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Forums des investisseurs heureux

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[+1]    #26 25/06/2015 09h44 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Membre
Réputation :   14 

Bonjour,

Vous n’avez rien à remplir sur le feuillet 2033D, le suivi des amortissements différés se fait sur une annexe spécifique (un état de suivi des amortissements différés) à joindre à votre liasse fiscale.

rafalo a écrit :

Je n’y connais rien en compta

Alors êtes-vous sûr de faire le bon choix en voulant vous passer des services d’un expert comptable ?

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#27 25/06/2015 15h39 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Membre
Réputation :   

Bonjour

merci de votre réponse! quelques petites questions:

oz a écrit :

le suivi des amortissements différés se fait sur une annexe spécifique (un état de suivi des amortissements différés) à joindre à votre liasse fiscale

Il faut écrire cela sur papier libre? J’ai trouvé ce tableau À‰tat de suivi des amortissements réguliÀ¨rement comptabilisés dont la déduction est écartée par les dispositions des 1 et 2 de l’article 39 C

Je dois le remplir et le joindre à ma déclaration? Y’a-t-il un formulaire officiel?

oz a écrit :

êtes-vous sûr de faire le bon choix en voulant vous passer des services d’un expert comptable

Honnêtement il n’ya rien de sorcier dans l’amortissement par composantes, c’est juste le jargon des formulaires 203X qui est obscur. Une fois qu’on m’a expliqué, c’est bon…

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#28 25/06/2015 18h11 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Membre
Réputation :   14 

Pour le tableau de suivi c’est bien celui-là en effet. Vous pouvez a priori l’intégrer tel quel dans votre liasse fiscale.

Honnêtement il n’y a rien de sorcier dans l’amortissement par composantes, c’est juste le jargon des formulaires 203X qui est obscur. Une fois qu’on m’a expliqué, c’est bon…

C’est vous qui voyez

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#29 25/06/2015 18h30 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Membre
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Ok merci! Encore une fois j’ai un peu du mal avec le vocabulaire, mais je vois bien ce qui doit sortir de ce tableau. Voilà une tentative de remplissage, où j’ai pris des chiffres fictifs:

(EDIT après avoir trouvé ce texte:
Code général des impôts - Article 39 C | Legifrance)

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8570_amortdiffedit.jpg

A priori ça ne me concernera pas (mes amortissements sont plus petits que dans l’exemple), mais j’aimerai bien remplir ces lignes sur les limites d’imputation. J’ai bon?

Dernière modification par rafalo (25/06/2015 18h40)

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#30 25/09/2015 14h49 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Il me semble que le montant des amortissements restant à reporter ultérieurement est faux :

Si on part de 32000 à reporter à fin n-1, moins 30000 repris sur n, il doit rester seulement 2.000 encore reportables et non 30.000 ! Merci de me corriger si je me trompe.

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#31 21/10/2015 15h41 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Bonjour,

Je suis nouveau membre sur ce site, que je trouve excellent.
J’ai acheté un studio meublé que je loue depuis 2011. Chaque année, mon compta me fait un bilan (déclaration au réel) pour que je puisse faire ma déclaration tranquillement.
Depuis 2011, j’ai une réserve assez conséquente de déficit reportable que je dois utiliser avant 2021 (le fameux déficit reportable sur 10 ans) (en plus de mes amortissements qui sont reportables indéfiniment)
Or il se trouve d’après mes simulations que je n’arriverai à utiliser pleinement ce déficit d’ici là.
Avez vous par expérience ce genre de déficit et si oui, comment l’avez vous utilisé pour profiter de ce déficit ?
Merci d’avance à tous pour vos conseils avisés.

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#32 21/10/2015 22h47 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Membre
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Une des solutions serait d’acquérir un autre bien à louer qui engendrerait peu ou pas de déficit, en le louant en meublé/BIC. (Il me semble qu’il faut que les déficits et revenus soient de même nature (nu versus meublé).

Ainsi le déficit créé par votre premier bien serait consommé par les révenus du deuxième (avant 2021 dans votre exemple).

C’est entre autre pour cette raison que beaucoup de personne trouve (en bien ou en mal) qu’investir en immobilier locatif peut vite devenir une course ou un engrenage, dans lequel on fait de plus en plus pour optimiser ses déficits et/ou sa fiscalité.

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#33 25/02/2017 11h29 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Membre
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Bonjour,

petite question concernant le déficit fiscal en LMNP.

Je loue de cette façon depuis 3 ans.
En 2014, j’avais un report de 276 € d’amortissement, l’année dernière 3776 et cette année 1865.
Cela me fait un stock d’amortissement de 5917 € utilisable sur 10 ans si j’ai bien compris.

Sur les documents de mon comptable, sous la ligne amortissement, j’ai une ligne "déficit fiscal" avec la somme de 312 euros pour 2014, 3967  euros pour 2015, 633 euros pour 2016.

Que deviennent ces sommes ? J’ai une idée mais n’en suis pas sûr.
Est ce que ces sommes composent un pécule qui peut être utilisé pour diminuer un revenu BIC sans limitation de durée ?
Dans ce cas, depuis 3 ans, j’aurais donc cumulé 4912 euros (312+3967+633) de déficit reportable indéfiniment sur les revenus BIC et 5917 d’amortissement reportable sur 10 ans.

Suis je dans le vrai ? merci d’avance

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#34 25/02/2017 19h32 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Modérateur
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Je pense que vous vous trompez, et que seuls les montants en "déficit fiscal" doivent se reporter (jusqu’à 10 ans, sur de futurs BIC).

Posez la question  votre expert-comptable : c’est son boulot (le votre étant de tout avoir compris avant de signer pour donner votre accord sur le bilan).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#35 25/02/2017 20h44 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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c’est ce que j’ai fait mais n’ayant pas encore de réponse, je me suis dit qu’une personne du forum aurait peut être la réponse.

Pour revenir sur mon exemple :

en 2015, j’ai 4244 de loyers.

Une fois toute les charges retirées (amortissement, travaux, taxe foncière, syndic …) le résultat de l’exercice est - 8549.

décomposition des - 8549 :

807  pour réintégration d’honoraires comptables
3773 d’amortissements reportés
3967 de déficit fiscal.

En LMNP, il y a certaines sommes qui peuvent venir diminuer le BIC pendant 10 ans et d’autres que l’on peut reporter indéfiniment.

Je me demandais juste quelles étaient ces sommes reportables indéfiniment …

Je pense avoir compris en allant sur le site suivant

comptabilisation déficits

les 3967 sont reportables 10 ans et serviront à diminuer un éventuel BIC positif. Il doit être utiliser avant l’amortissement.

Ce dernier peut être reporté indéfiniment.

Dernière modification par mrdupont (25/02/2017 21h10)

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#36 25/02/2017 22h40 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Salut

Interet et assimiles a deduire en premier
Puis les autres charges deductible
Puis les amortissements

Oui les 2 premiers si font deficit se reportent sur 10 ans
Les amt indefiniment (Eux ne generent pas de deficit par contre)

Par contre les frais d’expert c’est bizarre car cela se defalque sur l’ir perso (salaires) pour les deux tiers du cout dans la limite de 915€… normalement

A+

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#37 26/02/2017 01h57 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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@Mrdupont, je suis dubitatif avec le lien sur les amortissements par composante.
Je vous renvoi plutôt à ce que j’ai mis plus haut et/ou à ANNEXE - BIC - Evaluation des actifs immobilisés -  Méthode par « composants »

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#38 22/11/2017 13h19 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Bonjour,

Si l’on réalise des travaux dans un bien loué en LMNP (statut LMNP aux frais réels) ceux-ci sont déductibles. Exemple : ravalement + isolation de façade.
Cependant si l’on amortit déjà le bien, est ce que ces travaux viennent prioritairement en déduction des revenus ?

En d’autres termes, d’un point du vu fiscal, quel est le moment le plus opportun pour réaliser des travaux conséquents : au début, dans 5ans, 10 ans ?

Pour info le bien est financé à 110% avec un crédit sur 20 ans (le bien est auto-financé).

Merci

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#39 22/11/2017 14h49 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Les travaux sont amortissables. Entre amortissements de la valeur de départ et des travaux, il n’y a pas de priorité, et les 2 sont reportables indéfiniment.

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#40 08/08/2018 07h53 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Bonjour

Je m’interroge sur les composants de l’appartement/l’immeuble utilisés dans le calcul de l’amortissement en LMNP, leur pourcentage dans le prix total et leur durée d’amortissement.

Jedeclaremonmeuble fait une recommendation standard et je souhaite m’en écarter un peu: amortissement annuel augmenté de 10% par rapport à leur recommendation.
Ce changement présente-t-il des risques s’il est raisonnable ? Quel est le risque de se faire contrôler et quels justificatifs doivent être apportés ?

Je fais appel à vos expériences smile
Merci

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#41 08/08/2018 08h13 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Vous devriez être plus précis. Vous parlez de l’amortissement dune chaise ou du bâti ?


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#42 08/08/2018 12h40 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Ok, voilà ce que je compte faire:

Pour chaque item, % et durée d’anortissement
Amenagement interieur : 15% 12 ans
Etancheite: 10% 25 ans
Gros oeuvre: 40% 50 ans
Electrique: 8% 25 ans
Terrain 15% 0 ans
Toiture 12% 20 ans

Est-ce censé et conforme à ce que vous déclarez ?

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#43 08/08/2018 14h11 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Le sujet a été discuté maintes fois sans que quiconque indique une remise en question de la méthode choisie par les impôts. Dans votre cas, je ne vois rien d’illogique et vous amortissez sur des durées longues donc sans chercher à réduire votre résultat imposable. J’ai connaissance de durées d’amortissement bien plus courtes (30 ans sur le gros oeuvre) sans constater de redressement. Donc à mon sens, il n’y a pas de risque de remise en question de vos choix.


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#44 14/11/2018 22h35 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Bonjour

Débutant dans la location meublée LMNP, j’aurai besoin d’avoir vos conseils sur ma première déclaration notamment sur les amortissements. J’ai bien lu une multitude d’échanges sur le forum mais j’ai encore quelques interrogations

Achat d’une maison fin 2017
travaux de rénovation 1S2018 puis location (nb je n’ai pas fini certains travaux a l’extérieur)
Déclaration Poi en janvier 2018. Faut il faire une levée d’option en complément ?

Concernant les frais 2017 : frais de notaire, frais d’agence, frais d’hypothèque et assurance de prêt, je les passe en charge la première année donc 2018 ?

Pour l’amortissement, voici ce que je pense faire :
- Electroménager : amortissement sur 5 a 10 ans (a voir..). J’ai lu quelque part qu’un bien de moins de 500eur était en charge pas en amortissement. mais j’ai plus de 1500eur d’électroménager, je considère un ensemble que j’amorti ou chaque appareil en charge ?
- Achat du bien : amortissement sur 50 ans après déduction du terrain (15 a 20%)
- gros oeuvre (toiture, menuiserie ext) : amortissement 20 a 30ans
- ravalement de façade (20 ans ?)
- aménagement intérieur : amortissement 10 a 15 ans

Est ce suffisant ou faut il détailler les lots ? ou simplifier un amortissement correspondant a l’achat et tout le reste a 20 ans (hors mobilier/electro) ?

Comment faire pour les travaux restants, je les ajoute en amortissement lorsqu’ils sont terminés ?

Lors des travaux, j’ai une multitude de petite note/facture inférieures a 100eur. Je les inclus dans les travaux en amortissement ou en charge ? idem maintenant car c’est loué ?

Merci pour vos conseils

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#45 15/11/2018 06h30 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Avez vous un expert comptable ?


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#46 15/11/2018 20h50 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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J’ai un ami qui travaille dans un cabinet d’expertise comptable, il va m’aider surtout la première année mais je commence a réfléchir a ma première déclaration.

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#47 15/11/2018 20h55 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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geek a écrit :

J’ai un ami qui travaille dans un cabinet d’expertise comptable, il va m’aider surtout la première année

Très bien. N’hésitez pas à nous tenir au courant de ses conseils et de vos choix.


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#48 15/11/2018 20h55 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Vous auriez dû faire un premier bilan en 2017 pour passer les frais notariés en charge reportables en 2018. Pour vos autres questions, cherchez un peu sur le forum, cela a été discuté de nombreuses fois. Et choisissez votre expert comptable peut être d’abord, car c’est lui qui va appliquer ce qu’il a l’habitude de faire.


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#49 15/11/2018 21h08 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Bernard2K a écrit :

geek a écrit :

J’ai un ami qui travaille dans un cabinet d’expertise comptable, il va m’aider surtout la première année

Très bien. N’hésitez pas à nous tenir au courant de ses conseils et de vos choix.

J’ai échangé avec lui rapidement mais il connait peu les spécificités LMNP, la majorité de son activité concerne les entreprises.
J’essaie de préparer ma première déclaration en effectuant des simulations notamment pour les amortissements.

lachignolecorse a écrit :

Vous auriez dû faire un premier bilan en 2017 pour passer les frais notariés en charge reportables en 2018. Pour vos autres questions, cherchez un peu sur le forum, cela a été discuté de nombreuses fois. Et choisissez votre expert comptable peut être d’abord, car c’est lui qui va appliquer ce qu’il a l’habitude de faire.

Je n’ai rien déclaré en 2017 vu l’achat en fin d’année avec une période de travaux et les premiers loyers au 2S 2018. Est ce récupérable ?

Dernière modification par geek (15/11/2018 21h13)

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[+1]    #50 15/11/2018 21h20 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Voir avec votre expert comptable.

Pour le retard, vous pouvez passer en charge les frais notariés en 2018. Il faut que votre EC soit d’accord. Par contre, si vous êtes contrôlé, ils peuvent vous redresser mais les risques dont minces voir nuls si vous avez un résultat comptable toujours nul à n+3.


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