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#326 30/09/2017 22h06 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Belle performance avec des valeurs bien choisies. Je ne joue pas dans la même cours que vous car mon portefeuille est 10 fois moins gros que le votre mais j’espère bien y parvenir un jour sans apport supplémentaire !

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#327 02/10/2017 12h05 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Bonjour Simouss,
Vous parlez d’aller-retour sur MGIC. Je suis curieux et j’aimerais en savoir un peu plus. Comment opérez-vous? Avec quelle fraction de votre ligne. Quelle durée de détention? Quel objectif de court terme? Essayez-vous d’attraper les creux ou surfez-vous sur les tendances court terme? Ordre limite ou ATP?

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#328 02/12/2017 11h09 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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@Icare
Mon objectif de cours est entre 40 et 44 euros ce qui donne entre +25 et + 35% au cours actuel. Je vend/achète entre 5 et 10% de la ligne tout les 2/3% de variation dans un sens ou dans l’autre en ce moment. Les ordres font entre 2000 et 5000 euros donc je préfère des ordres limites car le spread peut être important avec 5000 euros (150 actions).

Les gains sont "faibles" en valeurs, entre 25 et 150 euros, mais la répétition des opérations permet un montant plus appréciable sur un an. Cela permet même de gagner de l’argent par rapport à du Buy and Hold en cas de baisse du titre non continu et s’il y a un peu de volatilité. Par contre cela limite parfois un peu les gains, mais je préfère gagner petit et souvent.

Dans tout les cas il faut être "heureux" de garder cette société en portefeuille en cas de baisse si celle ci ne repose pas sur une détérioration des fondamentaux. Typiquement pour MGIC la relative baisse de la croissance des CA au T2 et au T3 ne justifie pas à mon sens une chute du cours de 15 à 20%. D’autant plus que la rentabilité a été plus que conservé au S1.

En revanche j’ai constaté qu’il est souvent préférable de vendre assez rapidement en cas de détérioration des fondamentaux quitte à revenir plus tard si la correction semble trop importante (par exemple Actia plusieurs fois en 2017 ou Guillin qui a déçu sur son S1). L’inverse est également vrai, il faut renforcer à la hausse si les résultats sont meilleurs qu’attendus.

Renforcer à la hausse et vendre en perte sont probablement les choses les plus difficiles pour l’investisseur boursier mais c’est très important de s’affranchir de ces biais cognitifs.

SUIVI PORTEFEUILLE :

La valeur de part n’a quasiment pas bougé depuis fin septembre, à 389.5 (+1.1%) avec une volatilité limitée à quelques %. Un nouveau plus haut ayant été touché début Novembre avec une valeur de part à 394.8.

La performance 2017 est de +29.7% au 30/11/2017.

Une nouvelle société dans le portefeuille, Delfingen et sortie de Bonmarché Holding. Le poids des autres lignes a comme l’accoutumée été modifié par les arbitrages.

- J’ai renforcé MGIC suite à la baisse post résultat du T3.
- Idem pour Tessi suite à la lecture du rapport semestriel.
- Allègement le Belier au dessus des 44 puis 47 euros.
- Petit allègement sur Vertu motors suite à quelques AR entre 45 et 48p.

- Plusieurs AR globaux sur Plastivaloire sur la période entre 20.8 et 23 euros. J’ai repris position cette semaine sous les 22€, le CA annuel ayant été un peu meilleur qu’attendu avec +10% au T4.

- Rentrée sur Delfingen sur les 38 euros, la croissance externe est en cours de digestion avec une baisse des marges modérées au S1 mais une augmentation des revenus et un CA T3 encore dans le bon sens.

- Sortie de Bonmarché Holding suite aux résultats corrects du S1 permettant une remontée du cours au dessus de 105 pences. J’ai profité de la liquidité augmentée en cette période de résultats pour solder ma ligne. Je n’exclue pas de revenir en cas de retour du titre sous les 95 pences (trajectoire antérieure entre Avril et Septembre).

- Pas de mouvement sur Linamar, j’aurais probablement du alléger un peu plus ma ligne à proximité des 80$. La société a été un sanctionné par un T3 en retrait, première depuis plusieurs années. La CEO évoque plusieurs exceptionnels pour expliquer cette baisse. Le management ayant très bien bossé ces dernières années il garde ma confiance pour l’instant.

Liquidités : Alors que j’ai été longtemps full invest je trouve les valorisations et les opportunités plus rares depuis plusieurs mois. Le portefeuille ayant lui même fait quasiment +30% la marge de sécurité des investissements a été grignoté inlassablement. Du coup je me retrouve avec entre 10 et 20% de cash suivant les semaines. Il me sert en général à prendre des positions assez courtes sur des volatilités importantes peu compréhensible.

Par exemple, LDC qui fait -6% passant de 115 euros à 107 euros sur une séance sans news. J’ai pris 125 titres le matin à 108 euros revendu quelques heures plus tard à 110 euros (TTF sur ce titre).

Idem sur Crit il y a quelques jours qui a fait un tout droit de 80 à 72 euros, prise de position à 73.5 puis 72.5. Revente à 75.

Comme expliqué au début du post j’aurais été content de garder ces sociétés au prix payé en l’absence de rebond des titres.

a écrit :

RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE AU 01/12/2017

~Consommation discrétionnaire (53,4%) :
  1420 MGI Coutier_______________________________25,6%
45000 Vertu Motors ______________________________12.9%
   400 Delfingen Industry_________________________8,2%
   275 Linamar Corp (CAD)_________________________6,6%

~Industrie (9,7%) :
   350 Le Belier__________________________________8,8%
  1425 Technofirst________________________________0,8%

~Matériaux de base (8,2%) :
   685 Plastivaloire______________________________8,2%

~Technologie de l'information (26,4%) :
   288 Tessi SA__________________________________26,4%

~Fonds/Trackers (2,4%) :
     1 Echiquier Agressor_________________________1,3%
     9 Financiere de l'Echiquier Echiquier Majo___1,2%

~Liquidité :
_________________________________________________12,9%

Coté immobilier, toujours locataire, les prix s’envolent à Bordeaux, heureusement mon portefeuille fait mieux ça limite le ressenti de rater le train.

A+

Dernière modification par simouss (02/12/2017 18h02)


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#329 02/12/2017 12h50 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Merci pour le partage.

Ce post m’évoque plusieurs commentaires:

Pour bordeaux, c’est la faute de ces maudits parisiens encore une fois!

Sinon, le sentiment de passer à côté a un sigle: F.O.M.O: fear of missing out.
Par exemple: j’ai trop le Fomo pour les bitcoins.

Dernière modification par lionelo (02/12/2017 12h54)

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#330 02/12/2017 13h04 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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A priori c’est plus "la faute" des investisseurs locatifs.

Des investisseurs qui font monter les prix

La métropole connaît en effet un dynamisme démographique impressionnant. Selon l’INSEE, la population a bondi de près de 8 % entre 2009 et 2014. «Les nouveaux habitants viennent de toutes les régions» affirme une autre agente immobilière. «Beaucoup d’acquéreurs viennent de départements comme le Lot-et-Garonne ou la Dordogne, qui souffrent de désertification et de pénurie d’emplois. Bordeaux agit aussi comme un aimant pour eux».

«Je n’ai pas de moyen statistique de déterminer la proportion de clientèle parisienne à Bordeaux mais une chose y apparaît très clairement: les investisseurs locatifs y sont deux fois plus présents qu’ailleurs souligne Sébastien de Lafond, cofondateur de MeilleursAgents. Ils pèsent 34% du marché contre 16%, en moyenne à travers la France. Parmi ces investisseurs, beaucoup ne sont pas des Bordelais mais on peut y retrouver aussi bien des Lyonnais ou des Toulousains que des Parisiens. Au final, ceux qui font monter les prix et empêchent une partie de la population locale de se loger sur place, ce sont les investisseurs, pas les Parisiens.»

Les Parisiens, vrais responsables de la hausse de l?immobilier à Bordeaux ?

En particulier dans les extensions de quartiers du bassin à flot où a émergé quantité de cages à lapins défiscalisés. Je me demande d’ailleurs comme d’autres ce qu’il va se passer dans une dizaine d’année avec la fin de tout ces Pinel.

Il suffit de se pencher sur le "cas" des Bassins à flot, où 80% des propriétaires ont investi dans des produits de défiscalisation. Que vont devenir ces biens dans 9 ans, à la fin de la période de défiscalisation ? Au regard des nombreuses critiques des Bordelais, mais aussi des professionnels du secteur sur la qualité du bâti, il y a tout lieu de s’interroger sur leur devenir.

Flambée de l?immobilier à Bordeaux : jusqu?où les prix peuvent-ils grimper?? - Sud Ouest.fr

Les parisiens participent à la hausse des prix mais c’est loin d’être le seul facteur. Concernant l’anti parisianisme bordelais les médias font beaucoup trop de publicité à quelques clowns…

Dernière modification par simouss (02/12/2017 13h05)


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#331 02/12/2017 19h34 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Lorsque vous achetez une valeur dans l’optique de la revendre rapidement, parfois en intraday comme sur LDC, quelle est votre stratégie sur votre anticipation ne se réalise pas, si le titre continue de baisser ou de stagner. Vous gardez ou vendez à perte ?
Mathématiquement au fil du temps, même si vous avez raison trois fois sur quatre, la fois ou vous avez tort risque de vous prendre toutes vos liquidités sur des positions que vous ne souhaitiez pas forcément conserver.

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#332 02/12/2017 19h39 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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La réponse est à la fin du paragraphe liquidité. Les titres sont à cours d’achat quand je prend position mais avec un potentiel limité et donc pour de petites positions.

Des fois les positions se défont dans le journée, des fois dans la semaine, rarement après un mois. Des fois je vend en perte en cas de meilleures opportunités qui apparaissent, d’autres fois je renforce si le cours continue de baisser sans raison.

Dernière modification par simouss (02/12/2017 19h58)


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#333 29/12/2017 18h52 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Encore une excellente année pour le portefeuille. Avec une VL à 396,9 (+ haut à 402 le 22/12) la performance 2017 est de +32,17%. Le TRI du portefeuille après 64 mois de suivi ressort à 31.3%.

Analyse :

Le portefeuille surperforme donc pour la 4ème année son benchmark, le CAC Mid and Small GR, qui fait quand même un très beau +24.8% en 2017. Mon gérant favori du secteur, Mr Higgons de I&E, est pour l’instant à +26.1%. Le secteur des mids/smalls continue de surperformer en France (les gros indices US font des perfs équivalentes ou supérieures).

Egalement encore pas mal de chance en 2017  quand je regarde les différents arbitrages réalisés au cours de l’année. J’ai réussi à faire des PV sur de nombreux canards bien boiteux en 2017 (Dest, Orchestra, Actia, HighCo…) en sortant avant le drame de manière réfléchi ou par le jeu des arbitrages. Ces sociétés auraient pu plomber la performance de façon importante.

Concernant ces arbitrages et changement de lignes entraînant une certaine « hyperactivité » (plus de 500 ordres sur le PEA en 2017), j’ai refait tourner mon excel du 30/12/2016 et le PEA n’aurait fait « que » +22%. Les entrées/sorties et divers arbitrages ont donc généré une surperformance significative par rapport à un strict Buy and Hold. Cerise sur le gâteau, et conséquence logique de la stratégie, j’estime la marge à la hausse du portefeuille actuel supérieure à celle du portefeuille fin 2016 (entre 15 et 20% pour l’actuel).

PEA :

La VL du PEA (PEA + tout petit PEA PME) finit l’année à +33.2%. Le TRI du PEA est après 64 mois de suivi de 44.25%. Le PEA a par ailleurs bénéficié d’un important transfert de fond provenant du CTO (14k€). En effet au vue des performances passées (qui ne préjugent pas des performances à venir !) et de ma stratégie d’arbitrage régulier cette enveloppe est la plus adaptée.

A l’inverse des années précédentes il n’y a pas eu de super top en portefeuille, aucun bagger ou même titre vendu à >+50%, alors que de nombreuses sociétés ayant été en portefeuille y sont passés ou y sont encore. Il convient de réfléchir au pourquoi de cet « échec » (même exercice que Political il y a quelques mois).  Je retiendrais comme regrets de l’année 2017 :

Vendus trop tôt :

- Aures, acheté à 17 fin 2016, vendu vers 21/22, a frôlé les 40 avant de redescendre vers 33/34. Objectif initial 25 (vendu pour meilleure opportunité)
- GL Event, acheté à 16 fin 2016, vendu vers 21/22 également, a frôlé les 30 avant de redescendre vers 24/25. Objectif initial 25 (vendu pour meilleure opportunité)
- Bonmarché Holding, acheté à 92 gbpx puis 80 et 75, revendu vers 100 et 105gbpx. On finit l’année >135gbpx. Ici j’avais été effrayé par la liquidité très faible du titre et la difficulté à revendre une partie de ma ligne en juin. Du coup j’ai revendu les ¾ restants trop tôt par rapport à mon objectif (125gbpx) fin novembre.
- Réalités, qui fait également +100%, acheté 10€, revendu 9.9€, à 21€ ce jour.  Ici c’est le management qui m’a déplu par ses opérations capitalistiques hasardeuses alors que la croissance des revenus et contrats demeuraient intéressante.
- MGIC vendu vers 32/33 (objectif 34), monté à 40, repris vers 36 (car objectif 40) avec un parcours pas excellent depuis, heureusement très nombreux AR fructueux depuis.
- Guillin vendu à 31.5, monté à 48 !, lourde rechute sur les 33/34 suite au S1 en décroissance.

Ratés:
- Xilam à 4€ fin 2016 et même encore <10€ en février 2017 malgré la top analyse de JL
- Servizi Italia suivi depuis longtemps qui fait quasi +100% en 2017. La Doria même si pour cette dernière la hausse est déconnectée des fondamentaux.
- Encore Delta plus Group qui a encore fait +60% pour être à +300% en 3 ans. Je l’ai toujours trouvé trop chère car le marché anticipait à chaque fois les bons résultats.

- Dans une moindre mesure les cryptomonnaies. En effet quand on voit des fois 10/20/30 en quelques mois ça fait quand même réfléchir à « pourquoi je n’ai pas mis 1 ou 2% du portefeuille la dessus ? ». Un intervenant que j’ai lu récemment disait il y a quelques mois : « c’est une erreur d’y mettre une part importante de son patrimoine, mais s’en est probablement une aussi de ne pas en mettre un petit peu». A postériori, effectivement. Etant donné que j’ai mis 2000 euros en ticket de loto sur une bouse comme Technofirst j’aurais pu les « miser » sur cet instrument.

Pour 2018 je vais donc peut être réfléchir à cette partie  de la stratégie de Higgons « ne pas vendre un titre qui grimpe même si l’objectif de cours est dépassé », mais en contrepartie ça devrait de facto diminuer la rotation du portefeuille et peut être entrainer une perte de la surperformance générée par celle-ci. 

CTO :

Le CTO, finit l’année avec une VL à +25.5%. La performance provient essentiellement de Linamar qui après un été en fanfare (62 -> 80) avait rechutée sur les 65$ avant de reprendre >10% suite à l’annonce d’une acquisition. Après les transferts de fonds vers le PEA il ne pèse plus que 7% du portefeuille total. J’hésite même à le fermer pour des raisons de commodités (compte Lynx = déclaration de compte à l’étranger, pas d’IFU, je n’utilise pas les options, places exotiques ou autres instruments), le seul intérêt actuel étant la possibilité d’utiliser un peu de marge.

En regardant la perf des indices américains ou des GAFA (pour se faire plus mal) c’est vraiment pas terrible pour ce CTO qui réussit l’exploit d’être flat sur la période 2013-2017. Il faut dire que les changements de stratégies et suivi de recommandations peu glorieuses jusqu’à mi 2016 n’ont pas aidé.

OPVCM :

Enfin de façon anecdotique les 2 OPVCM sur AV font environ +9.3 et +9.7% % ce qui est très inférieur à la perf du CAC GR qui fait +13.7%. Cela se passe de commentaire sur la qualité de gestion de ces fonds et l’intérêt des gestionnaires.

Le portefeuille est ce jour composé de la façon suivante :

RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE AU 29/12/2017

~Consommation discrétionnaire (51,6%) :
  1335 MGI Coutier_______________________________23,2%
45000 Vertu Motors_______________________________13.2%
   275 Linamar Corp (CAD)_________________________6,9%
   114 Groupe Crit________________________________4,3%
  1588 HighCo_____________________________________4,0%

~Industrie (9,8%) :
   350 Le Belier__________________________________9,0%
  1425 Technofirst________________________________0,8%

~Matériaux de base (15,0%) :
  1550 Plastivaloire_____________________________15,0%

~Technologie de l'information (21,3%) :
   235 Tessi SA__________________________________21,3%
     
~Fonds/Trackers (2,3%) :
     1 Echiquier Agressor_________________________1,2%
     9 Financiere de l'Echiquier Echiquier Majo___1,1%

~Liquidité :
_________________________________________________10,9%

Objectifs de cours, fourchette basse (qui ne constituent pas des recommandations) :
- MGIC : 40 €  - Vertu Motors 65 Gbpx  - Linamar 85$ CAD - Crit 80€ - HighCo 5.75€ - Le Belier 56€
- Technofirst 1.5€ - Plastivaloire 24€ - Tessi 200€

Immobilier :

Concernant nos projets immobiliers nous n’avons toujours pas bougé. On commence quand même à être à l’étroit dans notre T3 mais son loyer relativement bas par rapport au prix du marché et son emplacement ne nous ont pas motivé à se précipiter (800€ pour 65m² en plein centre de Bordeaux).

Actuellement 2 pistes qui progressent en parallèle :

- Trouver une maison (3 chambres + jardin) en location pour <1500 € par mois, très peu de bien sur le marché malgré une recherche sur un secteur relativement large. Solution plutôt temporaire (20000€ de loyer annuel ça commencerais à faire réfléchir) d’autant qu’on ne bougera à priori pas de la région bordelaise dans les 5/10 ans à venir.

- Voir un courtier pour qu’il présente notre dossier atypique aux banques :
-> Recherche d’un bien équivalent à notre désir de location qui chiffrerait probablement entre 400 et 500k€ soit sur 20 ans des mensualités proche des 3k€.
-> des revenus annuels entre 80 et 100k€ MAIS :
- un libéral pur aux revenus fluctuant ces dernières années potentiellement en congé maternité dans les semestres à venir mais avec des charges fixes.
- activité mixte pour ma part relativement « mal » payé en salariat et beaucoup de charge en libéral (avec la CARMF moins on bosse plus on paye, c’est fantastique). Fin de mon contrat à mi 2019, aucun souci pour renouveler mais pas hyper motivé.
-> patrimoine d’environ 220k€ en action que je n’ai aucune envie d’utiliser comme apport.
-> 30/40K€ de livret / épargne de précaution.

Je vous souhaite à tous un bon WE de réveillon et surtout la santé pour 2018.

Dernière modification par simouss (29/12/2017 18h58)


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#334 29/12/2017 19h22 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Bravo encore pour votre performance.

Vous maitrisez bien votre technique et il semble logique de continuer sur cette lancée. Dans cette optique, il est plus important de continuer de faure grossir votre patrimoine boursier que de le vendre pour le mettre en partie en immobilier. Les 20000€ par an de loyer devraient etre inferieurs à la plus value generée par la bourse en moyenne sur 10-20 ans surtout, lorsque votre portefeuille va grossir.

Il reste l’aspect cyclique ou pas de votre strategie (small et mid qui surperforment) et psychologique de louer pour votre compagne/femme.

Dernière modification par BulleBier (29/12/2017 19h24)

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#335 29/12/2017 19h47 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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simouss a écrit :

Patrimoine d’environ 220k€ en action que je n’ai aucune envie d’utiliser comme apport.

Bravo pour votre performance, toujours enviable.
Vous pourriez être intéressé par ce genre de montage en complément d’un emprunt amortissable. J’ai donné quelques détails sur ma file.

Bonne fin d’année.

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#336 31/01/2018 20h20 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Un beau mois de Janvier pour le portefeuille qui va finir le mois avec une performance proche de +4.2% (+3.16% pour le CAC MS).

Aucun mouvement sur le CTO, Linamar perd près de 3% sur la période variation de change incluse (variation moins importante sur l’eur/cad que l’eur/usd).

Sur le PEA, des ventes, des allègements, des renforcements, des come-backs et une nouvelle société (et une constitution de ligne ratée).

Vente :

J’ai soldé intégralement ma ligne Le Belier le 25/01, suite à la flambée du cours sur l’annonce du Q4 et des perspectives. Une croissance du CA intéressante, qui, corrigé des variations de prix de l’aluminium de 4,3% sur le trimestre et de 6,7% sur l’exercice. Parallèlement la société annonce :

Sur l’ensemble de l’exercice, l’EBITDA devrait significativement progresser par rapport à 2016. De même, la situation financière est attendue en amélioration, avec la poursuite du désendettement et un free cashflow positif. En ligne avec les perspectives des précédentes communications, l’année 2018 devrait progresser en activité : le seuil des 400 millions d’euros de chiffre d’affaires (à prix d’aluminium constant) devrait être atteint dès 2019, avec une année d’avance par rapport à l’objectif qui avait été annoncé en mars 2017.

Malgré ces bonnes nouvelles, la capitalisation qui était de 425 millions à mon prix de vente (64.5€) rendait la valorisation tendue même avec un EBIT corrigé du PAP. Avec un EBIT 2018 pouvant être espéré entre 35 et 40 millions on aurait un EV/EBIT  proche des 11/12. J’ai vendu mes 350 derniers titres avec une PV >50 % après un peu moins d’un an de détention.

Allègements partiels:

- Tessi, +6.5% YTD et MGIC, +5.15 %  YTD, qui se rapprochent des fourchettes de valorisations.

Allègement anecdotique :

- PVL, -1.8% YTD, la hausse du pétrole, que l’on pourrait craindre, ne devrait pas poser de problèmes sur les marges dans l’immédiat car les variations de prix des MP sont répercutées aux clients (cf p17 rapport annuel 2016/17, on se rappellera que le Belier fait de même avec le cours de l’aluminium). L’allègement résulte de multiples AR depuis la stabilisation dans le range 18-19.5€, j’ai calculé que j’ai baissé mon PRU de 21.05 à 20.5 entre le 19/12 et le 24/01.

Le rapport annuel et la présentation aux investisseurs ont été mis en ligne :
-> www.groupe-plastivaloire.com/wp-content … 9-2017.pdf
-> www.groupe-plastivaloire.com/wp-content … 9-2017.pdf

On retient des investissements encore important l’an dernier (45 millions) expliquant le retard de désendettement et diapo 8 une augmentation de capacité d’utilisation des usines mais qui en restant proche de 70%, offre encore un peu de levier de production.

Renforcements :

Groupe Crit, malgré un +5.6%, suite à un petit repli sous les 74€ à la mi-janvier et une réanalyse du dossier qui me fait augmenter ma fourchette basse de valo à 85€.

Vertu Motors, à 43 pences suite au trading update du 25/01 (commenté sur la file de la société).

HighCo, qui après avoir pris près de 10% a quasiment tout reperdu après ses résultats qui étaient pourtant sans surprise. J’ai fait un AR fructueux sur 1000 titres des 1250 titres acquis à 5.05 et revendu à 5.2 le jour des résultats. J’ai repris quelques titres à 5.08 lundi.

Come-backs :

AGFA, suite à la relecture des apports récents de Political et un rapide coup d’œil aux derniers résultats. Rien de bien nouveau par rapport à il y a un an quand j’avais la société en portefeuille.

Bonmarché Holding, vendu à 1.05£ fin novembre, la société dont le cours avait grimpé jusqu’à 1.3£ est repassé sous les 0.95£ suite à des ventes en baisse sur le fin d’année (cf file dédiée).

Nouveaux :

Picanol à un PRU d’environ 93€. Après l’avoir regardée monter depuis des années je suis enfin passé à l’achat. Je recommande à nouveau les nombreux apports de Political sur cette société (cf sa file de portif). On a un EV/EBIT de 11 pour une boite en croissance, avec une trésorerie positive et un manager de talent (Tack).

J’avais eu du Tessenderlo fin 2015 et l’avais revendu suite aux manœuvres capitalistiques douteuses de l’époque, j’avais même dit ne plus vouloir avoir de business avec ce monsieur, mais ce serait idiot de ne pas être du même côté que lui vu ses résultats.

Enfin toujours inspiré par PA j’ai voulu mettre quelques billes sur Encre Dubuis mais j’ai raté le coche, mon ordre n’a été que partiellement exercé, constituant une ligne ridicule qui attendra d’être complétée si le cours revient vers les 5.5€ … ou pas .

RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE AU 31/01/2018

~Consommation discrétionnaire (52,8%) :
  1060 MGI Coutier_______________________________18,1%
55000 Vertu Motors_______________________________13.5%
   275 Linamar Corp (CAD)_________________________6,2%
   148 Groupe Crit________________________________5,5%
  1993 HighCo_____________________________________4,8%
  9000 Bonmarche Holdings Plc (GBP)_______________4,7%

~Industrie (13,3%) :
   200 Picanol____________________________________8,8%
  2000 AGFA-Gevaert NV____________________________3,9%
  1425 Technofirst________________________________0,7%

~Matériaux de base (14,3%) :
  1598 Plastivaloire_____________________________14,1%
    65 Encres Dubuit______________________________0,2%

~Technologie de l'information (17,4%) :
   190 Tessi SA__________________________________17,4%

~Fonds/Trackers (2,2%) :
     1 Echiquier Agressor_________________________1,1%
     9 Financiere de l'Echiquier Echiquier Majo___1,1%

~Liquidité :
__________________________________________________8,6%

Coté immobilier :

Nous avons finalement décidé de passer à l’achat devant le très faible nombre de biens équivalents disponibles à la location.

Notre projet immobilier a été à toute vitesse car après avoir vu notre courtier le 05/01, nous avons visité une maison remplissant tout nos critères le 09/01, promesse d’achat le jour même (530k€ FAI) et signature du compromis de vente jeudi dernier (le 25/01).

Retour vers le courtier le 26/01 qui commence à démarcher les banques, objectif taux sur 20 ans < 1.3%, assurance <0.15 pour un crédit de 540k€. Le portefeuille action ne sera pas vendu, pas de besoin de lombard à priori.

A+

Simon

Dernière modification par simouss (31/01/2018 20h43)


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#337 06/02/2018 21h15 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Une fois n’est pas coutume ce reporting est principalement dédié à  l’immobilier.

Notre courtier nous a rappelé aujourd’hui, 2 offres équivalentes pour 544 kE (Crédit Mutuel et BNP) :

- 215kE sur 10 ans à 0.75%
- 320 (330 BNP) kE sur 20 à 1.1%
- le CM nous fait un prêt primo accédant de 10kE sur 15 ans à 0%.

Cout du crédit hors assurance emprunt (intérêt, garantie, courtage (MeilleurTaux qui facture 2kE), frais de dossier):
-> 64kE pour le CM et 68kE pour BNP.

Soit un TAEG hors assurance emprunt proche des 1.2% pour 545KE sur 20 ans. Concernant la garantie le CM bosse avec CNP caution et BNP avec le Crédit logement. CNP est moins chère mais j’ai cru comprendre qu’ils ne reversaient pas une partie de la garantie à la fin du crédit contrairement au Crédit Logement (70% hors frais de dossier d’après Google). Le cout total devrait donc être similaire entre les 2 banques au final.

Le choix ira probablement vers le CM qui ne demande pas la domiciliation des comptes pro (et je suis parti de la BNP assez mécontent il y a quelques mois). Seul avantage de la BNP, c’est une des rares banques qui proposent encore la possibilité de transfert de crédit en cas de vente et d’achat d’une autre RP (plus couteuse).

Par ailleurs j’ai commencé à récupérer les premiers devis pour les assurances (quotités 65/35) on est vers 0.12% annuel avec des conditions très sécuritaires (IPP abaissé à 25%, franchise ITT à 15 jours pour Mm et 30 jours pour moi, risques psy et lombaires compris). 

Le cout total du crédit devrait au final être entre 75kE et 78kE. Je partais sur quasi 100kE dans le projet initial.

Des amis nous ont conseillé de faire une demande à une autre banque (CA) je ne sais pas trop si ça vaut le coup/cout (économie du courtage ?) au vue de la qualité (à priori) des offres récupérées ?

_____________________________________________________________________________

Parallèlement, le portefeuille subit une forte baisse depuis quelques jours à l’instar des marchés. Il vient de passer dans le rouge en 2018 avec -0.59% YTD ce soir (CAC MS -2.56%).

J’ai vendu mes Crit hier à 75€ et mes HighCo vendredi dernier à 5.13€. AR sur Aldub ce jour, achat 925 à 5.32, revendu les 980 à 5.4 dans l’après midi.

Renforcement important sur PVL ce jour vers 16.7€ et vendredi à 18.25€, la société devient la principale position du portefeuille. Renfort plus léger sur MGIC vendredi à 34.3 (résultat CA T4 jeudi soir). AR sur Tessi entre hier et aujourd’hui (vendu à 187.5 et racheté à 176.5).

Il reste environ 20kE de cash à utiliser en cas de poursuite des secousses.

RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE AU 06/02/2018

~Consommation discrétionnaire (44,4%) :
  1188 MGI Coutier_______________________________19,6%
 55000 Vertu Motors______________________________13.5%
   275 Linamar Corp (CAD)_________________________6,4%
  9000 Bonmarche Holdings Plc (GBP)_______________4,8%

~Industrie (13,5%) :
   200 Picanol____________________________________9,0%
  2000 AGFA-Gevaert NV____________________________3,9%
  1425 Technofirst________________________________0,6%

~Matériaux de base (22,9%) :
  2630 Plastivaloire_____________________________22,9%

~Technologie de l'information (16,9%) :
   185 Tessi SA__________________________________16,9%

~Fonds/Trackers (2,3%) :
     1 Echiquier Agressor_________________________1,2%
     9 Financiere de l'Echiquier Echiquier Majo___1,1%

~Liquidité :
__________________________________________________8,9%

Dernière modification par simouss (06/02/2018 21h20)


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#338 07/02/2018 09h25 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Bravo pour Tessi, j’ai tenté et…Raté le coche du rachat !
Concernant le CA, je ne sais pas ce que vaut mon info, mais dans le cadre d’une recherche de crédit pour des SCPI (idée abandonnée), le courtier nous avait également signalé qu’en ce moment (10 mois passés) le CA était la banque la plus agressive en terme de recherche de clients. Je pense que votre profil devrait les motiver.

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#339 09/02/2018 18h43 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Simouss

Pour vos recherches d’assurances, je suppose que vous le savez déjà, mais je vous recommande chaudement de prendre un assureur spécialisé médecins (Perso j’ai toujours pris la MACSF mais je sais que La Medicale est bien).

D’abord leurs tarifs sont souvent meilleurs.

Surtout à cause du barême utilisé pour les indemnisations. En effet le barême sécu est vache, si vous perdez un pouce, vous ne pouvez plus travailler comme "gazier", pourtant cette amputation ne vous vaudra que 5% d’invalidité, autrement dit votre assurance ne vous couvrira pas, malgré perte de votre job plus rémunérateur que la plupart des autres jobs que vous pourriez faire, médicaux ou non. Les assureurs spécialisés utilisent un barême d’invalidité PROFESSIONNELLE.

Pour la domiciliation, c’est anecdotique, mais cette pratique a été dénoncée depis 2004 par un obscur organe d’état nommé "Commission des clauses abusives", sauf si la banque vous fait une offre très avantageuse justifiant de cette demande de domiciliation. Personellement je ne me suis jamais embêté avec cette clause de domiciliation lorsque mes banquiers ne jouaient pas le jeu de leur côté.

Bonnes réflexions!

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#340 18/02/2018 01h40 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Bonjour Simouss
Je sais que vous suivez de très près Mgi et de près pvl.

Pourriez vous svp nous éclairer quand à votre arbitrage d’une grande part de votre position pvl vers Mgi ?
Merci, tcheco

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#341 18/02/2018 18h20 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Bonjour Simouss,

Bravo pour votre projet immobilier !

Pourquoi partir sur 2 emprunts en parallèle ? J’imagine que c’est pour optimiser au max les taux d’intérêts mais cela va vous faire une sacrée mensualité pendant 10 ans ? Plus de 3400€/mois ? A cela, il faut rajouter taxe foncière & habitation, vous êtes à minima à 3600€/mois ? Si cela est le cas, j’imagine que vos revenues sont à minima de 8 à 10K€ net / mois ? Dans ce cas, vous payez à minima 2000 € / mois d’impôts sur le revenue (même les enfants ne permettent plus de réduire l’IR - plafond de 1500€/ par 1/2 part…)  ?
Votre reste à vivre va pas être énorme ?…

Je reste assez dubitatif des prix de l’immobilier - même pour une belle maison. En IdF, nombre de collègues qui gagnent très bien leur vie (>100K€/an) partent sur des emprunts équivalents au votre (voir même plus…) - leur reste à vivre (& possibilités d’investissement) va être très faible pendant une bonne partie de leur vie.

Ma remarque n’est pas pour remuer le couteau dans la plaie mais simplement pour avoir votre feeling sur la situation car je vais peut-être devoir prendre le même type de décision que vous dans quelques temps (les locations de biens de grandes tailles sont quasi inexistants) mais je retarde au maximum… Je suis intimement convaincu que l’opération patrimoniale risque d’être un fiasco su le long terme…

Au plaisir,

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#342 18/02/2018 18h48 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Je suis bluffé par vos taux immobiliers, félicitation. Nous voyons notre courtier bientôt avec les offres de prêt mais le notre devrait tourner autour de 1,7-1,9% sur 25 ans, c’est le problème d’être encore interne.

En tout cas bravo pour l’ensemble de votre file qui est pour le moins inspirante wink

Et merci à MisterVix pour son conseil concernant l’ITT sur le barème professionnel. Par contre concernant la domiciliation de revenus les choses ont changés avec l’apparition d’une nouvelle loi depuis janvier 2018 qui autorise officiellement la domiciliation de revenu dans les conditions de prêt d’une banque avec une limite a 10 ans. En pratique à partir du moment où vous ne domiciliez plus les revenus comme prévu une banque peut augmenter le taux sur les remboursement du crédit restant. Normalement le TAEG des offres avec domiciliation de revenus doit intégrer les frais bancaires.

Pour contribuer à répondre à Tanuky, ma situation est à peu près la même que la votre, j’ai pendant très longtemps déconseillé à mon entourage l’achat d’une RP avec comme principale raison la crainte d’une baisse de l’immobilier vu à quel point il devient difficile maintenant d’accéder à l’achat et avec la futur hausse des taux. Et qu’il valait mieux être locataire pour conserver sa capacité d’épargne et d’emprunt (immobilier locatif) et pouvoir facilement se mobiliser sans perdre frais de notaire et autre. En réalité je me rends compte que j’ai plus perdu de temps qu’autre chose et je m’apprête aujourd’hui à emprunter 600000 € à deux (palier de remboursement faible pendant 3 ans puis adapté à mes revenus futurs pour le reste de l’emprunt). Je pense que la seule vraie question qu’il faut se poser est de savoir combien de temps vous pensez rester dans le logement car c’est la seule donnée futur vraiment approchable. À partir du moment où cette durée dépasse 5 ans à mon avis le choix est clairement en faveur de l’achat de la résidence principale. Sauf si vous comptez vraiment utiliser votre capacité de crédit pour faire des investissements locatifs à répétition pendant plusieurs années. Dans mon cas, je me suis rendu compte que je n’avais même pas le temps d’en faire un premier du fait de mon emploi du temps trop rempli donc je ne tourne actuellement vers l’achat de ma RP.
Et je pense que la RP à partir du moment où l’on est propriétaire et qu’elle est remboursée fait parti du patrimoine et devrait être considéré au même titre qu’un autre placement.

Dernière modification par Springle (18/02/2018 18h58)

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#343 19/02/2018 15h06 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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@Iqce
Pour l’achat vente de Tessi j’ai juste appliqué bêtement ma technique (écrémage à la montée ou pour renforcer autre position plus intéressante, rachat à la baisse) et eu la discipline de garder du cash. Manque de bol ma cible de revente à 186 n’est pas passé et le cours a rebaissé suite à un CA T4 en croissance mais pas extraordinaire. La remontée des marges suite aux acquisitions de 2015/2016 et après cout de l’opération de LBO reste l’objectif principal.

J’ai appelé le CA il y a une semaine, la simulation basale obtenait le même taux pour 10 ans, par contre pour le 20 ans il ne proposait qu’1.4 en me disant que les autres avaient fait une très belle proposition. Le conseiller a envoyé le dossier au siège pour éventuelle abaissement mais m’a annoncé franco qu’il n’aurait pas moins de 1.1%.

@MisterVix
Je me suis effectivement tourné vers un assureur spécialisé (la Medicale), c’est lui qui m’a proposé le devis/contrat avec taux de revient à 0.11%. J’ai eu une belle ristourne de 30% suite à une relation de plusieurs années avec le conseiller et en lui mettant un peu la pression d’entrée en disant que des amis m’avaient parlé des contrats chez eux mais qu’ils avaient choisi un autre car moins cher (Aviva).

Heureusement les gaziers peuvent encore (un peu) travailler avec un seul pouce. Possibilité d’une activité de consultation, prise en charge postop, hypnose, douleur… Par contre ce n’est pas la partie du job qui m’attire le plus pour l’instant.

@Tcheco
Technique habituelle d’arbitrage maintes fois détaillée sur ce thread. Le cours de PVL avait chuté de près de 30%, bien plus que la diminution de la valorisation que la petite modification de guidance impliquait. J’avais chargé la mule à 18 puis 17 du fait de l’augmentation de la marge de sécurité, en plus le T4 précédant augurait d’un bon T1 avec le retour d’une augmentation de la croissance.

Suite à la hausse du cours post annonce du T1 (+15%), la marge de sécurité diminuant j’ai diminué ma position. Dans le même temps MGIC a reperdu plus de 10% depuis les plus hauts de Janvier avec un T4 que j’estime très correct. Avec un EV/EBIT 2017 < 7.5, une dette faible et une croissance encore présente je n’ai pas de meilleure opportunité actuellement (objectif de cours à 40).

Pour vous donner un bref aperçu de l’impact de ces achat/vente par palier (Les frais de courtages sont inclus) :

La ligne initiale PVL de 1100 titres a été construite en 6 fois après les résultats du 19/12, entre 21.88 et 20.29, et avait un PRU de 21.02. Construite trop vite même si le PRU est à -11.5% par rapport au cours pré résultat. Le cours a pris encore -15% jusqu’à sous les 18 en Janvier puis les 17 début février.

Entre le 27/12 et le 24/01, la réalisation de 4 AR a permis de baisser le PRU de 0.52 € par rapport à un Buy and Hold strict. Sur la période du 19/12 au 24/01 le PRU est donc de 20.5€.

Le PRU de la ligne actuelle de 1165 titres est descendu à 19.12 grâce aux mouvements des 3 dernières semaines, donc position positive actuellement. La ligne est montée jusqu’à 2600 titres (cf dernier reporting) sous les 17 euros. 28 ordres d’achat/vente

Le même calcul pour MGIC depuis le 16/11, le PRU est de 29.91 pour 750 titres achetés sur la période résultant de 39 ordres d’achat/vente. Le 16/11 le cours de MGIC était quasi équivalent à aujourd’hui avec 32.1 vs 31.75 à cet instant. Avant les 645 titres achetés la semaine dernière le résultat était de 104 titres achetés avec PRU de 16.56, soit une PV malgré la baisse du cours.

Attention cette méthode (qui pourrait être grossièrement assimilé à une moyenne à la baisse) implique d’une part que l’on est toujours content du cours d’achat et qu’on estime que les baisses sont pas ou peu justifié. Renforcer à la baisse un titre avec un mauvais newsflow/situation financière peut conduire à la ruine (Sears, Solocal …).

Je suis en train d’essayer d’optimiser la rotation en mettant mes ordres d’achat/vente la veille au soir ou tôt le matin pour ne pas rater d’opportunité grâce à la volatilité (typiquement PVL vient de remonter de 19.6 à 19.9 en 1h soit 1.5%, avec Bourse Direct l’AR coute 0.18% au dessus de 4.4kE).

@Tanuky

Effectivement optimisation du taux global. Les lignes ne sont pas débitées linéairement en parallèle, il y a amortissement. La mensualité du 10 ans est proche des 1850/1900 et celle du 20 ans de 600 jusqu’à expiration du 10 ans puis de 2550 (j’élude l’impact minime du 15 ans de 10kE).

La mensualité assurance comprise sera entre 2600 et 2700 euros. Nos revenus sont aux environs de 100 kE en rythme de croisière, l’activité libérale de ma femme ayant pas mal varié ces 2 dernières années du fait de la maternité puis de notre période off-travail de 6 mois. Le reste à vivre reste conséquent et nous sommes plutôt frugaux.

J’ai la "chance" d’avoir payé 14kE d’IR pour 2016. Ayant travaillés que 8 mois en 2017 et avec la déduction d’une partie des frais de garde pour enfant nous allons être plus proche des 11kE cette année.

Si il y avait pléthore de location de maison je n’aurais probablement pas acheté mais quand le loyer se rapproche de la mensualité on change son fusil d’épaule.

@Springle

Je pense que la seule vraie question qu’il faut se poser est de savoir combien de temps vous pensez rester dans le logement car c’est la seule donnée futur vraiment approchable. À partir du moment où cette durée dépasse 5 ans à mon avis le choix est clairement en faveur de l’achat de la résidence principale.

C’est pourquoi nous avions attendu depuis 3/4 ans. Entre temps malheureusement les prix ont augmenté entre +20 et 30% à Bordeaux. Heureusement la progression du portefeuille me permet de ne pas avoir de regret.

Dernière modification par simouss (19/02/2018 15h10)


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#344 19/02/2018 17h01 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Tanuky a écrit :

Plus de 3400€/mois ? A cela, il faut rajouter taxe foncière & habitation, vous êtes à minima à 3600€/mois ? Si cela est le cas, j’imagine que vos revenues sont à minima de 8 à 10K€ net / mois ? Dans ce cas, vous payez à minima 2000 € / mois d’impôts sur le revenue (même les enfants ne permettent plus de réduire l’IR - plafond de 1500€/ par 1/2 part…)  ?
Votre reste à vivre va pas être énorme ?…

Navré pour le  léger hors sujet (on peut poursuivre sur un topic dédié), mais même si la mensualité de Simouss est moindre que ce que vous calculez, vos chiffres sont véridiques et m’effraient aussi.

Également jeune médecin dans une spé (très) rémunératrice (la même que Simouss), je constate que mes collègues et amis qui s’installent prennent tous des prêts démentiels, de l’ordre de 3-4k€ / mois sur 25 ans (certains sont même à 5k€ hors charges et taxes!). Les banques nous font miroiter des taux exceptionnels et surtout les biens ont atteint des prix démentiels.

Je me dis que si nous, avec de forts revenus, galérons pour accéder à des biens qui sont certes haut de gamme, mais certainement pas luxueux (simplement bien situés avec capacité d’accueil de famille, mais jamais vu de bien luxueux autour de moi), alors le jour où les taux montent (il parait que c’est pour fin 2018…), plus personnen ne peut se les payer, et …. Badaboum?

Comme Simouss, je comprends constate que ma mensualité serait environ 1000€ plus cher que le loyer, ca fait réfléchir… Et madame me met la pression, alors que j’aimerais attendre un an ou deux!

Quand nous arrivons tous au constat qu’il faut acheter, même les prudents, les "financiers", les INTJ que nous sommes sur ce forum, n’est ce pas le bout du bout de la bulle?
Je ne sais pas. Et je dis ca depuis longtemps (j’ai possédé ma RP pendant mon internat celà dit).

Simouss a écrit :

J’ai la "chance" d’avoir payé 14kE d’IR pour 2016. Ayant travaillés que 8 mois en 2017 et avec la déduction d’une partie des frais de garde pour enfant nous allons être plus proche des 11kE cette année.

100k à deux en étant anesth? C’est peu non? Vous êtes bien en libéral? Quand bien même, l’année prochaine vous n’aurez plus cette chance d’avoir 4 mois off.

Attention, les calculs d’impôts et de charges des premières années sont assez "sympa", puis vient le n+2 pour l’URSSAF et la CARMF qui font mal, et lorsque vous avez un rythme de croisière, l’IR n’a plus ces fluctuations.
Je croyais aussi faire une économie d’impôts avec mes multiples moyens de garde mais j’ai été bien déçu, il y a des plafonnements et on déduit moins que ce qui nous est "vendu" par les crêches et consorts… idem pour le plafonnement du quotient familial…

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#345 19/02/2018 17h34 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Normalement le revenu "moyen" d’un anesth c’est 180K€ ensuite je ne sais plus si c’est avant ou après charges mais cela fait tout de même "en moyenne" 360K€ à deux/an.

Ma femme est medecin et nos revenus proches des votres actuellement, notre IR est un tout petit peu au dessus néanmoins, et notre mensualité presque comme la votre.

Je peux vous dire qu’avec un enfant ca laisse vraiment un tout petit peu de marge de manoeuvre à Paris (un peu quand même) et nous vivons aussi furgalement !

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#346 19/02/2018 17h55 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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360 K€ à deux+enfant/an c’est juste pour vivre à Paris ?

C’est à ce genre de propos qu’on voit qu’il y a une fracture sociale !


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#347 19/02/2018 18h01 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Je pense qu’il faut que vous relisiez à froid la discussion pour comprendre que vous avez lu un peu rapidement qu’on ne parle pas de 360k mais de 100k (et en réalité dans mon cas plutôt 90)

Simouss a écrit :

Nos revenus sont aux environs de 100 kE en rythme de croisière

Vous en serez rassuré j’en suis sur :-)

Dernière modification par roudoudou (19/02/2018 18h02)

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#348 19/02/2018 18h30 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Ouf, mea culpa, j’ai survolé la discussion en cours de route…

(même si 100 k€/an ça reste "raisonnable", en tout cas dans les qq 5 ou 10 % de couples qui gagnent le plus ; les propos sonnent moins déconnectés que 360 k).


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#349 19/02/2018 18h41 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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Oui mais n’oubliez pas que dans Paris intra les couts de la vie, et aussi niveaux de salaires moyens et stats ne sont plus du tout les mêmes. Bref on s’écarte du sujet sur le profil de Simouss wink

Dernière modification par roudoudou (19/02/2018 18h42)

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#350 19/02/2018 18h48 → Portefeuille d'actions de Simouss (portefeuille simous)

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@MisterVix : il est possible, et c’est également mon avis, que nous sommes en haut d’une bulle immobilière et que les prix risquent de chuter d’ici quelques années. Mais en réalité personne ne le sait vraiment et de toute façon à partir du moment où il s’agit de votre résidence principale, lorsque vous changerez de RP et si vous restez à Paris le prix de votre nouveau logement aura également diminué. C’est vrai que c’est tentant d’essayer d’attendre de rentrer dans l’immobilier immédiatement au décours d’une baisse pour profiter de mensualités plus basses mais personne ne sait quand ce sera et peut être qu’au contraire le marché continuera d’être haussier et vous risquez de ne pas avoir mis les pieds dedans à temps. Quand je vois les prix qu’ont atteints d’autres capitales je pense qu’il y a peut être encore de la marge. Si le marché a encore prit 50% avant une chute de 20% on reste perdant.
Effectivement une augmentation des taux (quand ? et dans quelle proportion ?) pourrait faire chuter l’immobilier mais le Brexit pourrait le faire monter… Et si on prend l’exemple de 2012 où les conditions étaient présentes pour faire baisser le prix de l’immobilier, cela a en réalité entrainer une paralysie du marché avec des vendeurs préférant attendre et ce sont les agences immobilières qui en ont fait les frais en mettant la clé sous la porte faute de transaction.
J’ai hésité a acheté un studio pour mon externat et début d’internat il y a 5 ans mais je me disais que les prix étaient affolants, je regrette maintenant de ne pas avoir mis un pied dans l’immobilier parisien a ce moment là. Après, ce sont vraiment des arguments que je ne tiens que pour un achat en RP car au vu des rendements je pense que acheter à Paris est un mauvais plan pour un investissement locatif et si c’est la plus-value qui est visée on revient au problème de la spéculation sur des données futures inconnues.

Mais on s’écarte du sujet de la conversation et je suis disponible pour poursuivre la discussion en message privé wink

Dernière modification par Springle (19/02/2018 18h50)

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