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[+1]    #26 20/02/2019 10h00 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Première précaution évidente : justifier la retenue, par un devis. C’est marqué partout et c’est une obligation légale. Alors franchement, je n’ai pas beaucoup de pitié pour le propriétaire qui serait assez bête pour faire une retenue sans la justifier.

Si on n’a pas justifié au moment de la retenue, et qu’on reçoit au bout de 35 mois la lettre dont vous parlez, il reste deux solutions :
1) trouver un artisan pour vous faire un devis. Si possible antidaté, pour dater de 1 mois environ après le départ du locataire. Mais s’il est daté d’aujourd’hui, c’est bien quand même. Même si le dégât a été réparé depuis longtemps, qu’est-ce qui empêche de faire un devis qui correspond pile au montant à justifier ? Il faudra peut-être remercier l’artisan d’une façon ou d’une autre, pour le motiver à faire ce devis qui n’a aucune chance de déboucher sur des travaux.
2) Si le locataire n’avait pas fourni sa nouvelle adresse, ou qu’il a encore changé d’adresse depuis, arguer que c’est cela qui a empêché la restitution du dépôt de garantie (c’est prévu par l’article 22 de la loi de 1989). Par contre ça ne tien pas trop debout dans la mesure où on a restitué le reste, et qu’on a sciemment retenu 300 €.

Donc en fait, seule la première solution fonctionne vraiment.

Donc, on obtient un devis d’un montant supérieur ou égal à la retenue, on envoie une LRAR au locataire disant "voilà le devis de réparation des dégats X relevés sur l’état des lieux. Ce devis justifie la retenue effectuée sur le dépôt de garantie, je ne vous dois donc aucune somme".

Et ensuite, quels que soient les courriers suivants du locataire, on fait le mort. Car en fait, il y a au moins 90 % de chances que le locataire ait tenté un coup de bluff mais ne soit pas prêt à aller devant la justice.
Et s’il va devant la justice, dès que c’est confirmé qu’on est convoqué, on fait faire les travaux du devis (même s’il n’y absolument pas besoin de repeindre), et là, il y a au moins 50 % de chances que le devis, même tardif, appuyé par la facture prouvant qu’on a dû faire les travaux, suffise à convaincre le juge.

Dernière modification par Bernard2K (20/02/2019 10h22)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#27 20/02/2019 10h28 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Iomipom a écrit :

Ce n’est pas particulièrement honnête mais ça semble légal, je me demande s’il existe des jurisprudences de ce genre.

Lorsque vous avez une anomalie notifiée  lors de l’état des lieux de sortie (signé par le locataire), vous avez 2 mois pour rendre la caution (ou le solde), ce qui laisse largement le temps pour faire les travaux vu le montant annoncé. Vous devez fournir un état détaillé correspondant à la retenue (photos, factures). La main d’oeuvre si réalisé par le propriétaire ne peut être valorisée.

Vous pouvez magouiller mais cela sort à mon sens des bons conseils.

Pour la conservation des documents, je vous conseille vivement de respecter les durées d’archivage légales. En cas de contrôle fiscal, vous pouvez etre contrôlé sur les 3 dernières années et fournir tous les documents tels que factures, baux etc. Idem pour les retenues sur caution, cela doit être comptabilisé… en principe.


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#28 20/02/2019 11h03 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Au-delà des problématiques de travaux, c’est aussi l’oubli de restitution d’un DG, de manière générale, qui peut s’avérer coûteux pour le bailleur, puisque les intérêts courent avant même qu’il y ait la moindre demande expresse du locataire.

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#29 20/02/2019 11h21 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Trahcoh a écrit :

Le devis est aussi dissuasif. La dernière fois que j’ai présenté un devis peinture de 1200 euros à une étudiante fumeuse suite à préavis de départ, la chambre à été repeinte dans les 3 jours.

Plus c’est cher, plus c’est efficace.

C’est sans doute dissuasif, mais je ne pense pas que ce soit légal.
Fumer chez soi est un usage qui est considéré comme normal (aux yeux de la loi). Si cela jaunit assurément les peintures, cela ne peut être en effet considéré comme un usage anormal de la chose louée.
Un lessivage peut-être demandé si le locataire accepte lors de l’état des lieux de signer sa responsabilité de fumeur à avoir jaunit les murs ou plafonds (discussion potentiellement houleuse), mais une mise en peinture totale semble très excessive.

De plus, la peinture refaite sans doute vite fait par la locataire sans lessivage risque de ne pas tenir bien longtemps sur "un corps gras". Un simple lessivage, plus pénible mais moins flatteur pour l’état des lieux, aurait été plus efficace.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#30 20/02/2019 13h40 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Je ne vois pas en quoi c’est illégal pour un locataire de repeindre son logement.

Personnellement, j’indique colocation non fumeur dans mon bail. D’ailleurs, c’est autorisé pour les parties communes sauf erreur de la part. Mais peu importe la légalité, seul le résultat compte. Je vois les ravages du cancer chaque jour, et je ne vois pas pourquoi je me priverais.

Et je vous confirme que le résultat d’un coup de peinture est très efficace pour les traces de fumée. C’est le partisan du moins j’en fait mieux je me porte qui parle. Papier peint, mur sale, tabac, même combat: peinture blanche. Quant-à comparer un coup de peinture avec un nettoyage, pour moi il n’y a pas photo. Chacun sa religion.

Mais bon, nous nous éloignons du sujet. Effectivement, les devis ne sont pas toujours prêts à la remise des clefs. Une pré-visite peut être utile dans cette démarche. Un bailleur un peu expérimenté connaît le coût des travaux pro, afin de motiver le locataire à réaliser quelques réparations par ses soins. A titre personnel, je conseille à cette étape de la négociation de mentir en ne faisant pas mention des coef de vétusté, afin d’effrayer le locataire.

Un locataire m’a cassé une applique murale à 5 € en déménageant un armoire. Je lui ai fait un devis oral à 300 € (frais déplacement, frais d’intervention, taxe, etc.). L’applique a été changée par ses soins.

Cordialement.

Dernière modification par Trahcoh (20/02/2019 14h34)

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#31 20/02/2019 14h28 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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De toute façon, ce n’est pas une question d’interdire ou pas de fumer : bien sûr que le locataire a le droit de fumer chez lui, quel que soit la clause du bail qui lui interdirait.

La question est de savoir à partir de quel moment la dégradation de la peinture est telle qu’elle dépasse ce que génère l’usure naturelle du temps (la vétusté). Et en l’occurrence, c’est au locataire de répondre du surplus de dégradation par rapport à l’usure naturelle du temps. Donc les murs jaunis, sauf si cela fait de nombreuses années que le locataire est là, c’est à lui de les blanchir. Lessivage, peinture ou je ne sais quoi d’autre, peu importe : seul le résultat compte et si les murs en entrée sont propres et blancs, ils doivent l’être en sortie.

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[+1]    #32 23/02/2019 08h35 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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La cour de cassation a eu à trancher un litige au sujet des 10% du loyer mensuel en guise d’interets de retard mensuels pour la restitution du DG. Il en est ressorti une question prioritaire de constitutionnalité qu’elle a renvoyé au CC :

L’article 22 alinéa 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en ce qu’il dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est automatiquement majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le locataire, est-il contraire au droit de propriété ainsi qu’aux principes de proportionnalité et d’individualisation des peines garantis par la Constitution (articles 2 et 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789)

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 décembre 2018, 18-17.729, Inédit | Legifrance

Le CC a confirmé la constitutionnalité de la Loi et donc l’appicabilité de la sanction:

D’une part, la majoration contestée est versée au locataire lésé. Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que cette majoration ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal prévus par l’article 1153 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 mentionnée ci-dessus. En l’instaurant, le législateur a entendu compenser le préjudice résultant pour le locataire du défaut ou du retard de restitution du dépôt de garantie et favoriser ainsi un règlement rapide des nombreux contentieux qui en découlent.

D’autre part, en prévoyant que cette majoration est égale à une somme forfaitaire correspondant à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, le législateur s’est fondé sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant du loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie, et a pris en compte la durée de ce préjudice.

Par conséquent, la majoration contestée, qui présente un caractère indemnitaire, ne constitue pas une sanction ayant le caractère d’une punition. Dès lors, les griefs tirés de la méconnaissance de l’article 8 de la Déclaration de 1789 doivent être écartés comme inopérants. Par ailleurs, pour les motifs énoncés aux paragraphes précédents, le grief tiré de l’atteinte au droit de propriété doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que le septième alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne méconnaît aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, doit être déclaré conforme à la Constitution.

Décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019 | Conseil constitutionnel

Dernière modification par pierrejacques11 (23/02/2019 08h36)

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#33 23/02/2019 11h31 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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C’est bien que les locataires puissent obtenir réparation en cas de retard de restitution du dépôt de garantie en fin de bail. C’est quand même un taux usuraire, 120 % par an. Le placement semble rentable.

Dommage que le bailleur ne puisse obtenir le même type d’indemnisation en cas de retard du paiement du loyer.

Dernière modification par Trahcoh (23/02/2019 11h43)

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#34 23/02/2019 16h18 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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C’est pas faux, le % est délirant et c’est à sens unique.

Maintenant, faut quand même être pas très malin pour ’oublier’ de restituer un DG. Et s’il y a un litige, il suffit d’avoir les factures correspondant.

Mais reconnaissons qu’il y a aussi des propriétaires indélicats et comme ce sont eux qui ont les fonds, ils sont en position de force. La relation est très asymétrique, en faveur du propriétaire. Pour mes anciens bureaux, mon ancien propriétaire voulait garder mes 500€ de DG, sur la base de motifs qui avaient l’air d’être sérieux mais qui étaient en fait du vent. Je pense qu’il était convaincu d’être dans son bon droit.

Il a fallut que je me cogne deux lettres avec renvois aux lois et jurisprudence idoines pour qu’il finisse par me la rendre intégralement. Si je n’étais pas un peu au fait de mes droits, j’aurai laissé tomber (vais pas aller au tribunal pour 500€…).

Ça me fait penser qu’au Royaume-Uni, les DG ne vont pas dans la poche des propriétaires mais sur un compte bloqué (type ’séquestre’). A l’issue de l’état des lieux, il faut un accord propriétaire-locataire sur les modalités de restitution du DG (à 100% ou retenues, sur justificatifs). Le DG n’est restitué qu’une fois cet accord obtenu.
Propriétaire et locataire sont sur un pieds d’égalité puisque le propriétaire ne dispose pas des fonds. Autre avantage : pas possible ’d’oublier’ de restituer le DG.

Il ne me semble pas que ce genre de mécanisme existe en France. Dommage.

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#35 12/10/2019 10h07 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Bonjour,

J’ai un problèmes de restitution de dépôt de garantie et j’ai besoin d’aide pour y voir plus clair, voici la situation:

Je suis propriétaire d’une maison que je loue via une agence immobilière, Mr et G…, les locataires (des retraités) ont emménagé il y’a 3 ans, Mr G… est décédé en janvier dernier, Mme G… n’avais plus les moyens de payer le loyer a donné congé pour le 31 mars, puis à prolongé avec mon accord jusqu’au 7 avril pour des raisons pratiques (le temps de déménager vers son nouveau logement).

L’agence lui a prélevé la totalité du mois d’avril et doit lui rendre le prorata du 8 au 31/04, avec mon accord.

Mme G… m’a contacté en juin car pas de retour de l’agence malgré plusieurs relance, j’ai donc demandé à l’agence de procéder au plus vite au remboursement du loyer et du DG, l’agence m’apprend que la cuve de gaz est vide alors que sur l’état des lieux d’entrée la cuve est remplie à 45%, il faut donc déduire la somme correspondante du DG, je leur envois le volume à déduire en leur demandant de calculer le prix à partir du pris du marché.

Nouvel appel de Mme G… un mois plus tard car remboursement partiel uniquement du loyer du 8 au 31 avril (et encore apparemment le solde n’y est pas, mais aucun décompte communiqué), je relance à nouveau l’agence (avec beaucoup de mal car très difficile à joindre). Ils m’annonce qu’ils ne sont pas capable de connaitre le prix du gaz ! Je fait établir une facture pro forma par l’entreprise en charge des livraisons, je leur communique et leur demande rembourser au plus vite pour cause de dépassement du délais !

Début septembre nouvel appel de Mme G… pour m’informer qu’elle en est désolé mais que son avocat m’a envoyé un courrier R.AR car elle n’a toujours aucun remboursement ni décompte communiqué !

Le courrier est arrivé jeudi, j’ai appelé l’agence, je leur ai expliqué le problèmes et leur ai envoyé par mail une copie du courrier de l’avocat dans lequel il m’informe que si à défaut d’un règlement sous huitaine par chèque à l’ordre de Mme G… elle engagera une procédure en réclamant des dommages et intérêts.

J’ai aussi demandé à l’agence lors de mon appel de me communiquer le décompte et pourquoi la situation en est encore la, ils n’ont pas procéder au remboursement du reste du (DG - gaz) et ils ne savent pas pourquoi !

Le loyer est de 1200€ + 50€ de provisions de charge, le DG est de 1200€, la facture pro forma du gaz est de 774€, d’après les calculs de l’avocat je doit encore 1369€ alors que l’agence me dit 1200€.

Je n’ai pas réussi à avoir  au téléphone la personne de l’agence en charge du dossier, ils ne m’ont pas envoyé comme je leur ai demandé un courrier pour répondre à l’avocat.

Je compte envoyer lundi un courrier en R.AR à l’avocat pour lui expliquer la situation et le fait que je ne me considère pas responsable car pour moi c’est l’agence qui est fautive, mais ça c’est mon point de vue, je ne sais pas ce qu’il en est légalement, la responsabilités de l’agence puisque c’est elle qui a les fonds peut elle être engagée? Ou c’est moi qui doit rembourser les sommes due et me faire rembourser par l’agence ?

Merci d’avance pour les conseils que vous pourriez m’apporter.

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#36 12/10/2019 11h07 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Bonjour,

nous ne pourrons raisonnablement vous donner que des pistes de réflexions. Vous êtes seul en capacité de décider.

Pour ma part, je vous encourage à prendre attache avec votre avocat pour diriger les flammes vers l’agence, et de réclamer d’ors et déjà un dédomagement.
Toute trace écrite de votre part envers l’agence défaillante vous sera précieuse.

Le logement est il reloué?

Cordialement.

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#37 12/10/2019 11h34 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Je n’ai pas d’avocat, je n’ai jamais eu à gérer de conflit en 52 ans, à part un divorce.

Le logement est reloué depuis le 1er mai, avec la même agence, je ne sais pas comment faire si je doit changer d’agence, mais ceci est un autre problèmes à traiter dans un autre post si besoin.

Vous parlez de demander des dédommagement à l’agence, ce serais dans le cas ou j’ai à payer des pénalités à mon ancienne locataire ?

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#38 12/10/2019 13h35 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Il est peut être venu le temps d’en trouver un…

Si je pige, l’agence détient de l’argent de votre locataire, qui se retourne vers vous.
De plus l’agence est difficilement joignable.

Ma conclusion est qu’elle est défaillante et que cela a de l’impact sur votre sérénité, au point de chercher de l’aide sur internet. Soit elle réagit, soit elle indemnise.

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#39 12/10/2019 13h54 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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D’abord, vous êtes seul responsable. Pas la peine d’essayer de pousser votre ancienne locataire à se retourner contre l’agence, légalement c’est bien contre vous qu’elle se retourne.
Charge à vous de mettre ensuite en cause la responsabilité civile de l’agence et de récupérer vos fonds + indemnité éventuelle.

Ce que je ferais : j’exigerais de l’agence un remboursement immédiat et intégral, sans aucune retenue, sur votre compte. Et ensuite moi, propriétaire bailleur, je ferais un virement de ce qui est dû à l’ancienne locataire.
De toute évidence l’agence n’est pas capable de faire son travail, donc il faut leur retirer le mandat et reprendre les choses en main dès maintenant.

Par ailleurs, considérant que vous êtes responsable du remboursement des sommes dues, que la loi ALUR prévoit des pénalités de mémoire assez lourdes, et que la locataire n’a pas à savoir des turpitudes de l’agence, il me semble opportun de rembourser votre locataire vous-même dès maintenant (en établissant le décompte vous même).

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#40 13/10/2019 16h46 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Bonjour et merci pour vos infos et conseils, je vais donc demain essayer une nouvelle fois d’obtenir au moins le décompte et au plus tard mardi envoyez à l’avocat un chèque en R.AR. Le probleme étant que sans le décompte je suis obligé de faire confiance à ce qu’a écrit l’avocat, ce qui ne parait pas correspondre avec ce que m’a indiqué l’agence: reste du selon l’avocat 1369€ et reste du selon l’agence 1200€, au pire je verse 169€ de trop à mon ancienne locataire, cela fera office de dédommagement.

Pour me séparer de l’agence malheureusement je suis encore bloqué avec eux jusqu’en novembre 2020 puisque dans le contrat de gestion signé en novembre 2014 il est indiqué que je peut résilier à la date anniversaire en envoyant ma demande en R.AR 3 mois avant, raté pour cette année !

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#41 13/10/2019 18h27 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Je vous trouve bien gentil.

Un contrat ou abonnement quel qu’il soit ça se dénonce. Même de manière barbare : coupez les prélèvements et éventuellement sur conseil de l’avocat envoyez un RAR indiquant qu’au vu des manquements de l’agence, vous dénoncez le contrat avec effet immédiat en vertu de tel article.
Enfin personnellement j’ai appris à faire comme ces agences ou entreprises aux méthodes douteuses, à savoir comme elles (faire le mort, ne pas payer).

Ca peut paraître douteux voire illégal mais je pense qu’au vu de ce que vous expliquez, ça se plaide, si jamais néanmoins l’agence avait le culot de vous assigner.

Dernière modification par Surin (13/10/2019 20h12)


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#42 13/10/2019 19h51 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Je vais vous dire ce que j’en pense : c’est une petite vieille, veuve et pauvre, qui, consciente de ne plus avoir les moyens de payer le loyer, a eu la gentillesse de donner congé. Elle aurait pu rester et cesser de payer le loyer, vous auriez eu toutes les peines du monde à la virer et ça vous aurait coûté un bras !

Elle ne demande que ce qui lui est dû, à savoir remboursement du trop-perçu de loyer (qu’elle n’aurait jamais dû payer : connaissant la date du départ, l’agence aurait dû lui envoyer un appel de loyer au pro-rata), et remboursement du dépôt de garantie, qui aurait dû intervenir dans les 2 mois : vous avez 4 mois de retard, alors que cette petite vieille est dans le besoin, c’est lamentable.

L’avocat vous dit que vous devez tant : payez tant. Si vous payez 170 € de trop, c’est votre action "sociale" en faveur de cette petite vieille. Et c’est le prix de la tranquillité. De toute façon, si vous allez vous-même voir un avocat, il va vous demander plus que cette somme, rien que pour commencer à regarder l’affaire.

Je vous "rassure" : vous êtes responsable sur toute la ligne. Le fait que l’agence déconne est seulement un problème entre vous et l’agence. Du point de vue des tiers, c’est vous qui êtes responsable et personne d’autre.

Evidemment, dites à l’agence de ne pas payer, puisque vous payez en direct, il serait fâcheux de payer 2 fois.

Après, il est évident que vous avez un problème à régler avec une agence incompétente et peu diligente. Il est difficile de prétendre dire sur un forum comment régler cela, tellement cela dépend du caractère des personnes en présence, de ce que l’on est prêt à faire ou pas… et compte tenu que les conséquences peuvent être longues et coûteuses, quelle que soit l’axe d’action retenu.

Dernière modification par Bernard2K (13/10/2019 19h54)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#43 16/10/2019 18h52 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Bonjour, petite mise à jour en ce qui concerne mon "affaire", hier j’ai enfin récupéré le décompte de l’agence immobilière, j’ai envoyé le chèque à l’avocat (en R.AR) et aujourd’hui j’ai reçu le virement de l’agence de tout ce qui restait à verser (ma part et celle de l’ancienne locataire).

Enfin terminé, je vous remercie pour vos messages et il ne me reste plus qu’à dénoncer le contrat avec l’agence fin aout 2020.

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