Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ?

Sasuke · #1

Bonjour,

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise à son article 1 que :" La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs."

Vous êtes donc dans le cadre d’une copropriété ! (Même si aucun document n’a été établi dans ce sens)… Pour éviter la copro, il aurait fallu, qu’au moment du découpage de l’immeuble un autre mode d’organisation soit choisi (par exemple une division en volume)…. hors d’après ce que vous indiquez, il ne semble pas exister d’écrit (de convention) allant dans le sens contraire à une organisation sous forme de copropriété.

En résumé, l’absence de toute convention implique de fait l’existence d’une copropriété loi 65.

Ce qui est très gênant dans votre cas de figure, c’est qu’aucun règlement ne prévoit la répartition de charge… ce qui risque d’être la source de grosses mésententes avec l’autre copropriétaire quand il faudra faire des travaux sur les parties communes (réfection de la toiture, intervention sur le gros œuvre etc…).

L’article 3 de la loi de 1965 précise d’ailleurs ce qui est réputé être parties communes en l’absence de titre : " Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes."

En conclusion, avant de signer quoique se soit, il faut bien analyser cette situation qui peut vous réservez de mauvaises surprises.

Mots-clés : copropriété

Pruls · #2

Bonjour,

Vous êtes investisseur, pas en train d’acheter une jolie maison pour vous.

Si éclairer la situation de la copropriete est compliqué, laissez tomber et continuez à chercher.

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (08/02/2013 10h20)

Canyonneur75 · #3

Bonjour,

Vous êtes en face de petites copropriétés qui ne sont pas gérées selon la réglementation… Tant que cela fonctionne et qu’il n’y a pas d’incidents (mauvais payeurs, dégradation du bâti…), tout va bien et c’est particulièrement peu couteux.

Deux points d’attention :

- Il existe normalement un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Les références du(des) document(s) doivent figurer sur la fiche d’immeuble que vous pouvez obtenir auprès du service de la publicité foncière concerné en communiquant le numéro de la parcelle que vous pouvez obtenir après du cadastre.

- Vérifier que la copropriété est bien assurée… Votre assurance personnelle ne couvre que les parties privatives…

En tout état de cause, le notaire chargé de la vente devra creuser ces points pour établir l’acte (et en particulier vérifier si le vendeur est à jour de ses charges et obtenir les différents diagnostics pour les parties communes de l’immeuble …)

Canyonneur

PS : ne confondez pas
- président du conseil syndical et syndic. Ce n’est pas la même chose !
- les travaux sur les parties communes (répartis selon les tantièmes de copropriété générale ou particulière - voir règlement de copropriété) et les travaux sur les parties privatives (qui sont décidés et payés par le copropriétaire qui est propriétaire du lot)

Dernière modification par Canyonneur75 (03/12/2018 10h56)

Bernard2K · #4

Sans syndic, qui fait les pré-états datés et états datés, rendus obligatoire par la loi ALUR ?

A priori, il est juste impossible d’acheter un bien d’une copropriété sans syndic, car tout notaire digne de ce nom refusera de rédiger des actes qui n’auraient pas ces documents en annexes.

A mon sens, le vendeur essaie de vendre des biens invendables en l’état. Et l’AI qui a accepté un mandat sur ces biens n’est vraiment pas futé. C’est au vendeur de faire en sorte qu’il y ait un syndic (par exemple en proposant sa candidature de syndic bénévole), de façon à pouvoir ensuite vendre ses biens.

Canyonneur75 · #5

Bonjour,

Il est assez facile de vérifier l’existence d’un règlement de copropriété et ou d’un EDD :

1 - Aller sur le site du cadastre pour récupérer le numéro de la parcelle sur laquelle l’immeuble est construit (gratuit)

2 - Demander au bureau de la publicité foncière la fiche d’immeuble qui vous donnera la description du bien et s’il s’agit d’une copropriété les références du règlement de copropriété et la liste des lots (imprimé cerfa 3233 - Demande de renseignements pour la période à compter du 1er janvier 1956) - cout 12 €

Canyonneur

PS1 : comment sont gérés les travaux sur les parties communes dans cet immeuble ?

PS2 :

Carignan99 a écrit :
création d’un syndic

Le pape crée les cardinaux, l’AG des copropriétaires nomme le syndic !

PS3 : la législation a augmenté considérablement le nombre de documents autour des ventes immobilières - je gage que si elle était appliquée très scrupuleusement, peu de ventes iraient à leur terme dans des délais acceptables - il me semble que dans de nombreux cas, les notaires constatent la carence et la signalent dans l’acte….

Dernière modification par Canyonneur75 (07/10/2019 18h57)

carignan99 · #6

Exactement.
Un syndic, c’est la loi.
Concernant le recours à un géomètre, il n’y en aura en principe pas besoin - il doit de toutes façons y avoir, à minima, un état descriptif de division qui décrit clairement les lots et les parties communes. Sans ça, je ne vois pas comment il pourrait y avoir de vente (qui nécessite qu’on sache exactement ce qu’on achète).

Canyonneur75 · #7

Bonsoir,

Quelques points pour compléter la discussion :

1 - La pluralité de propriétaires n’entraîne pas la copropriété : de nombreux biens sont détenus en indivision, on peut prendre l’exemple d’une maison sur deux niveaux héritée par deux frères chacun occupant un niveau.

L’article de wikipédia sur la copropriété fait bien la distinction à mon sens :
"La copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
La copropriété se distingue de la propriété partagée. Dans ce dernier cas, la propriété d’un immeuble bâti n’est pas répartie en lots, mais revient à plusieurs propriétaires qui peuvent bénéficier d’un certain nombre de droits ou avantages sur le bien, comme une période annuelle de jouissance du bien, une priorité d’accès, le partage des revenus, ou encore des tarifs réduits."

C’est donc l’existence de lots incluant des parties privatives qui entraîne l’application du statut de copropriété.

Dans une indivision, il est possible de déclarer au niveau fiscal des logements distincts (l’administration se base sur la notion d’unité d’habitation, pas de lot), d’avoir plusieurs compteurs d’électricité (sauf restriction locale)…

Ceci est cohérent avec l’article 1 de la loi de 1965 qui précise :
"La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots"

2 - La notion de règlement de copropriété (RC) est précisée par la loi de 1938 puis par l’article 8 de la loi de 1965 qui l’a remplacée : "Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes."

La notion d’état descriptif de division (EDD) a été précisée par l’article 71 du Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière (aujourd’hui abrogé). Le nouvel article 71-1 de ce décret précise :
"L’état descriptif doit identifier l’immeuble auquel il s’applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot."
Ce document était indispensable pour permettre la nouvelle organisation de la publicité foncière au 1er janvier 1956.

Les deux documents peuvent être distincts en particulier pour les copropriétés avec un RC ancien antérieur à 1955. Les deux documents sont en général confondus pour des immeubles construits depuis 1956 ou mis en copropriété après 1956.

3 - En pratique, la copropriété est créée de fait dès qu’un droit exclusif sur une partie d’un bien est attribuée à un des propriétaires. L’EDD et le RC sont alors obligatoires et toutes les dispositions de la loi de 1965 s’appliquent, le syndicat des propriétaires est constitué, la copropriété doit être immatriculée et un syndic doit être nommé.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/10/2019 21h20)

carignan99 · #8

Yes he can. L’acte constate la carence, notamment dans la section ’charges et conditions relatives à la copropriété’. Le vendeur déclare ce qu’il sait, par exemple pas de travaux en cours d’exécution ou décidés par les copropriétaires ou en attente de règlement, pas d’avance de trésorerie ou au titre du FDR, pas de répartition des charges, que les compteurs sont individuels (pas de charges communes de gaz ou d’électricité) etc. etc. etc…. ou qu’il y a des travaux etc. etc. Et l’acheteur qu’il en fait son affaire. Il y en a pour une à deux pages.

Un notaire m’a expliqué qu’il s’agissait (pour l’instant encore) d’une situation courante dans les toutes petites copropriétés, où la seule charge commune se limite à une ampoule dans le couloir (façon de parler). Situation appelée à disparaître.

Dernière modification par carignan99 (09/10/2019 23h05)

Pierrot31 · #9

Tout à changé au 1er janvier 2019…

Sur Immatriculation des copropriétés : Démarches et registre des copropriétés - ANIL on peut lire:

vendre un ou plusieurs lots dans la copropriété, le numéro d’immatriculation devant être mentionné dans l’acte notarié. Si la copropriété n’a pas été immatriculée au moment de la vente, le notaire chargé d’établir l’acte procède d’office à son immatriculation. Les frais engagés par le notaire sont à la charge du syndic défaillant ou, si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat, de la copropriété ;

Dernière modification par Pierrot31 (11/10/2019 15h52)

Bernard2K · #10

Je n’irai pas forcément dans votre sens, si le vendeur cesse d’être copropriétaire avec cette vente (c’est à dire que le bien vendu est son seul lot dans la copropriété). Tout est question de rapport qualité/prix. Si on paie suffisamment peu cher, on peut accepter certains emmerdements et risques. Aussi, on pourrait envisager de faire une offre "pédagogique" :
- avec copro remise en ordre (AG réalisée, comptes de l’année passée et comptes prévisionnels pour l’année en cours approuvés, syndic désigné, assurance RC du SDC souscrite, copropriété immatriculée, compte bancaire séparé au nom du SDC si plus de 16 lots, ou vote validant la dispense d’un tel compte si moins de 16 lots) : on accepte de payer le prix demandé. Soit dit en passant : dans un tel cas, les gens ne pourront plus prétendre que la copropriété n’a pas de dépenses annuelles, puisqu’elle devra payer des choses (au moins la prime d’assurance). Ainsi, avec une telle remise en ordre, l’argument en faveur d’une copro non gérée ("on n’a aucune charge") tombe de lui-même.
- dans l’état : le prix moins X %. En étant bien conscient de la somme d’emmerdement et d’aléas qui vous resteront sur les bras et qui justifient largement ce X %.

Mais le cas soumis par Ribeiro est différent : le vendeur reste copropriétaire et même occupant (un appartement occupé par le vendeur). Là, le problème, c’est que si le vendeur vous en veut de la façon dont vous l’avez plié lors de la vente, il va rester pénible pendant longtemps.
Par ailleurs, avec l’histoire que le vendeur a obtenu tout ou partie de l’immeuble par succession, il faut aussi vérifier qui est vraiment propriétaire : lui seul, ou bien une indivision ?

Au total, le tout est d’être bien conscient des démarches qui restent nécessaires et de la somme d’emmerdements que ça peut représenter. A partir de là, soit vous le sentez et vous acceptez, mais ça vaut -X% sur le prix. Soit vous ne le sentez pas et vous passez votre chemin.

Dernière modification par Bernard2K (12/10/2019 07h46)

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