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Forums des investisseurs heureux

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#26 21/02/2013 13h16

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J’en appelle aux expériences des personnes qui ont fait les travaux en province.
Vous en avez pour environ combien par m² si on prends comme exemple un T3 de 50m² ?

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#27 21/02/2013 14h47

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Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#28 21/02/2013 16h10

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bartissimo45 a écrit :

Bonjour,

J’aimerais une petite précision sur les immeubles,car je suis en phase de recherche .

Vous vous faites accompagnez d’un pro pour examiner toiture ?car j’imagine que c’est le plus important.

La façade ca devrait être bon. 

Un studio ,f1 etc pas de soucis ,tout est"visible" ,mais un immeuble ,c’est un peu plus gros et du coup pas envie de passer a coté de quelque chose d’important.

Dernier point ,les charges quand on achète un immeuble   ,j’ai cru lire qu’on ne les payait pas ?je pense que je me trompe sinon ce serait trop beau .

Bonjour,

je suis moi même débutant sur la question mais il me semble que la démarche sur le plan technique est la même que pour une copropriété, vous pouvez vous faire assister de professionnels pour les éléments que vous ne maitrisez pas.

La différence tient en partie dans l’aspect charge sur lequel vous avez commencé à mettre le doigt: pas de charge liée à un syndic puisqu’il n’y en a pas.
Cela dit, les frais d’entretien sont à votre charge et vous pouvez refacturer à vos locataires les charges habituelles (eau, taxe des ordures ménagères…)

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (21/02/2013 16h13)

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#29 21/02/2013 16h21

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Bonjour,

j’ai ajouté le lien dans la partie généralité.

Cordialement.

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#30 04/03/2013 13h11

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Bonjour à tous,

je relance un peu le sujet en espérant vous intéresser à cette synthèse. Elle n’est pas parfaite mais regroupe déjà pas mal d’info.

Les sujets déjà identifiés à préciser sont:

- Comment optimiser un financement? caution/hypothèque, prêt gigogne, négociation d’un package prêt+assurances…

- Quelles sont les clauses à regarder dans un bail professionnel / commercial, comment rédiger un bail commercial

- Comment analyser la santé financière d’un commerce (j’ai posé la question , mais pour l’instant je n’ai aucun retour)

- quelles sont les conditions de réussite de l’investissement dans un logement familial, est ce rentable par rapport aux petits logements, un marché existe t il? Quid de la vacance?

- Quels sont les points d’attention à avoir avec une copropriété, comment cela fonctionne t il (AG, syndic…)?

- Quelles sont les différences entre la location nu et meublée, fiscalement, en terme choix du bien et des équipements…

Peut être êtes vous en mesure d’apporter des éléments de réponses sur l’un ou l’autre des sujets?

N’hésitez pas à répondre en vrac ici, à signaler des liens intéressants, ou à fournir une synthèse, on est toujours plus malins à plusieurs!

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#31 06/03/2013 16h47

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Bonjour,

je vous soumets un document synthétique des questions à aborder avec un vendeur concernant un immeuble de rapport.

Qu’en pensez vous?

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#32 06/03/2013 18h06

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***Modération : article 12 de la charte : Le message immédiatement précédent, vous ne citerez.

C’est à mon sens très basique (trop)
Je ne vois rien sur l’environnement du bien (c’est pourtant déterminant).
La forme est à travailler

Peut-être ai-je mal cerné votre démarche ?

1/ Peut-être voulez-vous simplement lister des questions. Auquel cas une liste de questions organisées en rubriques suffirait.

2/ Peut-être souhaitez vous réaliser une démarche d’évaluation du bien dans votre questionnement ou lors de votre visite.
Auquel cas vous pourriez par exemple face à chaque item prévoir une grille d’évaluation (très insuffisant, insuffisant, satisfaisant, très satisfaisant) avec une dernière colonne observations pour y porter vos remarques particulières

3/ Peut-être ambitionnez vous de créer un support d’évaluation synthétique.
Vous pourriez alors imaginer une représentation visuelle en coupe d’un immeuble avec une désignation de chaque point à observer et évaluer, le tout associé à un grille comme indiqué au 2/

4/ Peut-être souhaitez vous rédiger une "J’achète un immeuble pour les nuls" et là, je n’ai pas la moindre idée de comment faire tenir en quelques lignes dans un tableau Excel ce qui peut-être très simple ou très complexe.

Que voulez-vous faire ?

Dernière modification par Range19 (06/03/2013 18h07)

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#33 06/03/2013 18h46

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Pruls a écrit :

Bonjour,

je vous soumets un document synthétique des questions à aborder avec un vendeur concernant un immeuble de rapport.

Qu’en pensez vous?

Il y a tant de questions à se poser, qu’il parait peut-être difficile de tout rentrer dans un tableau…


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#34 07/03/2013 00h56

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Hop hop hop, les gens, on se décourage pas, nous sommes des investisseurs convaincus et motivés ou pas? On va pas se laisser démonter par l’ampleur de la tache. Zêtes pressés?
Et puis, qui maitrise vraiment le sujet à fond avant de se lancer? Faut prendre des risques mesurés et ça passe!

Range19 a écrit :

C’est à mon sens très basique (trop)
Je ne vois rien sur l’environnement du bien (c’est pourtant déterminant).
La forme est à travailler

Peut-être ai-je mal cerné votre démarche ?

1/ Peut-être voulez-vous simplement lister des questions. Auquel cas une liste de questions organisées en rubriques suffirait.

2/ Peut-être souhaitez vous réaliser une démarche d’évaluation du bien dans votre questionnement ou lors de votre visite.
Auquel cas vous pourriez par exemple face à chaque item prévoir une grille d’évaluation (très insuffisant, insuffisant, satisfaisant, très satisfaisant) avec une dernière colonne observations pour y porter vos remarques particulières

3/ Peut-être ambitionnez vous de créer un support d’évaluation synthétique.
Vous pourriez alors imaginer une représentation visuelle en coupe d’un immeuble avec une désignation de chaque point à observer et évaluer, le tout associé à un grille comme indiqué au 2/

4/ Peut-être souhaitez vous rédiger une "J’achète un immeuble pour les nuls" et là, je n’ai pas la moindre idée de comment faire tenir en quelques lignes dans un tableau Excel ce qui peut-être très simple ou très complexe.

Que voulez-vous faire ?

Merci pour ces réactions, elles vont nous faire progresser.

1) Le document que je vous propose est bien une check liste de questions:

Quel est l’état de la toiture, dois je prévoir un devis de remise en état?
idem pour la façade…
Le parking à proximité de commerce est il suffisant?…

Après je détaille les différents lots (logements et commerce) de l’immeuble avec les totaux qui vont bien.

Enfin, j’ai dressé la liste des pièces à obtenir impérativement pour prendre une décision. Je pourrais ajouter les factures des derniers gros travaux effectués.

Pour l’environnement, vous avez le don de mettre le doigt sur mes raccourcis. J’analyse évidemment en premier lieu l’environnement, je le fais tellement spontanément que je n’ai pas pensé à l’intégrer dans le document…

2) Il me semble impossible de lister tous les cas foireux à éviter et si il y a le moindre de doute je pars du principe qu’il faut se retourner vers un artisan de confiance (comment on choisi un artisan de confiance?)

Du coup, je préfère aborder l’aspect technique avec une vision générale et laisser une case vide que je remplirai avec les infos pertinentes adaptées au bien.

Si je prends la toiture, ca peut être RAS, de la mousse à inspecter, la charpente nord ouest à renforcer… Trop de cas de figure, donc une question générale avec une possibilité de réponse adaptable donc adaptée.

3) Je ne vois pas bien l’apport en terme de praticité qu’amènerait un tel document. J’ai peur de tomber dans l’usine à gaz mais peut être ai je le tord de me tourner trop vite vers des artisans alors qu’un certain nombre de points seraient contrôlables par une personne profane mais avertie. Ici je m’en remets à l’expérience des plus chevronnés.

4) Au travers de mon parcours de néophyte qui se forme, j’aborde plein de questions et me nourris des exemple des uns et des autres. La synthèse actuelle n’est pas complète, j’ai cité différentes questions qui mériteraient d’être débattues ou sourcées juridiquement:

Pruls a écrit :

- Comment optimiser un financement? caution/hypothèque, prêt gigogne, négociation d’un package prêt+assurances…

- Quelles sont les clauses à regarder dans un bail professionnel / commercial, comment rédiger un bail commercial

- Comment analyser la santé financière d’un commerce (j’ai posé la question là, mais pour l’instant je n’ai aucun retour)

- quelles sont les conditions de réussite de l’investissement dans un logement familial, est ce rentable par rapport aux petits logements, un marché existe t il? Quid de la vacance?

- Quels sont les points d’attention à avoir avec une copropriété, comment cela fonctionne t il (AG, syndic…)?

- Quelles sont les différences entre la location nu et meublée, fiscalement, en terme choix du bien et des équipements…

J’y ajoute maintenant les nouvelles réflexions suscitées par l’ébauche de check liste:

- comment s’entourer de professionnels compétents (comptable, artisans, agent immobilier…)?

- quels sont les points de contrôles techniques réalisables par un néophyte éclairé, à effectuer pour identifier les travaux ou entretiens à effectuer, avant de faire appel à un artisan?

Je sais que écrire un bouquin est à la mode, et si jamais la qualité des échanges que nous aurons ici est intéressante, peut être pourront nous accoucher collectivement d’un guide pour les nuls!

Mais j’en ai d’autres des questions, comme:

- quelles sont vos expériences de home staging?  (on a déjà parlé de calepinage, de transformation de logement en commerce et l’inverse…)

Dernière modification par Pruls (07/03/2013 01h05)

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#35 08/03/2013 10h39

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Mince, je crois que j’ai fait fuir tout le monde hmm

Ou alors vous avez adopté spontanément la méthode de "un sujet à la fois" en étudiant la question du taux d’endettement?

Je propose que lorsqu’une personne est motivée par un sujet, elle crée un fil dédié et qu’un lien vers ce fil soit intégré ici.
Si un fil existe déjà, merci de le signaler de façon à le relier ici.

Toute question non abordée ici peut être ajoutée à la liste de façon à améliorer la synthèse.

Lorsqu’un sujet est mûr et tourne en rond, une synthèse pourra être proposée ici et reliée au message d’introduction du fil que je tiendrai à jour.

Je propose donc de démarrer à partir de la liste suivante:

Sujet en cours de débat, synthèse à faire:

- Comment passer outre le frein du taux d’endettement?  Voir là

- Comment optimiser un financement? caution/hypothèque, prêt gigogne, négociation d’un package prêt+assurances… Voir sujet précédent?

- Comment analyser la santé financière d’un commerce? Voir là

- Comment s’entourer de professionnels compétents (comptable, artisans, agent immobilier…)? Voir là

Sujet à creuser non débattu pour l’instant:

- Quelles sont les clauses à regarder dans un bail professionnel / commercial, comment rédiger un bail commercial

- Quelles sont les conditions de réussite de l’investissement dans un logement familial, est ce rentable par rapport aux petits logements, un marché existe t il? Quid de la vacance?

- Quels sont les points d’attention à avoir avec une copropriété, comment cela fonctionne t il (AG, syndic…)?

- Quelles sont les différences entre la location nu et meublée, fiscalement, en terme de choix du bien et des équipements…

- Quels sont les points de contrôles techniques réalisables par un néophyte éclairé, à effectuer pour identifier les travaux ou entretiens à effectuer, avant de faire appel à un artisan?

Qu’en pensez vous? Avez vous des suggestions, des remarques?

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#36 11/03/2013 14h03

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Ajout d’un lien vers la discussion de Sabline et son expérience de procédure d’expulsion:

Expulsion d’un locataire : difficulté avec l’huissier…

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#37 19/03/2013 12h22

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#38 27/03/2013 12h16

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J’ai ajouté un lien vers la discussion sur les charges à déduire dans la déclaration des revenus fonciers.

Info

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#39 22/04/2013 18h05

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Merci pour ce post inévitable !
cela me permet aussi de faire un petit up dessus car je pense qu’il mérite d’être enrichi pour les pauvre débutant comme moi

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#40 22/04/2013 20h28

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Bonjour et merci pour ce retour.

Le tour de la question est loin d’être fait et le regard d’un béotien est toujours bon à prendre.

Par ailleurs je n’ai pas le temps et toujours la motivation pour enrichir ce qui est déjà fait, il ne faut donc pas hésiter à proposer du contenu ou lancer des débats sur un point ou un autre.

Cordialement.

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#41 23/04/2013 16h05

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merci Pruls,

à mon humble avis il manque 2 petites choses que je ne pense pas avoir vu sur ce post :
- Sous quel "forme" acheté : bailleur privé ou SCI par ex.? et pourquoi ?
- Les régimes fiscaux : déclarer en réel ou en micro-foncier, pourquoi ?
Avec le même principe de liens qui emmène sur le post plus détaillé éventuellement.

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#42 23/04/2013 17h14

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Oui, ce sont des aspects de l’investissement qui ont leur importance.

Si tu peux recenser des sujets intéressants pendant ta découverte du forum, n’hésite pas à les proposer ou à fournir une synthèse avec des liens qui pointent dessus.

Je verrai ensuite comment adapter le texte pour l’intégrer.

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#43 23/04/2013 18h09

Banni
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Bonjour Pruls,

Il y a quelque chose de très important à ajouter en cas d’achat de logement ou commerce dans un immeuble :
-    Consultation des 3 dernières Assemblée générale  et compte rendu : Regarder en particulier  s’il y a des procédures judiciaires en cours, regarder le taux d’impayés (copropriétaires qui ne paient pas : tu vas avancer les fonds pour ceux qui ne paient pas et payer les frais d’avocat pour espérer récupérer des sous)
-    Regarder la réputation du syndic sur internet (2 de mes anciens syndics ont encaissé les sous puis déposer le bilan … )
-    PRU (PLU ? je me rappelle plus du nouveau nom).  Regarder si on construit pas une barre d’HLM devant ton appart, immeuble etc …)

Retour d’expérience : pour mon ancien appart, j’ai regardé vite fait si il y avait des procdures judiciaires
Il y en avaient dans le passé mais toutes finies. Oui elles ont été toutes perdues : résultat 7000€pour ma pomme pour combler le passif ( depot de bilan d’un de mes syndics NB)

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#44 23/04/2013 19h39

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J’ai ajouté un lien vers votre message et un petit mot dans les remerciements.

Une synthèse sur la manière d’aborder l’achat de bien en copropriété serait très valorisante pour ce fil.

Dernière modification par Pruls (23/04/2013 21h27)

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#45 26/04/2013 10h28

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J’ai ajouté un lien vers une discussion sur les problème d’impayés: Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ?

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#46 29/04/2013 22h18

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Ajout d’un lien vers un débat sur la manière de rechercher des locataires:
Trouver un locataire : une check list pour trouver un locataire…

Les sources s’accumulent, je  pense que je réorganiserai le sujet bientôt pour plus de lisibilité. N’hésitez pas à proposer d’autres sources pour que je les intègre à cette occasion.

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#47 01/05/2013 13h48

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Ajout d’un lien vers la présentation du statut LMNP: LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel…

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#48 03/05/2013 14h32

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Pruls a écrit :

Ajout d’un lien vers un débat sur la manière de rechercher des locataires:
]Trouver un locataire : une check list pour trouver un locataire…
Je viens d’ajouter un nouveau lien vers une nouveau débat sur la question:

Location - bien choisir ses locataires : quels critères ?

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#49 23/05/2013 19h25

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Une réponse simple dans le cadre d’une stratégie d’achat-revente rapide .
Valoriser le bien , lui donner un cachet (pas de vente sur un bien trop standard) .
Si l’on veut une vente au dessus du marché alors il faut que le bien aie un "petit plus" par rapport aux autres .Recourt à un architecte conseillable  (cerner le talent de l’architecte avant …)

En une ligne : avoir une stratégie de valorisation architecturale

Dernière modification par Saltz (23/05/2013 19h27)

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#50 23/05/2013 22h15

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Merci pour ces éléments.

L’achat revente avec plus value n’est pas l’angle d’attaque de ce fil, mais le sujet est tout à fait intéressant.

Peut être pourriez vous développer l’aspect "mise en valeur" d’un bien et l’aspect "non standard" que vous évoquez.

Dernière modification par Pruls (23/05/2013 22h38)

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