PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Découvrez le rapport boursier foncières cotées et infrastructure en cliquant ici.

[+2]    #1 14/12/2010 22h03

Membre (2010)
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 20 Entreprendre
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Réputation :   587  

Vous remarquez que je parlerai ici, non pas d’abus de majorité (qui a une signification juridique bien précise) mais d’abus de l’actionnaire majoritaire, qui a un sens plus flou et plus large.

Il est en fait tentant d’acheter des petites SIIC (moins de 500 M€ de patrimoine et/ou moins de 250 M€ de capi boursière), car, comparés aux grandes SIIC, elles ont des avantages:
- elles décotent davantage par rapport à l’ANR
- leurs dettes souvent sont de durées plus longue, typiquement 8 à 15 ans, amortissables, donc faible rique de refinancement, contrairement aux grandes SIIC qui souvent s’endettent sur 5 ans, et donc suscitent tous les 3 ans des frayeurs chez les investisseurs si jamais le refinancement s’annonce difficile, d’où déprime périodique du cours
- leurs dettes ne comportent pas de covenants financiers (donc pas de risque de breach de covenant).

Ces deux derniers points s’expliquent par le fait que les dettes sont souvent petites et contractées auprès de banques régionales, enclines à faire à la foncière le même type de crédit qu’aux particuliers (durées de 15 ans et pas de covenant), alors que les grandes SIIC, du fait de la grande taille de leurs dettes, se financent sur le marché bancaire "corporate", se limitant à 5 ans in fine (7 ans in fine en 2006-2007 quand c’était la période faste) et avec covenants financiers.

Bref, les petites SIIC rapportent davantage (notamment grâce à leurs décotes) et ont des dettes moins risquées. Est-ce donc le choix idéal?

Hélas, chaque petite SIIC a souvent un actionnaire de contrôle, qui peut ou pourrait abuser de son contrôle. Chaque cas étant particulier, je prendrai juste l’exemple tout récent de Terreis.

Terris est une petite SIIC bien décotée (cours de 13€ contre un ANR hors droit de 17,6€ au 30.09.10 et un ANR droit compris d’environ 19,5€ à cette même date). Cette décote rend son prix d’attractif, d’autant que ses actifs immobiliers (des petits bureaux en centre ville - Paris ou grandes et moyennes villes de province -  et des commerces souvent en pied d’immeuble en centre ville) sont à la fois sûrs (le centre ville est généralement moins risqué que la banlieue!) et ont un rendement locatif de 7% brut et de 6% après frais locatifs et administratifs.

Malheureusement, l’actionnaire de contrôle a deux autres foncières, celles là non cotées et non SIIC, avec essentiellement de "beaux" immeubles d’habitation haussmanniens à Paris, horriblement chers (surtout après la hausse de 15% depuis le 1er janvier 2010) et qui ne rapportent pas grand chose (3% brut et 2% après frais).

Il décide de fusionner ces foncières avec Terreis, avec doublement du nombre d’actions Terreis (donc dilution colossale), la parité de fusion déterminée selon les ANR droit compris respectifs de chaque société. Pour la forme, ce sera soumis à une AGE, qui va certainement voter pour. Des experts donnent une attestation d’équité, correcte mais ne valant rien. Effectivement, deux immeubles, l’un d’habitation à Paris 8ème, l’autre de bureaux (ou de commerces) en centre ville d’une grande métropole régionale (ou à Paris 9) peuvent valoir aujourd’hui le même prix. Mais que préféreriez-vous: le premier rapportant 2%/an net, ou le second rapportant 6%/an net?

L’AMF ne veut pas se rendre compte qu’on dénature ainsi l’activité de Terreis. Pour l’AMF, la fusion ne change pas l’activité, puisque la foncière restera une foncière, sans vouloir comprendre qu’on divise par trois les cash flows. Ce point est important : si l’AMF reconnait que la société change d’activité, elle peut imposer à l’actionnaire de contrôle une porte de sortie aux actuels minoritaires de Terreis, à un prix d’au moins l’ANR hors droit (17,6€).

En l’absence de cette porte de sortie, le minoritaire ne peut que vendre en bourse, au cours actuel (13€), donc nettement moins que l’ANR, ou rester après la fusion, mais en voyant ses cash flows par action s’effondrer. Bien sûr, si les immeubles d’habitation à Paris continuent de faire +12 à +15% par an, l’actionnaire gagnera en plus-value ce qu’il perdra en rendement. Mais croyez-vous vraiment à la poursuite d’une telle hausse?

Dernier point: certaines grandes SIIC ont elles aussi un actionnaire de contrôle (ce qui incidemment est interdit pour une REIT américaine). Pourquoi le risque d’abus du majoritaire est-il moins important (mais non nul!) chez elles?  Parce que dans les grandes SIIC, les minoritaires comptent dans leurs rangs certains institutionnels, qui n’accepteraient pas facilement un abus du majoritaire et sont prêtes à aller devant les tribunaux.
Dans une petite SIIC, le majoritaire joue sur du velours, car les minoritaires sont soient trop petits soit ont une ligne d’un montant  peu élevé, d’où faible motivation à aller devant les tribunaux.

Dernière modification par zirk (14/12/2010 22h18)

Hors ligne Hors ligne

 

#2 15/12/2010 08h52

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

Bon post, fidèle à vous-même zParisien.

On a aussi vu la même chose chez Gecina où l’actionnaire dominant espagnol projetait de racheter la foncière de bureaux Bami, qu’il possédait aussi, à un prix très élevé.

Mais comme vous dîtes, Gecina étant quand même d’une certaine taille, les actionnaires ne se sont pas laissé faire.

C’est pour ces raisons que je préfère les grosses structures, mêmes s’ils elles sont moins décotées. Dans plusieurs grosses foncières nous trouvons aussi des fonds de retraite (par exemple, Corio, Unibail-Rodamco, Hammerson…), qui a priori ont les mêmes intérêts (rente pérenne) que nous petits actionnaires.

J’avais évoqué sur le blog : Actionnaire minoritaire et décote de la valeur. En gros, je disais que la décote était justifié, eu égard de la liquidité plus faible et de la position dominante du majoritaire, qui pouvait avoir un intérêt à supprimer le dividendes, augmenter son salaire et refuser toute approche de rachat par un tier, donc 3 mesures défavorables à l’actionnaire minoritaire.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 20/05/2019 17h27

Membre (2014)
Réputation :   62  

Au final les actionnaires de Terreis n’auront pas eu a se plaindre de la gestion de Lorenzetti. Je n’ai vu aucune mention sur le forum de l’operation de retrait de la cote suite au rachat de l’essentiel des actifs par Swiss Life.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 15/02/2023 23h37

Membre (2019)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Expatriation
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Réputation :   1350  

INTJ

Les dirigeants en ont même profité pour s’enrichir indûment mais l’AMF vient de les sanctionner pour délit d’initié.

Affaire Terreïs : l’AMF prononce plus de 3 millions d’euros de sanctions pour délit d’initiés | Les Echos

Dans le cadre du rachat des actifs de la foncière Terreïs par Swiss Life en 2019, l’Autorité des marchés financiers accuse 8 individus et 2 sociétés d’avoir commis des délits d’initiés. Elle reproche aussi à la société Terreïs de ne pas avoir tenu correctement sa liste d’initiés.

C’est la société THD qui a écopé de l’amende la plus élevée, soit 1 million d’euros pour utilisation de l’information relative au projet de rachat par Swiss Life. Son dirigeant Thierry Decré devra payer 200.000 euros. Pascal Lorenzetti, frère de Jacky Lorenzetti, et sa société Option 7, ont chacun été sanctionnés à hauteur de 400.000 euros, pour les mêmes faits.

L’utilisation de l’information privilégiée est aussi reprochée à un responsable de Razier, sous-traitant de Terreïs, Jacques-Antoine Condat (350.000 euros d’amende), qui a incité son frère Jean-Roger Condat (100.000 euros) à acheter des titres Terreïs, et recommandé à sa partenaire, Ghania Begriche (75.000 euros) d’investir dans la foncière.

Enfin, 250.000 euros d’amende ont été prononcés contre Benjamin Pariselle, alors directeur administratif et financier du groupe Rougnon, qui contrôle Razier, 30.000 euros contre Christophe Mombet, un encadrant du club de rugby du Racing 92, propriété de Jacky Lorenzetti, et 5.000 euros contre l’ancien gestionnaire d’actifs de Terreïs, Kilian Heim.


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Découvrez le rapport boursier foncières cotées et infrastructure en cliquant ici.


Discussions peut-être similaires à "risque d'abus du majoritaire dans les petites siic"

Pied de page des forums