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#76 09/06/2015 16h37 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour à vous,
Merci DDtee pour votre retour.

Je vous fais retour, je suis allé consulter un cabinet spécialisé dans le meublé voilà ce que j’ai finalement fais pour ma déclaration IR 2014 :
On est partis sur une déclaration Micro BIC avec 50% d’abattement, pas de tenu spécifique de comptabilité car il s’avère que malgré 14k de travaux il était plus intéressant de faire ainsi.

Pourquoi ? Dans mon cas j’ai fais l’acquisition d’un immeuble fin 2012 qui avait deux appartements, j’ai aménagé un studio au RDV courant 2014, donc l’amortissement des travaux ne peut se faire sur 10 ans mais doit se faire à la valeur "commerciale" actuel sur 25 ans environ 35k, et dans mon cas vu le peu de charge de la copro et faible prorata de crédit cela était moins intéressant et moins contraignant.

Si j’avais fais les travaux d’aménagement dès l’achat de l’immeuble, j’aurais pu les amortir sur 10ans dixit le cabinet.

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#77 09/06/2015 17h20 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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L’amortissement des travaux doit se faire à la valeur commerciale???  C’est quoi ce charabia???!!!

Les travaux s’amortissent sur une durée qui dépend du type de travaux. Une quinzaine d’années pour de l’electricité, 5 à 7 ans pour de l’aménagement intérieur (parquet…) au prix payé selon facture.

Ce qui s’amortit à la valeur commerciale, c’est la valeur de l’immeuble au jour du passage en meublé si ca ne suit pas immédiatement l’achat.


Left the Rat Race in 2013

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#78 09/06/2015 17h45 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Comme le dit ZX-6R les travaux s’amortissent sur des durées différentes selon leur nature et non pas globalement sur 10 ans.
Vous pouvez faire des travaux à n’importe quel moment et les amortir, pas uniquement au moment de l’achat.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#79 10/06/2015 04h36 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Mon comptable refuse de tenir compte des travaux en début d’activité car elle dit que c’est déjà pris en compte par la revalorisation de l’appartement.

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#80 10/06/2015 05h13 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Oui elle propose d’amortir le bien à sa valeur lors du passage en meublé. Le bien a été acheté il y a quelques temps, les travaux sont déjà faits, elle propose une solution logique.

Si par contre vous décidiez de faire une déclaration rectificative (une création du statut meublé en retard), dans ce cas il serait possible de prendre en compte les travaux.


Left the Rat Race in 2013

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#81 11/06/2015 06h11 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Je profite du sujet : comment justifier de la valeur commerciale?
Perso j’ai fait une seule estimation par une agence. Cela suffit-il?
Merci!

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#82 11/06/2015 15h55 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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J’ai fait appel à un expert de PAP, ça coûte 300 € mais c’est à faire une seule fois au démarrage de l’activité.
L’évaluation est très importante dans la mesure ou l’abattement dépend en grande partie de ce nombre. Mon comptable me fait un amortissement de 2,8 % de la valeur du bien.

Dernière modification par Medium (11/06/2015 15h58)

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#83 11/06/2015 16h16 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Une double expertise notaire+agence n’est généralement jamais remise en cause (source : mon expert comptable)


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#84 06/05/2016 21h59 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour à tous,

Pour Sandra, impossible d’ouvrir ton fichier. Quelqu’un aurait-il un résultat comptable LMNP réel simplifié accompagné de notes explicatives sur les sommes reportées ? Ou bien m’indiquer un lien ?

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#85 20/05/2016 10h54 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour, je suis tous nouvellement inscrit, et je n’y connais absolument rien en fiscalité et autre. J’espère avoir vos conseils éclairés. Le message de Sandra a suscité mon intérêt car je semble être dans une situation qu’elle décrit. J’ai achete en 2015 un petit studio à Paris d’une valeur 150200 euros (dont 14000 frais d’agence! Et 9700 notaire).j’ai payé cash avec toutes mes économies.Le studio est un meublé et la locataire qui était déjà là est restée (c’est sa résidence secondaire). Je ne sais pas comment declarer de la manières la plus avantageuse et la simple mes loyers perçus (environ 7300 annuel). Les charges de copropriété environ 1200 euros/an. Sachant par ailleur que mon activité professionnelle (coach sportif) est en auto entreprise et que mes revenues sont dans la catégorie BNC atteignant le plafond des 32900 euros annuel. Je ne sais pas par exemple si en déclarant en BIC LMNP cela va se cumuler à mes revenus et me poser problème avec mon statut d’auto entrepreneur. Le LMNP réel serai t’il plus avantageux dans ma situation? Et comment procéder pour moi qui n’y connaît rien? Merci infiniment pour votre aide.

Sandra a écrit :

Bonjour à tous,

Après avoir appris beaucoup de choses sur ce forum et surtout sur un autre forum (Univ…) quelque peu délaissé aujourd’hui, je voudrais apporter ma 1ère contribution.

Je souhaiterais expliquer aux novices quelques généralités sur la fiscalité du régime LMNP au réel pour qu’ils puissent faire toutes les simulations nécessaires avant de se lancer.

En effet, c’est essentiel d’avoir une vision claire des différents régimes avant de se lancer car bien souvent, on se rend compte après coup qu’un autre régime fiscal aurait été plus avantageux.

Je précise que je pense avoir bien compris les "généralités" de ce régime mais que je ne suis pas non plus une grande spécialiste. Mon vocabulaire hérissera sans doute le poil d’un comptable ou d’un puriste mais sera compréhensible (j’espère) de l’investisseur ignare comme on l’est souvent au début.

Alors parlons du LMNP au réel.

Le grand avantage de ce régime est de pouvoir déduire un grand nombre de charges et surtout d’amortir le bien.

Il s’oppose au microbic où en gros, on a juste un abattement de 50% sur les loyers (cc). Si par exemple, vous encaissez 10KE de loyer par an, c’est comme si vous aviez un salaire supplémentaire de 5KE et vous paierez également de la CSG sur ces 5 KE.

Dans les déductions possibles en LMNP au réel, outre les classiques intérêts d’emprunt, charges de copropriétés, travaux, taxe foncière… on peut déduire également les frais de notaire et les frais d’agence.

C’est là que ça devient extrêmement intéressant car je lis souvent que si on n’a pas ou peu de crédit, vaut mieux ne pas s’embêter et passer en microbic, c’est faux ! Sauf bien sûr si votre impôt sur le revenu est nul ou très faible.

Je vais vous montrer que même en payant cash un investissement locatif et sans aucun travaux, on peut très bien ne pas avoir un centime d’impôts à payer (hors impôt sur le revenu) sur les gains procurés par cet investissement pendant une dizaine d’années !

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € + 5% de frais d’agence soit 10 000 €.
Vous paierez également environ 7% de frais de notaire soit 14000 €.

Pour avoir des chiffres ronds, on va supposer que cet appartement peut rapporter 5% brut ce qui fera 10 000 € de loyer encaissés par an.
On va prendre aussi l’hypothèse que la taxe foncière + la PNO soit de 500 €/an, que les charges de copropriétés soient de 1000 € /an.
Vous n’avez pas pris de crédit, vous n’avez pas fait de travaux et pour simplifier vous l’avez meublé sans frais.

Pour déterminer votre solde la 1ère année, vous allez calculer comme cela :
Recettes 10000
- charges 1000
- taxe foncière/PNO 500
soit 8500 €
mais vous allez aussi déduire les frais de notaire (14 000 ) et les frais d’agence (10 000).
soit - 15 500

On n’a pas encore parlé d’amortissement.
On trouve toute sorte de décomposition mais comptez en gros pour vos simulation que vous allez amortir 85% du bien sur 30 ans soit = 200 000 * 0.85 /30 = 5666 par an.

Donc votre solde de la 1ère année est donc de -15500 - 5666 = -21166

NB pour les puristes : je sais que comptablement, il faut séparer les déficits et mettre de côté les amortissements mais ça revient au même (sauf si on est en déficit plus de 10 ans).

Vous répétez les années suivantes en reportant bien le solde déficitaire d’une année sur l’autre et vous verrez que vous ne commencerez à être positif que la 9ème année. Et donc vous commencerez à payer des impôts sur cet investissement que dans 9 ans ! Magique non ?

Bien évidemment, si vous avez des travaux, des intérêts d’emprunts, des meubles… c’est Disneyland, vous aurez de nombreuses années sans un centime d’impôt.

D’ailleurs, je ne vois pas un seul cas où le microbic serait plus intéressant que le réel !

C’était exemple basique, à vous de faire vos propres calculs en fonction de votre situation, d’y intégrer des hypothèses d’augmentation de loyers, de charges de copro …

J’espère que vous avez compris ces généralités. Vous vous poserez ensuite d’autres questions plus pointues sur la décomposition, les amortissements… là, je laisse faire les vrais spécialistes.
Mais je pense que ces quelques éléments de base devraient vous permettre déjà de vous faire une idée.

Attention aussi à un point important, pour ceux qui achètent cash et qui n’ont donc pas d’intérêts d’emprunts à déduire ni de travaux, mon exemple incluait des frais d’agence. C’est donc beaucoup plus intéressant de passer par une agence que par un particulier. Sinon vous deviendrez positif vers la 5ème année ce qui toujours mieux que le microbic.

En espérant ne pas avoir froisser les puristes avec mon vocabulaire bien loin de celui d’un vrai comptable.
Bien à vous.

Sandra

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#86 25/05/2016 15h54 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour,

Je ne suis pas spécialiste non plus loin de là.
Mais je peux vous donner le montant que j’ai déclaré cette année pour un studio qui présente un peu près les mêmes caractéristiques que le votre :

Studio déjà payé (aucun crédit) d’une valeur estimé à 110 000 euros
Charges de copropriété 900 euros annuels
Taxe foncière : 600

Loyers annuels : 7080 euros (dont 360 euros de charges du locataire)

J’ai toujours été en micro bic pendant des années. Puis en lisant ce forum, j’ai décidé de voir pour passer au réel (sachant que je viens d’acheter il y’a 3 mois un nouveau studio à crédit, cette fois, avec travaux, la question ne se serait même plus posé pour 2016).

Je suis passé par un cabinet comptable en ligne (adresse trouvé également sur ce forum).

Au final, je viens de déclarer 532 euros de revenus auquel il faut ajouter une majoration de 25% car je n’ai pas souscrit à un CGA suite au conseil du comptable. Conseil judicieux vu le faible montant à déclarer, dont les 25% de majoration reste inférieur au coût d’un CGA.

Alors qu’auparavant en micro bic, après abattement de 50%, j’étais imposable sur 3540 euros.

En conclusion, je vous inviterai à faire étudier votre demande auprès d’un comptable, mais de ce que j’ai pu lire ici, il n’y a jamais (ou cas extrêmement rare) d’intérêt à déclarer en microbic.

Même sans crédit, il y’a souvent intérêt à profiter du régime réel. Ne serait ce que par la valeur du bien élevé (comme c’est souvent le cas en région parisienne), qui permet d’avoir un stock d’amortissement important.

Concernant votre activité en tant que micro entrepreneur, il n’y a pour moi aucun problème. Puisque le plafond de 32900 euros concerne les déclarations que vous faites à l’Urssaf, et qui a pour conséquence de changer de régime professionnel. L’Urssaf n’est pas concerné par vos revenus locatifs.

Dernière modification par forplatina (25/05/2016 16h02)

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#87 03/08/2017 23h51 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour je suis en cours d’achat de 2 studios pour 35 000e + 2000e de mobilier + environ 4200e de frais de notaires : Un total de 41200e je compte utiliser un crédit de 40 000e sur 20ans pour environ 210e par mois.

Sachant qu’un des studios est acheté loué pour 265e par mois CC et l’autre non loué mais ce loue 250e par mois ce qui me fais à l’année 6180e de revenus locatif.

Charges à l’année :

TF : 440e
Charges copro : 480e
PNO : 240e

Pas vraiment de travaux juste un coup de peinture et un changement de lino dans celui sans locataire.

Je voulais savoir du coup pour les travaux fait par nous même comme la peinture et les sols pouvons nous quand même le déduire en frais réel si on ne passe pas par une entreprise ? Et pareil si j’achète du nouveau mobilier et électroménager puis je le déduire en frais réel ?

Car sinon à ce que j’ai compris je me retrouverai à ne pas payer d’impôt la 1ère année grâce aux frais de notaire notamment mais pour les années suivantes je ne suis pas sur que le forfait de 50% ne soit pas plus intéressant pour moi… Pouvez vous m’éclairer ?

Merci d’avance

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#88 04/08/2017 00h27 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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LudoLB a écrit :

Je voulais savoir du coup pour les travaux fait par nous même comme la peinture et les sols pouvons nous quand même le déduire en frais réel si on ne passe pas par une entreprise ? Et pareil si j’achète du nouveau mobilier et électroménager puis je le déduire en frais réel ?

Oui, dans les 2 cas si vous avez une facture avec l’adresse du bien concerné.

LudoLB a écrit :

je ne suis pas sur que le forfait de 50% ne soit pas plus intéressant pour moi… Pouvez vous m’éclairer ?
Merci d’avance

Cela se calcul, c’est pas bien compliqué avec un simulateur comme celui-ci Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net j’espère que vous n’espérez pas que quelqu’un du forum fasse les calculs à votre place wink


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#89 04/08/2017 00h51 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bah j’ai déjà fais mes calculs avec ce que moi je connais en utilisant le simulateur de jedéclaremonmeublé.com mais je reste encore perplexe sur l’économie dans mon cas à part sur la 1ère année en déduisant les frais de notaires mais ça me fera qu’un petit déficit qui sera loin de me couvrir plusieurs années d’impôts à zéro euros ^^. Pour le frais réel vous utilisez des experts comptable en ligne ou plutot ceux de votre ville ? Si vous en connaissez des bons pas très cher sur internet je suis preneur

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#90 04/08/2017 02h07 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Si vous parlez bien d’une location meublée, l’imposition au réel nécessite une comptabilité type entreprise, à faire réaliser par un expert comptable.

L’avantage fiscal ne porte pas que sur la déduction des travaux, frais de notaire et achats de meubles ou déco, mais aussi sur l’amortissement du bien, ce qui en général donne un BIC imposable quasiment nul, donc annule complètement l’imposition de ces revenus les premières années (et ensuite une imposition qui croit au fur et à mesure que les amortissement de plus courtes durées arrivent à leur fin).

C’est donc très avantageux fiscalement mais il y a quelques formalités et quelques coûts supplémentaires (expert-comptable + CFE).

PS : il est d’usage de commencer par se présenter, comme vous vous y êtes engagé en signant la charte. C’est par ici : www.devenir-rentier.fr/f14

Dernière modification par Bernard2K (04/08/2017 02h08)

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#91 04/08/2017 18h29 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Excusez moi j’avais pas vu pour la présentation.

Dans les simulations que je fais malgré l’amortissement c’est pas assez visiblement… surement du au fait que mes 2 studios ont un taux de rentabilité élevé 6180e annuel pour 35000e + 2000e de mobilier et n’ayant que peu de frais de copro et pas d’énormes taxe foncières j’ai bien l’impression qu’à part les 2 premières années pour la suite il me sera plus rentable de choisir l’abattement à moins que je fasse des travaux chaque année…

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#92 04/08/2017 19h33 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Si le "taux de rentabilité élevé" ( (loyer-charges) / prix d’achat) est trop élevé, il ne sera pas possible d’avoir un BIC nul ou négatif bien longtemps. Mais ce sera quand même beaucoup mieux, et on conservera bien plus de cash dans sa poche après impôts et PS, qu’avec un taux de rentabilité plus faible.


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#93 18/01/2018 23h08 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Je relance le sujet :  en cas de forte valorisation du bien:
Si on a acheté un bien peu cher.
On a fait des travaux mais beaucoup soit meme.
Ne souhaitant pas faire des papiers, on laisse en micro.

Deux années s’écoulent, le métro arrrive devant l’immeuble et le bien prend de la valeur.

Si on veut passer au réel, la base d’amortissement ne sera pas le prix d’achat+ travaux mais le prix nouvellement estimé, prix bien au dessus de la valeur initiale!

Donc si l’on projette une forte plus value et si on a pas déclaré en réel, le passage au réel peu etre au final tres interressant.
Si le bien prend énormément de valeur, alors plus d’amortissement à déduire que si l’on avait amorti dès le départ (avec une valeur d’achat faible).
Ais je bien compris?

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#94 18/01/2018 23h25 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Je doute que, si vous achetez un bien en 2010, l’exploitez en micro-BIC jusqu’en 2019, passez en réel en 2020 et inscrivez alors ce bien en immobilisation au bilan, vous puissiez alors le faire à sa valeur vénale de 2020 pour ensuite amortir la totalité de cette valeur (hors valeur du foncier/terrain).

Les déductions micro constituent un forfait de charge, supposé inclure aussi de l’amortissement d’un bien exploité alors, et il devrait y avoir, lors de l’inscription au bilan du bien comme immobilisation, à inscrire aussi la fraction des amortissements qui est supposée déjà avoir été faite. Je doute aussi que vous puissiez décider d’inscrire ce bien au bilan plusieurs années après le début de son exploitation, pour sa valeur vénale évaluée après plusieurs années d’exploitation (ce serait une manière un peu trop facile d’éluder une plus-value).

C’est du moins ce que je comprend à la lecture de BOFIP : Changement de régime d’imposition - Passage du régime micro à un régime de bénéfice réel normal ou simplifié - Dispositions générales


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#95 18/01/2018 23h59 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Lorsque vous achetez le bien, vous avez tout une foule de frais annexes: frais de notaire, frais d’agence, frais bancaire pour le dossier, …
Tous ces frais peuvent être déductibles pour vous.

Lorsque vous passez en réel ensuite, ils ne le seront plus.
Il faut bien calculer, poste par poste.

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#96 Hier 03h14 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Je Je suis plutôt d’accord avec l’analyse de GBL : Le fait que la location meublée LMNP au micro ait démarré en 2010 fait que l’"entreprise" LMNP a démarré en 2010 ; le bien a commencé à être pseudo-amorti au travers de l’abattement forfaitaire de 50 % ; donc quand on passe au réel en 2020, il faut reconstituer sa valeur nette comptable = valeur de 2010 diminuée de la dépréciation, comme s’il avait été amorti entre 2010 et 2020.

Par contre : si on achète un bien en 2010, et qu’on en fait une autre utilisation que de la location meublée (sa résidence principale, sa résidence secondaire, ou de la location nue) jusqu’en 2020, et qu’en 2020 on passe en location meublée au réel, alors il faut retenir la valeur vénale de 2020. Si le bien s’est apprécié entre temps, tant mieux pour nous. C’est pour cela qu’un certain nombre de gens ont la stratégie suivante : acheter un bien avec travaux, le louer nu le temps de consommer le déficit foncier généré par les travaux, puis passage en LMNP au réel.

Dernière modification par Bernard2K (Hier 06h25)

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