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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 05/12/2010 16h31

Membre
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Bonjour,

J’envisage un éventuel investissement dans la pierre-papier.
Si les SIIC et autres REIT font l’objet de recherches et analyses comme les autres sociétés cotées, en revanche je n’ai rien trouvé sur les SCPI. (Primaliance est un début et de toutes façons n’est pas complètement indépendant).

Existe-t-il des études sérieuses indépendantes sur les SCPI et les sociétés de gestion qui les gérent?
Ou faut-il se fier aux conseillers financiers "indépendants" qui sont rémunérés par une rétrocession de la SCPI qu’ils placent?

Les sociétés qui gèrent les SCPI, pour ce que j’en ai vu (je ne suis pas un spécialiste), appartiennent parfois à des grands groupes bancaires, mais sont aussi des sociétés indépendantes de taille plus modestes dont les produits sont distribués à un large public d’investisseurs institutionnels et privés.

Dans le secteur de la gestion d’actifs (valeurs mobilières), il existe toutes sortes d’agences
ou de sociétés de rating et d’étude sur les fonds et leurs sociétés de gestion (Morningstar, Fitch…)
sans parler des sociétés plus spécialisées dans le secteur des hedge funds.

Peut-il ne rien exister dans le domaine de l’immobilier si largement distribué et promu (y compris
pour les retraites)? Avis sur l’équipe de gestion, gouvernance de la société, qualité du portefeuille et de
son rendement (turnover, renégociation, signature des locataires), évolution de la politique d’investissement, de la distribution des revenus, effet de pilotage du prix de la part, choix des experts évaluateurs, composition de la communauté des investisseurs (institutionnalisée ou pas, concentrée ou pas => risque de liquidité) et bien d’autres éléments encore qu’il est impossible d’apprécier sur la base
d’un article des Echos ou de la Tribune si bon soit-il.

La règlementation et le contrôle AMF ainsi que les bilans annuels, c’est bien mais pas forcément pratique et suffisant pour prendre une décision d’investissement surtout lorsque l’horizon d’investissement conseillé est, comme en l’occurrence, très long.

(question spécifique: a-t-on droit au rapport du conseil de surveillance avant d’acheter des parts d’une SCPI?)

Merci pour votre attention et vos réponses.

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#2 05/12/2010 17h47

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A ma connaissance, il n’y a pas réellement d’études régulières des performances comparées des SCPI par des sociétés d’analyse reconnues, comme le fait par exemple Morningstar pour les OPCVM actions et obligations.

Je pense qu’il y a deux raisons à cela:

- les SCPI étaient et sont encore (même s’ils connaissent une forte croissance depusi quelques années) un tout petit marché, atteignant maintenant tout juste 20 milliards d’euros d’encours. C’est faible devant les OPCVM français et a fortiori européens. Or, qui dit petit marché dit moindre intérêt à ce que des gens généralement sérieux comme Morningstar se penchent dessus.

- et surtout, Morningstar et ses concurrents ne sont pas des bénévoles, mais des sociétés commerciales comme les autres. Elle ne vont travailler que si des clients les rémunèrent à hauteur des coûts subis + un honnête bénéfice.
Avec les OPCVM, il y a des clients. Ce sont les investisseurs institutionnels (assureurs, fonds de pension, caisses de retraite, grandes entreprises, etc.) qui sont prêts à payer pour avoir des analyses un peu fouillées des OPCVM dans lesquels ils seraient susceptibles d’investir.
Avec les SCPI, rien de tel: les investisseurs en SCPI sont le plus souvent des particuliers investissant en direct ou au travers des unités de compte d’assurance-vie. N’ayant jamais manifesté la moindre envie de payer pour des études et des consultations de base de données sur les SCPI, il ne faut pas s’étonner que ce marché non rémunérateur n’intéresse pas Morningstar.

Du coup, si cous invertissez dans des SCPI, vous êtes réduit à:
- vous fier à des CGP qui souvent n’ont effectué que des analyses superficielles et sur un échantillons réduit de SCPI
- ou faire tout le travail (assez gigantesque) tout seul,

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#3 05/12/2010 19h44

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Vous pouvez aussi adhérer à l’APPSCPI (Association des Porteurs de Parts de SCPI, je suppose), qui s’efforce de faire une (petite) partie du travail que vous décrivez.  Voir Redirection appscpi.ORG


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#4 04/11/2011 14h33

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Je suis tombé par hasard sur cet ancien "post"…

zParisien avance quelques arguments intéressants.
J’ajouterai également le fait que c’est un marché d’initiés beaucoup moins transparent en matière de données.
Certes, les tarifs (prix/part ; souscription minimum, frais de souscription) sont affichés… mais les stratégies déployés en matière de croissance, en matière d’arbitrage, synergie avec d’autres investisseurs institutionnel restent difficiles à capter.

Coté marché secondaire…Chaque société de gestion fait sa propre tambouille en interne --> chaque société gère elle-même la confrontation des ordres d’achat et de vente sur chacune de ses SCPI…et de manière très archaique encore (système d’informations très rudimantaires).
Le marché secondaire est pour le moment éclaté…donc peu dynamique, peu profond, difficilement comparable.
(cf sur ce sujet  les tentatives de mise en place de Système Multilatéral de Négociation (SMN))

Pour terminer, je dirai que l’immobilier est un actif réel compliqué (comprendre dans ce sens la nécessité de s’intéresser un minimum au droit de l’immobilier / urbanisme ; les cycles immobiliers nationaux - internationaux ; les taux directeurs). On comprend alors pourquoi la SCPI n’est pas un produit grand public au sens large du terme (il y a également le ticket d’entrée qui restreint le champs).

Dernière modification par Immotnip (04/11/2011 14h52)

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#5 04/11/2011 15h02

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Je me permets de reprendre quelques affirmations avec lesquelles je ne suis pas d’accord.

Immotnip a écrit :

… mais les stratégies déployés en matière de croissance, en matière d’arbitrage, synergie avec d’autres investisseurs institutionnel restent difficiles à capter.

Il y a quand même des informations dans le rapport annuel et les bulletins trimestriels. Rien n’empêche ensuite de contacter le service de relations investisseurs et de participer aux AGs. A mon sens il y a autant d’information disponible que pour une SIIC cotée.

Immotnip a écrit :

Coté marché secondaire…Chaque société de gestion fait sa propre tambouille en interne…et de manière très archaique encore (système d’informations très rudimantaires).
Le marché secondaire est pour le moment éclaté……donc peu dynamique, peu profond, difficilement comparable.

C’est vrai que chaque société gère les confrontations achat / vente de sa SCPI mensuellement. Par contre je ne vois pas en quoi le fait d’être "archaique" est un problème. Faire de la cotation continue à travers un courtier sur un place boursière est (à mon sens) totalement inutile et contreproductif pour de l’immobilier dont l’objectif est de la détention longue et le rendement (et non la spéculation avec de l’achat vente dans la journée / semaine ).

Immotnip a écrit :

(il y a également le ticket d’entrée qui restreint le champs)

Ce point là est faux. Tout l’intérêt de la SCPI est de pouvoir acheter de l’immobilier avec des parts dont le prix oscille entre 100 et 1000 euros.

Je pense que le vrai problème est un problème de fond : vouloir transformer les SCPI pour soi-disant améliorer la liquidité (au détriment de la rentabilité). Il y a eu des tentatives avec les OPCI et on ne peut pas dire que les investisseurs aient été convaincu.
A la base un produit immobilier n’est pas liquide, la SCPI en a donc les contraintes (et les avantages). Et il est illusoire de croire que l’on peut avoir le beurre et l’argent du beurre.

Si on veut des produits liquides, il y a pléthores de choix, même en restant dans l’immobilier, à commencer par les SIIC.

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#6 04/11/2011 15h50

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Pit, vos propos sont acceptables.

Je voulais simplement proposer quelques hypothèses possibles expliquant pourquoi le produit n’est pas une cible intéressante pour les entités dédiées à l’analyse…et pourquoi le produit n’est pas à la portée de tous.

Il est vrai que des rapports, bilan, etc, existent…sans oublier les AG, mais personnellement, je comprend plus facilement la vision d’un Unibail ou Klepierre qu’un BNP REIM ou AMUNDI…

Concernant la liquidité du produit…je ne visais pas cette thématique dans mes propos. J’indiquais simplement que le système est éclaté et donc hétérogène à mon sens dans ses pratiques de gestion. J’approuve et adhère totalement à l’approche long termiste associé à l’immobilier.
Mon détour sur les SMN visait uniquement l’idée de généraliser les échanges et créer plus de transparence… alors l’échelle n’est pas à la seconde, mais peut être au mois ou à l’année (surtout dans les temps qui court ou des évènements non prévisibles deviennent tout à coup effectifs, la sortie étant dans ce cas salutaire) et cela présente entre autre l’avantage de créer moins de distortion avec la valeur réel des biens…il existe bien des indicateurs mensuels sur le prix au M²… donc pourquoi pas une valeur de part résultant de l’offre et de la demande en quasi temps réel ?

Enfin pour terminer, il y a à mon sens un ticket d’entrée…Dans la mesure ou de nombreux SCPI imposent un minimum de parts…Par ailleurs l’intéret également de ce dispositif est de pouvoir générer du deficit foncier…Donc contracter un prêt ! et emprunter c’est pas facile…
Souvent on constate (majoritairement) dans cette clientèle une tranche de la population déjà "totalement" propriétaire…

Enfin sur le débat SCPI vs OPCI…vaste sujet !
vous avez raison de mentionner le dilemme (ou paradoxe) : la liquidité au détriment de la rentabilité.
Mais je pense que la perte de contrôle des porteurs de parts dans les décisions figurent également dans les leitmotiv.

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[+1]    #7 07/04/2020 13h32

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Bonjour,

Je déterre cette très vieille discussion pour signaler le remplacement de Danielle François-Brazier par Alexandre Claudet à la tête de Foncia Pierre Gestion.

Je suis impatient de suivre les répercutions de cette nomination sur le style de gestion et la communication.

Un message dans la file dédiée à la SCPI Foncière Remusat donne quelques jalons sur le parcours d’Alexandre Claudet.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/04/2020 13h38)

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[+1]    #8 21/05/2020 20h37

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Bonsoir,

Alexandre Claudet annonce le changement de nom de Foncia Pierre Gestion qui va devenir Aestiam avec un nouveau site internet le 8 juin et le lancement par la suite d’un extranet…

Il évoque également l’impact du COVID 19 sur les SCPI de Foncia.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/05/2020 20h45)

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#9 21/05/2020 21h16

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On peut supposer qu’il y aura aussi un changement du nom des SCPI qui s’appellent "Foncia xxx yyy", dans quelques mois/années. Les actifs en patrimoine demeureront les mêmes…


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#10 22/05/2020 11h16

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J’ose espérer que ces changements de nom, induisant des modifications dans les statuts, publications et des frais de marketing ne coûteront pas un centime à la SCPI mais seront intégralement pris en charge par le (nouveau) gérant.
Il faudra compter sur des conseils de surveillance vigilants afin que ces modifications se fassent de la manière la plus transparente possible.

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#11 22/05/2020 13h31

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Je déterre une info partagée par GBL sur laquelle je suis tombé il y a quelques jours en regardant une file:

Cela explique le changement de nom!

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#12 22/05/2020 20h22

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Comment peut-on prendre son indépendance en étant racheté ?
C’est plutôt un changement de dépendance !

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[+2]    #13 13/06/2020 16h03

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Je suis tombé sur une vidéo, très récente (4 juin 2020).
3 gérants (chez Primonial, Advenis et Atland) présentent leur vision du marché actuel, avec les risques et les perspectives pour 2020.
3 SCPI sont concernées : Primovie, Eurovalys et Epargne Pierre.

C’est assez intéressant (à partir de 18’ surtout).



Vidéo proposée par le site Grisbee.

--

S’il faut résumer les dires de ces 3 dirigeants.

Atland (Epargne Pierre)

Cette SCPI possède 28% de commerces non-alimentaires dans son actif.
Si elle annule 100% des loyers des commerces pendant 2 mois, ça porte sur 8% des loyers annuels (mais ce n’est pas du tout le cas).
Encaissement T2 > à 70% fin mai, le taux devrait être de 85% fin juin.
Petite baisse de l’acompte prévu au T2.
Perspective 2020 : rendement compris entre 5.10 et 5.40% (sans utilisation de RAN).

Advenis (Eurovalys)

L’Allemagne a mieux gérer la crise : déconfinement et centres commerciaux ouverts dès le 22 avril.
Plan d’aide du gouvernement allemand : 750 milliards €
Loi allemande : report de 3 mois de loyers possible avec étalement entre juillet 2020 et septembre 2022, avec un taux d’intérêt pouvant aller jusque 8% selon la longueur du report.
Pas d’impact de la crise sur les loyers 2020, on sera à 4.50% ou tout près.
Crainte : rechute en automne et baisse du volume de crédit des banques

Primonial (Primovie)

Peu impacté par la crise.
Perspectives 2020 = celles de 2019 = 4.50%

Dernière modification par maxicool (13/06/2020 16h13)


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[+1]    #14 06/07/2020 09h28

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Lu à l’instant dans Investissement Conseils n°833 (juillet août 2020)

Interview de Marc Bertrand (président de la Française AM)

"Nous avons réussi à encaisser 80% des loyers du 2ème trimestre sur nos SCPI grâce à un accompagnement très personnalisé. De façon logique, l’acompte de distribution sera donc rogné de 20 à 25% en juillet. Pédagogiquement, il nous semble important de répercuter la baisse des revenus sur les dividendes de ce trimestre. Ceux qui ne le font pas entretiennent l’idée que l’immobilier serait déconnecté du marché et épargné par la crise, or ce n’est pas le cas. Nous opérerons peut-être un rattrapage en fin d’année, mais je ne souhaite pas utiliser les réserves pour combler le trou d’air".


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[-1]    #15 06/07/2020 09h41

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Même politique à la *** qu’Amundi.

Quand tout vas bien ils nous distribue un rendement médiocre en disant nous on est prudent on fait des réserves pour au cas où le marché de l’immo se retournerai.

Quand tout vas mal ils n’utilisent pas la cagnotte …

Franchement j’espère que dans les prochaines AG hors huit clos les associés vont réagir.

D’ailleurs je m’interroge sur le rôle des CS des SCPI Amundi et La Française. Et comment les contacter !


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#16 24/07/2020 17h49

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La collecte des SCPI serait en forte baisse ce second trimestre 900M€ contre 2.2Mds€ au même trimestre l’an dernier. La plus faible collecte depuis 2010.
Cependant, il faut relativiser ces données ; le premier trimestre a battu des records (2.4 Mds€) et le mois de juin aurait été très bon.

Les SCPI diversifiées et santé seraient celles qui collectent le plus.

Le rendement moyen du premier semestre serait à 3.93% (contre 4.4% en 2019 et 4.35% en 2018)
Les écarts de rendement s’amplifient selon la typologie des actifs :
Diversifiées 4.34%
Santé 4.54%
Résidentielles et logistique +/- 6%
Hôtellerie 1.86%
Commerce 3.6%

La baisse des rendements semble plus attendue en 2021 qu’en 2020 par les gérants.

Source : les échos/investir/France SCPI SCPI : la collecte en chute libre au deuxième trimestre, Actualité - Investir-Les Echos Bourse

Communiqué - Chiffres clés des SCPI - 2ème trimestre 2020

NB : à lire les rendements exprimés on imagine la valorisation des actifs incluses et dans certaines classes d’actif des SCPI très jeunes parfois comparées à d’autres plus anciennes (ce qui n’est pas tout à fait comparable)

Dernière modification par DDtee (24/07/2020 18h00)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#17 24/07/2020 19h39

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Pédagogiquement, il nous semble important de répercuter la baisse des revenus sur les dividendes de ce trimestre […] mais je ne souhaite pas utiliser les réserves pour combler le trou d’air

Visiblement Marc Bertrand n’a pas compris qu’il n’est pas prof et que ses clients ne sont pas ses élèves. Il n’a pas à faire preuve de "pédagogie" envers ses clients, il a à faire preuve d’efficacité. C’est pour ça qu’il est (très bien|largement trop|éminemment bien) payé.

Il pourrait aussi faire preuve de franchise. S’il ne distribue pas le RAN c’est pour une autre raison : distribuer le RAN c’est diminuer d’autant la valeur de part. Car la valeur de part comprend le RAN/part. Sans doute a-t-il peur que les nouvelles valeurs d’expertise envoient la valeur de part vers le bas et qu’en distribuant le RAN, il se retrouve à devoir baisser le prix de ses parts, ce qui ferait fuir les nouveaux épargnants donc les commissions juteuses qu’il perçoit à chaque part vendue.

Parler de pédagogie alors qu’il essaie de protéger ses futurs émoluments c’est un peu limite…

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#18 27/07/2020 11h29

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Il y a quand même fort à parier que les SCPI La Française distribueront en 2020 du RAN et/ou des réserves de plus-values. Il en est ainsi depuis plusieurs années sur quasiment toutes leurs SCPI, et hors période Covid.
Je ne vois pas pourquoi il en serait autrement cette année, bien au contraire.


Parrain ING : ASMYFZA

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