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Forums des investisseurs heureux

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#26 06/07/2014 21h52 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

je vous conseille de parcourir le forum, le sujet a déjà été traité et détaillé dans plusieurs files.
Tout va dépendre de votre situation (que vous ne décrivez pas, notamment votre TMI) et de vos objectifs d’achat.
Grosso modo :
- la SCI IR est transparente, vous ne pouvez déduire que peu de choses des revenus fonciers de la SCI (assurance, intérêts d’emprunt, etc.). Ce résultat foncier est soumis aux prélèvements sociaux (15.5%) puis intégré aux revenus fonciers des membres de la SCI au prorata de leur participation. En cas de revente, la plus value est celle d’un particulier, avec abattement en fonction de la durée de détention.
- La SCI IS est opaque, de nombreux frais (acquisition, agence, frais de fonctionnement) ainsi qu’une partie de la valeur du bien est amortissable et vient réduire grandement le résultat foncier. La SCI IS s’acquitte de d’impôt sur les sociétés (15% ou 33%1/3)  sur son revenu foncier, ainsi que de la CRL dans certains cas. Par contre, à la revente la plus value est calculé sur la valeur nette comptable, c’est-à-dire valeur d’achat du bien - amortissement.

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#27 06/07/2014 23h59 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

Modérateur
Réputation :   1314 

Il serait sans doute pertinent de ne pas regrouper plusieurs biens dans la même SCI, surtout IS (car on vend en général la SCI plutôt que le bien, sinon avec SCI IS on paie un bras en impôts sur la plus-value par rapport à la valeur comptable résiduelle).


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#28 28/12/2014 12h00 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

Membre
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Bonjour,
Je suis nouveau sur le forum, j’ai déjà lu pas mal de choses sur les SCI IR/IS +/- montages financiers.
J’ai 29 ans et avec mon frère de 31 ans nous souhaitons investir dans l’immobilier.

Nous n’avons pas encore de biens immobiliers mais nous avons trouvé un bien a 340000 euros frais de notaire inclus, la somme mensuelle des loyers hors charges est de 3140 euros. Nous souhaitons le financer avec un apport de 40000 euros et avec un emprunt de 300000 euros à 2% rembourser sur 9 ans (en discussion avec la banque), les loyers couvrant l’emprunt. Il y a peu de travaux a réaliser.

Nos profils: Nous sommes imposé à hauteur de 40% et 45% pour ce complément de revenu si nous optons pour la SCI IR, nous n’avons pour l’instant pas d’enfant et ne sommes pas mariés.

Objectif: Nous ne souhaitons pas en tirer de revenu le but étant de ce constituer un patrimoine immobilier au fur et à mesure pour en profiter lors que celui ci sera remboursé ou pour réinvestir dans projets immobiliers…..

Quel est le cadre juridique le plus adapté dans notre cas?
Je souhaiterais avoir vos conseil pour optimiser cet achat et nos projets.

Merci bcp

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#29 28/12/2014 13h09 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

Modérateur
Réputation :   1314 

La SCI IS est sans doute une bonne piste à creuser dans votre cas, si c’est de la location nue qui est envisagée. Vous pouvez mettre un capital faible, et apporter la majeure partie des 40 000€ en CCA, ce qui vous permettra de ressortir ces fonds sans impôts quand la SCI aura de la trésorerie disponible. Il est probable qu’un emprunt sur une plus longue durée sera plus favorable (augmentez la durée tant que ça ne fait pas trop augmenter le taux), et vous permettra de faire une autre opération similaire d’ici quelques années.


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#30 28/12/2014 14h31 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Merci pour votre réponse,
Une précision l’immeuble qui nous intéresse est composé de 9 T1 meublés mais pour l’instant nous n’avons pas encore fait d’offre.

La SCI IS est elle également une bonne piste en cas de location meublée ce qui serait le cas pour cet immeuble?
Dans notre cas qu’est-ce qui est le plus intéressant la location nue ou meublée?
Pourquoi une durée d’emprunt plus longue serait elle plus favorable?

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#31 28/12/2014 15h04 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

Membre
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SARL de famille, SCI à l’IS, indivision au réel (LMNP), voire division de l’immeuble afin d’acquérir chacun vos lots … Beaucoup d’options sont envisageables afin de minimiser la fiscalité.

A mon avis, et surtout si vous êtes novice en la matière, il faut d’abord bien approfondir les aspects économiques et pratiques de l’investissement en lui-même. 9 T1 pour un premier investissement, c’est lourd et les projections de rentabilité peuvent s’avérer optimistes, notamment en cas de locations estudiantines.

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#32 Hier 14h08 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Bonjour,

J’ai lu plusieurs fils sur les SCI IS et je n’ai pas trouvé réponse à une question que je me pose.

2 associés A et B propriétaires à 50 % chacun d’une SCI IS.

Si l’un des associés souhaite le versement d’un dividende et l’autre pas. Peut-on imaginer une sortie de dividende pour l’associé A (ex. 1000 euros et la même valeur (1000 euros) comptabilisée sur un compte de la SCI en faveur de l’associé B, disponible en dividende quand l’associé B le souhaite.

Dans le même ordre d’idée (2 associés à 50 %) est-ce-que un seul peut faire des apports et les récupérer avec ou sans intérêts dans le temps ?

Dernière modification par Helvète_heureux (Hier 15h12)

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#33 Hier 14h35 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Bonjour

Oui pour les deux questions, on peut imaginer un versement de montants de dividendes différents pour les associés , si tout le monde est d’accord bien sûr !

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#34 Hier 15h44 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Bonjour Helvète Heureux,

Je serai un peu plus "prudent", une certaine souplesse étant possible mais pas tout.

1) En toute normalité la distribution de dividendes décidée par l’AG s’effectue en conformité avec la répartition prévue dans les statuts, à savoir le plus souvent proportionnellement à l’apport dans le capital social.

Les statuts peuvent déroger à cette répartition égalitaire, de même qu’il est possible au moment de l’assemblée générale de déroger à la répartition prévue dans les statuts. C’est le cas qui se produit de temps à autres quand les parents veulent "privilégier" les enfants en leur permettant d’avoir un dividende accru (ce qui vous vous en doutez à attirer les regards de l’administration fiscale qui aurait bien aimé requalifier cela en donation indirecte).

Dans le cas que vous évoquez on pourrait donc imaginer qu’un des 2 actionnaires (A) puisse bénéficier de dividendes accrus par rapport à l’autre (B), sans aller jusqu’au 100 % versus 0%, avec l’imposition qui va avec. Par contre B ne peut pas créditer un compte ou autre pour à terme compenser - en sa faveur - cela avec certitude (j’imagine que votre interrogation ne relève pas de la simple utilisation du compte courant d’associés).

Bien sûr si vous avez 2000 distribuable et que vous distribuez seulement 1000 fortement orienté vers A (il reste donc 1000 de distribuable ultérieurement) et que la société se porte bien par la suite et qu’elle continue à distribuer, il est peut être concevable de compenser cela en faisant l’opération "inverse" (je ne l’ai jamais vu), mais 1) vous n’en aurez aucune certitude, car si la société par la suite a des difficultés et qu’elle ne peut plus verser de dividendes, B ne pourra s’en prendre qu’à lui même, 2) de toute façon pour imaginer l’opération inverse il ne faut pas oublier que c’est l’AG qui le décidera ultérieurement donc nouveau risque et 3) il semble assez difficile d’établir un fonctionnement de la société sur ces bases (quid de l’administration fiscale même s’il faut distinguer l’organe social à l’origine de la décision relative aux dividendes, des associés personnes physiques ici)

2) Si les capacités d’apport sont différentes mais que vous voulez être à 50/50, il y a là plus de possibilités en jouant soit sur un capital faible avec un compte d’associés par exemple, ou soit sur capital social plus élevé (si cela est souhaité) en "jouant" sur le fait qu’il est possible de ne pas libérer la totalité de ce capital social (même si cela à par ailleurs des conséquences comme le fait de ne pas pouvoir bénéficier du taux réduit d’imposition). Tout dépend de la "stratégie" qu’on veut mettre en place.

Bonne journée

Crown

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#35 Aujourd'hui 00h33 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Au-delà de la question technique sur laquelle Crown est sans doute beaucoup plus compétent que moi, j’attire votre attention sur le fait qu’une société à 50/50 est une situation de blocage dès lors que les deux associés ne sont plus d’accord sur ce qu’ils veulent faire. A mon avis c’est un montage à éviter.

Dernière modification par Bernard2K (Aujourd'hui 00h34)

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