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Favoris 1   [+3]    #1 02/02/2013 00h20

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Pruls a écrit :

Bonjour à tous,

je suis en cours d’autoformation pour investir en immobilier ancien et le forum est une mine d’informations et d’expériences!

J’ai donc lu pas mal de sujets et j’ai essayé de rassembler les bonnes idées permettant de bien mener un investissement locatif.
En rédigeant cette synthèse, je me rends compte que je n’ai pas relevé tous les liens où j’ai pris les infos, ce qui est une erreur que je corrigerai volontiers avec vos suggestions de sources.
Vous verrez également que je souligne quelques sujets à approfondir, je me propose de tenir à jour la présente synthèse en ajoutant les éléments que chacun apportera et en incorporant des liens vers les sources.

Introduction
Les 3 critères principaux pour le choix d’un bien sont souvent décrits comme l’emplacement (la ville [voir INSEE]), l’emplacement (le quartier), et l’emplacement (l’adresse). Il me semble cependant que différentes catégories peuvent impliquer des approches spécifiques. Dans la suite, je distingue donc les locaux professionnels, les petits logements (1 chambre ou moins), les logements familiaux (à partir de 2 chambres) et les immeubles.

Cela dit, le critère principal pour un investissement est sa pertinence financière.
Celle-ci peut être analysée à l’aide d’outils en ligne et dépend de votre stratégie (prise de risque, fiscalité…), sachant qu’un bien s’autofinance sur 20 à 25 ans avec une rentabilité brute d’environ 9% (avec les taux début 2013).

0) Éviter les galères
1) les locaux professionnels
2) les petits logements (jusqu’à une chambre)
3) les logements familiaux (à partir de 2 chambres)
4) les immeubles
Généralités s’appliquant aux 4 catégories

Bonus 1: Méthode pour choisir un bon locataire:
Le choix d’un locataire demande une approche professionnelle source 2 Source 3autant que possible pour éviter de se laisser prendre par les sentiments et ainsi augmenter le risque d’une procédure d’expulsion  (Source2).
Demander un dossier complet lors de la visite (carte identité , 3 derniers bulletins de salaire , attestation employeur de CDI , relevé estimatif par la CAF des aides aux logements , 3 dernières quittance de loyer , dernière quittance EDF , dernier avis d’imposition An-1, RIB, chèque annulé) avec obligation d’apporter les originaux avant la signature du bail pour contrôle est une bonne méthode.
Attention aux professions avec revenus cycliques.

Bonus 2: Home staging
Source 1 Source 2 Ce point mérite d’être développé, notamment pour évaluer le coût que cela peut représenter.

Bonus 3: Travaux avant signature chez le notaire
Comment convaincre le vendeur et le notaire?

Remerciements:
J’aurais du être plus précis dans ma collecte d’information pour pouvoir vraiment remercier les personnes qui l’ont alimenté, d’autant plus que j’ai repris certaines formules quasiment sans retouche…
Ceux qui se reconnaîtront sont donc remerciés très maladroitement!

Merci à alco, francoisolivier, Sky, ZX-6R, gunloaded, ZeBonder et Range19 pour les précisions qu’ils ont apporté pour compléter la synthèse.
Merci également au modérateur Nikki pour avoir modifié le titre en le rendant bien plus clair!

Cordialement.

Edit du 8 mars 2013: Le sujet était parti sur une synthèse assez techniques (voir ici) des points à relever pour analyser une opportunité et dévie de plus en plus vers un guide pour les nuls, tant mieux!

Dernière modification par Pruls (02/08/2015 23h12)

Mots-clés : critère de choix, immobilier, investissement locatif


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[+1]    #2 04/02/2013 17h31

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

L’idée est bonne mais ya du pain sur la planche.

Vous ne parlez que de l’emplacement, mais pour moi, l’emplacement n’est pas un critère pour "analyser" une opportunité, c’est une zone de recherche, le centre ville, d’où je ne sors sous aucun prétexte. Une règle d’airin.

L’opportunité est souvent financière. La première question que je me pose est le rendement brut. A moins de 8% je ne regarde même pas. Ensuite, je vais calculer le rendement net, et voir ou est situé  le bien (si plein centre je peux accepter un rendement inférieur à un bien un peu plus excentré (mais tjrs à proximité du centre ville) Quels travaux vont le mettre en valeur, combien ça va me couter, combien je vais créer de plus value etc etc….

Du studio à l’immeuble ça marche à peu près pareil…


Left the Rat Race in 2013

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[+1]    #3 08/02/2013 09h17

Membre (2012)
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Les critères qui déterminent un choix immobilier sont nombreux ! Et il est clair que les traiter tous pourrait durer des pages entières. Comme le fait remarquer ZX-6R, effectivement l’opportunité financière, le prix d’achat d’une maison ou tout autre investissement locatif est déterminant. Et tous les autres critères vont influencer ce prix. Mais c’est vrais que la localisation géographique va être déterminante. Bien étudier ce qu’il y a autour. En passant du temps à étudier le rapport entre prix et emplacement sur un site d’annonces genre Immobilier particulier annonces immobilieres entre particuliers ou autres, on voit bien que le prix est variable du lieu. Si c’est un grand appartement, il intéressera sans doute plus les familles nombreuses, donc la proximité d’une école ou lycée sera bienvenue, ou un supermarché par trop loin. Idem si vous cherchez à investir dans un bien de standing, il est de bon de vérifier qu’il ne sera pas à quelques mètres de commerce bruyants.
Donc déterminer ce qu’il y a autour, c’est un critère.
D’autres paramètres à citer ….?

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[+1]    #4 08/02/2013 10h27

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Surtout vérifier qu’il n’y a pas de bail de type loi 1948

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[+1]    #5 23/05/2013 22h50

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Ma reflexion vient de cette simple formule (peut-être que je fais dévier le topic )

Plue value nette = prix de revente - prix d’achat  -cout des travaux (pour une réno)

IL faut jouer sur les 3 paramètres pour espérer une bonne plue value .Je pense qu’il y a une question que peu de personnes se posent  :"comment augmenter le prix de revente ?"

Un élément de réponse c’est "valoriser le bien" , c’est un travail d’architecte . ( Que je ne suis pas mais je bosse dans le bâtiment et je sais un peu dessiner …)
Une stratégie pour un archi par ex :
  -Faire un contraste entre des éléments anciens du bati et des élements modernes .

Objectif : provoquer le "coup de coeur" et faciliter la vente .IL y existe d’autres tactiques …

Je pense aussi qu’avoir des matériaux de basses qualités pour rogner sur le cout des travaux , n’est pas forcément une bonne méthode dans le cadre achat -revente .

Dans le cadre du locatif , je n’appliquerait pas le même raisonnement (style louer a des étudiants) dans ce cas , des matériaux basses qualités est plus pertinent .(Ce n’est que mon avis perso …)

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[+1]    #6 20/05/2014 16h50

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Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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[+1]    #7 30/03/2015 17h56

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Bonjour,

Ce site interactif est assez bien foutu pour avoir accès aux statistiques socio-économiques au niveau des communes: Géoclip - France découverte

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[+1]    #8 30/03/2015 18h17

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ISTJ

Sinon, sur le site de l’INSEE, on trouve aussi toutes ces données (par cantons et par communes).
Insee - Code Officiel Géographique

J’avais aussi posté le lien ci-dessus il y a 7-8 jours quelque part sur un topic.


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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[+1]    #9 27/09/2016 11h32

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Je ne pense pas qu’une "check-list" pour bien investir doit comprendre le mot "Pinel". Et encore moins un simulateur Pinel avec le lien affiché…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+2]    #10 27/09/2016 13h55

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Le simulateur donné par GeorgeWeah est faux et malcommode :
- le calcul global est forcément sur 20 ans. Or, beaucoup de gens envisagent de revendre au bout de la période d’avantage fiscal (9 ou 12 ans). Le calcul sur 20 ans est trompeur dans ce cas. Il eut fallu laisser le choix à l’utilisateur de la durée de la simulation.
- la réduction d’impôt est différente entre les deux endroits où elle est citée. En moulinant votre cas, je trouve 52 773,00 € au premier endroit, puis plus bas 50 400 €. Ca contribue à expliquer pourquoi votre réduction d’impôt changeait d’un poste à l’autre !
- le simulateur donne des valeurs par défaut hyper-optimistes : charges à 20 %, revalorisation du bien 0% (donc zéro perte de valeur), taux du prêt sur 15 ans avec dossier "excellent" à 1,04 % (le site meilleurtaux propose par défaut 1,40 % sur cette durée), taux d’assurance à zéro… Tout est en place pour que l’investisseur peu au fait des vérités de l’immobilier prenne des hypothèses trop optimistes lors de l’utilisation du simulateur. C’est d’ailleurs exactement ce que vous avez fait quand vous nous allez livré les chiffres du simulateur brut de décoffrage (message du 11/09/16 21h55 ici) : (2/5) Investir dans un appartement via la loi Pinel ? : toutes les hypothèses sur le vert, de façon totalement irréaliste.
- le simulateur considère que le taux d’assurance s’applique sur le CRD. Ca peut exister, mais ça reste une hypothèse très optimiste. Le même taux (0,3 %), mais avec une assurance payée sur le capital initial, conduit à payer 3583 € d’assurance en plus sur la durée totale du prêt.
- le simulateur donne un TRI mais j’ai de très gros doutes sur son calcul. Il me semble trop élevé.
- le rendement locatif dans 20 ans qui se trouve en haut juste au-dessus du TRI, est un calcul très hasardeux : loyer brut dans 20 ans sur valeur de revente nette dans 20 ans. Déjà c’est un rendement brut. Ensuite, ce chiffre est fortement soumis aux hypothèses de revalorisation rentrées par l’utilisateur. De plus, son interprétation est trompeuse. Vous croyiez vraiment avoir un rendement de l’ordre de 3-3,5 % dans vos premiers messages, sûrement induit en erreur par ce simulateur.

- et surtout, la comparaison avec l’assurance-vie, à la fin, est basée sur une erreur conceptuelle volontairement trompeuse. On compare un cas (le Pinel) où l’on place d’emblée 250 000 € pour qu’ils produisent un rendement ; à un cas où l’on ne place sur l’AV que l’effort annuel d’épargne (8 à 14 000 € par an) en partant de zéro. Évidemment, dans ce second cas de thésaurisation en partant de zéro, la "surface financière" productive de rendement est très faible au début et la cagnotte ne croît que lentement.

Il faudrait comparer à un autre cas où l’on place un capital de 250 k€, emprunté à la banque, sur un investissement rémunérateur. Par exemple, comparions à des parts de SCPI achetées à crédit. On emprunte 240 000 € à 1,04 % + 0,3 % d’assurance, on rajoute 10 k€ de sa poche, on place les 250 k€ sur une (ou quelques) SCPI judicieusement choisie(s), et on regarde le capital + les revenus cumulés au bout de 20 ans. Dans ce cas, on a bien, comme dans le Pinel, la totalité du capital initial qui produit le rendement. Évidemment, la solution SCPI bat le Pinel.

Donc, cette comparaison, entre une solution où la totalité de la somme produit son rendement dès le début, et une seconde solution où l’on thésaurise patiemment en partant de zéro, est fondamentalement trompeuse.

Enfin, il y a un point sur lequel le simulateur est juste : le montant des intérêts et des assurances est compté en charges annuelles, déduites du revenu brut pour produire le revenu net imposable. Ce montant des intérêts et des assurances n’est pas ajouté à l’investissement initial. Ce simulateur le montre clairement, et je vous l’ai également expliqué par A+B, et pourtant 3 pages de discussion plus loin vous persistez dans votre erreur d’appliquer les intérêt et assurance à l’investissement initial au lieu de les compter en charge. Vous êtes soit très obtus, soit vous appliquez la stratégie d’occupation de l’espace analysée par plusieurs foreumeurs : tous les jours un calcul nouveau (et faux) pour que le forum parle du Pinel tous les jours. En tout cas, ça ne vous dérange même pas de promouvoir ce simulateur alors même qu’il calcule différemment de votre méthode "novatrice" (= fausse).

Je ne sais plus à partir de quelle réputation négative on ne peut plus poster, mais par pitié, les amis, aidez-nous à bouter dehors le troll-Pinel, qui tous les jours produit un nouveau calcul faux et qui promeut un simulateur erroné et à la présentation très fortement pro-Pinel, sans jamais vouloir apprendre des corrections et explications qu’on lui apporte.

Dernière modification par Bernard2K (27/09/2016 17h10)


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[+1]    #11 20/11/2016 10h56

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Bonjour,
Lorsque j’ai acheté un appartement, j’ai à chaque fois fait une dizaine de visites.
Je m’étais fait ce document très pratique qui me permettait de bien avoir en tête les caractéristiques de chaque bien et les comparer rapidement, j’en avais fait 3 par feuille A4:


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Favoris 2   [+3]    #12 17/02/2018 09h39

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Je poste ici une étude très intéressante de l’Edhec Business school, datant de 2014 : Les dysfonctionnements du marché locatif privé et le rôle de la régulation :
https://immo2.pro/ressources/etude/les- … atif-f.pdf

On y trouve notamment des chiffres sur le rendement locatif, sur le taux de vacances, sur les impayés, sur le nombre et la durée des procédures d’expulsion… Je pense que les bailleurs et aspirant-bailleurs devraient la lire attentivement car il y a de nombreux enseignements à en tirer.


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