Achat immobilier en Espagne : quels sont les pièges à éviter ?

zetrader · #1

Bonjour à tous, j’envisage d’acheter un appartement ou une petite maison en Espagne, parce que le climat me plait et que les prix me semblent pas trop élevés.
De plus cela reste en europe / zone euro, c’est donc à priori plus facile pour les démarches administratives qu’un pays hors zone UE.
Mais avant d’aller visiter des appartements ou des maisons en Espagne, je souhaite solliciter votre expérience pour ceux qui connaissent un peu le marché immobilier espagnol.
Quels sont les pièges à éviter lors d’un achat immobilier en Espagne ?
Quelles difficultés ou problèmes peut-on rencontrer ?
Merci pour vos réponses et retours d’expériences.

Pierre

Mots-clés : achat, acheter maison espagne, espagne, immobilier, investir

linuxien · #2

Bonjour,
Suis proprietaire en espagne sur la costa blanca depuis 2008, à l’époque nous avons contractés avec une "avocate" parlant parfaitement le français, en fait ce ne sont pas vraiment des avocats mais plutot un genre d’écrivain public Officiel.
Elle nous à facturé environ 600 € pour un investissement de 300 k€ .
Tout c’est très bien passé ça présence etait obligatoire chez le notaire qui n’est autre qu’une chambre d’enregistrement.
c’est l’avocat qui ce charge de consigner une somme sur l’achat en garantie des éventuels réliquats dû par le vendeur au impots ou autres créanciers public .. eau ordures, gaz etc.. cette somme est consignée 1 an maxi, le vendeur ne touchera le solde qu’aprés cette période, (sans doutes délais de recours des tièrs).
Elle c’est aussi occupée des changements pour l’eau l’électicité, les déclarations auprès du fisc ..etc
elle n’a pas voulu s’occuper du gaz … on à compris pourquoi cela nous à pris 18 mois pour faire s"implement le changement de propriétaire, un vrai cauchemard … avec repsol gas. Enfin tout c’est très bien passé.
Nous sommes très content de notre achat.

Nous avons aussi eu la chance de tomber sur une agence immobilière très pro, qui n’a rien laissé au hasard. par exemple nous avons Obtenu les NIE en 1 jours, l’ouverture de comptes banque en 1 jours avec un directeur de caisse français. Sur la qualité de la construction il faut effectivement être très vigilant. j’ai la chance d’être un proffessionnel du bâtiment c’était un gros atout pour ne pas faire d’erreurs. parce que l’on voit de tout surtout dans le neuf.

Pour le paiement il doit ce faire par chèque de banque donc vous devez ouvrir un compte en espagne, nous avons ouvert à la CAM ce n’est pas le bon choix ils prélèvent sans cesse des frais divers et variés.. La caixa est beaucoup moins cher.

Bon courrage pour la suite,

++

Dernière modification par linuxien (15/05/2011 12h11)

Armand · #3

A propos de l’immobilier en Espagne, j’ai trouvé une vidéo fabuleuse sur la bulle espagnole.

"L’immobilier, ça ne baisse jamais ! "

zetrader · #4

anticucho a écrit :
Je serai un peu plus mesuré que toi zetrader. La purge n’est pas terminée même si les prix ont probablement atteint le point bas.

Le prix n’est donc pas le nerf de la guerre ? Si on est au point bas ou très proche, le risque à terme n’est-il pas faible ? La prime de risque devient assez élevé.
Pour le reste là où je suis, je ne fais pas le même constat, aussi bien sur les % de rechute que la rentabilité qui est loin d’être médiocre dans cet environnement de taux bas qui dure ou encore la louabilité des biens (j’ai 4 apparts, je vis dans un an, je loue les 3 autres et je n’ai pas eu d’impayé jusqu’ici, pas sûr que ça se serait mieux passé en France …).

Dernière modification par zetrader (13/10/2014 18h17)

eric · #5

Bonjour investisseur heureux. J’ai acheté pres de la plage. Mais attention, il y a des endroits pourris à eviter la bas, mieux vaut y passer une semaine avant histoire de bien connaitre et visiter pas mal d’appartements avant.
Je suis passé par une banque espagnole qui pretait à 50% (deutsh bank pres le long du port) selon ses revenus en france.
Aucune banque ni en france ni en espagne ne prete à 100% et de toute manieres, il faut prevoir en plus 10% pour payer la taxe sur les achats immo en espagne.
Mais bon, yen a pour tous les budgets la bas.

Etes vous interessé ? connaissez vous Valencia ?

eric · #6

ok donc une petite update, je viens de racheter un deuxieme appartement pres de la plage encore, car je suis drogué à la place de la Malvarossa, son air marin, sa fraicheur. Et je pense que le quartier va s’ameliorer dans les années à venir. J’ai bien amelioré mon niveau d’espagnol aussi, et je peux me debrouiller avec les agences immo, les reparateurs, plombiers , electriciens, etc … ça se loue pas plus mal que dans les autres quartiers. et tout ceci en vivant à …. Paris !

zetrader · #7

Francistor a écrit :
Bonjour,

Quelqu’un aurait il un retour récent sur ce problème de coût du chèque de banque à l’achat ? Sur un montant conséquent cela pourrait faire potentiellement assez mal.

Les transactions en france se font maintenant uniquement par virement bancaire (à Paris pour mon exemple), peut être existe-t-il des solutions plus économiques ? Via l’avocat ?

Pour ma part, la solution en Espagne est passée par ING (en Espagne, pas de lien avec Ing France) depuis mes achats d’appartements à partir de 2013, qui permet d’avoir 4 chèques de banque gratuits par an.
En 2011 j’avais payé un montant raisonnable sur les chèques de banque avec Bancaja sur mes 2 premiers achats, puis en 2012 lors de mon troisième achat, ils ont pris un montant excessif (ils avaient alors été absorbé par Bankia), ma réaction a été immédiate post achat : clôture du compte et ouverture du compte ING pour les chèques de banque gratuits (contre 50 euros minimum par chèque de banque chez bankia quand j’avais clôturé chez eux), et pas de frais de tenue de compte (bankia m’en prélevait) et carte bleue gratuite (bankia me la facturait aussi).

zetrader · #8

Francistor a écrit :
On est donc loin des 1% sur le montant du chèque évoqués il y a quelques temps, c’est rassurant.

Bonjour Francistor, je ne sais pas où sont ces 1% mais cela doit être dans les banques les plus chères, il faut vraiment le vouloir. Pour ma part quand je dis raisonnable c’était 12/15 euros le chèque de banque, et sur mon 3ème achat d’appartement quand cela avait été excessif, c’était ce minimum de 50 par chèque bancaire, j’avais eu 3 chèques bancaires à faire, total 150 euros de chèques de banque pour un achat de 43 000 (prix vendeur) + tous les frais agence immobilière, taxe de l’état etc… (prix de revient initial d’environ 50 000), là encore on est loin des 1% du prix de l’achat, même si c’était abusif.
Pour ce qui est des chèques bancaires gratuits par la suite avec Ing Espagne, cela a bien compensé

Francistor a écrit :
Une idée des coûts moyens de construction ou rénovation ? En France on parle souvent des 1000 Euros /m2, j’aimerais savoir si vous auriez des retours afin de mieux réfléchir mon projet.

Cela va évidemment dépendre de ce qu’il faut refaire, pour ma part, en général, coût de rénovation dans un appartement, jusqu’ici au maximum environ 3000/3500 euros de frais de travaux/rénovation pour l’appartement, j’ai un exemple récent avec un appartement acheté vers fin octobre où il y a plusieurs travaux à faire, et un prix d’achat très intéressant, pour le moment c’est dans les clous avec ce que j’estimais approximativement en prix de revient, j’ai fait changer le chauffe-eau, je fais changer les fenêtres, je vais repeindre, j’ai changé un robinet de douche, j’ai changé la serrure, réglé quelques petits trucs moi-même, j’ai du faire venir un électricien et un plombier pour ce que je ne savais pas faire / pouvais pas faire moi-même (je suis pas bricoleur mais je sais faire quelques petits trucs grâce à des explications youtube ou amis)…mais tout cela c’est compris dans environ 3500 euros.
Mettons un appartement ancien pas mal déchiré : salle de bains à refaire, fenêtres cassées, tout à repeindre, quelques trous à reboucher, robinets foutus à changer, sol à refaire, bref l’essentiel à refaire.
En général de ce que j’ai entendu cela tourne aux alentours des 10 000 (si on fait pas mal de choses soi-même) / 15 000 euros pour refaire tout l’appartement.
Je parle d’appartements d’environ 60/70 mètres carrés, et je parle aussi de Valencia et alentours, à Madrid de ce qu’on m’a dit, cela reviendrait plus cher.
Cela va donc dépendre aussi de l’endroit en Espagne, selon l’endroit la main d’oeuvre peut être plus ou moins chère, sur Valencia elle est en général moins chère que des endroits où c’est plus cher du mètre carré comme Madrid (ou autre), c’est un peu comme en France, souvent en province dans des endroits pas très chers du mètre carré, on peut faire retaper pour moins cher que sur Paris, main d’oeuvre moins chère.

Dernière modification par zetrader (26/11/2017 10h26)

zetrader · #9

Francistor a écrit :
Super intéressant. Cela donne tout de même un prix assez faible au mètre carré pour les travaux ou c’est juste mon référentiel français ?

Non le prix au mètre carré est moins cher qu’en France globalement pour 2 raisons :
1) les prix sur Valencia (sauf les zones les plus chères car comme partout il existe des zones plus chères) sont globalement moins chers qu’en France, surtout pour une agglomération de cette taille à proximité de la mer.
2) la main d’oeuvre est globalement moins chère, les salaires dans les travaux manuels sont globalement moins chers qu’en France, il y a beaucoup de concurrence aussi je pense parce que beaucoup de personnes ont travaillé dans le bâtiment pendant le boom immobilier, donc beaucoup ont appris à faire des choses relatives à la construction / rénovation / réparation de choses dans un appartement.

TomSpain a écrit :
Bonjour les investisseurs en Espagne,

Je pense acheter un appartement à Barcelone, car je veux y vivre, mais vous me faites rêver avec vos prix d’il y a quelques années…

Il s’agit des prix de Valence, non de Barcelone. Barcelone cela a toujours été le double ou le triple de Valence au niveau prix à la vente, raison pour laquelle je suis allé à Valence plutôt que Barcelone, j’en ai plus pour mon argent.

TomSpain a écrit :
Maintenant, c’est entre 3000 et 4000 euros du m2 pour avoir quelque chose dans un quartier potable genre Poble Nou, Clot (je ne parle même pas du Centre, de Eixample, Gracia, etc.).

Rien de surprenant, c’est Barcelone, c’est cher, en grande partie à cause des français qui ne voient que Barcelone et ignorent l’existence de Valence
Je le vois encore régulièrement dans mes contacts, quand des français vont en Espagne, souvent c’est Barcelone, Valence ils ne connaissent pas, certains peuvent croire qu’il s’agit d’une petite ville alors que Valence intra-muros c’est environ 800 000 habitants, si on compte l’agglomération on est plutôt vers les 1,7 millions d’habitants…

TomSpain a écrit :
Par exemple, le plus intéressant que j’ai trouvé à Poble Nou: 83m2, un petit balcon, 3 chambres, bon état, mais refaire les pintures + poser un parquet : 250 000 euros, négociable à 220 000 euros je pense.
Et il y a aussi l’incertitude liée à l’indépendance…
Mais malgré tout cela, j’ai envie d’avoir mon chez-moi à Barcelone, de bricoler un peu, etc. Mais j’aimerais que cela soit un bon investissement sur le long terme également.
Vous pensez que cela soit une bonne idée d’acheter à Barcelone en ce moment?

Aucune idée, tout ce que je sais, c’est que non seulement ça n’a jamais été vraiment peu cher à Barcelone (contrairement à Valence, où pendant des années, il y a vraiment eu des prix cassés), mais en plus c’est déjà bien remonté, donc je doute que ce soit peu cher actuellement, mais bon vu que la tendance est maintenant repassée globalement haussière sur l’immobilier en Espagne, peut-être que malgré que ce ne soit pas spécialement bon marché, ce sera peut-être encore plus haut dans quelques années puisqu’il y a ce phénomène d’obsession de Barcelone par les français, donc la demande reste importante.

Pour l’anecdote, 250 000 euros c’est un peu supérieur au prix de revient de mes 6 appartements sur Valence (j’avais 5 appartements en 2017, j’ai revendu un appartement en bénéfice en octobre 2017 que j’avais à Valence même, pour racheter 2 appartements à proximité de Valence en octobre/novembre 2017, en périphérie proche de chez moi), 3 appartements à Paiporta et 3 appartements à Torrent.

Il reste encore des prix très abordables à Paiporta (10 minutes de métro du centre de Valence, ville de 25 200 habitants avec plusieurs supermarchés, commerces etc… assez tranquille) et Torrent (15 minutes de métro du centre de Valence, ville de 80 600 habitants, 2 stations de métro, des lignes de bus internes à la ville, et pas mal de commerces, c’est la ville la plus grande à proximité de Valence, qui a une vraie vie en soi, contrairement à Paiporta où il y a aucun mauvais quartier, à Torrent il y a quelques mauvais quartiers mais aussi pas mal d’endroits très sympas).

Pour Valence même, cela va dépendre des zones, si on veut à tout prix le centre de Valence, forcément ce sera plus cher (le centre de Valencia est l’endroit le plus cher de Valencia depuis pas mal d’années, donc si on cherche des prix vraiment abordables c’est pas au centre qu’il faut regarder, maintenant tout dépend de votre budget et de vos envies).

Dernière modification par zetrader (26/06/2018 13h03)

Este59014 · #10

al2020, le 06/02/2022 a écrit :
J’ai tenté d’ouvrir un compte chez ING Direct mais malgré un NIE ils disent ne pas pouvoir ouvrir de compte si non résident en Espagne. Comment faire pour ouvir un compte espagnol pour un premier achat?

J’ai ouvert un compte chez Contigo france, targobank, filiale française francophone du groupe crédit mutuel.

Le centre d’appel est à Barcelone mais vous avez aux agences targobank dans toute l’Espagne. Cela m’a été bien utile pour récupérer les 2 chèques de banque pour signer pour l’achat de mon appartement à Valencia.

Vous pourrez effectuer toutes les démarches d’ouverture de compte depuis la France.

zetrader · #11

al2020, le 06/02/2022 a écrit :
J’ai tenté d’ouvrir un compte chez ING Direct mais malgré un NIE ils disent ne pas pouvoir ouvrir de compte si non résident en Espagne. Comment faire pour ouvir un compte espagnol pour un premier achat?

N’importe quelle banque espagnole fait l’affaire, quand j’ai ouvert chez ING en 2012 ils m’ont effectivement demandé la carte de résident (la fameuse "tarjeta verde" ou encore "certficado de registro de ciudadano de la union" pour son nom plus complet, qu’on obtient entre autres avec un "certificado de empadronamiento", une sorte de certificat comme quoi on habite bien à tel endroit en Espagne).

Quand je suis arrivé, j’ai ouvert chez bancaja (devenu bankia ensuite), et suite à l’augmentation des frais pour tout et n’importe quoi, je suis passé à Ing, l’avantage d’ING lors d’un achat immobilier, c’est qu’on a droit à 3 chèques de banque gratuits par an.

Quand j’avais quitté Bankia, lors de mon 3ème achat immobilier en Espagne en 2012, ils me demandaient 50 euros par chèque de banque quelque soit le montant, du vol, et comme pour un achat on nous demande souvent plusieurs chèques de banque, cela peut être une économie de 150 euros par exemple pour 3 chèques.

Le seul souci des banques espagnoles, c’est qu’elles sont chères en général, pour plein de choses, Ing ou Openbank (filiale de Grupo Santander, mais banque en ligne) ne facturent pas de frais de compte, pas de frais de carte bleue, pas de frais pour virements en zone SEPA (ça devrait être la norme, mais j’ai vu des banques espagnoles qui facturaient un virement en ligne d’une banque en Espagne à une autre banque en Espagne, j’ai halluciné quand j’ai vu ça, certains locataires avaient ce genre de banque…).

Peut-être que Targobank est pas mal maintenant pour quelqu’un qui voudrait débarquer ici et acheter directement sans être résident au début (comme je l’ai fait, ou Este59014 l’a fait).

Dernière modification par zetrader (13/06/2023 21h53)

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Achat de murs de restaurant : quels pièges à éviter ?	3	1 090	25/04/2017 09h12 par tof1973
Achat d'une maison en viager : quels pièges à éviter ?	1	1 959	05/07/2015 01h25 par GoodbyLenine
Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ?	21	18 968	20/02/2016 16h35 par mikec
Investir dans l'immobilier à Cannes et Nice : quels quartiers éviter ?	2	2 147	30/01/2019 10h26 par Iomipom
Offre d'achat immobilière remise en question : quels sont mes droits?	6	1 052	14/04/2019 17h03 par Hunsvestisseur
Financement d'un achat immobilier en Espagne ?	4	5 353	18/11/2017 11h59 par Francistor
Achat immobilier en France à partir de l'Espagne…	2	2 160	07/02/2014 11h02 par Jerome

Achat immobilier en Espagne : quels sont les pièges à éviter ?

[+2] #1 25/01/2011 18h13

[+1] #2 15/05/2011 11h49

[+1] #3 30/06/2011 18h10

[+1] #4 13/10/2014 18h12

anticucho a écrit :

[+1] #5 22/07/2015 17h04

[+1] #6 22/01/2016 11h35

[+1] #7 23/11/2017 12h50

Francistor a écrit :

[+1] #8 26/11/2017 10h21

Francistor a écrit :

Francistor a écrit :

[+1] #9 26/06/2018 12h39

Francistor a écrit :

TomSpain a écrit :

TomSpain a écrit :

TomSpain a écrit :

[+1] #10 17/12/2022 18h48

al2020, le 06/02/2022 a écrit :

[+1] #11 13/06/2023 20h24

al2020, le 06/02/2022 a écrit :

Discussions peut-être similaires à “achat immobilier en espagne : quels sont les pièges à éviter ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)