,32 €
* de la 11ème à la 20ème année: 2 159,32 €
* A partir de la 21ème année: 5 170 €

De la 1ère à la 10ème année, la différence de cash-flow entre le crédit 2 et le crédit 1 est de 1 939,81 €
De la 11ème à la 20ème, la différence de de cash-flow entre le crédit 2 et le crédit 1 est de - 3 010,68 €
A partir de la 21ème année, il n’y a plus de différence de cash-flow.

Tout dépend ensuite de la performance du placement par ailleurs pour l’arbitrage du coût d’opportunité entre un cash flow positif moindre reçu plus tôt et un cash flow plus conséquent venant plus tard… que je n’ai pas calculé… Mais c’était simplement pour montrer que le cash-flow n’est pas nécessairement plus blanc que blanc avec un crédit sur 20 ans, par rapport à un crédit sur 10 ans et qu’il faut considérer le motif/pattern, dans la durée, de la courbe du cash flow et non uniquement le cash-flow à court terme.

Cela dit, mon choix d’une période de 10 ans pour le crédit est aussi motivé par mon objectif d’indépendance financière:
* Mes placements en actions sont volatils: les revenus ne sont pas constants
* Mon investissement immobilier me permettra de stabiliser mes revenus en phase d’indépendance financière, avec une source de revenu net après impôts globalement constante de l’ordre de grandeur de 50 % de 5 170 € soit 2 585 € arrivant précisément à la date de mon objectif d’indépendance financière, ce qui me permettra de ne pas effectuer de vente forcée sur mon capital placé en actions, au "mauvais moment" simplement pour assurer le revenu. Ensuite, rien ne m’empêche de prendre des SIIC, des REITS ou des obligations pour stabiliser les flux de revenus, qui auraient le désavantage d’avoir une performance moindre par rapport aux actions.

Niveau de risque

@ZX-6R, je pense que la question du niveau de risque, est de savoir où et pourquoi placer le curseur rendement / risque en fonction de son profil risque et de la nature de ses investissements/objectifs/situation/etc…

La question "Quel est le niveau de levier maximum acceptable, pour moi, sur l’immobilier ? Pourquoi ?" aura des réponses multiples, ce qui est intéressant. Ma réponse actuelle (endettement = patrimoine) me semble un bon compromis entre sous-utilisation des capitaux d’un côté et minimisation du risque de surendettement de l’autre. C’est aussi un critère que j’utilise généralement pour mes investissements en actions (endettement < capitaux propres). Ma réponse historique (endettement = 0) ne me semble plus adaptée, dans un contexte de taux d’intérêts historiquement bas couplé à une possibilité d’acquérir des biens à plus de 10 % de rentabilité brute.

Il existe des méthodes pour mitiger le risque, comme vous l’indiquez justement:
* Diversification géographique
* Diversification des surfaces
* Diversification de la nature des biens
* Etc…

Mon profil présentant une aversion forte au risque de surendettement (avec le biais que cela induit) est plus frileux que d’autres sur ce point, ce qui a pour conséquence d’essayer d’éliminer ce risque en considérant des scenari peu probables, quitte à diminuer la rentabilité potentielle et la vitesse d’accroissement de mon patrimoine, ce dont je suis conscient et que j’assume.

J’expliquais simplement ma pratique, mes objectifs et mes raisons (dont on peut discuter le bien fondé), en réalité, sans vouloir l’imposer à d’autres. D’autres pratiques différentes, répondant à des prémisses différentes, peuvent également me sembler rationnelles (en fonction du contexte, des objectifs, du tempérament, du plan de mitigation des risques, etc…) et enrichissantes car elles apportent un autre éclairage sur la question.

En tous cas, je trouve toujours les discussions sur le risque intéressantes car la perception du risque est souvent assez variable, d’une personne à l’autre, comme la perception des statistiques, de manière plus générale. Une même personne peut avoir une peur panique de sauter en parachute et ne pas mettre sa ceinture au volant…

Votre approche a fait ses preuves et je ne vous considère pas comme un risque-tout. Je n’ai pas de règle à vous imposer. Mon but était de rendre attentif des personnes n’ayant pas votre parcours à la question du niveau de levier immobilier, qu’il me semble bon de se poser afin que chacun puisse y apporter sa réponse personnelle.

Tutorial

J’attends pour ma part votre tutorial avec impatience et suis sûr que sa lecture me sera profitable.

Gestion en direct à distance

@vieausoleil, vous avez raison de soulever la question de la gestion à distance, que je n’ai pas encore abordée dans le détail et qui mérite une explication détaillée. Je réside en effet à l’étranger à environ 350 km de l’immeuble.

Tout d’abord, toute chose égale par ailleurs, il me semble plus rationnel de ne pas gérer à distance que de gérer à distance. Dans mon cas, mon choix pour une gestion à distance s’explique essentiellement par des questions de rentabilité:
* Le ratio entre le prix de ma résidence principale (dont je suis locataire) et mon loyer est de 400
* Sur mon immeuble de rapport, j’ai un ratio théorique de 100 (avant travaux, impôts, assurances, etc…)
* Par ailleurs, j’ai un pied à terre proche de l’endroit où j’ai investi (étant originaire de la région), ce qui est une simplification du problème.
* Enfin, ma perception des distances est probablement moins accentuée que pour d’autres personnes, ayant l’habitude de parcourir fréquemment de longues distances par ailleurs.

La gestion d’un bien immobilier comprend en réalité plusieurs facettes et affirmer "que l’on gère à distance" comme je l’ai fait peut recouvrir à mon avis des réalités assez différentes. Je vais donc expliquer les différentes facettes de la gestion, de mon point de vue, et mon approche.

Gestion du montage du projet et de l’achat: Il me semble obligatoire de rencontrer banquiers, courtiers, notaires à proximité du bien (pour leur connaissance du terrain) et se déplacer pour visiter des biens, visiter des banquiers/courtiers sur le lieu de l’acquisition. Il est parfois possible de regrouper certaines visites.

Gestion comptable/fiscale: Toute la gestion et le suivi peuvent être faits à distance sans difficultés, au moins lorsque le locataire paye ses loyers / charges. Les courriers de rappel peuvent également être effectués à distance. En cas d’impayés, mieux vaut appeler le locataire ou le rencontrer. En cas de procédure d’impayés, il faut se rendre soi-même au tribunal (ce que j’ai fait pour l’expérience, avec mon problème d’impayés, et j’y ai appris des choses intéressantes, il faudrait que j’y revienne: ce sujet mériterait à lui seul un message) ou se faire représenter par un avocat.

Gestion des entrées / sorties de locataires: Je gère ces aspects directement en me déplaçant sur place et en regroupant les visites sur un jour de week-end, ce qui permet d’ailleurs d’annoncer aux locataires hésitants ayant un bon profil, en début de journée, que j’ai x visites le jour-même et que je confierai le logement au premier locataire qui correspondra à mes attentes et qui souhaitera prendre le logement. Je fais aussi des préfiltres en amont, par téléphone. J’ai aussi réalisé un site qui permet de faire une visite virtuelle des lieux (parties communes / appartements) correspondant à l’état du bien.

Gestion des problèmes courants sur l’immeuble: C’est l’un des points sur lesquels il faut anticiper. Il faut avoir identifié des prestataires en amont, capables d’intervenir sur les postes clés: quel prestataire peut intervenir s’il n’y a plus de chauffage, plus d’eau chaude, plus d’eau du tout, plus d’électricité ou s’il y a une réparation à effectuer… J’ai pour ma part identifié une vingtaine d’entreprises qui peuvent intervenir sur l’immeuble. J’ai confié les clés de l’immeuble aux entreprises qui pourraient être amenées à faire des interventions urgentes. Par ailleurs, j’ai installé un boîtier fermé par un code avec les clés permettant d’accéder à toutes les parties communes avec des plans de localisation des différents éléments (chaudière, compteur gaz, arrivée d’eau, compteurs individuels d’eau chaude, eau froide, par appartement, etc…). En cas de problème, s’il peut être résolu par le locataire qui n’a pas les clés ou un prestataire qui n’a pas les clés, je peux leur indiquer le code pour qu’ils aient accès aux clés et ensuite le changer à ma prochaine visite.

Un avantage (sans qu’il ne soit déterminant), de la gestion à distance, est qu’elle permet une certaine distance avec les locataires: ils n’appellent pas fréquemment et ne me prennent pas pour leur concierge, du fait de la distance; quand ils appellent, je me rends immédiatement disponible pour résoudre leur problème, avec l’aide de mes prestataires. D’après mon expérience limitée, les locataires appellent généralement fréquemment dans les deux semaines suivant leur entrée dans les lieux pour me signaler des points qui n’avaient pas été vus (de part et d’autre) lors de l’établissement du bail (je prends alors la résolution de ces problèmes à ma charge, d’un point de vue financier, en leur indiquant les coordonnées du prestataire correspondant avec lequel ils fixent un rendez-vous). Ils appellent beaucoup passé cette période d’arrivée dans le logement. Et charge à eux ensuite de régler les éventuels petites interventions sur le logement (je ne parle pas des travaux de fond sur le bien, évidemment, à la charge du propriétaire).

Gestion des problèmes apériodiques non urgents correspondants à des dépenses importantes: Faire établir plusieurs devis par des entreprises locales après les avoir rencontrées sur place.

Gestion de la rénovation d’un appartement: Je pense arbitrer entre la rénovation moi-même (si c’est réaliste, en fonction de mes disponibilités, de la nature et de l’ampleur des travaux et de mes compétences, notamment) et l’utilisation d’un prestataire.

Gestion du nettoyage des lieux: Etablir un contrat d’entretien avec un prestataire pour la location des bacs poubelles, le nettoyage intérieur, le nettoyage extérieur, le déneigement, le ramonage, l’entretien du toit plat, l’entretien des brûleurs de la chaudière, etc…

Il est indéniable que la gestion à distance est plus complexe et nécessite une meilleure organisation, par rapport à la gestion d’un bien à proximité. Elle présente également un coût et un risque (plus de délégation à des prestataires). Mais il est amusant de constater que dans certaines situations, cela peut jouer à votre avantage:
* Pour sélectionner un notaire sérieux, n’en ayant pas sur place avant ma première acquisition, j’avais prétexté la distance pour demander un rendez-vous un jour de pont en me disant qu’un notaire suffisamment motivé pour se déplacer un vendredi alors que le jeudi est férié aurait a minima un profil dynamique. Je n’ai pas été déçu !
* Les locataires ne m’appellent généralement pas pour un rien (mais je m’occupe immédiatement de leur problème lorsqu’ils m’appellent).

Je dirais que ce qui m’a semblé le plus délicat jusque-là était la gestion de la transition car elle concentre en une période de multiples activités critiques:
* Identification et rencontre d’une vingtaine de prestataires pour couvrir tous les postes
* Coordination avec les locataires
* Coordination avec l’ancien propriétaire
* Coordination avec les co-propriétaires
* Coordination avec la CAF
* Mise en place des contrats de maintenance / nettoyage
* Changement de contrats EDF / GDF / eau
* Souscriptions d’assurances PNO / GRL / GLI
* Découverte de la réalité du bien en pratique
* Mise en place de locataires, dans mon cas, puisque certains des appartements avaient été laissés vacants pour l’organisation des visites, dans le cadre de la vente
* Rodage sur les différents volets: entrée d’un locataire / sortie d’un locataire / perception de loyers / impôts / etc…

Personnellement, j’étais préparé au saut quantique et à la charge de travail associée. J’ai trouvé l’expérience de la transition suffisamment intéressante et enrichissante à tous les niveaux pour souhaiter maintenant acquérir un deuxième bien. Preuve de la diminution de la charge de travail post-transition, je sors de ma grotte pour poster sur le forum, entre deux acquisitions ! Par ailleurs, je ne pense pas déléguer la gestion du bien à une agence immobilière (ce qui demeure une option si mon temps est cannibalisé par la gestion du bien).

Location meublée vs nue

D’un point de vue strictement financier, la location en meublé me semble actuellement une meilleure option que la location nue (si le bien s’y prête et qu’il y a une demande), à la fois du point de vue fiscal, d’un point de vue financier (augmentation des loyers / possibilité de meubler (le minimum nécessaire) à bas coût sans sacrifier l’esthétique) mais le revers de la médaille sera le coût en temps plus élevé.

Ce qui me freine, dans le passage en meublé, est le coût en temps couplé à la gestion à distance:
* Potentiellement, plus d’appels de locataire pour des problèmes (puisque le service rendu a un périmètre étendu)
* Plus de turn-over
* Plus de travaux de remise en état

Cela dit, il est probable que je teste cette formule sur l’un ou l’autre appartement, à terme. Si le bien était à proximité, j’aurais probablement déjà testé cette formule.

Electricité - Remise aux normes

J’ai fait venir un électricien (indépendant d’EDF) sur ce point pour lui demander d’évaluer l’installation électrique et obtenir un ordre de grandeur du coût des travaux.

D’un point de vue strictement légal, il n’est en effet pas permis de revendre de l’électricité. Ma décision, pas forcément très sage et que je ne recommande pas à d’autres, est la suivante:
* Si EDF ou un locataire m’impose de manière active de placer des compteurs dans les appartements, je ferai cette action par réaction à ce moment-là.
* Par défaut, je pense régler ce problème lors de la prochaine rénovation des communs, que je prévois après la période d’amortissement du bien.
* Mon choix n’induit pas de risque pour la sécurité des locataires.
* Les normes électriques changent continuellement (historiquement, les compteurs pouvaient être situés dans un local technique, aujourd’hui il faut qu’ils se trouvent dans les appartements, etc…).
* La situation date de l’ancien propriétaire sans qu’elle n’ait apparemment posé de problème de gestion avec les locataires et EDF en pratique, jusque là.
* En attendant, j’ajoute dans le bail une clause "électricité commune" et je compte l’électricité dans les charges. Encore une fois, ce n’est pas légal et je ne recommande pas à d’autres cette pratique.

Voilà, jusque dans ses recoins obscurs, j’ai été transparent sur ma pratique, qui n’est pas toujours exemplaire.

Niveaux d’expertise

Si certains sourient doucement lorsque j’indique que j’ai un niveau débutant en immobilier et intermédiaire en actions, c’est mon opinion basée sur les éléments factuels suivants:
* Débutant non-informé: pas d’expérience pratique dans le domaine sans connaissances des bases du domaine
* Débutant informé: pas d’expérience pratique ou expérience pratique très limitée avec des connaissances de base du domaine et éventuellement des connaissances / expériences dans des domaines connexes
* Intermédiaire: bon niveau de connaissance général; expériences pratiques globalement réussies jusque-là sur une durée significative
* Expert: maîtrise la plupart des aspect du domaine; connaissances approfondies du domaine; a passé avec succès plusieurs crises majeures du domaine sans sombrer

Dans le domaine de l’immobilier, j’ai étudié certains aspects du domaine de manière théorique (financier, fiscal, juridique) uniquement dans le domaine de la location nue. J’ai des lacunes importantes par exemple, sur les points suivants:
* Location en meublé / saisonnier / Bureaux / Surface commerciale
* Marchand de biens
* Montage en SCI à l’IS (sur certains points)
* ISF
* Bail 3/6/9
* Bricolage
* Techniques du bâtiment
* Sécurité
* Construction
* Achat de terrain
* Viabilisation
* Permis de construire
* Etc…
Au niveau pratique, je n’ai qu’une expérience très limitée (6 mois). Je me considère donc "débutant informé". D’ici 5 à 10 ans, j’espère franchir le niveau d’expertise intermédiaire.

Dans le domaine de l’investissement en actions, je pense avoir un niveau intermédiaire: dans deux ou trois crises, si je n’ai pas coulé, je pourrai alors peut-être affirmer avoir un niveau "expert".

Désolé pour mes messages "fleuve" et merci aux lecteurs qui sont arrivés jusqu’ici pour leur tenacité, qui me semble une qualité dans le domaine de l’investissement en général et de l’investissement immobilier en particulier !

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (20/11/2017 16h46)