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[+1]    #26 20/02/2019 10h00 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Première précaution évidente : justifier la retenue, par un devis. C’est marqué partout et c’est une obligation légale. Alors franchement, je n’ai pas beaucoup de pitié pour le propriétaire qui serait assez bête pour faire une retenue sans la justifier.

Si on n’a pas justifié au moment de la retenue, et qu’on reçoit au bout de 35 mois la lettre dont vous parlez, il reste deux solutions :
1) trouver un artisan pour vous faire un devis. Si possible antidaté, pour dater de 1 mois environ après le départ du locataire. Mais s’il est daté d’aujourd’hui, c’est bien quand même. Même si le dégât a été réparé depuis longtemps, qu’est-ce qui empêche de faire un devis qui correspond pile au montant à justifier ? Il faudra peut-être remercier l’artisan d’une façon ou d’une autre, pour le motiver à faire ce devis qui n’a aucune chance de déboucher sur des travaux.
2) Si le locataire n’avait pas fourni sa nouvelle adresse, ou qu’il a encore changé d’adresse depuis, arguer que c’est cela qui a empêché la restitution du dépôt de garantie (c’est prévu par l’article 22 de la loi de 1989). Par contre ça ne tien pas trop debout dans la mesure où on a restitué le reste, et qu’on a sciemment retenu 300 €.

Donc en fait, seule la première solution fonctionne vraiment.

Donc, on obtient un devis d’un montant supérieur ou égal à la retenue, on envoie une LRAR au locataire disant "voilà le devis de réparation des dégats X relevés sur l’état des lieux. Ce devis justifie la retenue effectuée sur le dépôt de garantie, je ne vous dois donc aucune somme".

Et ensuite, quels que soient les courriers suivants du locataire, on fait le mort. Car en fait, il y a au moins 90 % de chances que le locataire ait tenté un coup de bluff mais ne soit pas prêt à aller devant la justice.
Et s’il va devant la justice, dès que c’est confirmé qu’on est convoqué, on fait faire les travaux du devis (même s’il n’y absolument pas besoin de repeindre), et là, il y a au moins 50 % de chances que le devis, même tardif, appuyé par la facture prouvant qu’on a dû faire les travaux, suffise à convaincre le juge.

Dernière modification par Bernard2K (20/02/2019 10h22)

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#27 20/02/2019 10h28 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Iomipom a écrit :

Ce n’est pas particulièrement honnête mais ça semble légal, je me demande s’il existe des jurisprudences de ce genre.

Lorsque vous avez une anomalie notifiée  lors de l’état des lieux de sortie (signé par le locataire), vous avez 2 mois pour rendre la caution (ou le solde), ce qui laisse largement le temps pour faire les travaux vu le montant annoncé. Vous devez fournir un état détaillé correspondant à la retenue (photos, factures). La main d’oeuvre si réalisé par le propriétaire ne peut être valorisée.

Vous pouvez magouiller mais cela sort à mon sens des bons conseils.

Pour la conservation des documents, je vous conseille vivement de respecter les durées d’archivage légales. En cas de contrôle fiscal, vous pouvez etre contrôlé sur les 3 dernières années et fournir tous les documents tels que factures, baux etc. Idem pour les retenues sur caution, cela doit être comptabilisé… en principe.


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#28 20/02/2019 11h03 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Au-delà des problématiques de travaux, c’est aussi l’oubli de restitution d’un DG, de manière générale, qui peut s’avérer coûteux pour le bailleur, puisque les intérêts courent avant même qu’il y ait la moindre demande expresse du locataire.

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#29 20/02/2019 11h21 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Trahcoh a écrit :

Le devis est aussi dissuasif. La dernière fois que j’ai présenté un devis peinture de 1200 euros à une étudiante fumeuse suite à préavis de départ, la chambre à été repeinte dans les 3 jours.

Plus c’est cher, plus c’est efficace.

C’est sans doute dissuasif, mais je ne pense pas que ce soit légal.
Fumer chez soi est un usage qui est considéré comme normal (aux yeux de la loi). Si cela jaunit assurément les peintures, cela ne peut être en effet considéré comme un usage anormal de la chose louée.
Un lessivage peut-être demandé si le locataire accepte lors de l’état des lieux de signer sa responsabilité de fumeur à avoir jaunit les murs ou plafonds (discussion potentiellement houleuse), mais une mise en peinture totale semble très excessive.

De plus, la peinture refaite sans doute vite fait par la locataire sans lessivage risque de ne pas tenir bien longtemps sur "un corps gras". Un simple lessivage, plus pénible mais moins flatteur pour l’état des lieux, aurait été plus efficace.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#30 20/02/2019 13h40 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Je ne vois pas en quoi c’est illégal pour un locataire de repeindre son logement.

Personnellement, j’indique colocation non fumeur dans mon bail. D’ailleurs, c’est autorisé pour les parties communes sauf erreur de la part. Mais peu importe la légalité, seul le résultat compte. Je vois les ravages du cancer chaque jour, et je ne vois pas pourquoi je me priverais.

Et je vous confirme que le résultat d’un coup de peinture est très efficace pour les traces de fumée. C’est le partisan du moins j’en fait mieux je me porte qui parle. Papier peint, mur sale, tabac, même combat: peinture blanche. Quant-à comparer un coup de peinture avec un nettoyage, pour moi il n’y a pas photo. Chacun sa religion.

Mais bon, nous nous éloignons du sujet. Effectivement, les devis ne sont pas toujours prêts à la remise des clefs. Une pré-visite peut être utile dans cette démarche. Un bailleur un peu expérimenté connaît le coût des travaux pro, afin de motiver le locataire à réaliser quelques réparations par ses soins. A titre personnel, je conseille à cette étape de la négociation de mentir en ne faisant pas mention des coef de vétusté, afin d’effrayer le locataire.

Un locataire m’a cassé une applique murale à 5 € en déménageant un armoire. Je lui ai fait un devis oral à 300 € (frais déplacement, frais d’intervention, taxe, etc.). L’applique a été changée par ses soins.

Cordialement.

Dernière modification par Trahcoh (20/02/2019 14h34)

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#31 20/02/2019 14h28 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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De toute façon, ce n’est pas une question d’interdire ou pas de fumer : bien sûr que le locataire a le droit de fumer chez lui, quel que soit la clause du bail qui lui interdirait.

La question est de savoir à partir de quel moment la dégradation de la peinture est telle qu’elle dépasse ce que génère l’usure naturelle du temps (la vétusté). Et en l’occurrence, c’est au locataire de répondre du surplus de dégradation par rapport à l’usure naturelle du temps. Donc les murs jaunis, sauf si cela fait de nombreuses années que le locataire est là, c’est à lui de les blanchir. Lessivage, peinture ou je ne sais quoi d’autre, peu importe : seul le résultat compte et si les murs en entrée sont propres et blancs, ils doivent l’être en sortie.

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[+1]    #32 23/02/2019 08h35 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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La cour de cassation a eu à trancher un litige au sujet des 10% du loyer mensuel en guise d’interets de retard mensuels pour la restitution du DG. Il en est ressorti une question prioritaire de constitutionnalité qu’elle a renvoyé au CC :

L’article 22 alinéa 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en ce qu’il dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est automatiquement majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le locataire, est-il contraire au droit de propriété ainsi qu’aux principes de proportionnalité et d’individualisation des peines garantis par la Constitution (articles 2 et 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789)

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 décembre 2018, 18-17.729, Inédit | Legifrance

Le CC a confirmé la constitutionnalité de la Loi et donc l’appicabilité de la sanction:

D’une part, la majoration contestée est versée au locataire lésé. Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que cette majoration ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal prévus par l’article 1153 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 mentionnée ci-dessus. En l’instaurant, le législateur a entendu compenser le préjudice résultant pour le locataire du défaut ou du retard de restitution du dépôt de garantie et favoriser ainsi un règlement rapide des nombreux contentieux qui en découlent.

D’autre part, en prévoyant que cette majoration est égale à une somme forfaitaire correspondant à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, le législateur s’est fondé sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant du loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie, et a pris en compte la durée de ce préjudice.

Par conséquent, la majoration contestée, qui présente un caractère indemnitaire, ne constitue pas une sanction ayant le caractère d’une punition. Dès lors, les griefs tirés de la méconnaissance de l’article 8 de la Déclaration de 1789 doivent être écartés comme inopérants. Par ailleurs, pour les motifs énoncés aux paragraphes précédents, le grief tiré de l’atteinte au droit de propriété doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que le septième alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne méconnaît aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, doit être déclaré conforme à la Constitution.

Décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019 | Conseil constitutionnel

Dernière modification par pierrejacques11 (23/02/2019 08h36)

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#33 23/02/2019 11h31 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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C’est bien que les locataires puissent obtenir réparation en cas de retard de restitution du dépôt de garantie en fin de bail. C’est quand même un taux usuraire, 120 % par an. Le placement semble rentable.

Dommage que le bailleur ne puisse obtenir le même type d’indemnisation en cas de retard du paiement du loyer.

Dernière modification par Trahcoh (23/02/2019 11h43)

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#34 23/02/2019 16h18 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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C’est pas faux, le % est délirant et c’est à sens unique.

Maintenant, faut quand même être pas très malin pour ’oublier’ de restituer un DG. Et s’il y a un litige, il suffit d’avoir les factures correspondant.

Mais reconnaissons qu’il y a aussi des propriétaires indélicats et comme ce sont eux qui ont les fonds, ils sont en position de force. La relation est très asymétrique, en faveur du propriétaire. Pour mes anciens bureaux, mon ancien propriétaire voulait garder mes 500€ de DG, sur la base de motifs qui avaient l’air d’être sérieux mais qui étaient en fait du vent. Je pense qu’il était convaincu d’être dans son bon droit.

Il a fallut que je me cogne deux lettres avec renvois aux lois et jurisprudence idoines pour qu’il finisse par me la rendre intégralement. Si je n’étais pas un peu au fait de mes droits, j’aurai laissé tomber (vais pas aller au tribunal pour 500€…).

Ça me fait penser qu’au Royaume-Uni, les DG ne vont pas dans la poche des propriétaires mais sur un compte bloqué (type ’séquestre’). A l’issue de l’état des lieux, il faut un accord propriétaire-locataire sur les modalités de restitution du DG (à 100% ou retenues, sur justificatifs). Le DG n’est restitué qu’une fois cet accord obtenu.
Propriétaire et locataire sont sur un pieds d’égalité puisque le propriétaire ne dispose pas des fonds. Autre avantage : pas possible ’d’oublier’ de restituer le DG.

Il ne me semble pas que ce genre de mécanisme existe en France. Dommage.

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