Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ?

ZX-6R · #1

Vous ne comprenez pas la stratégie de sortie?

C’est pourtant simple! Si vous aimez investir, vous continuez. Si vous devenez rentier grâce à l’immo, avec toutes vos connaissances acquises, vous aurez du mal à "arrêter". J’ai envie de vous demander arrêter pour quoi faire?

Par contre tout est possible. Si vous souhaitez partir faire un tour du monde en bateau de 3 ans, vous confiez vos biens à une agence (de confiance) et vous partez naviguer. A votre retour vous reprenez les choses en main.

Vous voulez une 911 pour vos 50 ans ? Ben vous revendez un appartement. Vous en avez 20 dont l’emprunt se rembourse tout seul sans effort de votre part. Ca ne va pas vous faire bien mal au portefeuille.

Vous arrêtez complètement l’immobilier? Vous passez LMP, attendez 5 ans, et revendez tout sans payer de plus value.

Bref, c’est sans fin…

Mots-clés : immobilier, location, non meublé

Pruls · #2

Je vais être plus précis dans ma question:

En empruntant sur le long terme, disons 20ans, je peux espérer dégager un cash flow positif pour faire face aux dépenses d’entretiens.

Au fil du temps, la part d’intérêts dans la mensualité diminue, et donc les impôts sur le revenu augmente.

Dans la mesure où le cash flow sert à entretenir le bien, l’augmentation de la fiscalité est gérée par l’achat d’un bien à rénover créant un déficit, toujours en empruntant sur 20ans.

En faisant cette action, je repousse le problème sans le résoudre puisque ces nouvelles mensualités vont de nouveau décroitre dans quelques temps et générer un nouvel impôt sur le revenu.

J’ai du louper un truc pour briser la boucle car dans mon scénario on tourne en rond sans voir la fin.

Concernant l’argument du plaisir d’investir, pour ma part, il s’agit d’un moyen, pas d’une fin. J’ai des projets de vie en dehors de l’investissement et c’est pour eux que je cherche à me constituer des revenus "passifs".
Personnellement l’immobilier ancien n’est pas une attirance particulière mais un moyen pour accéder à l’effet de levier du crédit. Si j’avais le choix, je ferai autre chose.

Enfin sur le LMP, je comprends l’astuce pour éviter la plus value, mais quid de l’imposition sur le revenu?

GoodbyLenine · #3

ZX-6R a écrit :
Vous arrêtez complètement l’immobilier? Vous passez LMP, attendez 5 ans, et revendez tout sans payer de plus value.

Pas si simple que ça : il faudra bien veiller à ,ne pas percevoir trop de recette de l’activité de location meublée, pour que les +values soient effectivement exonérées…

ZX-6R · #4

Faites une proposition écrite (par mail) en listant tous les inconvénients que vous avez relevé (+ l’amiante, + le plomb, + la difficulté à se garer etc etc) Le vendeur comprendra que vous négociez car vous avez compris les inconvénients du bien et sera plus amené à faire une ristourne que face à une simple offre orale de l’agent immo.

Perso, je fais toujours une offre écrite formelle que l’agent peut transférer au vendeur.

Pruls · #5

La "recette", en phase de constitution de patrimoine (donc sans trop profiter des fruits de la trésorerie), au regard des règles actuelles, est d’acheter régulièrement du patrimoine qui génèrent des amortissements/déficits par des travaux de remise en état.

Il faut cependant se rendre compte que cela expose son patrimoine à l’immobilier, que celui-ci grandissant, les revenus fonciers ou BIC suivront, et donc que l’imposition sera au rendez vous.

Un des écueils, dans l’hypothèse où les investissements se sont bien passés, est de gérer la fiscalité à la sortie des périodes d’emprunts.

Pour cela, il faut envisager de vendre un bout du patrimoine constitué pour réduire les dettes, donc améliorer le cash flow et pouvoir faire face… aux impôts.

Attention à bien gérer la trésorerie pour faire assurer les gros travaux d’entretien.

titoux · #6

Acte de vente signé.
Premiers demi-loyer de décembre percu.
Premiers loyers perçus début janvier.
Nous voici officiellement propriétaires.

DDtee · #7

Pierrejacques11 vient de me faire réponse à la même question dans une autre file, voici sa réponse avec référence

" L’option pour le régime réel d’imposition doit être exercée dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) de l’année au titre de laquelle le contribuable demande à être imposé selon ce régime.

Elle n’est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n° 10334) dans le délai légal de dépôt de la déclaration des revenus de l’année. "

source : RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier - See more at: Projet d’achat d’un immeuble locatif mixte : nu et meublé…

Siocnarf · #8

C’est malheureusement un coup "classique"…

Bienvenue au club en tout cas !

titoux · #9

Petit retour après 1 an et demi pour la gestion de ces deux biens.

La première maison est toujours louée avec les mêmes locataires.
Pour le second bien, le locataire a donné son préavis pour le premier août.

J’ai mis une annonce pour tâcher de relouer le bien au plus vite et éviter toute vacance locative.

Annonce mise le dimanche après midi vers 15h…
J’ai du retirer l’annonce ce lundi à midi tellement j’avais de coups de téléphones…
J’ai pu fixer 8 rendez-vous en 2 jours.
Je devrais trouver mon locataire dès cette semaine.

Cette petite expérience me faire dire qu’un bien moderne avec une petite cours à un tarif raisonnable trouve aisément preneur même dans des villes de taille modeste…avec cerise sur la gâteau, un large choix de candidats potentiels.

Reste maintenant à trouver le bon profil pour continuer à avoir une gestion relativement paisible…

Dernière modification par titoux (29/06/2015 16h06)

titoux · #10

Je fais suite à une discussion que j’avais ouverte et qui parlait de rénovation à moindre coût.

J’ai du faire face au départ d’une locataire en place depuis 15 ans.
L’appartement était vraiment dans un triste état avec très peu de travaux réalisés…
J’ai décidé de refaire de A à Z celui-ci.

Le bien est situé dans une zone à mauvaise réputation.

L’ensemble des travaux a pris 3 mois, loin du mois annoncé au départ par l’artisan, que je trouvais bien ambitieux.

La même personne a réalisé l’ensemble des travaux.

Reprise des murs bien abîmés avec des mauvaises surprises au décollage des papiers peints
=> du coup, de la peinture glycéro blanche a pu être mise à la place de la toile de verre envisagée au début.

Pose de parquets flottants dans les 70m2. J’ai pu profiter d’une fin de stock à Brico Dépot (lot à -50% sur un lot avec sous couche intégrée). Le coût est très faible pour un rendu sympa.

Pas d’achat de plinthes (trop compliquées à enlever et chers à l’achat). Les anciennes ont été repeintes à la peinture glycéro avec pose de quart de rond en lieu de finition.

Achat d’une cuisine complète à Brico Dépot (nombreux rangements, évier, hotte). J’ai pris des vérins de qualité pour ne pas avoir à changer les fermeture tout le temps (environ 1000€ la cuisine complète) + reprise des murs + lames vinyles pièces humides au sol.

Achat des meubles de salle de bain à Brico Dépot (vasque, meuble rangement, miroir, lampe) pour environ 500€

Pose d’une douche en dure (paroie cyporex) avec carrelage moderne sur la paroi à la place de la baignoire + reprise des murs + lames vinyles pièces humides au sol.

Pose d’une porte coulissante entre le salon et la salle à manger (le salon peut ainsi devenir une 3 ième chambre).

J’ai choisi des mettre un peu de budget dans toutes les robinetteries (cuisine, lavabo, douche).

Au final, l’enveloppe tourne autour de 6000€ (3500€ de matériel et 2500€ de main d’oeuvre) pour une réfection de 70 m2.

Etant donné la mauvaise réputation du quartier, je n’ai reçu qu’un seul coup de téléphone qui s’est concrétisé en bail.

Le dossier est solide et la locataire envisage d’installer, cerise sur le gâteau, des placards à ses frais.

Ma stratégie pour ce type d’appartements est de proposer des biens de qualités afin de trouver des locataires le plus sérieux possible, quitte à gréver la rentabilité immédiate du projet. Les locataires de type "cas sociaux" sont trop chronophages pour des problèmes sur lesquels j’ai peu de solutions à proposer (problèmes de chien, de bruit, de voisinage etc).

Cette stratégie serait-elle payante sur le moyen terme…?

Bernard2K · #11

La réception des travaux avec procès-verbal contradictoire se pratique surtout sur du neuf (avec maître d’oeuvre et de nombreux corps de métier). Néanmoins, même sur de la rénovation, il est utile de réaliser un procès-verbal contradictoire.
Cf. : Le paiement des factures ne vaut pas réception des

Dans votre cas, il va s’agir de faire un état des lieux des travaux effectués et non-effectués par le premier artisan. En effet, il devrait logiquement vous facturer la partie réalisée… et ne pas vous facturer la partie non réalisée.

Vous avez déjà mis le second artisan au travail, mais avez-vous fait en sorte de pouvoir prouver ce qui a été fait et pas fait ? A défaut d’avoir un vrai procès-verbal contradictoire (qui était manifestement impossible puisqu’il ne répondait plus et ne venait plus), avez-vous d’autres éléments de preuves ? Avez-vous pris de nombreuses photos ?

Idéalement, il aurait fallu d’abord lui adresser une mise en demeure de reprendre les travaux, puis, sans reprise des travaux, réaliser un constat d’huissier.
Cf. :
Que faire en cas d?abandon de chantier ? Par Romain Rossi-Landi, Avocat.

je comprends que pour un petit chantier, on ne fait pas forcément attention à tout ce formalisme. Je comprends aussi que votre premier souci était que le chantier avance, donc de trouver un artisan qui veuille bien reprendre. Mais il était également important de faire un constat de l’avancement (et du non avancement) des travaux, afin de clarifier ce que le premier artisan peut facturer ou non.

Là, quand il va s’agir de savoir combien il doit facturer, et du coup, si c’est vous qui lui devez de l’argent ou s’il doit vous en rendre, ça risque d’être coton.

Imaginons que le premier artisan soit sans scrupules et qu’il ait un devis signé "bon pour commande" de votre part. Dans quelques mois, il vous facture la totalité des travaux. Évidemment, vous faites des bonds, et vous refusez de payer. Ca finit au tribunal. L’artisan aura beau jeu de dire : "les travaux sont finis, non ? J’ai là un constat d’huissier qui constate que les travaux sont finis… donc c’est normal que j’ai facturé la totalité des travaux". Ce n’est d’ailleurs pas forcément lui qui fait cette "vacherie". S’il est placé en redressement ou en liquidation, le mandataire risque de facturer à tout va et ne sait pas forcément l’avancement des divers chantiers.

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2016 13h38)

Bernard2K · #12

Si l’artisan a facturé les travaux réellement réalisé et reconnu qu’il doit vous rembourser 400 €, c’est bien. Vous êtes sorti d’affaire. Mais oui, c’est à retenir pour d’autres travaux.

En fait, le PV contradictoire de réception sert à deux choses :
- déjà, il active l’assurance professionnelle de l’artisan. Avant cette réception, c’est l’entreprise seule qui est responsable.
- ensuite, il sert surtout en cas d’achèvement incomplet, d’abandon de chantier ou d’erreurs ou malfaçons. Un PV pour constater que tout va bien, ça fait plaisir mais bon… C’est surtout le PV quand ça va mal qui va être utile pour la suite ! Donc : ne pas oublier d’y porter des réserves sur tout ce qui manque ou est mal fait. Si l’artisan refuse de le signer ou refuse de venir pour le dresser, il faut le remplacer par d’autres éléments probants : idéalement, un constat d’huissier. Sinon, on peut prendre plein de photos. On peut aussi dresser un PV en présence de 2 témoins qui signeront le PV. C’est moins bien qu’un constat d’huissier, mais c’est gratuit et c’est toujours ça. Il faut prendre une "photographie", au sens propre ou au sens figuré, de l’état dans lequel l’artisan a laissé le chantier, à telle date. Dès que d’autres artisans sont passés derrière, on ne pourra plus dresser cet état des lieux. C’est un peu comme l’état des lieux de sortie d’un locataire : pouvoir prouver que quand l’artisan a arrêté ses travaux, à telle date, le chantier était dans tel état.

Dernière modification par Bernard2K (26/04/2016 10h13)

titoux · #13

Petit retour après un bon mois de travaux par un nouvel artisan…

Celui-ci a pu boucler l’ensemble du chantier avec une quinzaine de jours de retard (n’ayant lui même pas commencé le chantier, je ne lui en ai pas tenu rigueur).

J’ai été beaucoup plus assidu au niveau du suivi (1 à 2 visites par semaine + appels téléphoniques).

Le bien a pu être reloué en une semaine, avec un bon dossier.

Tout ceci valide ma stratégie de proposer des biens refaits à neuf et fonctionnel (le futur locataire a visité un bien semblable dans l’immeuble à côté et c’est le mien qui a été retenu).

J’ai pu me faire rembourser une partie des avances faites à l’autre artisan, ce qui met un peu de beurre dans les épinards…

Dans tous ces soucis, j’ai payé pour apprendre mais je saurai retenir les leçons de ces mésaventures…

Dernière modification par titoux (24/05/2016 09h42)

Elodie01 · #14

Effectivement, ces petites bêtes minuscules ont la capacité de vous rendre dingue!
Dans le lit, c’est juste l’horreur! Et puis, on a l’impression qu’elles nous sautent dessus à longueur de nuit, c’est proprement insupportable!

Avant de faire les fumigations, j’avais pulvériser mon lit avec du jus de citron. J’avais lu ça sur un forum internet. Ca ne tue pas les puces mais ça les calme un peu et permet de dormir à peu près sereinement (c’est un remède de grand mère).

Honnêtement, je ne me rappelle pas quelle marque de foggers j’avais utilisée. J’ai fait confiance à mon vétérinaire. Il a fallu 2 fumigations en tout pour en arriver à bout. De mon expérience, il vaut mieux faire confiance au vétérinaire plutôt qu’à la pharmacie (que j’avais consulté auparavant). Le vétérinaire est plus souvent confronter à ce problème et est de meilleur conseil.

Pour les puces sur soi, le meilleur "remède" que j’ai trouvé, c’est du scotch adhésif de chantier. Oui, je sais, ça fait très "système D". Mais il faut savoir que ces petites bêtes nagent très bien. Et même une bonne douche avec savonnage intense n’en vient pas forcément à bout. En plus, il y a des petites malines qui vous sautent dessus avant de partir au travail, après la douche.
Du coup, j’avais garder un rouleau de gros scotch dans ma boite aux lettres. Si je constatais quelques puces avant de partir travailler, je les scotchais (histoire de ne pas déplacer le problème au bureau).
Ca a l’air un peu débile présenté comme ça, mais je crois que seuls ceux qui ont connu ce problème peuvent se rendre compte à quel point quelque chose d’aussi petit peut être aussi pénible.

En tout cas, bon courage!

titoux · #15

Petit retour sur la gestion des 5 appartements dans le même immeuble.

Le bien en travaux…l’est toujours après presque 2 mois alors que la durée initiale était évaluée à…2 semaines!

Malgré le retard, j’apprécie le sérieux de l’artisan, qui accepte de reprendre des choses qui n’étaient pas forcément prévus dans le devis initial.
Le bien devrait être disponible en fin de semaine.

Le second bien dont le locataire part courant octobre a pu être reloué dès la première visite (le fait d’utiliser des matériaux modernes a fait tilt chez le locataire).
Le locataire a un profil que je souhaitais éviter (paiement par la CAF du loyer et sans emploi)…mais j’ai pu contacter son ancien propriétaire (qui a des biens dans le même immeuble et avec qui j’ai fait connaissance), qui m’a rassurer sur le fait que la personne n’avait pas posé de problème en 2 ans chez lui.

Petit bilan :

- J’ai toujours du mal à faire venir les visiteurs dans ce quartier "difficile" mais les biens ont pu être loués systématiquement dès la première visite avec des profils plutôt bon par rapport à la période avant travaux.
- Je pré-sélectionne les visiteurs après un échange de mail et m’impose d’avoir eu au téléphone la personne avant le moindre déplacement. Cela permet de se faire une première idée.
- Un appartement (tout neuf) à relouer dès la semaine prochaine.
- Avoir un réseau des connaissances des propriétaires dans une petite ville est une bonne chose et cela m’a donné des idées sur une suite à donner à cela…

titoux · #16

Je suis d’accord avec vous…Les nuisances peuvent effectivement venir même en étant propriétaire des tous les logements.

Cependant, dans mon cas, certains propriétaires ne font aucune sélection sur leurs locataires et dans le cadre de cet immeuble…certains cas sont vraiment…vraiment compliqués à gérer…

Certains propriétaires sont attentifs…d’autres cherchent à louer à tout prix. Tous les efforts fait par certains sont anéantis par un ou deux autres. C’est assez usant à la longue.

Pruls · #17

Bonjour,

il me semble qu’il y a une nuance.

Connaître les procédures permet de se préparer pour les enclencher si cela est bénéfique.

Je crains que dans votre configuration, c’est à dire avec un risque important de locataires non solvables, il faut intégrer les pertes au modèle économique.

Peut être qu’un bien à 10% brut sort en réalité une renta nette un peu supérieure au livret A. Il est alors judicieux de se demander si le jeu en vaut la chandelle.

Il me semble que chaque investisseur aura un niveau de proximité plus ou moins important avec sa clientèle, qui le met plus ou moins en posture favorable pour éviter les pertes et litiges.

Genre le proprio qui arrive en costard dans un quartier miteux, il risque de tenter les locataires de l’arnaquer. "Il est à l’aise lui, c’est pas grave".

J’ai par exemple visité un immeuble intéressant mais les locataires parlaient une langue que je ne maîtrise pas. J’ai passé mon chemin.

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (03/09/2018 20h35)

titoux · #18

Petit suivi après un long temps d’absence et après 4 ans d’investissement dans ces logements.

Les logements sont en vente depuis 1 an.

L’AG a eu quelques contacts par mail mais rien de très concret jusqu’à cette semaine.

Une personne a visité les logements et semble intéressée.

Elle a été jusqu’à rencontrer un courtier pour avoir un accord de financement.

Je suis en attente d’une proposition.

Tous les logements sont loués et le placement reste rentable (surtout gràce au conventionnement ANAH qui fait que je ne paie aucun impôt sur ces biens).

Cependant, je serais satisfait si la vente pouvait se faire.

Les appartements sont trop compliqués à gérer pour moi (syndic, relation avec les autres locataires trouvés par les autres propriétaires, etc) et il y a trop de paramètres que je ne maitrise pas.

Je pense poursuivre dans l’investissement immobilier locatif mais plutôt sur le créneau des maisons avec petits terrains.

Affaire à suivre…

Canyonneur75 · #19

Bonjour,

1 - Si j’ai bien compris votre cas, le montant des travaux engagés et des autres charges en 2016 était supérieur au montant des loyers de tous vos biens loués. Dans ce cas vous avez généré un déficit foncier imputable à hauteur de 10700 euros sur votre revenu global et pour le surplus sur vos revenus fonciers sur une période de 10 ans.

2 - Le fait de revendre le bien qui a généré le déficit foncier avant le terme des 3 ans conduit uniquement à revenir sur le déficit foncier imputé sur votre revenu global et le transformer en un déficit foncier reportable sur les revenus fonciers des 10 années à venir.

3 - Cette reprise n’est pas forcément pénalisante - le résultat dépend du montant de vos revenus fonciers en 2017, 2018 et 2019 et de vos revenus fonciers futurs si vous conservez des biens loués.

Les impôts vont recalculer votre impôt 2016 qui va augmenter de 10700 * TMI2016.

En revanche, votre déficit reportable augmente de 10700 euros. Si vous avez déclaré / allez déclarer un revenu foncier global en 2017 ou 2019, votre impôt sera diminué de 10700 * (TMI20xx + 17.2 % CSG) si vous pouvez imputer l’ensemble du déficit…

Si vous avez eu un revenu en 2018, manque de chance, année blanche !

Si vous n’avez pas encore épuisé votre déficit reportable, votre impôt sera diminué dans les années futures….

Donc tout dépend de vos revenus fonciers…

4 - L’article cité me semble inexact sur :
- le point du choix entre déficit sur le revenu global et déficit reportable sur les revenus fonciers ultérieur : l’imputation sur le revenu global est automatique.
- le retraitement du déficit imputé sur le revenu global : la solution citée est, à mon sens, la position de l’administration fiscale

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (29/10/2019 14h55)

titoux · #20

La signature pour la vente des 5 biens a eu lieu.

Au final, une moins value sur la vente des biens…mais il restera environ 15 000€ par rapport au reste du crédit à rembourser.

Les logements étant conventionnés, j’ai envoyé l’information à l’ANAH.

Pas de regret avec la vente de ces logements. J’y gagnerai en tranquillité.

Dernière modification par titoux (05/01/2020 19h48)

Pruls · #21

Bonjour,

pour le portail, s’il est sur la propriété de votre voisin, seule une autorisation de l’urbanisme est nécessaire. Souvent, cela ne fait pas l’objet d’une déclaration et est irrégulier, surtout si c’est un peu planqué.

Pour ce qui est du passage d’un véhicule, si je comprends bien, elle se termine en pointe et donc même un piéton serait embêté pour passer en restant dans les limites.

Quel est le trouble provoqué et quelle est la manière la plus simple de le lever? Ne serait-ce pas de discuter simplement avec le voisin?

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