Est-il rentable d'investir dans un viager ?

Bonjour,

Je remonte cette discussion qui date un peu pour vous apporter mon point de vue et expérience.

A contrario des autres réponses, je pense que le viager peut être envisagé comme une stratégie de diversification avec évidemment une part de risque plus élevé qu’un investissement locatif classique.

Il faut savoir que le marché du viager est un tout petit marché, quelque chose comme 5000 transactions par an.
Sur un si petit marché, il y a forcément des affaires à faire !

En 2005, voulant réaliser un investissement immobilier sur Paris avec mon conjoint, je m’y suis intéressée.
Je me suis vite rendue compte qu’il y avait une grosse demande pour les petites surfaces dans Paris sur des "têtes" plutôt âgées. En gros, cela correspondait à des jeunes parents qui cherchaient un bien pour les études de leurs enfants dans une quinzaine d’années. Vue la demande et le peu d’offres, la décote n’était pas très intéressante.
Je me suis mise alors à chercher des viagers où l’offre était supérieure à la demande pour avoir un prix intéressant.
J’en ai trouvé sur la côte d’azur (pléthore de retraités vendent et peu de gens ont envie d’acheter une résidence secondaire pour dans 15 ou 20 ans). Mais habitant sur Paris, pas facile d’organiser les visites …
J’ai ai trouvé aussi pour les grandes surfaces en région parisienne.
C’est ainsi qu’on a acheté en viager un duplex de 5 pièces de 105m2 avec 52 m2 de terrasse à Boulogne Billancourt (Boulogne nord dans la meilleure partie).
Ce viager était à l’époque sur un homme de 75 ans (il a 83 ans aujourd’hui).
Quand on achète un viager, on paie un bouquet et une rente. On s’est arrangé pour augmenter le bouquet et diminuer la rente car on ne voulait pas que cette rente nous étouffe si ça devait durer longtemps et s’il arrivait quoi que ce soit à mon conjoint ou à moi même.
On a payé 175000 de bouquet et 700 euros de rente (aujourd’hui 790 euros). Les calculs ont été fait comme si l’appartement valait vide 440 KE ce qui était moins que sa valeur réelle (plutôt 600KE)
Ce viager nous a coûté à ce jour environ 300KE et chaque année supplémentaire nous coûte 11KE.

Je peux vous dire que même si le créditrentier est toujours en vie, nous ne regrettons pas une seconde notre achat. L’appartement est estimé à  1100-1200 KE aujourd’hui.
Même si ça "dure" encore longtemps, on restera toujours gagnant.

Mon conjoint était à l’époque très réticent à l’idée d’un viager, je l’ai convaincu avec un tableau excel. Avec des hypothèses très pessimistes (hausse de l’immobilier à 1.5% par an …), j’avais calculé qu’on deviendrait perdant si le créditrentier vivait au-delà de 130 ans …

Tout ça pour vous dire qu’il y a quand même des belles affaires même si toutefois il y a peu de chances que l’immobilier augmente dans les années à venir comme il a augmenté depuis notre achat en 2005.

N’hésitez pas si vous avez des questions. ;-)

Bonjour à tous,

Lecteur assidu du forum depuis quelques mois, je prends mon envol et décide d’y apporter ma modeste contribution.

Mes souhaits d’investissements sont simples : constituer un patrimoine frugifère d’environ 3 millions d’euros afin de stopper mon activité professionnelle à 50 ans.

Je suis imposé lourdement à l’IR (41 ou 45% selon les années) et recherche donc des investissements pour capitaliser mais qui ne génère pas de revenus supplémentaires. Je ne parle même pas des investissements défiscalisants (pinel, malraux, résidence de services etc…) qui sont pour moi, à 95 % à éviter.

Ces revenus supplémentaires, dont je n’ai pas besoin pour vivre, engendreraient effectivement une augmentation de ma fiscalité.

Par ailleurs, je souhaite des investissements simples à gérer et surtout pas chronophages ou trop embêtants .

En compilant ces objectifs, le viager occupé me semble être la solution idoine : pas trop de cash à sortir, une décote importante sur le prix d’achat qui correspond à des loyers perçus d’avance et pas fiscalisés, pas de gestion locative, pas d’impayés, etc…

L’aléa sur la durée de vie du vendeur peut être aisément gommé en faisant plusieurs opérations modestes plutôt qu’une grosse ( vu sur le bon coin : vente appartement sur l’Ile Saint Louis - Bouquet 9 millions et rente mensuelle 17.000 €; oups, je passe mon tour ;-))

Deux solutions, le viager avec ou sans rente. Je mixe un peu les deux solutions afin de ne pas me retrouver avec des montants de rentes mensuelles que mes héritiers ne pourront pas assumer en cas de décès (eh oui, pas d’assurance décès dans le viager).

Attention, les spécialistes du viager ont des formules de calcul très différentes. Exiger un calcul basé sur le barème Daubry, qui à l’avantage, outre d’être favorable à l’ACQUEREUR dans ses différents coefficients, d’être le barème utilisé par les tribunaux en cas de litige.

Les biens cibles : des maisons (pas de charges de copropriété) dans des secteurs recherchés mais pas saturés (cote atlantique, Nantes, Rennes, Bordeaux) et en fonction des opportunités, Nice et Cannes (population vieillissante donc beaucoup d’offres).

Par ailleurs, c’est un marché sur lequel existe un vrai déséquilibre entre offre et demande (25000 biens à vendre / 4000 transactions annuelles). C’est donc l’un des seuls secteurs du marché immobilier ou les acquéreurs tiennent la queue de la poêle!

Bref, pour moi, un investissement remplissant parfaitement mes objectifs et mes moyens financiers.

Certains d’entre vous sont-ils amateurs du viager?

Au plaisir d’échanger avec vous,

Pierre

Le vendeur est malin car il substitue une rente, partiellement exonérée d’impôt et parfaitement régulière dans son versement, à un loyer, fortement imposé et avec des aléas (vacance, dégradation).

L’acheteur n’est pas malin car les revenus locatifs sont imposés classiquement (donc fortement) et que ni la rente ni le bouquet ne sont déductibles des revenus fonciers. Confirmation au point 90 ici : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt

Take it easy B2K, rien n’oblige à répondre.

@Idealiste76: la date d’acquisition est la date de signature de l’acte notarié.
Un cas concret détaillé ici s’appui sur cette décision de justice.

Dernière modification par Mi345 (12/08/2019 16h17)

Je m’intéresse à l’achat en viager pour les raisons suivantes :
- Augmentation de la part immobilière de mon patrimoine (je n’ai que ma RP sans emprunt et des actions, assez pour le moment…)
- Pas le temps ni l’envie de m’occuper de locataires, travaux etc.
- Placement sans fiscalité (elle ne me dérange pas en bourse, mais 47 % dans l’immo qui rapporte peu…)
- Allergie aux banques physiques et aux assurances pour les prêts (mon profil n’est pas spécialement intéressant pour eux, 3k de salaire et pas envie de domicilier de l’épargne)

étude des différentes solutions :

1. Achat en direct

Le but serait de faire une plus-value à la revente, défiscalisée avec les abattements pour durée de détention (totalement après 30 ans).
Je n’aurais aucune intention d’habiter ni de louer le bien. Mon intérêt serait donc aligné avec celui du vendeur de vivre longtemps, et je n’aurais pas à "espérer" son décès.
La vente avec réserve d’usufruit est plus intéressante que celle avec seulement droit d’usage et d’habitation, car la décote est plus forte et c’est le rentier qui paie la taxe foncière.
Malgré le "risque de longévité", payer un bouquet + une rente viagère vaut mieux que l’achat sec de la nue-propriété, car cela permet un paiement différé plus ou moins équivalent à celui du crédit.
Il vaut mieux un crédit-rentier jeune (65-70 ans) : la rente est plus faible, la décote plus importante et le risque de longévité moindre. Si le rentier dépasse de 10 ans l’espérance de vie, il vaut mieux payer 30 ans une rente calculée sur 20 que 20 ans une rente calculée sur 10.
Le cas Jeanne Calment est dans toutes les têtes : hormis le fait que la proba d’atteindre 122 ans est plus faible que celle de gagner au loto ou de tomber en bourse sur une entreprise ayant truqué ses comptes, le problème n’était pas tant sa longévité que la valeur élevée de la rente, due à son âge de 90 ans auquel le bien a été acheté. l’acheteur (un notaire, je ne le plaindrai pas) s’est alors retrouvé à payer en rente 2 x la valeur vénale du bien. Je trouve des annonces de crédit-rentier masculin 65 ans où la nue-propriété est valorisée 40 % de la valeur vénale et la rente calculée sur 20 ans représente 70 % de la nue-propriété. Si l’usufruitier atteignait 115 ans (un record pour un homme), la rente ne représenterait encore que 70 % de la valeur vénale. Avec le bouquet de 12 %, il reste une décote de 18 %, certes une misère sur 50 ans mais ce n’est toujours pas pire qu’un achat à crédit où le loyer rapporterait presque 0 avec mauvais choix de locataire + fiscalité.
D’après l’Insee et son scénario prolongeant les tendances récentes (que je qualifie d’optimiste, car le corps humain a des limites contre lesquelles la médecine ne peut rien, et plus le temps passe plus la population est faite de pourris-gâtés fragiles ayant respiré un air pollué et mangé n’imp), seulement 3,8 % des hommes nés en 1960 atteindraient l’âge de 100 ans.
21 000 centenaires en 2016 en France, 270 000 en 2070 ? - Insee Première - 1620
En diversifiant sur 2 biens achetés à de jeunes retraités, je n’ai que 0,1 % de risque que les 2 soient encore occupés après 35 ans, et devrait donc pouvoir encaisser ma plus-value en arrivant moi-même à l’âge de la retraite. En cas de décès prématuré du rentier, je serais en partie fiscalisé mais cela serait compensé par la rapidité de la plus-value
Je compte acheter à la campagne, à moins de 250€ de rente mensuelle par bien. à horizon 30 ans on se sera aperçu de l’absurdité de s’entasser dans des villes étouffantes avec le changement climatique, et la possession d’un jardin (plutôt que ces pelouses/piscines surcotées mais pas comestibles) aura probablement provoqué un rattrapage pour des biens encore peu valorisés actuellement.

Gros inconvénient : les frais d’agence sont presque toujours de 8 % sur la valeur vénale, car il s’agit d’un oligopole (j’avais trouvé à 3,5 % pour ma RP). Les droits de mutation/honoraires de notaire se calculent en revanche sur la valeur de nue-propriété.
La plus-value annuelle nette (de frais et de taxes : valeur d’achat augmentée de 11 % de valeur vénale) liée à la décote serait de l’ordre de 3 % en moyenne et de 0,8 % dans mon scénario moins rentable de référence (rente à verser 10 ans de plus que la moyenne ayant servi à définir la rente).
J’ai trouvé des publi ventant une rentabilité du viager de l’ordre de 7 à 8 % : c’est possible à condition d’une forte revalorisation du bien (hors décote de démembrement) de l’ordre de 4 à 5 % par an. N’importe quel achat dans une grande métropole pouvait aboutir à de tels résultats ces dernières décennies, j’ai plus de doutes pour l’avenir. Je vais devoir être très sélectif même en stratégie campagne (grand terrain, toiture en bon état pour éviter les travaux incombant au nu-propriétaire, relative proximité d’infrastructures…)
Négocier les frais me semble indispensable, je ne sais pas si c’est possible avec Renée Costes, Capi & co. Possibilité de "jouer la montre" aussi, je ne suis pas pressé et il semble que les ventes en viager traînent souvent par manque d’acheteurs, ce qui peut permettre d’être en bonne position par rapport au vendeur/à l’agent.

2. Passer par un fonds

2.1. La plateforme Livsty est une sorte de crowdfunding appliqué au viager, par laquelle on achète des parts de SCI créées pour chaque bien avec un ticket d’entrée de 1000€.
Livsty
Les frais ne sont pas pires que par l’achat en direct : environ 15 % de la valeur de nue-propriété à l’achat, puis 3 % de la valeur de vente (soit 10,5 % de la valeur vénale en cas de décote de 50 %).
Nombreux inconvénients cependant :
- Les biens proposés sont essentiellement proches de Paris et parfois dans d’autres grandes métropoles.
- La décote max est de 50 %, quand j’ai vu du 60 et même du 66 dans les annonces en direct. En PV annuelle nette liée à la décote avec les mêmes hypothèses de longévité moyenne qu’en direct mais décote de 50 au lieu de 60 %, j’arrive à 2,3 %.
- Que de l’achat sec, pas de rente, ce qui explique le point précédent : en direct aussi, je ne trouve pas d’achat sec décoté à plus de 50 % (contrainte légale dans le cas des sexagénaires je suppose).
- Donc pas d’effet de "levier" de crédit-rente.
- Les biens sont revendus aussitôt libérés. En direct, si la libération survient après 25 ans, toujours possible que j’envisage la location si j’ai le temps d’ici-là (ou la résidence secondaire) jusqu’à atteindre la défiscalisation totale ou avoir de meilleures conditions de marché.

L’avantage bien sûr est l’absence de risque de prolongement de versement de la rente, ce qui laisse 1,8 % de PV de décote annuelle si la longévité "dérape" de 10 ans (dans le même cas homme de 65 ans étudié pour l’achat en direct). En diversifiant les investissements, le 2,3 % cité ci-dessus est plus ou moins garanti.
La plate-forme promet 4 à 5 % de rentabilité selon les projets, ce qui revient à supposer 1,7 à 2,7 %/an de revalorisation de marché des biens. Possible, mais pas certain dans les zones ciblées.

2.2. Le contrat Monetivia permet l’achat sec de nue-propriété viagère avec une assurance qui permet d’être indemnisé à hauteur du loyer si la date de décès survient tardivement.
Nos garanties | Monetivia
Je ne me suis pas renseigné sur le prix de l’assurance mais il va sans dire qu’elle grève l’espérance de plus-value.
Autre caractéristique : en cas de décès prématuré, l’acheteur doit indemniser les héritiers d’une partie de la décote.
En gros, quelle que soit la date de décès, le vendeur ni l’acheteur n’est très éloigné de la situation moyenne, et c’est surtout l’assureur qui gagne. Pour l’acheteur, le décès prématuré peut complètement annihiler la PV nette de frais et de taxes. C’est donc plutôt adapté à l’acquisition d’un bien que l’on souhaite habiter (sachant que de plus, en cas de longévité élevée, le vendeur a la possibilité de quitter le logement et toucher le loyer assuré de sorte à mettre le bien à disposition de l’acheteur).
Les biens proposés sont en zone tendue et la décote n’excède pas 50 %, pas d’effet de levier non plus : mêmes paramètres que Livsty, la diversification en moins.

2.3. Les SCI viagères disponibles en assurance-vie, Viagénérations et Silver Avenir, déjà discutées sur le forum :
Viagénérations → avis sur cette SCI (Turgot AM) p.5

SCI Silver Avenir : nouveau fonds immobilier bas sur le viager p.2
Il faut payer a minima 0,5/an de frais de gestion + les prélèvements sociaux + 1 % de frais d’entrée. La perf brute est autour de 6 % en 2021, l’objectif entre 5 et 6. 5 % brut ne font que 3,8 net. 2021 est une année exceptionnelle en matière de hausse des prix (prise en compte dans la perf puisque la valeur est expertisée en fin d’année). Difficile donc d’espérer maintenir la perf, sauf à diminuer drastiquement la part de cash (60 %, en raison de l’excès de souscription et de la nécessité d’assurer la liquidité).
On est donc sur du 3,8 en scénario optimiste sans possibilité d’acheter à crédit. Je préfère toujours encore le 3 % de l’achat en direct diminué à 0,8 en cas de longévité auquel je peux raisonnablement ajouter 3 %/an de revalorisation de marché en choisissant bien les emplacements, + avantage du paiement différé.

3. L’alternative d’acheter de la nue-propriété de SCPI
En achetant de la nue-propriété sur 15 ou 20 ans, au mieux la PV liée à la décote est de 2,7 %/an (net de frais de souscription et de fiscalité ; meilleur résultat : Novaxia sur 15 ans)
Moins que le 3 % du viager en direct, mais sans risque de longévité. ça se vaut. Le tout est donc la croyance en une PV de marché meilleure pour la SCPI que pour un bien en direct. J’ai du mal à y croire (les SCPI sont en ville).
Reste la possibilité de financer entièrement à crédit dans le cas des SCPI. Pour le viager en direct, j’aurais un apport de l’ordre de 23 % de la valeur vénale (12 % de bouquet et 11 % de frais). Cependant pas d’assurance, pas de taux d’intérêt dans le cas du viager. Certes la rente est revalorisée annuellement selon les prix à la consommation hors tabac, mais ça n’a fait que 9,3 % au total en 10 ans et 28,5 % en 20 ans (moins que les frais d’un crédit accessible à mon niveau). Il y a une année "gratuite" : la revalorisation de rente pour 2023, qui fera mal car sera définie sur l’inflation fin 2022, ne s’appliquera que pour les rentes démarrées avant fin 2021.
Arrêté du 20 décembre 2021 portant majoration de certaines rentes viagères - Légifrance

Pas sûr que je le fasse, mais le viager me tente, avec un achat vers janvier où le marché est creux et qui optimisera le délai avant revalorisation de rente.