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#126 08/11/2017 09h31 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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L’artisan a appelé ce matin (le lendemain du mail) pour donner information.
Il aurait perdu son téléphone…! :-)

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#127 01/05/2018 20h56 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Petit suivi de ce dossier.

Je rencontre la semaine prochaine un AG pour étudier la vente d’un ou de l’ensemble des lots dans cet immeuble.

Je ne rencontre pas de problème de location à l’inverse de beaucoup de propriétaires de l’immeuble.

Départ hier d’une jeune femme…relocation ce matin même !

Les biens sont rentables, loués…mais trop chronophages.

Je suis sans cesse contacté pour des problèmes sur lesquels je n’ai pas de levier (locataires bruyants, problèmes de voisinage).

Un immeuble où je serai le seul décideur me conviendrait mieux.

Je ferai un petit retour suite à cet entretien pour voir si je poursuis le processus de vente…ou pas!

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#128 02/05/2018 09h06 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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titoux a écrit :

Je suis sans cesse contacté pour des problèmes sur lesquels je n’ai pas de levier (locataires bruyants, problèmes de voisinage).

Un immeuble où je serai le seul décideur me conviendrait mieux.

Bonjour Titoux,
Pas sûr que le fait d’être propriétaire de l’ensemble réduise les problèmes de voisinage. J’ai eu le cas et la locataire qui se plaignait semblait penser que je devais m’occuper de ces problèmes (réels par ailleurs) alors qu’en tant que propriétaire je n’avais aucun pouvoir sur les nuisances produites par un locataire…

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[+1]    #129 02/05/2018 10h11 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Je suis d’accord avec vous…Les nuisances peuvent effectivement venir même en étant propriétaire des tous les logements.

Cependant, dans mon cas, certains propriétaires ne font aucune sélection sur leurs locataires et dans le cadre de cet immeuble…certains cas sont vraiment…vraiment compliqués à gérer…

Certains propriétaires sont attentifs…d’autres cherchent à louer à tout prix. Tous les efforts fait par certains sont anéantis par un ou deux autres. C’est assez usant à la longue.

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#130 02/05/2018 10h15 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Le proprio a le pouvoir d’agir quand la nuisance auprès du voisinage est suffisamment étayée. Les voisins doivent porter plainte.


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#131 02/05/2018 10h16 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Bonjour Pruls,
Quel est le pouvoir du propriétaire ?

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#132 02/05/2018 10h29 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Mettre en place la procédure d’expulsion pour occupation NON paisible des lieux, SI la clause résolutoire apparaît au bail.


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#133 02/05/2018 10h37 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Bonjour,

Même propriétaire d’un immeuble, vous risquez les même soucis.

Un ami a un immeuble de 4 logements dans un coin perdu en campagne.
Le locataire le plus âgé, et là depuis des années, est devenu alcoolique, n’a pas d’emploi et crée des problèmes dans l’immeuble ( bruit, fait peur quand il erre dans les couloirs en état d’ébriété). Or, il paye rubis sur l’ongle sa part du loyer, le reste vient de la CAF.

Les autres locataires subissent, et usés s’en vont.
Forcément aucun propriétaire ne le sélectionnerait en temps que locataire, et il ne cherche même pas à déménager. Le logement lui convient, il peut tout faire à pied ( et en même temps heureusement vu l’alcoolémie) et le loyer est modéré.

Il possède l’immeuble depuis qq temps ( > 10 ans, voire 15). Au départ, il était salarié, en couple et tout ce qu’il y a de plus "traditionnel". La sélection au moment de l’entrée dans le logement ne fait pas tout.

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#134 02/05/2018 11h13 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Dans le cas de cet immeuble…Certains propriétaires ne souhaitent pas faire partir les locataires bruyants…et c’est dans tous les cas très longs et compliqués.

Ce qui me dérange dans ce cas précis…C’est de ne pas avoir toute les billes en main (je peux faire de mon côté des efforts…qui peuvent être anéantis par d’autres). Le fait que des intérets soient divergeants entre chacun des propriétaires est dérangeant.

Je ne dis pas que cela n’arriverait pas ailleurs…mais à titre personnel, cela m’use.

Je vous tiendrai informés de la suite des événements.

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#135 15/07/2018 15h01 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Petit suivi du dossier.

La locataire chez qui un dégat des eaux à eu lieu part d’ici un mois (le préavis d’une personne au RSA est réduit à 1 mois).

Le constat de dégats des eaux a été fait courant janvier…et les travaux ne sont pas effectués…

J’ai moi même transmis le constat à mon assurance (PN0) qui a transmis à l’assurance du locataire.
Celle-ci a trainé…et après de multiples relances…m’a indiqué qu’elle ne prenait en charge que la partie esthétique des dégats…et qu’il fallait transmettre le dossier à l’assurance du Syndic ! (selon la convention CIDRE, c’est l’assurance du Syndic qui doit prendre le relais en cas de dégats des eaux dans un co-propriété). Le constat et le devis réalisé ont donc été tranmis courant juin…

L’assurance du Syndic ne veut rembourser…que sur un rapport d’expert alors que l’assurance du locataire n’a pas fait réaliser d’expertise…!

J’ai enfin appris, courant juillet, qu’un expert de l’assurance du Syndic devrait être nommé (6 mois après la première déclaration!).

La convention CIDRE est censée accelérer les processus d’indémnisation….dans mon cas, j’ai eu droit à une jolie partie de ping-pong.

J’ai donc pu passer voir l’appartement de la locataire qui quitte le logement. Celui-ci a déjà reçu une partie de l’acompte de son assurance locataire et qui concerne la partie prise en charge par son assurance(dans le cadre du locatif, il serait quand même plus prudent que les assureurs paient directement les artisans).
Comme je m’en doutais, la locataire m’a indiqué qu’il y a peu de chance que je revois cet argent…(elle est en difficulté financière…mais à eu ’honneteté de me le dire!).
Je considère cet argent comme perdu…
J’ai vais essayer de voir avec son assurance pour que l’artisan soit payé directement pour le solde…

Des portes et diverses choses ont été endomagées par son ex-ami (un cas difficile)….
Des peintures seraient à refaire également.

En résumé, la cauton de 360€ sera largement insuffisante pour couvrir tous ces frais.

Devant le peu de retour de l’assurance du Syndic, j’envisageai d’attaquer les travaux de rénovation de la salle de bain courant août. Mais j’ai appris hier qu’un expert serait nommé par l’assurnance du Syndic. J’espère que la nomination de l’expert et son passage se feront rapidement…que je n’ai pas à attendre trop longtemps pour réaliser les travaux (il sera compliqué de relouer en expliquant aux futurs locataires qu’il n’y aura pas de salle de bain disponible durant 2 semaines).

Dans un autre appartement, un locataire arrivé début mai m’a annoncé son départ début octobre ! (celui-ci étaient stagiaire et m’avait annoncé qu’il resterait au minimum 9 mois).
Le logement devrait être reloué dans la foulée par des personnes avec qui j’avais été en contact pour louer ce même appartement courant mai.

Le contexte général de ce quartier….reste vraiment délicat…et malgré les 12% de rentabilité…je serais très content de pouvoir renvendre l’ensemble….

Beaucoup trop de cas compliqués à gérer!

Dernière modification par titoux (15/07/2018 15h23)

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#136 29/08/2018 15h45 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Petit suivi du dossier.

La locataire a quitté le logement. Je n’étais pas présent lors de déménagement et nous avons convenu d’une date pour faire l’état des lieux de sortie.

Celle-ci me prévient la veille qu’elle ne pourra pas être présente et que la prochaine date disponible pour elle est 15 jours plus tard…

Sentant que cet état des lieux ne se ferait pas, je me suis rendu sur place (j’ai gardé un double des clés…c’est illégal mais cela peut dépanner) afin de constater les dégats.

Ménage non fait, appartement sale, murs sales, une porte de placard enfoncée, une lunette de toilettes manquantes…

Officiellement, je ne peux rien dire car l’état des lieux de sortie n’a pas été effectué…

J’ai décidé d’aller récupérer les clés directement à la nouvelle adresse de la locataire afin d’être certain de le revoir un jour…Je sais pertinament que la personne ne reviendra pas faire ni le ménage, ni l’état des lieux.

=> J’ai gardé les SMS indiquant qu’elle déménageait et ai pris quelques photos.

Afin de gagner du temps, je rencontre un artisan pour la rénovation du bien et pense faire cela assez rapidement. Je n’engage auccune poursuite, ce ne serait que du temps perdu mais que c’est usant d’avoir à faire à des personnes qui ne font que prendre et jamais rendre !

Au final, la caution ne sera bien entendu par rendu…mais les dégats sont bien supérieurs à celle-ci. De plus, la locataire a gardé 475 euros d’avance sur travaux qui auraient du payer les avances à l’artisan pour la réparation du dégats des eaux subit dans l’appartement.

Dernière modification par titoux (29/08/2018 15h48)

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#137 29/08/2018 17h43 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Il n’est pas illégal de garder des doubles de clefs:

Le propriétaire peut-il conserver un jeu de clés ? - Conserver un jeu de clefs, garder un double, violation de domicile, urgence | De Particulier à Particulier - PAP

Pour autant "Le propriétaire bailleur n’a absolument pas le droit de pénétrer dans le logement qu’il a donné en location sans l’autorisation préalable du locataire. "

Bien à vous,

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#138 29/08/2018 23h35 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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@Pierrot31, vous avez raison, il faut toujours garder un double. Et garder la preuve de l’autorisation du locataire de pénétrer dans l’appartement (un sms/mail suffit)

@titoux, il est dommage que vous ne donniez pas les dates des rdv que vous fixez avec le locataire. L’état des lieux 15 jours plus tard est-il toujours compris dans le préavis? au delà du préavis (et même un peu avant), je vous conseille de lui envoyer LAR pour lui signifier de se présenter pour l’état des lieux. Passé le jour de fin du bail (préavis compris), je vous conseille de monter un dossier avec photos.

Le fait de rentrer dans l’appartement d’un locataire avant la fin du préavis sans son accord est illégal.

A votre place :
- le jour de fin de bail (préavis compris), je photographie l’appart
- Je remets tout en état pour relouer au plus vite
- je monte un dossier béton pour que la locataire qui réclame sa caution ne puisse pas avoir gain de cause

Et choisissez un nouveau locataire qui ne soit pas au RSA.


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#139 29/08/2018 23h54 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Je répète des choses bien connues :
- vous pouvez convoquer la locataire sortante à l’état des lieux (par LRAR)
- puisque vous pressentez qu’elle ne se présentera pas, vous pouvez prévoir d’emblée que ce soit un état des lieux réalisé par huissier. C’est la seule façon d’avoir un état des lieux opposable à la locataire, si elle n’est pas présente ce jour-là.
- sur la base de cet état des lieux réalisé par huissier, vous pouvez lui facturer la remise en état (diminuée, en principe, d’un abattement pour vétusté, selon l’ancienneté de chaque élément dégradé).
- vous pouvez lui demander le montant des dégradations, même si c’est au-delà du dépôt de garantie. Elle vous le doit, et si elle est solvable, vous pouvez récupérer cette dette, avec l’aide d’un huissier (saisie sur salaire par exemple). Si elle avait une caution solidaire, vous pouvez aussi récupérer cette somme auprès de la caution solidaire.

Après, je peux comprendre que vous ne souhaitiez pas vous lancer dans cette procédure relativement longue et coûteuse.

Dans tous les cas, vous devez justifier la retenue du dépôt de garantie en lui envoyant, dans les 2 mois maxi, un décompte des dégradations.

Pour éviter cela à l’avenir, soyez attentif au choix du locataire (dossier, feeling, présence d’une caution solidaire, et pourquoi pas un petit coup de fil au précédent propriétaire).

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#140 30/08/2018 09h27 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Merci pour ces rappels.

Le ressenti était plutôt bon avec cette personne…et l’appartement plutôt bien entretenu lors des quelques passages que j’ai pu faire.

Je vais refaire quelques photos ce soir et prévoir un décompte précis pour les dégats occasionnés.

Concernant les futures locations, une de mes futures locataires doit me faire parvenir un dossier en ce qui concerne un organisme social qui pourra assurer une caution solidaire (je mettrai dans ce post le détail de tout cela).

La personne n’est pas solvable (j’ai pu retrouver dans sa boite à lettres des factures et diverses lettre de relance pour impayés), je me contenterai d’un simple courrier rappelant l’ensemble des dégradations.

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#141 30/08/2018 10h40 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Alors je vous rappelle aussi qu’en l’absence d’état des lieux contradictoire (ou établi par huissier), vous n’aurez pas le droit de retenir le dépôt de garantie. Votre courrier récapitulatif des dégradations n’aura pas de valeur sans cet état des lieux.

Vous n’êtes pas à l’abri qu’elle vous poursuive pour récupérer le dépôt de garantie. Les personnes sans gêne osent tout, cf. par exemple le cas pas si rare du squatteur qui poursuit le propriétaire du bien squatté pour "violation de domicile" parce qu’il a essayé de récupérer son bien.

PS: à mon sens, vous devriez systématiser la demande d’une caution solidaire, même pour les gens qui ont un emploi.

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#142 31/08/2018 14h47 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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L’artisan avec qui j’avais pris rendez-vous pour la rénovation (et à qui j’ai transmis le chantier de réfection de la salle de bain+ la pose d’une fenêtre) ne s’est pas présenté au rendez-vous de présentation du chantier.

Après de multiples relances par téléphone et SMS sans réponse, je me suis mis en recherche d’une nouvelle personne, que je rencontre mardi soir.

Rencontrez-vous également des difficultées avec vos artisans et notamment la communication avec eux ? (il y a 3 chantiers en cours avec cet auto-entrepreneur et celui-ci ne daigne pas me répondre…même par SMS).

Dernière modification par titoux (31/08/2018 14h48)

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#143 31/08/2018 17h24 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Deux remarques :
- vous avez déjà eu des soucis de dégradations par des locataires (le coup des puces en 2016) et vous n’avez pas été ferme dans la phase état des lieux -> décompte des dégradations -> retenue sur le dépôt de garantie. Or, vous vous apprêtez à nouveau à laisser partir une locataire sans faire un état des lieux probant, donc vous allez faire une retenue sur le dépôt de garantie qui peut être contesté par la locataire. Déjà en 2016 James67 vous conseillait l’état des lieux par huissier ; je vous le conseille à nouveau… mais vous n’allez pas le faire parce que ça coûte.
- vous avez déjà eu des soucis avec les artisans dans le passé également.

Je pense franchement qu’il vous faut apprendre des erreurs passées. A chaque fois vous dites "ok j’ai appris la leçon", mais on ne dirait pas que c’est le cas. Là, pour économiser l’huissier, vous vous apprêtez à retenir le dépôt de garantie sans justificatif valable. Dans 2 ou 3 semaines, vous allez revenir nous dire "zut, la locataire m’a assigné devant le tribunal d’instance pour le remboursement du dépôt de garantie, que faire ?".

Vous allez continuer aussi à prendre des locataires sans demander de caution solidaire ni prendre de GLI ?

Je ne peux que vous recommander d’être carré, méthodique. Main de fer dans un gant de velours. Sinon vous aurez encore et toujours les mêmes problèmes. Les petits arrangements, les petits raccourcis, font souvent les gros problèmes.

Dernière modification par Bernard2K (31/08/2018 17h25)

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#144 31/08/2018 18h48 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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titoux a écrit :

Rencontrez-vous également des difficultés avec vos artisans et notamment la communication avec eux ? (il y a 3 chantiers en cours avec cet auto-entrepreneur et celui-ci ne daigne pas me répondre…même par SMS).

Avant d’avoir son petit réseau, c’est très fréquent… Et même avec des artisans réguliers, ils peuvent "changer" (problème d’argent, de famille, de "substance", de santé, d’autres chantiers etc etc)… La seule solution c’est d’être adaptable en étant en mesure de finir un chantier soi même ou de trouver un autre artisan: il faut savoir être souple.

Mais, avec le temps, ce que j’ai compris (et ça m’a pris un certain temps) c’est que quand un artisan se met à "dérailler", il faut en discuter tout de suite pour comprendre l’origine du problème et, le plus souvent, le remercier sur le champs:  faire ses comptes avec lui, se serrer la main et chacun repart de son côté…

Il ne faut pas tergiverser, c’est une perte de temps. Bien sur, il y a une petite voix intérieur qui dit que "ça va s’arranger" : ça serait plus simple mais il ne faut pas l’écouter.

Le corollaire de tout ça, une fois les travaux lancés, c’est de ne pas payer un artisan pour des prestations non encore réalisées.

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#145 03/09/2018 16h53 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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@Bernard2K

J’avoue que je ne peux vous donner tord dans votre analyse.

Le constat que je fais…est que je ne souhaite pas avancer sur des dossiers qui me semblent perdus d’avance et qui seront source de stress, de coûts et de retards. C’est certainement une erreur.

Mais vous avez en grande partie raison sur les quelques points que vous soulevez.

Le quartier dans lequel je loue est très difficile et il est compliqué de trouver des locataires.

J’ai pu trouver dans la boite à lettre de la locataire une pile de relances d’huissiers qui me font dire que cette dame n’est pas très impressionnée par les procédures (les courriers ont été ouverts pas la dame et remis dans la boite à lettre dans la foulée).

Force est de constater…que jusqu’à ce jour, j’ai plus fais confiance à mon feeling qu’aux procédures et au papiers.

Cette stratégie fonctionne…une fois sur deux et n’ai clairement pas efficace. Même en étant compréhensif et sympatique avec ses locataires, je me retrouve perdant.

@Pierrot31

Concernant mon artisan, il s’est manifesté ce week-end et je le rencontre ce soir.
J’ai quand même pris rendez-vous avec un second artisan pour présenter le chantier.
Je ne souhaite plus être dépendant d’une seule personne pour mes travaux, surtout quand celle-ci est difficilement joignable.

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[+1]    #146 03/09/2018 19h16 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Bonjour,

il me semble qu’il y a une nuance.

Connaître les procédures permet de se préparer pour les enclencher si cela est bénéfique.

Je crains que dans votre configuration, c’est à dire avec un risque important de locataires non solvables, il faut intégrer les pertes au modèle économique.

Peut être qu’un bien à 10% brut sort en réalité une renta nette un peu supérieure au livret A. Il est alors judicieux de se demander si le jeu en vaut la chandelle.

Il me semble que chaque investisseur aura un niveau de proximité plus ou moins important avec sa clientèle, qui le met plus ou moins en posture favorable pour éviter les pertes et litiges.

Genre le proprio qui arrive en costard dans un quartier miteux, il risque de tenter les locataires de l’arnaquer. "Il est à l’aise lui, c’est pas grave".

J’ai par exemple visité un immeuble intéressant mais les locataires parlaient une langue que je ne maîtrise pas. J’ai passé mon chemin.

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (03/09/2018 20h35)


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#147 03/09/2018 20h32 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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C’est la conclusion à laquelle je suis arrivée…
La population qui loue dans cet immeuble ne me convient pas…d’où mon désir de vendre le tout.
Je vais tâcher de gérer au mieux la période (qui risque d’être longue…) entre mes démarches et la réalisation effective de la vente.

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#148 03/09/2018 20h38 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Dans cette optique, cela vaut peut être le coup de déléguer la remise en location par une agence, avant vente.

L’idée est que le niveau de loyer valorise le bien. Le nouvel investisseur va faire le même calcul que vous lors de l’acquisition, si vous présentez un bien pleinement loué, il sera pleinement valorisé.

A voir si la valorisation vaut les frais d’agence à engager.

Bon courage.


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#149 03/09/2018 21h02 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Je reste sur le créneau de louer des appartements modernes, propres et sans travaux.
Je n’ai effectivement pas de souci pour trouver des locataires…choses que les autres propriétaires de l’immeuble n’arrivent pas à faire.
J’avoue être assez peu confiant pour qu’une agence gère proprement le bien…(le public que je vise n’ai pas prêt à rémunérer une agence pour trouver un appartement)(tout se passe via lbc).

Pour le moment, je réussis à gérer moi même…mais c’est trop chronophage à mon goût.

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[+1]    #150 16/05/2019 15h26 → Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ? (immobilier, location, non meublé)

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Petit suivi après un long temps d’absence et après 4 ans d’investissement dans ces logements.

Les logements sont en vente depuis 1 an.

L’AG a eu quelques contacts par mail mais rien de très concret jusqu’à cette semaine.

Une personne a visité les logements et semble intéressée.

Elle a été jusqu’à rencontrer un courtier pour avoir un accord de financement.

Je suis en attente d’une proposition.

Tous les logements sont loués et le placement reste rentable (surtout gràce au conventionnement ANAH qui fait que je ne paie aucun impôt sur ces biens).

Cependant, je serais satisfait si la vente pouvait se faire.

Les appartements sont trop compliqués à gérer pour moi (syndic, relation avec les autres locataires trouvés par les autres propriétaires, etc) et il y a trop de paramètres que je ne maitrise pas.

Je pense poursuivre dans l’investissement immobilier locatif mais plutôt sur le créneau des maisons avec petits terrains.

Affaire à suivre…

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