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[+1]    #1 04/04/2013 22h58

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Oui et surtout les loyers ne suivent pas forcement les prix. Il y a une grosse inertie là dessus.
Pour du locatif, la variation du patrimoine importe peu. L’immo prend 20% en un an, cool, mais vos loyers sont bloqués par l’IRL donc si pas de revente, aucun intérêt. En cas de chute des prix, si les loyers baissent, il faudra revoir vos loyers à la baisse pour ne pas avoir une énorme vacance locative. Du coup, il est bon de mixer location nue, meublé, meublé saisonnier si possible, commercial. Mais avant qu’ils baissent de 50%, à part n’avoir que des chambres de bonnes à Paris, ça ne risque pas.

Mots-clés : achat appartement t1 comptant épargne intérêts


Left the Rat Race in 2013

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[+1]    #2 05/04/2013 09h35

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ZX-6R a écrit :

Mais si vous empruntez sur 25 ans, vous payez le remboursement du capital et des intérêts. Or les intérêts, sur 25 ans, représentent pas loin du montant de l’investissement.

Donc, si vous empruntez sur 25 ans aujourd’hui pour acheter un bien qui vaut 100, vous savez aujourd’hui en euros d’aujourd’hui que vous allez payer ce bien 200.

Désolé, ZX-6R, je ne suis pas d’accord avec vous sur ce point…
Même avec un taux à 5%, les intérêts sur 25 ans ne représentent "que" 75% du capital. Loin des 100%, et loin de ce que l’on a avec les taux d’aujourd’hui. Par exemple :
Pour un taux de 3,3% (facile à obtenir en ce moment), en payant 100 sur 25 ans, on ne paiera "que" 147 avec les intérêts.
Et sur 20 ans 135 (taux à 3%), soit le même montant d’intérêts que pour un crédit contracté sur 15 ans à 4% il y a 2 ans.

Je pense que le raisonnement de Clero n’est pas si stupide que ça. Sa première remarque manquait peut-être de développement et d’explications, mais pas d’une qualification de "stupide".

Que diriez-vous de ma situation : emprunt sur ma RP à 100% de sa valeur, sur 25ans, à 0,8125 % d’intérêts…
Bon je n’avais pas le cash pour me poser la question crédit ou pas crédit, mais si je l’avais eu, j’aurais fait un crédit. Mon raisonnement aurait-il été stupide d’après vous ?
Pour moi, le choix dépend notamment du prix de l’argent, qui est vraiment donné en ce moment.


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[+1]    #3 05/04/2013 18h53

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ZX-6R a écrit :

Oui et surtout les loyers ne suivent pas forcement les prix. Il y a une grosse inertie là dessus.
Pour du locatif, la variation du patrimoine importe peu. L’immo prend 20% en un an, cool, mais vos loyers sont bloqués par l’IRL donc si pas de revente, aucun intérêt. En cas de chute des prix, si les loyers baissent, il faudra revoir vos loyers à la baisse pour ne pas avoir une énorme vacance locative. Du coup, il est bon de mixer location nue, meublé, meublé saisonnier si possible, commercial. Mais avant qu’ils baissent de 50%, à part n’avoir que des chambres de bonnes à Paris, ça ne risque pas.

On ne le dira jamais assez mais tant pis pour ceux qui ne comprenne pas

On dit que l’immobilier baisse , les notaires parlent de chute amorcée car les prix ont reculé de 1,xx %
Très bien , j’en suis ravi je peux négocier des prix d’achats en baissant de 10 à 15 %

Mais l’IRL continue de monter alors que les prix de l’immobilier baisse de 1,xxx %

Les taux sont très bas et les prix sont négociables

Nous sommes quelques uns à nous comprendre sur ce forum dans la partie immobilier , d’autres intervenants passent et posent les mêmes questions auxquelles nous répondons de la même façon à chaque fois , c’est normal c’est un forum puis ces personnes repartent on ne sais pas ce qu’elles deviennent surement effarées des réponses et pensant  avoir affaire à des fous qui achètent alors qu’une baisse est annoncée depuis 2008 soit depuis 5 ans mais c’est sûr là c’est grippé et la baisse arrive.

Attendez encore un peu , achetez cash vos biens , payez de l’impôt , continuez à économisez pour pouvoir acheter un autre bien etc …au bout de 30 ans vous devriez pouvoir disposer de 3 à 4 biens.

C’est fatiguant de prêcher dans le vide parfois…..

Philippe


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[+2]    #4 07/04/2013 11h46

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Philippe30 a écrit :

Si vous considérez l’immobilier comme la bourse , ça monte , ça descend j’attends , j’achète je vend , j’investis sur la valeur etc ….vous êtes dans l’erreur , l’immobilier je le répète est un investissement payé par la location.

Bonjour Philippe30,

Je ne vois pas tant de différence entre la manière dont vous investissez sur l’immobilier et la manière dont d’autres investissent sur des actions, plus généralement sur des entreprises (cotées ou non). Chercher du rendement, emprunter puis se faire payer l’investissement par les revenus se pratique à grande échelle sur les actions, ce sont les fameux LBO.

Plutôt que de faire une différence immobilier / actions, disons plutôt que vous êtes un investisseur qui utilise l’effet de levier. Cela me paraît important de le préciser car pour les lecteurs débutant l’investissement, il faut bien comprendre ce qu’il se passe.

Warren Buffett a écrit :

Le risque vient de ne pas savoir ce que vous faites.

L’investissement à levier a le gros avantage, comme vous le notez, de ne pas immobiliser de cash. Le jour où vous avez une baisse de marché, vous pouvez donc mobiliser du cash pour acheter un autre actif, ou emprunter davantage pour acheter des actifs "à vil prix" (C) IH. :-)

Cependant l’investissement à levier a d’autres inconvénients, comme celui d’être dépendant des banques et de leurs (mauvaises) décisions. Comme notamment le fait de ne plus suivre lorsque les actifs baissent fortement (alors que c’est là qu’il faut y aller), ou ne plus vous prêter, ou alors remettre à niveau vos garanties (= baisser votre levier) par cession partielle d’actifs au plus mauvais moment.

Vous avez aussi le risque d’avoir un problème (temporaire ou définitif) de perception de revenus sur une partie du patrimoine, vous forçant aussi à prendre une décision pas forcément agréable.

Pour ces raisons des investisseurs comme IH et moi-même écartons cette méthode d’investissement. Certains font usage du levier comme Sergio8000, ainsi que vous-même (je ne peux que saluer votre prise de risque et votre détermination) et peuvent gagner beaucoup ! C’est tout ce que je vous souhaite.

Après le type d’actif est dépendant de la compétence personnelle plus que de la stratégie d’investissement. Vous avez une sensibilité forte sur l’immobilier, et Sergio8000 a une sensibilité forte sur l’analyse des entreprises. Chaque investisseur doit se poser la question au sujet de son domaine de compétence ! Ecarter l’investissement immobilier parce qu’on ne veut pas faire de levier ou écarter l’investissement en actions parce qu’on veut en faire n’est pas forcément un bon conseil.

Je vous rejoins aussi sur le fait que, quelle que soit la période, il y a des opportunités. Attendre que les actifs baissent/montent/se stabilisent/évoluent en fonction des phases de lune/(…), c’est pour moi une mauvaise excuse pour ne rien faire !

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[+2]    #5 08/04/2013 09h25

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Bonjour à tous,

Je lis attentivement le forum depuis déjà quelques temps et ai remarqué une tendance qui me semble un biais dans les conseils donnés par quelques uns. Je propose de modérer un peu le propos quitte à déplaire.
Je me répète : l’exposé de sa propre réussite personnelle n’est qu’un exemple mais en aucun cas un modèle. Être convaincu de ce que l’on raconte n’en fait pas pour autant une vérité absolue.
J’aime bien la démarche classique des chercheurs consistant à observer avec un spectre large des données en grand nombre avant de modéliser, plutôt que partir sur un ou quelques cas.

Dire que l’on sait avec l’immobilier quelle sera la rentabilité future me semble à la fois péremptoire, très optimiste et faux. La gestion immobilière est tout sauf un long fleuve tranquille.
- La rentabilité de beaucoup de lots (surtout dans des immeubles moyens ou bas de gamme) dépend intimement des d’allocations quoi que l’on dise ici.
- La rentabilité dépend du rapport offre/demande sur un marché local dont l’équilibre peut être bouleversé par la fermeture d’une usine, d’un service public etc. Ces équilibres sont remis en question quotidiennement dans beaucoup d’endroits.
- La fiscalité n’est pas maîtrisable dans le futur (je parle pour moi qui déclare scrupuleusement tout).
- Le niveau des loyers est lié au revenu moyen local et dans beaucoup de villes très courues, ils n’ont pas suivi l’augmentation des prix (exemple La Rochelle)

etc etc

Enfin, la preuve que l’endettement sur 25 ans est "the good way" ne sera une preuve que dans une quinzaine d’années. Pour l’heure, les cartes sont rebattues et personne n’a encore le jeu en mains.

Bref : proposons nos exemples et arguments, mais restons modestes.

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[+1]    #6 08/04/2013 09h58

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Je pense que tout le monde ici est assez modeste, et ceux qui réussissent n’ont pas à rougir, et doivent servir de modèle. Mieux vaut regarder et imiter ceux qui ont réussi que les autres non? Quelqu’un citait un proverbe sur ce forum la semaine dernière qui disait à peu près ceci : Regarde les pommes des donneurs de conseils et inspire toi du plus beau pommier (si quelqu’un retrouve la forumlation exacte…)

Considérer qu’un immeuble en centre ville est plus intéressant, plus rentable et moins fiscalisé que l’investissement boursier n’est pas "une vérité absolue" mais on s’en approche quand même :
si vous avez 40k€, vous pouvez facilement acheter un  immeuble de 250k€ et dégager un beau cash flow sans payer d’impôts pendant une dizaine d’années. Et au bout de 25 ans, vous êtes propriétaire, sans effort.
Pouvez vous en dire autant en placant 40k€ en bourse? pas d’effet de levier, placements plafonnés à 132k€ bloqués 8 ans, dividendes aléatoires (les dividend aristocrats proposent quoi 2% brut?)

Permettez donc à chacun de s’exprimer et de parler de sa réussite avec l’entousiasme qu’il souhaite.

Un forum vit grace à ses membres, et l’intérêt d’un forum peut très rapidement décliner sans quelques membres clés.

Dernière modification par ZX-6R (08/04/2013 09h58)


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[+2]    #7 08/04/2013 13h59

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Vous avez apparemment pris le parti de contredire point par point ce que je dis, en jouant sur les mots parfois…

Range19 a écrit :

Les efforts ne sont par ailleurs pas seulement fournis au départ mais sur la durée avec, heureusement, des périodes d’accalmie.

Sur un achat, l’effort est à 99% au début : recherche, fiancement, travaux, ensuite, un coup de peinture tous les 5 ans, c’est pas ce que j’appelle un gros effort.
Consacrer du temps à la recherche d’autres biens, ça entre dans ce que j’appelle "le début" d’une autre opération. Si vous êtes rentier c’est facultatif. Bien par bien, c’est au début qu’il faut se retrousser les manches.

Range19 a écrit :

Je conseille contre vents et marées les produits de défiscalisation en les faisant construire soi même

Combien de gens savent qu’on peut défiscaliser en faisant construire soi même? C’est tellement marginal. Sur le nombre d’opérations de défiscalisations faites en France en une année, combien sont des opérations "faites par soi même"? 0,5% ?  J’ai bien écris nous déconseillons (en général). Ca veut bien dire qu’il existe des cas particuliers où c’est plus avantageux que de faire un meublé classique.

Range19 a écrit :

et l’achat au vrai prix (parfois élevé) de biens ayant de vraies qualités.

Le problème est qu’acheter au vrai prix ne vous met pas à l’abri d’une baisse de l’immobilier, ne vous permet pas de faire un achat revente sans perdre les frais de notaire, ne vous permet pas d’avoir un cash flow positif car trop cher… bref, moi je préconise la recherche de biens en dessous du prix du marché (qui peuvent être des biens de qualité ou des biens tout pourris, peu importe, si vous intégrez toutes les données dans votre estimation.


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[+1]    #8 08/04/2013 16h19

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ZX-6R a écrit :

Le problème est qu’acheter au vrai prix ne vous met pas à l’abri d’une baisse de l’immobilier, ne vous permet pas , ne vous permet pas d’avoir un cash flow positif car trop cher… bref, moi je préconise la recherche de biens en dessous du prix du marché (qui peuvent être des biens de qualité ou des biens tout pourris, peu importe, si vous intégrez toutes les données dans votre estimation.

J’ai toujours été sceptique envers cet argument "acheter en dessous du prix de marché permet de faire un achat revente sans perdre les frais de notaire" encore moins en cas de " baisse de l’immobilier" …. car vous aurez sans doute du mal à revendre ce bien à ce que vous appeler le "prix de marché" (sauf si vous avez fait des travaux, ce qui change sa valeur, mais ça ajoute des coûts et prend du temps), ou si votre vendeur était vraiment assez stupide pour ne pas trouver celui qui vous achèterait à ce prix. (Bien entendu, il vaut toujours mieux acheter le moins cher possible.)

Autant je comprend la méthode de ZX-6R pour se construire un patrimoine dans la durée, et je pense qu’elle peut fonctionner, autant je partage l’avis pondéré de Range19 sur les derniers échanges. Même si ZX-R6 a déjà fait une partie du chemin, qu’il génère une trésorerie positive chaque mois, ce n’est pas maintenant, après 4 ans et avec encore des emprunts représentant sans  doute plus de 80% du "prix de marché" de ses biens, qu’il devrait considérer avoir construit son patrimoine (lequel serait réduit à peu de chose en cas de gros accident de trésorerie forçant à revendre les biens dans un marché défavorable). D’ici 10-15 ans, quand la majorité des emprunts sera remboursé, ce sera autre chose.

Il est prudent de savoir modérer son enthousiasme. En fait, j’ai observé que la plupart des personnes qui ont perdu une grande partie de leur patrimoine l’ont fait par excès d’enthousiasme (je ne parle pas des dépensiers/dilapidateurs). On trouve une "bonne recette", elle marche, on double sa mise, ça marche encore, on oublie/néglige petit à petit certains risques, on augmente encore son exposition, etc. et en cas de gros pépin, au lieu de pouvoir l’encaisser sereinement, le levier est trop fort et c’est la catastrophe. La pondération et l’objectivité sont indispensables dès lors qu’on se sent devenir très (trop ?) enthousiaste…

Dernière modification par GoodbyLenine (08/04/2013 16h19)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #9 08/04/2013 20h11

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ZX-6R a écrit :

Sur un achat, l’effort est à 99% au début : recherche, fiancement, travaux, ensuite, un coup de peinture tous les 5 ans, c’est pas ce que j’appelle un gros effort.
Consacrer du temps à la recherche d’autres biens, ça entre dans ce que j’appelle "le début" d’une autre opération. Si vous êtes rentier c’est facultatif. Bien par bien, c’est au début qu’il faut se retrousser les manches.

Courage à expliquer malgré le parti pris de certains à ne pas vouloir comprendre des choses qui sont évidentes.

Il faudra que l’on m’explique comment on peux acheter des actions sans trésorerie ?
Par contre je sais faire pour l’immobilier comme vous ZX-6R.

ZX-6R a écrit :

L’important c’est que chacun soit à l’aise dans le domaine qu’il a choisi. Philippe30 ou moi serions bien embêtés si on devait devenir rentiers en investissant 100% en actions. Et IH le serait aussi s’il devait devenir rentier en utilisant l’immobilier. Chacun sa voie.

Même incapable en bourse et surtout je ne veux pas en entendre parler c’est trop fluctuant pour moi.

Range19 a écrit :

Les efforts ne sont par ailleurs pas seulement fournis au départ mais sur la durée avec, heureusement, des périodes d’accalmie.
Je consacre beaucoup de temps à la planification et réalisation de travaux mais aussi à la recherche de biens ou projets de construction, avec un projet abouti par période de 2 ans… quand tout va bien.

Je conseille contre vents et marées les produits de défiscalisation en les faisant construire soi même… et l’achat au vrai prix (parfois élevé) de biens ayant de vraies qualités.

Tant mieux si vous avez le temps et la possibilité financière , ce n’est pas le cas de tout le monde ici …

ZX-6R , Siocnarf et moi même concilions activité professionnelle , investissement immobilier , recherche , obtention d’emprunt , rénovation , location en directe et du temps passé sur le forum à expliquer  plusieurs fois les mêmes choses aux nouveaux arrivants , je ne vois pas comment expliquer sans m’appuyer sur un exemple (le mien en l’occurrence).

Si une personne à besoin d’infos en fiscalité , achat , location , rénovation nous sommes plusieurs à pouvoir lui répondre de manière concrète.

Nous conseillons et expliquons en fonction de ce que nous pouvons apporter.

Range19 a écrit :

C’est votre perception, elle est acceptable mais pas indiscutable.
Je vous souhaite que sur la durée cela vous réussisse.

Même si ce commentaire ne m’est pas destiné je pense que si c’est pour être constamment dans la polémique , je suis désolé je n’ai pas le temps ni la patience , nous avons déjà échangé ensemble , il est un fait que nous ne sommes pas sur la même longueur comme avec d’autres sur ce forum alors je préfère me concentrer sur ceux qui pose des questions , j’apporte ce que je peux et si cela ne convient pas tant pis.

ZX-6R a été bien patient aujourd’hui de répondre à ces polémiques récurrentes

Philippe


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[+1]    #10 09/04/2013 10h40

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Sans vouloir (re)lancer une polémique, il faut tout de même signaler le risque inhérent à un achat immobilier sur 25 ans sans apport (110% du bien, taux 3.9% et j’ai pas mis d’assurance).

Par curiosité, j’ai simulé un tableau d’amortissement.

Si on revends; on a la possibilité de solder le crédit:
Sur un marché stable: au cours de la 4ième année
Sur un marché en baisse de 10% : au cours de la 7ième année
Sur un marché en baisse de 20% : au cours de la 10ième année
sur un marché en baisse de 30% : au cours de la 13ième année

Et il y a aussi les risques énumérés plus haut par range (fiscalité …) qu’il faut prendre en compte. Il y a le incidents classique de la vie immobilière (l’étudiant qui se barre en novembre, les pertes d’emplois…)

et au delà du point d’équilibre, il y a des charges prévisibles d’entretien du bien (les toitures, chauffage…)

Je ne dis pas que votre stratégie n’est pas bonne.
Je tenais juste à signaler les risques associés qui ne sont pas négligeable dans le cadre d’une hypothèse d’un marché baissier. A mon sens, pour appliquer cette stratégie, il faut une bonne réserve de cash pour faire face a ces risques.

Sinon il y a un risque non négligeable de se retrouver à la soupe populaire et de bouffer sa principale sur un simple enchainement défavorable (malchance; mauvaise appréciation des charges risque; évolution du cadre environnementale (fiscalité, marché…).

@PascalA
Les immeubles des années 70; fuyez !
Pour louer, pourquoi pas mais pour y vivre c’est pas terrible. On a l’impression d’être en colocation et un mauvais voisinage (un voisin qui n’a pas les mêmes horaires sans être particulièrement bruyant) peut vous rendre la vie impossible.

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[+1]    #11 10/04/2013 21h24

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J’ai scanné les parties relatives aux frais et à la rétractation.

La première partie est tirée d’une lettre introductive, introduisant la copie du compromis de vente remise sous le même pli. "L’acquéreur reconnaît" etc., mais il n’est ni paraphé ni signé ce document.

Les parties "frais" et "rétractation" se trouvent dans le compromis, paraphé et signé (malgré ma demande au notaire vendeur, j’ai du me contenter de sa lecture parcellaire, parapher et signer, avant de pouvoir lire ma copie; il a refusé que je puisse prendre du temps pour le lire avant de parapher et signer; de fait, il contient des éléments que je n’aurais pas signé le cas échéant, notamment la partie "frais" dont j’ai demandé expressément que le dossier ne soit pas constitué avant le terme du délai de rétractation, ce que confirmé oralement par les notaires des 2 parties, mais bafoué dans l’écrit signé).

http://i73.servimg.com/u/f73/12/06/66/46/sans-t12.jpg

La première partie jette un froid sur les "offres d’achat" : elle sous-entend que le délai de rétractation commence à courir dès lors que l’offre d’achat est transmise au vendeur. Le notaire acheteur, de mon côté, m’a bien indiqué que les 7 jours courent après la signature ou réception de la copie du compromis, offre d’achat ou non. Je pense qu’il y a ici confusion "offre d’achat --> compromis/promesse" (le délai de rétractation inexistant entre ces 2 documents offre/compromis, mais parfois bluffé) et "compromis/promesse --> acte authentique" (le délai de rétractation réel entre ces 2 documents compromis/acte, expliqué dans cette introduction au compromis).

" ’contrat préliminaire’ ou ’promesse synallagmatique ou unilatérale’ " désignent respectivement un contrat avant acte authentique propre aux ventes VEFA, et compromis (synallagmatique) ou promesse (unilatéral) de vente avant acte authentique dans les autres cas, à savoir les 2 options alternativement possibles pour un avant-contrat devant notaire. Il ne s’agit en aucun cas de l’offre d’achat manuscrite ou orale. Le bluff serait là. J’apprends au passage qu’il est possible de signer un acte authentique sans avant-contrat notarié.

La partie "frais" indique que l’acheteur peut être redevable de frais de préparation de l’acte authentique, une fois le compromis signé. Toutefois, "dans les conditions et délais prévus aux présentes". J’ai eu confirmation orale (ça ne vaut rien hmm) des notaires acheteur et vendeur, avant de signer le compromis, que la constitution de dossier en vue de l’acte authentique, ne serait entamée qu’à l’issue du délai de rétractation sur le compromis, ce afin de me permettre une rétractation éventuelle sans frais hâtifs/évitables.

Par contre, la partie "rétractation" précise bien que si des frais ont été engagés avant l’expiration du délai, ils sont à la charge du vendeur.

On peut supposer qu’il s’agisse des frais de rédaction du compromis, mais il peut aussi s’agir de frais de constitution de dossier prématurés (avant la fin du délai de rétractation) en vue de l’acte, et il y a alors une contradiction avec ce qu’expliqué en partie "frais".

On peut voir ça sous 2 angles : une rétractation sur compromis de vente, c’est un acheteur indécis, mais ce peut aussi être un vendeur difficile (difficultés à obtenir les informations, mauvais relai entre acheteur et syndic, etc.). Et comme la loi protège en priorité l’acheteur, ceci expliquerait cela.

On peut répondre à cela que rien ne force l’acheteur à accepter le RDV pour signer le compromis, tant qu’il n’a pas fait un choix suffisamment éclairé et certain. Mais sans l’attestation délivrée à l’issue de la signature du compromis, je ne pouvais pas auparavant consulter le carnet d’entretien ni les annexes comptables de la copropriété auprès du syndic. Je trouve ça vraiment léger de devoir s’engager pour compléter une information parcellaire. J’aurais souhaité atteindre ces infos avant de signer le compromis.

Dernière modification par PascalA (10/04/2013 22h06)

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