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Forums des investisseurs heureux

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#76 21/08/2017 13h39 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   28 

un achat de NP me paraît répondre à votre problématique de 0 gestion et 0 fiscalité…

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#77 21/08/2017 17h10 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   43 

J’ai une question concernant la négociation :

La négociation se fait au regard de la valeure vénale du bien c’est cela ? Il faut pouvoir être capable de diminuer la valeure vénale du bien ?
Puis on arbitre entre bouquet/ rente en fonction de cette dernière via le calcul à l’aide du barème de Daubry ?

Effectivement le risque auquel on s’expose est le risque de longévité ! Le seul moyen de couvrir ce risque (impossible via des instruments financiers) est d’investir dans de nombreux viager pour que en moyenne, les vendeurs décèdent suivant la table de mortalité utilisée.

A savoir que dans le cadre du viager, il existe des tables de mortalités spécifiques. En effet la table de mortalité des personnes proposant un viager comporte un biais de longévité (ces derniers vivent plus longtemps en moyenne).

Dernière modification par Magnetov (21/08/2017 17h11)

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#78 21/08/2017 17h17 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   13 

Magnetov a écrit :

A savoir que dans le cadre du viager, il existe des tables de mortalités spécifiques. En effet la table de mortalité des personnes proposant un viager comporte un biais de longévité (ces derniers vivent plus longtemps en moyenne).

C’est très étonnant ! Est-ce à dire que les crédirentiers s’accrochent à la vie pour toucher la rente plus longtemps ? ou que les héritiers mettent plus de temps à déclarer le décès ?

A-t-on une idée de la dispersion des durées de vie autour de la moyenne prévue par la table ? et donc du nombre de viagers qu’il faudrait avoir pour réduire significativement le risque ?

Tetrapil

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#79 21/08/2017 17h29 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   43 

Non le biais vient du fait que ce sont généralement des personnes en bonne santé qui proposent un viager. Je ne dirai pas qu’ils s’accrochent à la vie plus ques les autres mais plutôt que la personne elle-même ou son entourage choissisent cette solution en pensant être gagnant au vu de la santé de fer à l’instant t de la personne sur lequel est adossé le viager.

On retrouve ce même phénomène concernant les personnes qui achètent des annuités. Une annuité est une rente à vie (ou période déterminée à l’avance) qui est vendu (très cher !) par des assureurs. Ces mêmes assureurs utilisent une table spéciale de mortalité afin d’évaluer le risque de vendre ce type de produit. Les gens achetant une rente à vie et payant le prix fort ont généralement une espérance de vie plus élevée.

Je n’ai pas d’idée de dispersion puisque l’on caractérise surtout le biais (espérance) qui se traduit généralement par une espérance de vie plus élevée de 1,5 ans ou 2 ans si ma mémoire est bonne.

C’est à dire que si en France l’espérance de vie (inconditionelle) d’un homme est de 82 ans, la durée de vie d’un homme qui aura eu recours à un viager sera plutôt en moyenne de 83,5/84 ans.

Je pense que la dispersion reste quasi inchangée autour de la nouvelle espérance (espérance commune translatée de 2 ans) mais je n’en suis pas sur à 100%.

Dernière modification par Magnetov (21/08/2017 17h32)

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#80 21/08/2017 17h41 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   10 

Je pense que c’est plutôt tout simplement du au fait que les personnes qui proposent des viager sont en majorités en bonne santé. Sinon pourquoi vendre en viager un bien sachant qu’on va perdre beaucoup d’argent… ?

Personnellement le fait d’un peu "miser" sur la mort de quelqu’un est quelque chose qui me dérange, je n’arrive pas à me faire a l’idée d’investir dans un viager.

Edit : désolé vous avez été plus rapide que moi… !

Dernière modification par arkamoon (21/08/2017 17h42)

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#81 21/08/2017 17h48 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Réputation :   13 

arkamoon a écrit :

Personnellement le fait d’un peu "miser" sur la mort de quelqu’un est quelque chose qui me dérange, je n’arrive pas à me faire a l’idée d’investir dans un viager.

On n’est pas obligé de le voir comme un pari sur la mort d’une personne. On accepte de prendre en charge un risque financier (le caractère aléatoire de la durée de vie) à la place du cédant. Au final, le vendeur est certain de mourir.

D’une certain manière, en participant à un régime de traite par répartition, on est déjà dans cette situation (collectivement parlant).

@Magnetov

Merci pour ces précisions. Quel est l’écart type de l’espérance de vie dans la table de mortalité standard ? (je ne suis pas actuaire).

Tetrapil

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#82 05/05/2018 18h35 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Bonjour à tous,

J’ai trouvé récemment un viager assez inhabituel puisqu’il concerne non pas la résidence principale des crédirentiers, mais un bien locatif leur appartenant.
Dans ce montage, le débitrentier contractant possède immédiatement le bien et jouit donc des loyers générés, en échange il verse aux anciens propriétaires une rente jusqu’à leur décès.
Ma question est d’ordre fiscal : dans le cadre d’une acquisition en nom propre et d’une location nue, peut-on comptabiliser la rente en charge et ainsi générer le fameux déficit foncier ?

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[+1]    #83 07/05/2018 18h04 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Le vendeur est malin car il substitue une rente, partiellement exonérée d’impôt et parfaitement régulière dans son versement, à un loyer, fortement imposé et avec des aléas (vacance, dégradation).

L’acheteur n’est pas malin car les revenus locatifs sont imposés classiquement (donc fortement) et que ni la rente ni le bouquet ne sont déductibles des revenus fonciers. Confirmation au point 90 ici : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt

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#84 27/01/2019 19h33 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Bonsoir à tous,

Je vous fais part de ma situation, j’ai signé une promesse de vente en viager libre un bien d’une valeur de 50.000€.

Un bouquet de 6000€ des frais de notaire du même montant, une rente viagère de 500€. Je vais être propriétaire du bien. Un locataire paye 371€ de loyer net de charge et de tf, dans ma situation j’ai du déficit foncier sur d’autres bien, ce qui me permet de ne pas m’inquiéter pour l’instant de l’imposition des futurs loyers qui vont rentrer.  L’administration fiscale ne me permet pas de passer cette rente en charge.

Mais je pars du principe qu’en investissant 12.000€ et un effort mensuel qui pour ma part est raisonnable pour combler la rente du crédirentier, que mon investissement est peu risqué.

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#85 18/03/2019 14h32 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Bonjour
J’envisage d’acheter un bien vendu en viager-libre.
Connaissez-vous des établissements financiers qui financent le "bouquet" ?
Les revenus sont à déclarer en "foncier" ?
Merci pour vos retours.

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#86 25/07/2019 18h07 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Réputation :   13 

Je me permets de remonter cette file car comme beaucoup j’ai un peu exploré cette fois, la plupart du temps inintéressante ou trop hasardeuse.

En revanche je suis preneur de retour d’experience, j’ai lu les premiers retours de Sandra à l’époque mais la negociation est-elle entierement permise et libre ou est-elle encadrée par la loi?

J’entends par là, est-il possible par exemple de négocier avec le vendeur de supprimer le bouquet ?

Merci !

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#87 26/07/2019 07h59 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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La négociation est libre.
Il est possible de supprimer le bouquet ou de supprimer la rente.

La première se conçoit raisonnablement que pour des "jeunes" crédit rentier. L’augmentation de la rente en montant et durée vous crée du risque : en cas de non paiement, le crédit rentier peut déclencher la clause résolutoire qui annule la vente rétroactivement. L’acquéreur perd son droit et toutes les rentes déjà versés.
La seconde solution est préférable à l’investisseur pour n’avoir que l’aléa sur la date de récupération de la jouissance.

Dernière modification par Mi345 (26/07/2019 08h16)


Buy sheep, Sell deer.

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#88 26/07/2019 11h03 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Bonjour

Je regardais justement un reportage sur ce type de vente.
il semblerait que l’offre soit bien supérieur a la demande, avec un nombre de transaction de 5000 a 8000 par an
Du coup le pouvoir de négociation parait énorme, mais aurais-je des scrupules a dévaluer un bien de 30% ou 40% alors que nous parlons ici d’une rente censé assurer les vieux jours d’une personne ?

Dun autre coté cette rente inespéré pour beaucoup viens apporter un confort de vie (et prolonger leur durée de vie d’ailleurs) donc nous pouvons voir cela aussi comme une bonne action ?

Mais, est-ce vraiment rentable de verser un bouquet et une rente a "fond perdu" alors que vous pourriez acquérir le même bien avec un cashflow neutre ou positif en 20ans par un prêt bancaire ?

Pour avoir toutes les données il me semble qu’en achetant en viager vous devenez payeur de la TF (hors OM) et des charges de copro (hors part locative) vous confirmez ?

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#89 26/07/2019 11h55 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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1/ Oui, vous pouvez négocier. La dévaluation se calcule, et ce n’en n’est pas réellement une puisque vous n’avez pas la jouissance.

2/ Vous pouvez vous dire que vous pariez sur la mort ou vous dire que vous aidez quelqu’un à mieux vivre. Vous seul répondrez à la question morale.

3/ La rentabilité se calcule. Vous avez des tables qui vous indique la décote à appliquer. Le raisonnement est que vous perdez le loyer que vous auriez perçu durant toute la période d’occupation du crédit-rentier :
d’un coté bouquet+rente, de l’autre prix d’acquisition et perte locative. Vous avez là un effet ciseaux du facteur temps. Sur ce type de transaction, bien veiller a appliquer une forte marge de sécurité.

Par exemple :
Espérance de vie : 5 ans
bouquet : 100k€
rente : 10k€/an
perte locative : 5k€/an
prix en pleine propriété à aujourd’hui : 200k€
frais de notaire : 8k€
j’omet l’inflation, la plus-value.
Les 22k€ restants seront mangés par le coût d’immobilisation de cet argent, mon temps de gestion, la taxe foncière, les charges, le coût du risque de sorte qu’une telle affaire ne m’intéresserait pas.

Avantage : Accéder à des bien de plus grande surface avec un plus faible apport. Pas de vacance locative.
inconvénient : dans 98% des cas, les banques ne prêtent pas pour du viager, vous ne profitez pas du levier ni des taux bas. Vous devez sécuriser le paiement des rentes.

c’est effectivement à comparer avec un investissement locatif.

4/oui.

Dernière modification par Mi345 (26/07/2019 11h57)


Buy sheep, Sell deer.

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#90 12/08/2019 08h31 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Bonjour,

Une question pour mon beau-frère..

Ce dernier a investi dans un viager à Nice, et souhaite à présent le revendre, le crédit rentier étant à présent décédé.

Pour le calcul de la plus value, le coût d’acquisition est: bouquet + rentes + charges.

Par contre, qu’elle est la date d’acquisition? Est ce la date du décès du crédit rentier ou est ce la date de la signature du contrat? Je pencherai pour la date du décès..

La question se pose pour appliquer le bon pourcentage de plus value.

D’autre part, mon beau-frère est actuellement logé dans un logement de fonction. Est ce que dans sa situation, la vente de son bien pour acheter une résidence principale permet d’espérer un taux de plus value particulier?

Merci de votre aide, je pense qu’au final il faudra qu’il aille chez un notaire, mais avoir des avis ici serait très utile wink
Cdlt

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[+1]    #91 12/08/2019 09h03 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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S’il vend ce qui est maintenant sa résidence secondaire pour acheter sa résidence principale, il sera exonéré de l’imposition sur les plus-values, à condition de respecter les caractéristiques de cette exonération (pas propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans, vente d’un *logement*, réemploi du prix total sinon exonération seulement à proportion, délai de 24 mois pour acheter sa résidence principale et j’en oublie probablement).

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#92 12/08/2019 09h45 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Votre beau-frère n’a pas de cerveau pour penser par lui-même, ni d’ordinateur pour s’inscrire lui-même sur le forum ?

Ca commence à faire beaucoup de newbies qui, non seulement profitent du forum pour eux-mêmes, mais aussi désormais pour la famille et les amis. Et aussi un mars et 100 balles ?

Message édité par l’équipe de modération (12/08/2019 10h09) :
Au minimum chercher le sujet dédié

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[+2]    #93 12/08/2019 09h49 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Take it easy B2K, rien n’oblige à répondre.

@Idealiste76: la date d’acquisition est la date de signature de l’acte notarié.
Un cas concret détaillé ici s’appui sur cette décision de justice.

Dernière modification par Mi345 (12/08/2019 16h17)


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[+1]    #94 12/08/2019 09h54 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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@Bernard2K, vous avez déjà exprimé votre mécontentement (que je comprends tout à fait) sur votre page de présentation. Si les « newbies » vous agacent, ignorez-les ; c’est d’ailleurs ce que vous aviez dit que vous ferez de mémoire wink

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#95 12/08/2019 18h43 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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@Mi345, le lien, très utile!

En espérant que Bernard2000 s’en remette wink

Cordialement,

Dernière modification par Idealiste76 (12/08/2019 18h50)

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#96 13/08/2019 13h10 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Bonjour,

Commerçant Parisien célibataire de 36 ans avec un patrimoine liquide de 40k, je souhaite investir dans un viager libre en province pour le mettre en location.

Comme indiqué dans ma présentation je suis locataire et n’ai pour l’instant aucun patrimoine immobilier.

L’opération ce dessous est prévue pour le dernier trimestre 2019 et je souhaiterais investir dans un bien locatif traditionnel pour le second trimestre 2020 (emprunt sur 20 ans).

J’étudie en ce moment des biens avec une tête de 75 ans ou plus, demandant un bouquet de 15-25k et une rente mensuelle autour des 500€ ayant un potentiel locatif à 700€ cc

Pour les débirentiers qui liront mon messages une légère négociation est elle envisageable ? si oui cette dernière se porte plus sur le bouquet ou la rente ?

Auriez vous des conseils/retours d’expérience sur ce type montage ?

Merci à ceux qui prendrons la peine de me lire / répondre.

Excellentes vacances à tout ceux qui y sont, Travaillez bien les autres !

En espérant avoir respecté les règles du forum pour mon premier poste, n’hésitez pas à me corriger si cela n’est pas le cas.

Cordialement.

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#97 13/08/2019 13h41 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Modérateur
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Réputation :   1761 

Ce que vouq envisagez comporte un "souci" : lorsque le loyer du viager libre est supérieur au montant de la rente, il peut y avoir quelque chose de désagréable pour le bailleur (qui a cru au père Noël). Renseignez-vous (ici par exemple)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#98 13/08/2019 16h48 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
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J’ai vu cela après mon poste en effet, ça enlève l’élément principal du viager à savoir l’aléa.

Dans mon cas le loyer couvrirait la rente en totalité mais pas le foncier ni les charges mensuelles (du moins pas en totalité), cela arrangerait il mon cas ?

Le fait de payer un bouquet non plus ?

Pour porter l’appartement à un loyer de 700€ j’envisage également quelques 10k de travaux.

Merci encore pour votre aide précieuse.

Dernière modification par BenInvest (13/08/2019 17h20)

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