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#26 05/08/2013 11h44 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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dom67 a écrit :

Cela peut également être intéressant sans travaux si votre loyer est proche de celui du marché.
A ce moment vous souscrivez un "Conventionnement à loyer intermédiaire" avec l’ANAH:
- Engagement sur 6 ans
- Logement non meublé
- Plafonnement du loyer selon le barème "Borloo ancien" et des ressources du locataire
- Uniquement pour un nouveau locataire ou en cas de renouvellement de bail
- Déduction de 30% des revenus fonciers bruts

Juste pour compléter sur les plafonds de loyer :
Chaque délégation locale (départementale) de l’ANAH fixe ses propres plafonds ainsi que les communes et le type de conventionnement disponible par commune.
Donc les plafonds définis au niveau national ne sont pas forcément ceux appliqués lcoalement.

Il faut donc absolument contacter la délégation locale de l’ANAH (on trouve les coordonnées sur anah.fr) pour connaître les critères.

Personnellement nous avons 2 logement conventionnés en intermédiaire. Le premier a été conventionné sans toucher au loyer, pour le 2ème nous avons diminué le loyer (de 470 à 450 € par mois) pour pouvoir le conventionner.

Et ceci est plus avantageux pour nous, malgré la diminution du loyer. Petit calcul :
Abattement de 30% sur le loyer imposable : 450*12*0.3 = 1620 € sur lesquels nous allons payer 45,5 % d’impôts en moins (TMI 30 % + 15,5% de PS) soit un gain de 737.1 €
20 € de loyer par mois en moins = perte de 240 € par an.
Economie en diminuant le loyer et en conventionnant : 737.1-240 = environ 500 €.

Bon à savoir : en cas de vente d’un logement conventionné, le nouveau propriétaire doit respecter les plafonds de ressource et de loyers. Par contre, il ne peut pas bénéficier des avantages fiscaux. Allez comprendre pourquoi…


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#27 05/08/2013 13h33 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Bonjour Siocnarf,

Vous voulez dire qu’en cas de vente, vous n’êtes pas libre de choisir l’acheteur? Il doit être dans une certaine catégorie de revenu?

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#28 05/08/2013 18h11 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Je pense qu’il fallait comprendre que la condition de ressource s’applique aux locataires du nouveau propriétaire, sans que ce dernier ne puisse bénéficier des avantages fiscaux liés à la convention.

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#29 05/08/2013 19h49 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Ca me parait plus logique dit comme ça en effet!

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#30 05/08/2013 23h13 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Plus logique oui, mais cela veut juste dire que votre logement vaut beaucoup moins que la marche a la revente et qu’il est moins liquide.

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#31 06/08/2013 00h22 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Cette histoire est très curieuse …

La convention a quelle durée ? 6 ans ?

Est ce que le niveau de loyer est applicable au delà de la durée de la convention ?

Si à l’issue de la convention (6 ans) le logement est vide et vendu. Le plafonnement du loyer + conditions de ressources s’appliquent toujours au nouveau propriétaire-bailleur ? ou tout simplement ces critères sont applicables le temps de la convention ?

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#32 06/08/2013 08h29 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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La convention a effectivement une durée de 6 ans.
Elle n’est pas reconduite tacitement, il faut expressément en faire la demande auprès de l’ANAH.
Donc à l’issue des 6 ans et sans reconduction, les plafonds ne s’appliquent plus.


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[+1]    #33 19/08/2014 13h29 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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DDtee a écrit :

C’est très intéressant et loin d’être idiot comme principe… malheureusement cela ne fonctionne pas partout, si vous connaissez d’autres organismes équivalent, merci d’avance pour l’info !

Bonjour

Avez vous pense a France Terre d Asile?
Il n y a pas la possibilite de la deduction comme solibail mais vous avez deux avantages a mon sens:avoir une association comme interlocuteur et cette association ne cherche pas seulement En region parisienne.
Je pourrais faire un petit retour experience si cela interresse. Je travaille avec eux depuis 11 ans pour un bien.

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#34 19/08/2014 14h23 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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C’est avec plaisir que nous lirons une petite synthèse de leur mode de fonctionnement et de votre (longue) expérience. Merci à vous !


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#35 19/08/2014 17h46 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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bonjour à tous

comme je l’indiquais je loue depuis plusieurs années un appartement à l’association France Terre d’Asile et je n’ai jamais eu de problème d’impayés. Le virement arrive chaque 5 du mois.

L’association cherche des logements assez grands car c’est pour des familles mais par contre avec des petites pièces car ils ont peu de meubles.

Deux types de location: directement par l’association pour des logements où sont logés des personnes en attente de régularisation (c’est mon cas).
Avantage:
- bail au nom de l’association
- les petits travaux d’entretien (à la charge du locataire) sont fait par l’association
- un interlocuteur unique et qui sait nous contacter quand il y a des soucis
- peut être une bonne solution pour un logement en rez de chaussée plus difficile à louer
- un loyer proche du marché
Inconvégients:
-grosse rotation de locataire et ils ne sont pas tous aussi respectueux de l’appartement et du voisinage.
- avoir de bonne chaudière car les locataires viennent souvent de pays chaud et ils mettent le chauffage à fond
- toujours à cause du froid peu d’aération des pièces donc quelques soucis de temps en temps

L’association cherche aussi des logements pour des personnes qui sont régularisés et qu’ils veulent installer. Dans ce cas le logement est au nom des personnes mais ils sont suivis par l’association.
Pour ce deuxième cas je n’ai pas l’expérience, je leur ai proposé deux biens mais ils ne rentraient pas dans leur critères.

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#36 19/08/2014 19h03 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Merci pour votre retour.
A votre lecture, la synthèse ne me parait pas très attractive.
Comment décririez vous l’appartement que vous louez à cette association (état, situation, attractivité…) et leur attente ?


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#37 19/08/2014 19h28 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Je leur loue un grand F2 en rez de chaussee.
En 10 ans je n ai eu que de l entretien de chaudiere et de plomberie.
Eux ont deja repeint l appartement.
L appartement se situe au centre ville. Je le loue 450 euros plus charges.

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#38 10/02/2015 14h31 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Bonjour,

Changeant de résidence principale, je souhaite mettre mon appartement en location.

Sur la papier, ce dispositif est attractif (tant sur le coté social que financier) mais à la lecture des récits ça n’a pas l’air si bien.

Je voulais savoir si d’autres personnes ont des expériences (positives ou négatives) sur ce sujet.

Merci pour votre retour.

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#39 13/04/2015 16h06 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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C’est exact. Les nuisances sonores sont le problème principal.

Dans notre co-propriété les locataires placés via la location solidaire ont été à la source de très fortes nuisances sonores. A tel point, que les co-propriétaires ont fait venir huissiers et agents de la police pour faire constater les bruits.

Le syndic s’apprête à faire casser le bail entre l’association Aurore Habitat et le propriétaire de l’appartement "incriminé".

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#40 07/03/2018 17h44 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Bonjour à tous,

J’ai un projet d’achat d’un ancien restaurant de plus de 350m² dans un bourg de 600 hbts à 5min d’une ville moyenne avec tous les commerces et 25min d’une grande ville. L’idée est de créer 5 appartements.

Les loyers au m² des appartements sont très proches des barèmes indiqués pour les loyers très sociaux. C’est pourquoi je réfléchie à faire de l’intermédiation locative en passant par une agence immobilière sociale.

Il s’est passé presque 2 ans depuis le dernier message sur ce sujet.
D’autres personnes ont-ils des retours à faire sur ce dispositif ? La peur d’avoir des locataires qui dégradent le bien et nuisent au voisinage est-elle fondée ?

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#41 22/08/2018 16h11 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Le bien se situe où ? faites attention, car toutes les zones ne sont pas recherchées.

En gros c’est surtout dans les zones tendus. Avant de vous engager dans une telle opération vérifiez bien qu’il y a une réelle demande.

Aussi, pour intégrer un logement dans le dispositif, il faut qu’il soit réellement aux normes.

Bref, une étude préalable s’impose.

Je ne sais pas si vous êtes allé jusqu’au bout de votre projet ou pas, mais un retour d’expérience pourrait être intéressant.

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#42 23/08/2018 01h29 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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J’apporte ma modeste contribution,

Je loue depuis 6 ans maintenant à une asso en RP,

Même avec un loyer plafonner je reste proche du marché

Je n’ai absolument rien eu à faire en l’espace de cette période.

Enfin presque:

- Cafard => Remplacement immédiat du locataire par l’assoc
- Bruit intempestif => Plainte des locataires => Remplacement du locataire par l’assoc (pourtant jeune j’ai pu en faire du bruit dans cette immeuble, apparemment c’est le vélo et trottinette dans l’appart qui n’est pas passé)
-Consommation de fluide excessive => Prévoir une hausse de charge importante lors de la signature.

Hormis les points relevés RAS, loyer toujours payés en temps et en heure.

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#43 23/09/2019 15h20 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Bonjour,

je viens d’être embauché dans une agence immobilière sociale, et il semble que chez moi (41), le dispositif Cosse soit particulièrement intéressant, compte tenu de la proximité des loyers sociaux avec ceux du marché.
C’est que retirer 85% du loyer, même en payant des frais d’agence, ca fait une sacré différence sur l’assiette fiscale et donc le revenu net d’impôt.

Je me goure quelque part? D’autres ont ils repéré une situation similaire?

A  vous lire smile

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#44 23/09/2019 16h03 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Je suis en Cosse ancien avec un dispositif de conventionnement avec l’ANAH "louer abordable" ce qui correspond à une réduction de la part fiscalisé du loyer de 70 ou 75% (je ne sais plus exactement).
Le plafond du loyer (social) est de l’ordre de 6 eur/m2 + dépendance(cave) dans la limite de 8m2.

Ca fait un loyer max de l’ordre de 650 eur pour un appart de 100m2. C’est le prix du marché par chez moi.

Il faut ensuite trouver un locataire correcte qui rentre dans la fourchette de revenus.

je confirme - cet appartement bien que extrémement rentable (plus de 16% nette) ne génére aucun revenu imposable!

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#45 23/09/2019 20h23 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Bonjour Pruls,

Vous ne vous trompez pas. Il y a de nombreuses zones où c’est comme ça. Souvent, il s’agit de zones plutôt rurales.
C’est du coup très avantageux car cela permet de trouver un bien avec peu de travaux et de générer tout de même du déficit.
Il y a effectivement des frais de gestion à prévoir. Mais en contrepartie, on peut profiter de la garantie VISALE à des conditions privilégiées.

Je cherche un investissement pour faire de l’intermédiation locative car je trouve ce dispositif vraiment puissant et suis sur le point de confier un appartement à SOLIBAIL dans le 78.

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#46 24/09/2019 14h49 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Bonjour,

je viens d’avoir un échange avec un CGP qui me dit qu’on peut cumuler Malraux et location via une Agence immobilière sociale.

Je n’arrive pas à trouver de sources fiables. Quelqu’un aurait cela sous le coude?

Merci d’avance!

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#47 25/09/2019 14h35 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Le conventionnement Anah peut effectivement être puissant comme dispositif pour avoir des cash-flow qui ne sont pas grignotés par les impôts.

Il a pour moi un autre avantage, souvent sous-estimé, qui est d’apporter une certaine sécurité / visibilité fiscale à moyen-terme : si vous avez signé une convention sur 9 ans (ou 6 ans, prolongeable 3 ans), en principe on ne devrait pas revenir sur le passé puisque vous avez donné une contrepartie dans ces conventions (des loyers plafonnés) : un peu comme celui qui a investi il y a quelques années en Scellier continue de bénéficier aujourd’hui du régime + favorable du Scellier par rapport au Pinel alors que le seul système existant pour celui qui se lancerait aujourd’hui est bien le Pinel + défavorable. De même, pour rester dans le cadre du conventionnement Anah, les conventions Borloo signés en 2016 continuent bien de donner les avantages Borloo, et non les avantages Cosse (légèrement + défavorables).

Vous n’avez pas ça en LMNP, où vous n’avez pas de convention où vous avez donné une contrepartie. Donc, comme on l’a vu du jour au lendemain un changement de critères (seuil de revenus, etc.) peut changer votre situation (ex: vous obliger à passer en LMP).

Par contre, la loi Cosse - louer abordable n’est dans les textes vus d’aujourd’hui que valide jusqu’au 31/12/2019. Elle sera peut-être prolongée, mais il y a une incertitude.
Et en achetant un bien en octobre 2019, avec le temps pour aller jusqu’à l’acte authentique, on commence à être dans la mauvaise période pour être totalement serein par rapport à cette incertitude…

Dernière modification par julien (25/09/2019 14h36)

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[+1]    #48 08/10/2019 15h09 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Bonjour,

avec un peu de recul, l’un des gros avantages du dispositif est la caution VISALE gratuite, quelque soit les profils des locataires.

Normalement, VISALE est limitée aux profils peu risqués, là c’est open!

Du coup, ya des logements en quartier prioritaire de la ville qui seraient durs à louer pour un particulier, du fait des risques locatifs, qui se retrouvent à proposer des renta très sympa, avec la tranquillité de cette garantie.

A voir sur vos secteurs smile

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#49 08/10/2019 16h34 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Bonjour
Savez vous comment faire pour trouver les zones qui sont éligibles à Cosse, Malraux et possibilité de passer par Solibail ?

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#50 08/10/2019 16h44 → Solibail : louer solidaire avec Solibail (liquidation, location, solibail, solidaire)

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Sur le principe, l’intermédiation locative par une agence immobilière sociale est possible partout.

Après, il peut y avoir des politiques locales qui limitent cela.
C’est le cas dans l’asso qui m’emploie. Ça évite de loger des gens au milieu de nulle part, loin des transports, des zones d’emplois…

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