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#1 05/03/2013 20h43

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Je recherche sans succès (on ne fait pas ! les conditions sont épouvantablement couteuses en frais annexes) à financer à crédit des parts de SCPI en nue propriété.

J’ai déjà beaucoup entendu sur le sujet, on m’a opposé la non déductibilité des intérêts, des TRI fastueux en pleine propriété… tout cela reposant sur des hypothèses de revalorisation du prix des parts et des revenus qui n’engagent que ceux qui les croient
L’avantage de la NP est que l’on connaît dès le départ le rendement interne de l’opération (à valeur de la part constante)
Dans ce cas, en regardant uniquement les flux de trésorerie net (par exemple 1000 euros par mois pendant 10 ans), et avec un TMI à 30% le résultat est meilleur en NP

Bon je ne cherche à convaincre personne mais si quelqu’un sait où trouver un financement pour cela je suis preneur

Merci !

Dernière modification par bajb (05/03/2013 20h45)

Mots-clés : emprunt scpi nue propriété


"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

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[+2]    #2 05/03/2013 23h06

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Autant pour un investissement financé comptant (donc sans intérêts et frais d’emprunts à déduire du bénéfice foncier) la nue-propriété offrira souvent un rendement meilleur que la pleine propriété, autant pour un investissement financé à crédit ça sera généralement l’inverse (d’autant que la banque demandera des garanties supplémentaires en raison de la non liquidité du bien).

Si vous trouvez l’inverse pour une opération donnée, je veux bien que vous décriviez les caractéristiques de l’opération et votre prévisionnel.

Schématiquement, si on suppose une SCPI générant 5% de revenus, 5% de bénéfice fiscal à déclarer, un TMI IR de 30%, un emprunt à 3.63% in-fine, une valeur de l’usufruit 10 ans de 30% (70% pour la NP), une inflation et une revalorisation des parts et des revenus de 0%, on arrive à :
    rentabilité nette en achetant comptant la NP = ((100/70)^(1/10))-1 = 3.63%
    rentabilité nette en achetant la NP à X% à crédit = 3.63%
    rentabilité nette en achetant la PP à crédit pour X% = (5 - 3.63X)*(1-0.30-0.155) /(1-X) 
              soit 2.73% pour X = 0    (aucun emprunt)
              soit 3.47% pour X = 0.5 (emprunt de 50% du montant investi)
              soit 3.84% pour X = 0.6 (emprunt de 60% du montant investi)
Un emprunt amortissable donnera un résultat proche de celui avec X=0.6 sur la durée de l’emprunt, mais et une bien meilleure rentabilité pendant les premières années.


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#3 06/03/2013 17h16

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Arghhh !
Vous me faites douter de moi (le début de la sagesse…).

Je refais mes calculs et les communique
Merci

Voilà mes hypothèses et mes calculs :
Hypothèse 1 : mon prêt est sur 10 ans pour un remboursement de 500 euros par mois
Hypothèse 2 : dans le cas d’un emprunt en pleine propriété les revenus net d’impôts sont réinvestis en nouvelles parts (fictivement 1 €)
Hypothèse 3 : démembrement à 70% sur 10 ans (c’est le max, je trouve selon la SCPI entre 66 et 69.5)
Hypothèse 4 : rendement de la SCPI 5.2% (sur 10 ans)
Hypothèse 5 : pas de revalorisation de la part sur 10 ans (plus simple pour comparer)
Hypothèse 6 : taux emprunt 3.5% en PP

Avec ces hypothèses je peux emprunter en pleine propriété 50563 euros (autant de parts fictives)  Les intérêts déductibles sont les suivants pour chaque année : 1701,18 / 1548,27 / 1389,95 / 1225,99 / 1056,19 / 880,36 / 698,27 / 509,71 / 314,44 / 113,2
Ainsi chaque année je connais le rendement net d’impôt et donc le nombre de parts supplémentaires que je peux acquérir et qui produisent elles aussi des revenus… ainsi on obtient par année :
1 888   
1 894   
1 898   
1 900    L’augmentation du nombres de parts est compensée par une imposition plus lourde
1 901   
1 900   
1 897   
1 893   
1 886   
1 877 parts en plus
Au final au bout de 10 ans j’ai 69 497 parts

En NP si j’ai la chance d’emprunter au même taux (soit 50563) je dispose à la sortie de 72 233
parts   
Pour obtenir le même "rendement" en NP soit 69 497 parts je peux emprunter jusqu’à 4.28% soit 48 648 euros

Et pour moi l’avantage de la NP est double et significatif :
- le rendement (en nbr de parts) est bloqué dès le départ en NP, celui de la PP dépend du rendement servi chaque année. Le risque à mon avis de mauvaise surprise est supérieur à celui de bonne surprise dans ce dernier cas
- pas de déclaration d’impôt supplémentaire, de calculs…
L’inconvénient majeur et j’espère non rédhibitoire reste la difficulté de trouver un financement. Je suis sidéré par mes difficultés alors que 500 euros par mois me laisse encore largement en dessous de 30% de taux d’endettement !

Bon peut-être je me plante dans les grandes largeurs…

Dernière modification par bajb (06/03/2013 19h09)


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#4 18/03/2013 09h26

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- Pour ce type d’opération, je vous invite également à considérer l’achat de parts de SCPI de capitalisation (Pierre 48). En achetant Pierre 48 à crédit, vous pourrez déduire les intérêts de l’emprunt de vos autres revenus fonciers (éventuels).

- Il est également possible de considérer un achat mixte, pour mieux maîtriser l’incidence fiscale de l’opération (scpi de capitalisation + sci de rendement) et améliorer la trésorerie disponible.

- Comment peut-on financer de la nue-propriété à crédit ?

. Il me semble que le Crédit foncier accepte ce type de dossier,
. il est également possible de faire du crédit non affecté, si vous mettez en garantie un bien immobilier et que vous disposez de revenus d’un bon niveau,
. une avance sur un contrat d’assurance-vie,
. un prêt à la consommation non affecté est également une bonne solution (sur 7 voire 10 ans maximum, dans les banques classiques).

En fait, tout est fonction du volume de votre projet et de votre situation personnelle.

Dernière modification par stephane (18/03/2013 09h39)

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#5 18/03/2013 13h13

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@stephane :  En cas de financement par "crédit non affecté" ou "avance sur un contrat d’assurance-vie", est-il possible de déduire les intérêts d’emprunt (des revenus fonciers) ?  Si oui, y a-t-il des précautions particulières à prendre ?

(Ceci ne concerne pas forcément que le cas d’achat de NP, où les intérêts ne sont pas déductibles …. quoique si l’usufruit temporaire dure 5 ans, et que l’emprunt dure 15 ans….)

Dernière modification par GoodbyLenine (18/03/2013 13h16)


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#6 19/03/2013 09h07

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Au cas présent, je parlais de nue-propriété de parts de SCPI. Dans ce cas, les intérêts ne sont pas déductibles et votre question est donc sans objet.

Dans l’hypothèse d’un achat en pleine propriété, il faut, pour que les intérêts soient déductibles, que le prêt soit affecté à l’opération, ce qui implique, à minima, pour une question de preuve, une mention de l’utilisation des fonds dans l’acte de prêt.

Cela résulte de l’article 31 du CGI : "d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l’usufruit appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, à une société d’économie mixte ou à un organisme disposant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code ;"

Il me semble que nous en avons déjà parlé dans une autre discussion…

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#7 21/03/2013 21h40

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Vous connaissez des banques qui financent a 100% la NP ?
Car je me suis heurté a des refus alors qu’entre nous il est dur d’avoir un dossier meilleur….

Et je sais qu’il est moins interessant de faire appel au crédit pour la NP que de le faire en cash wink c’est par curiosité

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#8 21/03/2013 22h16

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stephane a écrit :

. Il me semble que le Crédit foncier accepte ce type de dossier,


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#9 23/04/2013 10h24

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Je me suis renseigné auprès des banques pour mon cas personnel concernant l’emprunt pour investir en NP, et il  y a possibilité de le faire avec toutes. Bien sûr, tout dépend du dossier de l’emprunteur.
De plus, les intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles d’impôt car on le perçoit pas de revenu foncier sur cet investissement.

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#10 23/04/2013 10h47

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Vous vous êtes bien renseigné alinetho. Je pense qu’il est inutile d’investir NP par crédit, il n’y a aucun intérêt. Mieux vaut investir en cash ou investir en SCPI classique par crédit et bénéficier des taux extrêmement bas du marché en ce moment.

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#11 03/05/2013 19h56

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Je me permets de m’inscrire en faux
A partir d’un TMI à 30% (+15.5 prélèvement sociaux) le TRI d’un achat en NP à crédit sur 10 ans (avec une clef autour de 67%) et celle en PP sont sensiblement les mêmes
C’est bien beau de défiscaliser (quel mot magique pour beaucoup) les intérêts mais ceux-ci décroissent rapidement.

A taux d’emprunt constant le TRI en PP est constitué par 3 paramètres :
- la revalorisation de la part
- le rendement servi
- la fiscalité

Celui de la NP dépend juste par la revalorisation de la part et la clef de répartition
Par ailleurs si le rendement montait, le prix de la part en serait impacté ’toutes choses étant égales par ailleurs)

Intérêt de la NP :
- moins d’aléas sur le rendement (surtout fiscalité)
- pas de déclaration de fiscale

Enfin si je reconnais qu’il y a quelques mois il était impossible (pour moi) de trouver des prêteurs pour de la NP (d’où ce post), depuis une dizaine de jours j’ai 3 offres similaires (2 CGP et une banque) certainement  issues de la même banque ; à savoir :
10 ans (comme la NP)
3.2% hors assurance
25000 euros par SCPI en insistant sinon 50000 euros

Dernière modification par bajb (03/05/2013 20h37)


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#12 18/08/2017 13h55

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Bonjour,

4 ans après ce dernier message, certains ont ils été jusqu’au bout et contracté un credit pour de la NP?

C’est un sujet qui m’intéresse, je suis à une TMI de 30% avec ma femme, sans enfant.
De la NP sur 10/15 ans peut avoir un sens à mes yeux avec les taux actuels des credits immos (le risque majeur est le rendement/valorisation de la dite part en PP dans 10/15 ans)

J’ai actuellement 3 immeubles en nom propre, donc je ne recherche pas de revenus supplémentaires pour le moment, plutot de capitaliser. L’objectif c’est plutôt de passer à mi temps dans 10/15ans justement…

Je me renseigne aussi sur des scpi qui ne distribuent pas de loyer (scpi capitalisante coté au dessus) pour pouvoir déduire les intérêts.

Dernière modification par alex44 (18/08/2017 13h57)


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#13 25/08/2017 19h18

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Je n’ai pas trouvé de financement sous forme de crédit immo pour de la NP, les banques détestent financer des placements sans cash flow (et on peut les comprendre).

Par contre crédit conso aucun problème, je suis allé jusqu’à 7 ans, attention les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles… et les taux très élevés (2.5% négocié au crédit du nord).

Je suis également passé par des prêts personnel boursorama 5 ans avec des taux > 2% et même > 1%.

Attention également au démembrement, les clefs de répartition NP > 8 ans sont rarement intéressantes.

Autre piste, que je n’ai pas creusé plus que ça car:
1) l’offre est minime
2) m’engager sur 15 ans/20 ans sans voir un bien pour moi c’est compliqué
3) immobiliser autant de cash flow sur une telle durée également compliqué

=> achat de NP d’un appartement/maison, il existe quelques programmes immobiliers.
J’en avais vu dans le 14ième à Paris, l’usufruitier est par exemple un organisme qui souhaite loger ses salariés/fonctionnaires pendant une certaine durée sans devenir propriétaire.
Je n’ai pas non plus creusé l’aspect financement bancaire.
Il faut identifier des biens très bien placés car avec une clef de 60% sur 15 ans sacré pari sur l’avenir.

Dernière modification par maxlille (25/08/2017 19h41)

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#14 26/08/2017 14h41

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Bonjour,

il, existe une SCPI un peu méconnue de chez Primonial, Patrimmo Croissance, qui est précisément centrée sur l’acquisition de résidences en NP. Elle investit généralement à 15 ans avec une clé de 60/40. On en a déjà parlé sur ce site, notamment ici et ici. L’avantage est que les intérêts d’un emprunt utilisé pour en acquérir des parts sont déductibles des autres revenus fonciers, les usufruitiers étant des bailleurs sociaux. Après, comme vous l’avez écrit, s’agissant d’un produit de pure plus-value, il faut être convaincu que les prix de l’immobilier d’habitation vont continuer à grimper (ou au minimum se maintenir) pendant les 15 prochaines années… mais certains intervenants soutenaient que, dans certaines conditions (contribuables fortement imposés et à l’ISF), ça pouvait avoir du sens. Personnellement, j’ai passé mon tour.

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#15 06/01/2018 09h52

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Bonjour

Je relance le sujet car cela me semble doublement intéressant pour celui qui a des revenus fonciers existants.
Les intérêts d’emprunts pour l’acquisation de la nue propriété de scpi sont bien déductibles des autres revenus fonciers ? j’ai entendu les 2 versions.
J’ai vu que Linxea proposait des financements pour le démembrement.

Le but étant en nom propre de profiter des taux bas  et d’abaisser la fiscalité sur mes revenus fonciers existants en déduisant les intérêts emprunts de l’achat de la nue propriété (et pas d’IFI)… la contrepartie usufruit étant acheté par ma sarl is.

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#16 06/01/2018 10h19

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Bonjour,

malheureusement, les intérêts d’un crédit pour l’achat de la NP ne sont pas déductibles.
Cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#17 06/01/2018 10h31

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Oui merci, j’avais lu que c’était possible sur un autre forum mais à priori c’est possible seulement si l’usufruitier est imposé dans la catégorie des revenus fonciers ou usufruitier HLM ou organisme agrée donc pas mon cas.
C’était trop beau.

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#18 06/01/2018 17h56

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Pour celui qui a des revenus fonciers existants, l’achat de Pierre 48 à crédit a du sens.

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#19 25/03/2018 15h26

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Bonjour,

Etant en train de me poser la question d’un investissement en parts de SCPI, je suis actuellement hésitant entre la PP et la NP à crédit. Certains organismes acceptent l’achat à crédit de parts en NP mais sur un nombre restreint de SCPI (Primonial notamment).

Concernant ma situation, voici divers éléments pouvant vous aider à cerner le besoin / la faisabilité :

- Fonctionnaire d’état dans la trentaine, en concubinage et sans enfants
- Carrière de mobilité entre la France et l’étranger par cycles
- Locataire sans aucun emprunt immobilier ni projet immobilier dans les années à venir (d’où ma réflexion sur l’utilisation de ma capacité d’endettement)
- TMI actuelle 30%, amenée à évoluer à la baisse à partir de septembre 2018, tout en augmentant mes revenus et en conservant le statut de résident fiscal FR
- Parts de SCPI déjà détenues en assurance-vie depuis 2017 (environ 12 K€ au total)
- Crédit consommation en cours
- Montant envisagé de 50 K€ à 100 K€ selon proposition et plan d’investissement

Dans un cas comme le mien, comment définir la meilleure approche pour un crédit de 15 ou 20 ans ?
Merci pour vos retours et conseils avisés.

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#20 25/03/2018 16h22

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A votre place, je privilégierais la PP avec le crédit le plus long possible (plutôt 20 que 15 ans, sauf si écart de taux très important).

Raisons :
   - avec TMI IR de 30% appelé à diminuer, la NP présente peu d’intérêt;
   - permet un choix plus large de SCPI.


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#21 25/03/2018 16h37

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Merci, les premiers retours de courtiers que j’ai eu font état de taux à 2.80% sur 15 ans et 2.90% sur 20 ans (écart faible), alors que pour la NP ils sont plutôt à 2.40% sur 15 ans et 2.70% sur 20 ans (plus faibles mais écart plus important).
Ce qui me faisait me poser la question, c’était principalement la décote offerte en NP, car ce ne seront pas des revenus dont j’aurais besoin dans les prochaines années.

J’attends le retour d’autres organismes pour comparer et prendre une décision smile

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#22 25/03/2018 17h04

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Les taux que l’on vous propose ne me semblent pas très intéressants en comparaison de ceux qui se discutent sur d’autres files, notamment celle-ci : SCPI à crédit ….

N’oubliez pas non plus que vous n’aurez peut-être pas besoin des revenus mais vous devrez rembourser l’emprunt pour lequel les revenus des SCPI seuls ne suffiront pas.

Néanmoins, si vous avez une capacité d’épargne régulière à consacrer au projet, vous pourriez effectivement ajouter un peu de SCPI de capitalisation dans un montage avec des SCPI de rendement. Voir notamment ici :
SCPI de capitalisation dans l’achat à crédit de SCPI …

Dernière modification par cat (25/03/2018 17h10)

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#23 31/03/2018 19h27

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Juste une précision : les intérêts d’emprunt pour l’achat d’un bien en NP sont déductibles s’il s’agit d’un bailleur social. Ainsi au lieu d’envisager l’achat de la NP de SCPI vous pouvez envisager celle d’un bien en NP.

L’intérêt est celui évoqué dans la file : éviter les revenus fonciers lorsque le TMI est élevé.

Et pour ceux qui n’ont pas de revenus fonciers et qui souhaitent déduire les intérêts de l’emprunt il est possible d’acheter effectivement des SCPI en PP.

Par contre ce sont des montages à CF négatif … il faut avoir une bonne capacité d’épargne (ce qui est théoriquement plus plausible avec un TMI élevé).

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