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[+1]    #1 01/12/2012 15h55

Membre (2012)
Réputation :   62  

la ’smart money’ =Fonds de Private Equity, Family Offices Europeens, Pension Funds, commence a investir massivement (>10 bln$ cette annee) sur le marche des foreclosed family home US pour les louer.

Les raisons pour un europeen de se constituer un patrimoine locatif residentiel US sont les suivantes:

- cest lasset class/le marche le plus profond du monde et de tres tres loin
- 6 millions de maisons foreclosed (saisies par les banques), a vendre a prix casses
- benefice de diversification tres fort vis a vis de la crise Europeenne, devise relativement bon marche
- changement de mentalite/de structure du marche - les americains, en crise, sont de moins en moins proprietaires et de plus en plus locataires. la demande locative des familles, dont le budget est tight, est en train dexploser et devrait rester tres robuste.
- marche ou les prix dachat es foreclosures se situe ~40% en dessous du top de 2006 et ~40% en dessous des couts de reconstruction!
- le cycle de limmo US est inverse au cycle de l’immo Francais -on a deja touche le bottom et cest en train de rebondir (plus ou moins fort suivant les etats et les villes)
- rendement locatifs bruts entre 10 et 14%, nets apres refurbishment servicing etc plus de 7%
- effet real asset=protection contre linflation, ce qui nest pas stupide apres le Quantitative Easing!

Est-ce que certains parmi vous ont identifie les meilleurs supports d’investissement
physiques, pour obtenir une position longue sur un portefeuille de maisons US ? Yatil des fonds ouverts au public (jai vu des fonds de private equity Blackstone, Colony, et autres mais tres gros tickets ~USD 1-10m ). Il me semble tres piegeux de faire ca soi meme car il est notoirement diffficile dacheter aux banques en foreclosure, et ensuite difficile de gerer le bien a distance efficacement, et il nya pas deffet portefeuille qui lisse les risques.

Mots-clés : immobilier us, investissement locatif, marche us, residentiel


"He who lives by the crystal ball will eat shattered glas." Ray Dalio

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[+1]    #2 31/01/2013 23h01

Membre (2011)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Entreprendre
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   175  

CdA, j’ai découvert un fonds très spécialisé géré par un ancien collègue, qui semblerait être précisément dans l’axe que vous recherchiez : www.sylvanroad.com

NB : leurs papiers de recherche sur le marché du buy to rent sont plutôt pas mal.

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[+1]    #3 17/12/2013 23h16

Membre (2013)
Réputation :   39  

Bonjour Tanguy,

Je suis entrain d’investir sur une maison avec un ami (budget 35K euros chacun, investissement le mois prochain a priori), nous hésitons entre Atlanta et Tampa. Que conseilleriez vous ?
Atlanta semble offre un potentiel de plus-value moins important mais le risque locatif semble moindre et les rendements tout aussi bon… De plus,  la hausse des prix sur Tampa avant le crash, cela ressemblait d’avantage a une bulle alors que la hausse sur Atlanta semblait plus lineaire.

Atlanta : S&P/Case-Shiller Atlanta Home Price Index - S&P Dow Jones Indices
Tampa : S&P/Case-Shiller Atlanta Home Price Index - S&P Dow Jones Indices

J’ai repéré 3 prestataires, certains me semblent plus sérieux que d’autres (et sont moins gourmands en commission), lequel conseilleriez-vous ?

Je les liste ci-dessous, avec les avantages / inconvénients de chacun selon moi. Libre a la modération d’éditer ce message si cela est hors charte.

Tanguy, vous pouvez également me revenir la dessus par MP si vous ne voulez pas répondre en publique.

Si j’ai bien compris le business modèle de ces prestataires/marchands de bien, ils achètent déjà les maisons aux enchères/ en foreclosure, font les travaux et revendent ensuite au client final. J’ai l’impression que pour une maison type a 85/90k USD ils achetent a environ 60-65k (d’après ce que j’ai vu sur zillow.com), font 15k de travaux et revendent avec une marge d’environ 15k.

1- My us-investment => Ce sont les plus connus, semblent sérieux mais trop cher (commission de 6k euros). Si j’ai bien compris leur business modèle il ne sont pas marchand de bien mais intermédiaires, donc en plus des 15k de marge du marchand de bien il faut lâcher 6k de commissions => trop cher, mais a voir si négociation possible.

2- usa-properties => Semble sérieux également, privilégie Atlanta a Tampa. Marchand de biens, donc sa rémunération est la marge entre l’achat en foreclosure et le prix de vente au client. Bureaux bases a Cannes, a voir s’ils ont quelqu’un sur place réellement…

3- usa-immo : Sur Tampa. Je n’ai pas du tout accroche aux premiers contacts, ses mails font très charlatan (ne prend pas le temps de répondre a toutes les questions posées, insiste sur la confiance et la transparence a chaque email,  et critique la concurrence). Mauvaise communication, en gros son site parle d’investissements a partir de 70k USD (ainsi que son fichier excel de simu datant de Q1 2013), pour ensuite me dire qu’il faut 80k/90k mini et conclure que finalement si on ne veut pas engager 100k USD cela ne sert a rien de travailler avec lui. +40% en quelques minutes c’est très fort.
Il me dit se rémunérer en tant qu’apporteur d’affaire, je crois surtout qu’il se fait une grosse commission sur la vente de la maison.
J’ai vu sur certains blogs que certains était passes par lui et semblent satisfait, mais cela date de quelques années.

Voila l’état de mes recherches / prises d’infos a aujourd’hui. Je pense que cet investissement est tjrs intéressant malgré la hausse des prix sur 2013 : Dollar très faible, marche immo bas (même si je ne pense pas qu’il remontera au niveau de 2006/2007 de si tot) et grosse rentabilité.

Un dernier point/doute a lever/creuser et de s’assurer que les rentabilités ne sont pas faussées par les section 8 ? Si ce programme d’aide saute car trop couteux, le loyers ne risquent-ils pas de s’effondrer ?
Qu’en pensez vous?

Merci

Dernière modification par RatRacer (17/12/2013 23h21)

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[+3]    #4 18/02/2014 00h03

Banni
Réputation :   -3  

le mérite de l’immo aux usa est que l’information est totalement transparente avec un historique des ventes et prix qui peuvent remonter jusqu’à 35 ans sur Zillow. (on peut toujours rêver d’avoir accès a la même info en France)
En tout cas, voilà un exemple des dangers qui guettent l’acheteur (les dates sont au format us):
Date        Event  Price$/sqftSource
07/02/13  Sold   $79,900   +167%
06/26/13  Sold   $29,900   -16.7%
06/06/13  Listing removed   $35,900$30Postlets

listing removed voulant dire qu’a 35K$ personne n’en voulait

incroyable me direz vous, allez voir les données plus complètes sur cette maison sur le site: 7919 Rideout Rd, Tampa, FL 33619  | Zillow

les exemples de plus values "abusives" réalisées par les vendeurs de maisons sont légion: normal dans un marché fortement spéculatif ou les prix ont augmenté a certains endroits aux us de près de 20% sur la seule année 2013.

Autre piège dans l’achat de maisons via les sites cités dans les posts précédents qui vantent des renta a 2 chiffres, de nombreux postes de dépenses sont sous évalués voir ignorés et ne tiennent pas compte ni de la vacance (plutôt élevée aux USA), ni des taux réels d’imposition basés sur le montant payé à l’achat et non sur la valeur de la maison avant la vente.

toujours sur le même exemple, dans le tableau tax history en 2012 vous êtes a 906$, soyez assuré qu’en 2014 le fisc réclamera pour cette maison un peu plus du double…

pour voir les coûts réels engendrés par ce type de maison (prix des assurances,  coût de l’entretien), ici un détail des coûts des maisons et également un autre article/post sur ce blog concernant l’assurance:
www.blog-immobilier-floride.com/evaluer … tremaison/
sur ce blog immo usa dédié, je n’ai malheureusement pas vu de post concernant les frais d’avocats, de comptable, bancaires etc..à rajouter si vous faites porter votre achat par une société ce qui est fortement recommandé aux usa (sécu juridique).

il convient également d’être vigilant sur les dettes attachées à un bien immobilier aux us, pas toujours visibles au premier abord, là aussi grosse différence d’avec la france ou le notaire se charge de bien contrôler que ce que l’on achète un bien "sain". Il faut le savoir, aux us vous pouvez reprendre une dette sans le savoir. :) souvent ce sont des dettes de copro d’ailleurs ou de quartier (HOA).

enfin, pour être presque complet, sachez qu’aux USA on ne paye pas de frais liés à l’achat, mais a la vente Donc dans une transaction immobilière les frais sont donc a la charge du vendeur, JAMAIS de l’acheteur (ce qui est le contraire en France) donc certains en profitent avec les francais (notamment d’autres français) en prenant une commission a l’achat (inexistante théoriquement) voir même, cerise sur le gateau, des frais de dossier..

bonne bourre,

Jeff

PS concernant mon autre seul post sur ce site qui m’a valu une répute à -6, nous sommes passés a 9500 ha cette année. comprenne qui pourra…

Dernière modification par Jeff75008 (18/02/2014 00h37)

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[+1]    #5 08/03/2014 10h54

Membre (2013)
Réputation :   12  

Réponses tout à fait intéressantes ! Merci à vous tous !

Pour ma part, j’ai découvert cette possibilité il y a peu sur ce topic en février (les sites offrant clés en mains l’investissement, même si il y a des commissions, ça me parait intéressant). c’est dommage, car j’y avais pensé en 2009-2010, mais à l’époque je n’avais aucune idée sur le "comment faire" ni même de quoi investir alors j’ai laissé tombé…

Aujourd’hui, je pourrais y acheter une petite maison. petit budget.

@ Ratracer :
Pour la localisation : Visiblement, Atlanta, Memphis et Tampa sont intéressants. je suis d’accord.
Par contre, j’avais lu qu’en géorgie, tu as une taxe fédéral de 6 % (sur la PV de vente je crois, j’arrive plus à trouver où j’ai lu ça !), alors qu’en floride ou dans le Tennessee c’est 0 %. c’est pas négligeable.
j’ai lu aussi que la criminalité à Memphis est élevée.
Pour Détroit, même si la situation est bien plus difficile économiquement, je pense que c’est plus un pari.
l’avantage, c’est peut être que les prix sont très bas. j’ai vu sur zillow, un propriétaire qui vendait sa maison (plutôt sympa à l’extérieur, en briques etc…) à 10 500 $ !
A ce prix là, il doit y avoir un problème, mais en même temps à ce prix, le risque est faible, pas grand chose à perdre. Et si ça redémarre là bas, ça peut être une super affaire… je me pose la question.

Sinon, tout à fait d’accord, l’emplacement est un élément clé.

Pour le Rendement : les sites affichent 9 à 12 % avant impôts, j’ai remarqué aussi que tout ce qui est vacances locatives, frais sur réparations plus tous les trucs auxquels on pense pas etc… sont absents. il y a toujours des imprévus, et comme tu dis, plus ça avance dans le temps, plus les frais vont augmenter. j’en ai eu l’experience avec mes 2 apparts. peu de frais de syndics au début puis ça n’arrêtait pas d’augmenter jusqu’à atteindre de sacrés sommes, sans compter qu’au bout d’un moment il y a les gros frais qui arrivent tels que les ravalements de façades etc…
J’ai vu aussi sur un site, un gars qui parlait des frais de climatisations qui sont très chers et à changer tous les 10 ans (pas inclus dans le prix).

Disons qu’étant donné que tout est rénové au début, on devrait être tranquille au moins quelques années. ce qui me fait penser que ce type d’investissement serait pas mal sur 5-7 ans voir 10 ans max.

Pour l’éventuelle PV, les prix sont encore bien bas, et on peux espérer entre 20 et 40 % à la revente. c’est pas si mal.

quand tu dis : "@ Atlanta : pour le moment un seul changement de locataire sur tout le parc, ce qui est faible". tu veux dire que sur toutes les maisons qui sont louées par myusinvestment, en 3 ans, il n’y a eu qu’1 changement de locataire ? ça me parait peu !

Les prestataires : je n’ai contacté qu’USA-immo pour l’instant, mais je n’ai eu aucune réponse ! ça commence donc très bien avec eux ! LOL ! donc, je dirais que pour l’accroche ç’est un peu comme toi, ça risque de ne pas trop passer…

Financement :
tu peux aussi faire des petits crédits conso. exemple 30 K sur pretdunion à 5-6 % sur 3-4 ans. ça peut aider. ça fait presque le prix d’une maison… c’est une idée. j’ai vu un blogueur qui avait fait comme ça avec des crédits à la conso. lui s’était déplacé, et avait tout fait sur place, evidemment ça augmente le rendement ! sinon, payer en cash directement, beaucoup ne peuvent pas trop le faire.

Autrement, chez myusinvestment, le fee de 6K d’entrée sur un bien à 30-60 K ça fait 10 à 20 % de commission, c’est énorme ! et pour les vacances locatives, ce qu’il dit sur les 3 ans, c’est qu’il n’y en a pas… ça parait trop beau pour être vrai non ?!

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[+1]    #6 11/03/2014 20h44

Membre (2012)
Réputation :   2  

Bonsoir,

Je vais essayer de répondre à toutes les questions… ;-)

-  Concernant la société immobilière belge, je peux vous envoyer le lien par mail car je suppose que ce type de lien "publicitaire" n’est pas accepté par la modération.  Tout ce que je peux dire, c’est que le produit a été créé de façon la plus fiable possible.  Ils bossent toujours avec la même société de gestion, qui bosse avec ses propres entreprises de réparations, …  Ils ont voulu offrir un service achat clé en mains le plus fiable possible.
-  J’ai récemment discuté par mail avec le patron de la société de gestion et il croit énormément au redressement de Detroit.  De son côté, même s’il sait que la situation de chaque investisseur est parfois un peu difficile, il continue à acheter des maisons en son propre nom.
Comme je l’ai dit plus haut, je fais partie des optimistes également pour Detroit qui, au lieu de s’enfoncer désespérément dans les dettes a pu faire table rase du passé et peut repartir sur de bonnes bases.  Mais encore une fois, je n’ai pas de boule de cristal et cela reste un pari.
-  Pour le nombre de chambres, je dois vous avouer que j’étais persuadé que c’était à chaque fois deux chambres mais je viens de vérifier sur deux propriétés et apparemment, c’est trois chambres et une salle de bains.
-  Oui, 30500 euros c’est le prix de la maison rafraichie et prête à être louée.
-  Concernant le fait que l’agence cherche bien ou pas des locataires, je n’en sais rien.  j’espère que oui mais de la où je suis, je ne sais pas le vérifier !  Ils prennent 75$ mensuel, que le loyer soit de 650$ ou de 850s.
-  Ils s’occupent de tout (création de la LLC, déclaration fiscale, création du compte en banque américain…).  Je dois juste payer moi-même mes taxes foncières en ligne (ça me prend 5 minutes).
Toute la gestion se fait via un portail en ligne sur lequel sont émis les demandes de travaux, les résumés des entrées/sorties mensuelles, les documents de location, …
-  Concernant les taxes foncières, ce n’est pas du tout dû à la situation économique (enfin, pas directement je pense).  Les taxes sont calculées par rapport à la valeur des maisons.  Les prix se sont effondrés mais la ville a volontairement "oublié" de baisser les taxes.  Pour l’instant, la saison des "taxes appeals" a commencé (procédure de demande de réduction de taxes).  Le taux de réussite est très élevé et les taxes sont bien souvent diminuées de 50%.
- La différence entre une maison qui fonctionne et une autre qui ne fonctionne pas, c’est, selon moi, uniquement dû au locataire, point barre.  Si le locataire est bon et qu’il paie, ça fonctionne.  S’il ne paie pas et qu’il casse, ça foire ! ;-).
Ceci dit, je suis persuadé que les locataires parfois en place lors de mes achats n’étaient pas forcément des bons locataires.  C’est une intuition plus qu’une certitude.  J’espère maintenant être reparti sur de bonnes bases…
-  Suite à mes déconvenues (3 maisons non louées en même temps), j’ai demandé au gestionnaire sur place d’être très attentif à la sélection.  Une assurance pour propriétaires est possible mais il faut que les locataires montrent patte blanche et à Detroit, ce n’est pas toujours évident à trouver.
Donc, il faut faire confiance au gestionnaire.  Si un locataire ’section 8’ se présente, je le prends mais la plupart de mes achats ont été réalisé en mai/juin 2013, je n’ai pas non plus une expérience très longue dans la recherche de locataires.
-  Concernant les impôts, c’est un sujet que je ne maitrise pas vraiment malheureusement.  Il n’y a pas de double imposition, vous êtes donc taxé aux USA en fonction des bénéfices engendrés par la LLC spécialement créée.  Vous ne serez pas taxé en Europe pour ça.  Cela fonctionne par tranche je crois et vous pouvez déduire pas mal de choses (billets d’avion, hôtel, …).
-  Pour les impayés, j’ai eu l’expérience pour trois de mes maisons achetées en mai/juin 2013.  J’ai reçu 2-3 mois de loyer et puis plus rien.  Ensuite, procédure d’expulsion, …  Pour deux maisons, j’ai eu 2500-3000$ de réparation à chaque fois (frais de peinture, moquette, nettoyage, factures d’eau impayées, …).  De plus, une maison vide, ça continue de coûter : frais d’assurance, de gestion, de vérification hebdomadaire, d’hivernage, de déneigement, de tonte de pelouse, …
-  Pour les prix de ventes sur Zillow : en fait, 14000$ c’est le prix auquel l’agence a racheté la maison (souvent en vente publique) avant réparations et plus value lors de la revente à un étranger.  c’est le deal !
Mon prix d’achat était de 39000$ auxquels il faut ajouter 1000-1500$ de frais.

Voilà une autre de mes maisons pour vous donner un autre exemple, achetée 45000$ et louée 750$ :

15322 Appoline St, Detroit, MI 48227  | Zillow

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[+1]    #7 12/03/2014 20h50

Membre (2012)
Réputation :   2  

Bonsoir,

@ vegas : je vous envoie le lien en MP.
J’ai confiance dans le gestionnaire sur place car je suis en contact avec une personne qui s’est déjà rendue sur place et a déjà démarché d’autres agences.  Selon cette personne, le gestionnaire sélectionné fait du bon boulot.  Mais, de toute façon, on a beau avoir confiance, si le locataire décide de ne plus payer, que ce soit en Europe ou aux USA, c’est la même chose !
Pour ce qui est des discussions des forums, il ne faut pas oublier que c’est souvent voire toujours les gens qui ont des soucis qui se manifestent sur les forums.  Donc, c’est à relativiser mais je ne nie absolument pas qu’il y a des problèmes.  J’ai relaté mon expérience, elle est mitigée : certaines maisons fonctionnent très bien, d’autre n’ont pas du tout fonctionné et la première année ne sera pas du tout rentable.  Je pense maintenant être reparti sur de bonnes bases…

@ mors : c’est très probablement la même assurance puisque les textes traduits sont les mêmes…

@ GBL : C’est un pari, j’ai pris beaucoup de risques et j’en suis conscient.  Par contre, je ne comprends pas le fait que vous disiez que je ne comprenne pas tout ce que la société de gestion fait !?!
Si c’est par rapport à la recherche de locataire, et bien oui, la maison est placée dans des annonces pour la location mais je ne sais pas vérifier si elle passe sur une pub TV toute les heures… 
Je passe beaucoup de temps dans la communication avec la société, j’envoie et reçois des mails plusieurs fois par semaine (si pas tous les jours). 
Je ne vois pas ce qu’à mon niveau, je pourrai faire de plus.  Et même si j’étais à Detroit.
Au fur et à mesure de l’aventure, on apprend à se familiariser avec les us et coutumes de la gestion aux USA.
Vous maitrisiez tous les paramètres lors de votre premier achat immobilier en France ?  Vous saviez quelle procédure lancer lorsque vous avez eu à gérer votre premier loyer impayé ?  Vous avez sans doute appris petit à petit et vous avez maintenant une plus grande expérience.
Je n’ai pas la prétention de tout connaître, je suis juste un petit investisseur qui partage son retour d’expérience sur un investissement un peu hors des sentiers battus. ;-)

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[+1]    #8 15/04/2014 10h41

Membre (2011)
Réputation :   146  

Bonjour,

Silver Bay Realty Trust (spin-off de Two Harbors mReit) côte maintenant (15$) soit avec un discount de:
- ~15% vs prix d’acquistion historiques des maisons (i.e book value)
- ~ 30% vs NAV (incl. la revalo du prix des maisons)

je ne fais pas une étude détaillée ici mais je présente un rapide descitpif qu’il faudra creuser pour ceux qui serait interessés

Silver bay achète des lots de maisons foreclosed (saisies par les banques) les rénove et les mets en location. SBY a été créé il y a à peine plus d’1 an et est donc en phase de ramp-up

On comprend ici que l’enjeu est d’arriver à maitriser les couts de gestion vs la complexité du bouzin (6000 maisons dans des dizaines de villes aux 4 coins des US..)
==> la gestion est externalisée à une JV de Pine Capital (ceux qui s’occupent de Two Harbors et qui selon moi font preuve de créativité pour maximiser le return de façon plutot intelligente)
En gros leur fees annuels sont calculés (simplication):
Max(1,5% de la Market Capi; 10% des loyers)+remboursements directs de certaines dépenses liés à l’achat/rénovation des maisons

Je trouve ce mode de rémunération intelligente pour aligner les interets du manageur avec ceux des actionnaires car si on regarde aux limites:
==> manageur a intéret à maximiser le montant des loyers quitte à utiliser un peu de levier (rem pourra ainsi dépasser les 1,5% de la capi)
A noter qu’un Partner de Pine Capital possède 6% du K en son nom propre (il en a racheté cet été)

Cependant pour le moment les montants d’expenses sont mostreux en regard des loyers encaissés
==> impact des frais aquistions, de rénovation, de set-up de la gestion (IT..) etc..

en gros pour le moment voici les élèments qu’on a
- les 6 premiers mois de l’année ont été consacrés à acheter des maisons (le portefeuille est monté de 3000 lors de l’IPO à 6000 mi juin)
- les 6 mois suivant ont été consacrés à mettre en location ces maisons
- je trouver perso qu’ils n’ont pas chomé en 2013 car ils annoncent etre au dessus des 90% de taux d’occupation debut 2014 (d’après la doc de ref.) sur la globalité du portefeuille de 6000 maisons
- break-even en terme de FFO a été franchi au Q4
- maison prix d’achat moyen de 150k$ loué à 1200$/mois soit 8-9% de rdt brut brut
- NAV a progréssé de 13% en 2013
       ++ revalo des prix des maisons
       - - pertes des premiers trimestres lors du ramp-up (acquisition, management fees, faible taux occupation etc..)
- Enorme difficulté de prévoir des couts/loyers cible en rythme de croisère (je ne suis pas sur que la boite elle même a une idée de vers quoi vont il tendre..)
- en gros le portefuille actuel génère 70M€ de loyer en année plein soit 15% de la capi
==> j’ai du mal à croire (faut que je creuse car je ne peux cependant le quantifier) qu’ils arriveront pas à deliverer un return en terme de cash flow… mais de combien?

En conclusion
Pour le moment on a donc le marché des maisons US avec un discount sur des prix d’achats déjà discountés (foreclosed, vente en gros il y a quelques mois), côté flux de revenus il n’y a rien pour le moment car les dépenses de ramp-up "mangent" tous les loyers mais on peut imaginer qu’en 2014 un début de taille critique sera atteint et qu’en plus de la revalo de la NAV, un flux de revenus sera généré sans savoir son niveau.. la cerise serait de leverager la structure car pour le moment tous les achats se sont fait quasiement à 100% equity


EDIT: après avoir lu le transcipt du call aux analystes (tres interessant) ils parlent de la monter en puissance du levier: dans un premier temps à 30% de la NAV gràce à la ligne de credit actuellement dispo puis d’augmenter encore cela grace à la mise en place d’une "sécurization" (pour moi il s’agit s’i j’ai bien compris de titriser les loyers en les poolant afin de lever du capital

Le mangement prévoit ainsi de monter vers les 10 000 maisons fin 2014 (vs 6500), cela represente en gros 135M€ de revenus brut brut sur le portefeuille ce qui commence à etre pas mal

Silver Bay Realty Trust’s CEO Discusses Q4 2013 Results - Earnings Call Transcript | Seeking Alpha




Silver Bay Realty Trust Corp.

Dernière modification par Q2000 (15/04/2014 14h21)

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[+2]    #9 26/01/2015 22h26

Membre (2014)
Top 20 Dvpt perso.
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vegas a écrit :

Il n’y a pas une tranche aux USA ou l’on ne paye pas d’impots comme en france ?
Qu’est ce que la personal exemption à 3 900 $ ?

Ca fait longtemps que la question a été posée, mais ça peut toujours servir :

Pour l’impôt sur le revenu :
- La 1ère tranche est à 10% 
- La "personal exemption" ainsi que la "deduction" (par personne ou par couple) se retranchent des salaires bruts, exemple ci-dessous, où l’on voit que 220-12.6-4*2=199.4 taxable income


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[+1]    #10 05/02/2015 22h10

Membre (2013)
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oui, effectivement je comprends…
J’aurais bien aimé avoir quelques temoignages d’investisseurs qui sont passés à l’acte sur ce forum. en vain !
Notemment conçernant la fiscalité. sujet tres difficile à avoir…

Pour ma part, je suis passé à l’acte au printemps apres plusieurs mois d’observations et de recherches intenses. Pourquoi les USA me direz vous, pourquoi pas en France ?
Pour plusieurs raisons : le $ à un taux interessant (+ 1,35), la diversification monétaire, les prix très attractifs d’achat de maisons, le fait qu’en France quand on a un probleme avec le locataire ça peut durer quelques années et surtout le fait qu’on soit en haut d’un cycle immobilier avec des prix très élevés et le risque de voir le prix de son achat descendre (donc gros risque de faire une moins value au final). enfin, le rendement très bas aussi !
Voilà pour les principales raisons.

Mon choix s’est arrêté sur Détroit ! oui, je sais c’est la ville en faillite en 2013 à la sulfureuse reputation etc…c’est de la folie, mais peut etre pas tant que ça !
Ok; mais gageons que dans 5 ans, elle se sera beaucoup redressée. c’est mon avis, je peux bien evidement me tromper. d’ailleurs, le renouveau est enclenché.
Pourquoi Détroit ?
pour la rentabilité et le potentiel. et également car je n’avais que peu de moyens pour acheter. et pour couronner le tout, je suis au chomage maintenant…
Je compte bien evidement "reussir" dans mon investissement. c’est un peu une question de survie en somme ! je fais tout pour ! et puis, je me dis qu’en cas d’echec (tout peut arriver hein ?!) au moins, je n’aurais pas à regretter puisque j’aurais tenté, suivi mon intuition !
Idée folle et débile ou idée de génie ?! c’est l’avenir qui le dira …

J’ai donc reussi a trouver un credit conso + 1 emprunt "familial" remboursable + quelques economies (en fait, toutes mes economies…). Le budget etait bouclé.
me reste quand même mon bon vieux PEA au cas ou…

J’ai donc commencé par acheter une petite maison apres beaucoup de recherches.
je suis passé par un site francophone et je l’ai achetée.
rentabilité à 19 % net avant impot.
Je me suis alors apperçu tres peu de temps apres qu’il y avait beaucoup mieux !
Je suis alors passé par un site Anglophone, avec des tarifs hallucinants.
J’en ai acheté 3 pour l’instant.
c’est 2 methodes qui s’opposent !
La réalité, c’est qu’en achetant sur les sites FR (jmimmo, etatsunis-immo, usa properties, investamerica, cap sud etc… , c’est plutot beaucoup plus rapide à l’achat, c’est aussi plus rapide pour avoir un locatire, c’est plus du "clé en main" ! Mais en fait, on paye les maisons 2 fois le prix !
mais ça, je l’ai compris un peu apres…
j’ai eu un bon contact avec immo etats unis, correct sans plus avec investamerica, pas tres bon avec usa properties, et mauvaise impression avec jmimmo.. tous avec des prix surgonflées par les commissions…

L’autre méthode, c’est aucun frais caché, transparence, petite commission dont on connait le montant à l’avance, on suit tout le processus d’achat, de closing, des travaux etc… on paye au prix de marché c’est à dire 2 fois moins cher ! Et pas seulement à l’achat, ça concerne aussi tous les petits frais (baisse des taxes, comptable etc…)
par contre, c’est beaucoup plus long pour tout, mais ça permet de bien comprendre chaque etape, c’est super enrichissant et interessant ! d’ailleurs, à ce rythme là je vais finir bilingue ! lol !
Enfin, c’est ainsi que j’ai fait 2 supers affaires sur les 3 ! vous me direz, c’est l’avenir qui le dira également… mais si je devais les vendre des maintenant je les revendrais sans perdre d’argent et surement bien plus.
rentabiltés :
maison 2 : 25 % net avant impots
maison 3 : 44 % net avant impots
maison 4 : 45 % net avant impots.
le plus rigolo, c’est que c’est la 1ere que j’ai achetée le plus cher, avec le plus faible rendement. c’est aussi la plus petite… surpayée…

c’est pour ces rendements là, ainsi que pour le potentiel de plus value que j’ai pris le risque… en me disant que même si je fais que la moitié, voir le tiers, c’est deja pas mal.

Edit : pour l’impot, je viens d’avoir la confirmation hier. Normalement la version ecrite par le site Myusinvestment est la bonne.
Ce qui est plutôt une très bonne nouvelle !

S’il y a d’autres investisseurs à Detroit ou aux USA, j’aimerais bien des temoignages sur leur parcours (entraide) mais aussi des infos, s’ils ont deja eu le resultat  de leur declaration
Merci @ bientôt

Dernière modification par vegas (25/02/2015 15h10)

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[+3]    #11 14/02/2015 11h26

Membre (2013)
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Visiblement on dirait que personne n’a franchi le pas ou que personne ne veut en parler…
Pourtant, ça avait l’air d’en interesser pas mal au printemps dernier…

Sinon, pour compléter mon récit, il y a 3 choses importantes dont je n’ai pas parlé pour que ça puisse marcher :

- Parler suffisement correctement l’anglais. c’est bien plus important qu’on veut bien le faire croire.
Parler courement est un grand +, n’en déplaise à certains . En effet, il y a enormement  d’informations à traiter (petits problemes ou simplement infos a comprendre, à connaitre etc…) et se faire comprendre est essentiel.
A minima, avoir un bon niveau à l’ecrit (mail) mais en avoir un au telephone est aussi un gros +.
ça permet de gagner beaucoup de temps.

- Trouver un Excellent intermediaire pour les achats, conseils qui connait parfaitement le marché sur place (idéalement qui a des contacts sur places). Ainsi, ça permet de faire un bon choix (à defaut du bon choix) :
bon quartier, bonne maison, etat des lieux corrects etc…
Et également qui est toujours là après la vente pour t’aider en cas de besoin.
C’est super important afin de reussir son achat.

- Enfin, et c’est de loin le plus important ! Pour moi, c’est plus de la moitié de la reussite du projet !
Trouver la Bonne agence qui gere nos biens sur place. Honnete, serieuse et qui gere bien.
j’ai eu des exemples sur 3 endroits au US ou tomber sur une mauvaise agence peut couter tres cher …
Tout comme tomber sur un intermediaire pour les achats qui n’est pas à la hauteur… mauvais choix de maisons, mauvais service apres vente , mauvaise aide en cas de problemes etc…

Voilà, pour l’instant et pour ma part en anglais j’ai un bon niveau à l’ecrit (c’est vraiment le minimum qu’il faut) mais au telephone, c’est vraiment plus dur. ça depends vraiment de la personne en face même si je progresse et que l’on arrive à se comprendre.
le bon coté, c’est que j’ai deja beaucoup progressé depuis le debut.

Pour le 2è point, je pense vraiment avoir trouvé et  fait de bons achats, avec un bon suivi derriere.

pour le 3è point, je pense que c’est vraiment un peu trop tot pour dire.
Disons qu’en fin d’année je serais fixé. pourquoi ?
- Parce que la 1ère agence ne semble pas fiable et même suspect. beaucoup de temoignages vont dans ce sens même si pour ma part je n’ai pas eu de soucis particuliers (juste des petites choses dans le fonctionnement, la communication, les facturations paraissent excessives etc…). je pense que je vais changer sous peu. j’attends juste d’etre 100 % sur pour la 2è.
- Parce que la 2è, je commence seulement à traiter avec elle depuis novembre et que j’ai eu les maisons en plein Hiver (Hiver avec beaucoup de neige et très froid). visiblement pas la meilleure periode.
En plus j’ai eu des travaux à faire etc…
Le printemps arrive d’ici 1 mois et donc on va voir exactement combien de temps elles vont mettre à se louer.
ça va etre extremement important car ca donnera un bon apperçu de la vacance locative à attendre réellement.

Donc pour le moment, je reste encore prudent sur le 3è point même si j’ai bon espoir pour la 2è agence.
Disons, que pour l’instant les clignotants sont au vert mais qu’il est trop tot pour dire que le projet sera un vif succes ou un echec. à la fin de l’année surement.

J’aimerais qu’on me dise parmi les nombreux investisseurs immobilier de biens en France, avez vous une difference de vacances locatives en hiver (plus long pour trouver par exemple ?) par rapport au printemps ou été ?

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[+1]    #12 15/02/2015 16h10

Membre (2013)
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Oui exact, on peut voir ca comme ca.
Quel niveau de risque est on pret a accepter pour un investissement, a partir de combien on estime interessant d’investir ?
Le risque aujourd’hui ne sera pas forcement le meme risque dans 3 ans, 5 ans , 10 ans ou plus, et j’espere qu’il va baisser avec le temps…

Dernière modification par vegas (15/02/2015 16h11)

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[+1]    #13 25/02/2015 15h13

Membre (2013)
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Je viens d’éditer la partie impots qui etait dans mon témoignage.
Je viens d’avoir la confirmation que la version du site myusinvestment est la bonne pour les USA.
C’est donc une excellente nouvelle !

@ Grand21 : vous ne m’avez pas dit quel etait votre intermediaire pour Detroit ?

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[+1]    #14 21/03/2015 19h42

Membre (2013)
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Je vois les choses un peu de la meme maniere.
En tout cas, est ce que le rendement merite la prise de risque, c’est toujours la question.
En france, pour les raisons citees plus haut par Youku, pour moi ca ne vaut pas trop cette prise de risque pour le moment.
Je prefere de loin la bourse a ce niveau de rendement. Il y a les soucis en moins.

Pour le credit aussi, je suis assez d’accord. Je suis pas trop fan des credits de maniere generale.
C’est bien si tout se passe bien, mais ca peut etre une grosse galere si ca se passe moins bien…ou pire en cas de problemes.

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[+1]    #15 12/04/2015 09h29

Membre (2015)
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Bonjour,

- Que voulez-vous dire par "j’en ai fait une demande d’assessment pour voir"? Quand vous parlez de vos taxes, possédez-vous un bien à Détroit?

- Les temps de vacance locative à Détroit. D’abord Détroit est une ville américaine. Il faut absolument arrêter de l’imaginer comme une ville à part. Il y a certes des quartiers à fuir, mais nous travaillons sur des quartiers "normaux", donc quand on parle de temps de vacance locative à Détroit, considérez que c’est comme parler de vacance locative dans n’importe quel pays développé. Après l’achat, comme nous le spécifions constamment, il n’y a pas de vacance locative puisque les biens sont vendus loués. Si celui que vous avez choisi n’est pas loué à ce moment, vous ne signez pas le closing avant que nous ayons loué la maison. Entre deux locataires, ce n’est pas différent du principe régissant le marché de toutes les villes des pays développés: tout dépend de l’emplacement du bien et de sa qualité. Comme ces deux critères sont ce que nous regardons avant de proposer un bien à la vente, nous avons des listes d’attente permettant de remplacer rapidement le locataire parti. Le temps moyen de vacance est d’un mois et demi.

- Les frais de maintenance:

Première année: aucun (couverts par la garantie d’un an que nous offrons). Commencez déjà à mettre 50 dollars par mois de côté pour assurer les réparations à partir de l’année 2. Au bout d’un an, cessez d’alimenter ce fond. Vous recommencerez à l’alimenter quand vous aurez effectué une réparation.

Années 2 à 10: les réparations les plus courantes sont sur la chaudière car elle est très utilisée à Détroit du fait des hivers froids. Demandez à votre gestionnaire de prendre un contrat d’entretien chez Detroit Edison Company pour 25 dollars par mois. Vous serez couvert pour toutes les réparations.

A partir de l’année 10: refaire le toît, qui constitue la plus grosse dépense d’entretien d’un maison à Détroit (3000 à 4000 dollars en fonction de la taille de la maison). Un toît dure à Détroit en moyenne 15 ans. A l’achat, demandez pour 250 dollars une inspection indépendante qui vous assure que le toît a encore au moins 10 ans de durée de vie.

Incendie: dommages couverts entièrement par l’assurance. En cas de dommage majeur, pas de remboursement de la valeur de la maison car ce serait autour de 200 000 dollars au prix actuel de construction, mais remboursement de l’intégralité du prix d’achat moins 2500 dollars déductibles.

- Nous n’avons en tant qu’investisseurs aucune préférence entre un section 8 et un locataire classique. Les avantages et inconvénients de chaque catégorie s’équilibrent. Les avantages d’un section 8 est le loyer garanti. L’inconvénient est que les inspections annuelles section 8 sont très exigeantes et que la maison doit être constamment maintenue parfaite (Section 8 Inspection Checklist - How to Pass Your HQS Inspection).

- Pour la même maison, les variations de loyer sont minimes. Jetez un oeil à notre site. Pour un même quartier, même maison, même état, 50 dollars de différence possible est une bonne estimation.

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[+2]    #16 24/05/2015 09h25

Membre (2015)
Réputation :   3  

Pour l’investisseur, avoir un aperçu objectif et réaliste de l’évolution de Détroit est important. Dans cette perspective, voici un article que nous trouvons pertinent:

Détroit, du chaos au renouveau

Il détaille toutes les étapes par lesquelles Détroit est passée (euphorie, déprime, renouveau). Pour reprendre une des phrases de conclusion, "les nouvelles stratégies économiques mises en place sur le long terme peuvent laisser présager à la ville une seconde vie". Pour nous, la ville réunit les conditions idéales pour investir: la fin d’un cycle de dépression et un renouveau concret déjà bien engagé.

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[+1]    #17 04/06/2015 10h04

Membre (2013)
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Thierry2015 a écrit :

@ Vegas
Bravo pour vos investissements et leur superbe rentabilité.
Je me demande si j’ai bien lu tous vos posts, car je ne sais pas comment vos avez acheté plusieurs maisons avec un seul crédit personnel? J’imagine qu’il ne s’agissait pas d’un crédit "affecté" ?
Etes vous passé par une banque ? Et quel est votre taux d’endettement?

oui, je suis passé par une banque et j’ai du prendre un gros credit perso.
ça représente environ 40 % de la somme totale.
mon taux d’endettement est élevé sur 4 ans (c’est ce qu’il reste) mais heureusement je n’ai pas d’autres credits que celui là.

Dernière modification par vegas (04/06/2015 10h06)

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[+1]    #18 12/08/2015 16h54

Membre (2015)
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Bonjour à tous
J’ai acheté une maison à Detroit en juillet 2013, cet une chose que je peux dire c’est qu’il faut être sur de ses contacts et de la companie de management qui suivra le bien
De mon côté, le bien etait (et est toujours loué) au COTS qui est un organisme qui aide des personnes en difficulté à avoir un logement, donc les loyers sont surs d’être payé
En revanche la boite d’intermediaire etait incompetente, ils m’ont refourgué un property management qui n’y connaissait rien, je n’ai pas voulu signer avec (assurance proposé exhorbitante, incapable d’apporter des reponses à mes questions, …)
Je me suis retourné vers une autre entreprise pour le management et là cela a été le pompon : travaux soit disant effectués donc facturés alors que je viens de m’apercevoir que rien n’a été fait, property tax pas payée pour 2014, factures d’eau non plus. Et ils ne veulent même plus me payer les loyers touchés car soit disant un de leur type serait parti avec la caisse …

Depuis mai 2015 j’ai enfin trouvé une petite boite locale qui est en train de tout me remettre en ordre, les loyers retombent, ils ont négociés un etalement des factures d’eau, ils sont en train de faire des devis au plus juste pour les travaux necessaires.
Donc d’ici 2-3 mois la rentabilité sera enfin là.
Donc j’envisage, en esperant que l’euro remonte un peu, un 2e achat mais directement chez eux, car ils ont des maisons qu’ils renovent et qu’ils louent avant de les vendre.

Pour info: ma maison : achetée en juillet 2013 pour $15000 + $4000 de frais pour l’intermediaire
Loyer : $821
La property tax est tombé de $2000 à $900 cette année, merci Detroit
En revanche comme c’est un organisme le proprietaire doit payer la facture d’eau soit $120/mois
10% de management
Le locataire n’est pas pret de partir car sur les $821 il ne vers que $300, le reste est pris en charge.
Pour les travaux, j’attend les devis mais je devrais être à +- $2000 cette année (cela correspond aux travaux qui auraient du être faits depuis juillet 2013)

J’espere avoir pu aider.
Cordialement

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[+2]    #19 06/11/2015 17h24

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Pour faire « rêver » les investisseurs potentiels aux USA

La saison de la taxe foncière (property taxe) a commencé. Cette année encore, ca me coute 2% de la valeur « vénale » calculée par l’administration du bien (situé MiamiDade). C’est équivalent à 3 mois de loyer !

Certes, La valeur retenue par l’Administration reste inferieure à la valeur de marché du bien (environ 30% dans mon cas). Donc cela pourrait représenter 4 mois de loyer …

Je paie une boite pour faire un recours chaque année mais pas encore de retour d’expérience (de cash devrais je dire)

Plaignons nous de l’ISF en France. La c’est 2% des le 1er USD sans déductibilité des dettes. En France, le taux maximum est de 1,5% au delà de 10Me avec beaucoup d’exonération et/ou d’abattement possible ainsi que la déductibilité des dettes

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[+4]    #20 20/11/2015 02h53

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Je viens d’acheter un appart aux US après m’être établi ici il y a un an, et comme je suis nouveau ici je viens de voir ce topic, je voulais vous faire part de mon expérience, et peut-être que vous serez intéressé ou aurez d’autres questions.

J’habite sur Baltimore, ville en pleine rénovation depuis quelques années qui essaye d’enlever son image de ville risquée ou on compte un homicide par jour en moyenne… La ville a souffert comme beaucoup d’autres de la crise en 2009 avec des valeurs de biens qui ont perdu plus de 50% de leur valeur après avoir explosé au début des années 2000.

J’ai commencé à m’intéresser à cela pour plusieurs raisons :
- les banques demandent un apport de 20 à 25% et ne prêtent plus sans apport, ou apport très faible dans certains cas (FHA approuve)
- les prix ont chuté, mais comme les gens doivent se loger, les prix des loyers sont restes à peu près constants

On a commencé par louer, mais nous sommes passés à l’acte récemment tant les prix à l’achat sont bas et compare aux loyers, nous pouvons payer la même traite en étant propriétaire.

Les difficultés :

- obtenir le prêt, qui implique avoir du cash : 25% d’apport pour nous + 4% de taxes diverses que je pourrais expliciter plus en détails + garder sur un compte les 12 premiers mois de prêt + taxe propret ce qui a représenté 11% pour nous du prix du bien, donc au final il nous fallait 40% d’apport !

- avoir un credit history… il faut 2 ans pour le construire et être bien note, j’ai été moyennement note au bout d’un an, a 730 sur 900, ce qui nous donne un crédit de 4.6% sur 15 ans. La moyenne ici est a 7%

L’achat : un appart de 60 metre carre et balcon à 135,000 dollars dans le centre-ville bien place. Il était loue précédemment a 1500 dollars par mois. Il a été acheté 305,000 dollars en 2007…!

J’ai eu envie d’écrire cela car lorsque l’on ne connait pas, on se dit qu’avec une telle rentabilité (13%?) il faut se ruer dessus… bon à tempérer :

- il faut payer la taxe proprette qui représente entre 2 et 3 % du prix du loyer, 4600 dollars pour moi actuellement, renouvelé tous les 3 ans, base sur une valeur de 185,000 pour l’instant. Il faut faire une demande pour réévalue le bien après l’avoir acheté. On devrait être plutôt proche de 3000-3500.

- les HOA fees, Home Owner Association, ou Condominium fees, en gros les charges, qui sont aussi plus chères qu’en France, 280 dollars pour nous, mais classique pour les résidences en centre-ville, c’est garde, roof top, salle de gym,… sinon il faut acheter une maison plus en banlieue

Finalement, on a 280 de condo fees + 300 de tax property + 780 de credit, on arrive a 1360 par mois, sachant qu’il faudra ensuite déduire les intérêts + la tax property des impôts, on devrait se situer entre 1200-1300 dollars par mois.

Du coup la rentabilité tombe plus vers du 7-8%, ce qui est sympa mais je me suis dit que ça valais le coup d’expliquer un peu ce à quoi on peut s’attendre ici, car assez diffèrent de la France.

Voilà pour les infos n’hesitez pas si vous avez des questions smile

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[+3]    #21 20/04/2016 11h09

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Je fais un petit post sur les quelques points à ne pas oublier avant d’investir dans l’immobilier à Miami, histoire de prendre l’avion en connaissant certains aspects que les vendeurs de soupe qui viennent fréquemment sur le forum oublient de préciser

Charges de copropriété : Elle seront forcement élevées, même si vous prenez une petite unité sans gym , sans gardien, sans jardin et sans piscine Car le montant des assurances est très élevé à Miami et représente une part très importante de ces charges. Les immeubles sont couverts contre les hurricanes et le flooding, De plus, le climat étant mauvais, toiture et peinture extérieure sont à refaire régulièrement

Property Tax : Déjà évoquée, environ 2% de la valeur vénale du bien, sans déduction des dettes (le cas échéant). Un vrai coupe gorge, cela représente  3 / 4 mois de loyers

Agent immobilier location : les contrats de location sont de 1 an. Vous (le propriétaire) payez 10% de la valeur du contrat à l’agent qui fait la location. Donc 1,2 mois de loyer en moins tous les ans si le locataire tourne. On espère qu’il reste plus longtemps (dans ce cas rien à payer) mais Imaginez qu’il parte au bout de 6 mois …

Agent Immobilier Vente : c’est 6%, 3% pour votre agent, 3% pour agent acheteur et c’est pour votre pomme. 6%, c’est énorme, le marché est totalement brokerisé. Au moins, c’est transparent, tous les biens sont disponibles sur le listing commun
MLS.com
    - MLS Listings, Real Estate Property Listings, Homes for Sale


Frais de petit entretien : le climat est mauvais. Il faut refaire les peintures régulièrement entre chaque départ de locataire. Cela implique quelqu’un sur place pour gérer les locataires et réparations, donc frais de gestion à rajouter

Locataire : Des vrais cas sociaux, pas ceux de vos clapiers en France qui sont CAFés, mais des enmerdeurs avec armée d’avocat qui dégainent à tout va. J’ai eu 2 locataires sur 3 qui sont partis avant 1 an avec des ennuis juridiques à gérer

Avocat : rapport aux ennuis juridiques. On vous demande gentiment 3kUSD avant d’ouvrir le courrier du locataire

Imposition RF US : normalement rien à signaler, car amortissement et voyages perso rendent la note négative donc imposition US nulle. La déclaration est une tannée, comptable indispensable pour un non US, donc cout à rajouter

Imposition RF France : Vous devez utiliser les règles françaises pour déclarer, pas d’amortissement, pas de voyages perso. Donc tout à refaire même si l’imposition est nulle au final du fait de la convention. Mais la règle du taux effectif s’applique, cela augmente votre taux marginal et donc l’impôt sur vos autres revenus français

Imposition vente France : Le gain/perte de change est inclus dans votre PV. En France, on compte en Euro …. Petit cadeau supplémentaire que tout le monde oublie : Prélèvement sociaux français à payer sur cette PV

Financement : Quasiment impossible, ou avec des LTV faibles, des taux variables très important ou sinon avec un nantissement d’actifs en face

Je vais essayer de préparer le P&L de mon bien pour le présenter
Bonne réflexion !

Dernière modification par Tssm (20/04/2016 11h21)

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[+1]    #22 24/04/2016 14h16

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Bonjour

Fougere : les rendements que vous évoquez de 6 a 8% si on ecarte le centre ou les sud-est des USA ne justifie pas tous les risques connus.
A moins d’un coup de coeur  pour une résidence secondaire dont on n’attend aucun rendement ou d’un choix perso comme celui de Tssm je ne vois pas l’intérêt vu les complications fiscales évoquées (et le facteur de change et les voyages)
Perso j’ai regarde pas mal de maisons dans les années 2009 et 2010 … de 25 a 75 kms au nord de Miami de préférence maison avec quai pour mon bateau. Les prix étaient "déprimes" a l’époque …et pourtant je n’ai pas eu de coup de coeur … Le plus bel endroit était le "Sailor’s Bend" du vieux Fort Lauderdale mais les maisons a rénover de 2eme ligne faisaient pitié et n’avaient pas de quai.
Plus loin en remontant la rivière j’ai visite des maisons dans les 300 a 400k dont l’une ou l’autre bien agencee ..mais pas 2 metres d’eau a maree basse.

Probablement que les maisons sans quai ou possibilité de quai auraient été moins chères. Ou alors fallait aller du cote de Stuart ou il y a déjà dans les 4 degrés de moins en hiver - et pas le meme "melting pot" ou cote ouest de la Floride, belle mais dortoir de retraites du "bible belt"…

Il y avait beaucoup de condos a vendre moitié prix mais je ne cherchais pas un placement donc ça ne m’intéressait pas meme a 60k de vivre dans une tour - avec un brin de vue océan.

Chacun son truc mais si c’est le "reve américain" qui vous attire… attention a la déception…

Dernière modification par sissi (24/04/2016 14h19)

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[+3]    #23 12/01/2017 09h52

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FISCALITÉ DES REVENUS FONCIERS SUR LES REVENUS D IMMEUBLES AUX USA

Je suis expert-comptable en France, il est temps d’être concret, donc voici ce qui est taxable en France sur les revenus fonciers aux États-Unis:

1 - Déterminer le revenu taxable selon le système français des revenus fonciers en $ (Revenus bruts - frais réels déductibles).

2 - Convertir cette somme en € selon le taux moyen de l’année (cette méthode est admise par l’administration, il est aussi possible de convertir chaque opération à sa date de réalisation, cela est plus compliqué mais peut-être plus intéressant).

3 - Intégrer ces revenus fonciers à la déclaration 2044 des revenus fonciers.

4 - Compléter la 2047 afin de signaler que ces revenus sont taxable aux USA et "bénéficient" du régime du taux moyen.

Comment l’administration française va t’elle taxer ces revenus? :

1 - Calcul de l’Impôt SANS les revenus fonciers étrangers (par exemple 26.000€ pour 100.000€ de revenus)
2 - Calcul de l’Impôt AVEC les revenus fonciers étrangers (par exemple 34.000€ pour 100.000€ de revenus français + 20.000€ de revenus fonciers US)
3 - Application de la règle de 3 où l’impôt total est multiplié par les revenus français et divisé par les revenus mondiaux (par exemple 34.000 * 100.000 / 120.000 = 28.333€)

Dans notre exemple, la charge d’impôt en France est donc de 2.333€ pour les 20.000€ de revenus (soient 11,7%).
Les mêmes revenus fonciers en France génèreraient un impôt de 11.300€ (56.5%).

Voila, j’ai volontairement pris comme exemple la solution fiscale la pire, en pratique, dans toutes les déclarations que j’ai pu établir dans ce contexte, l’imposition en France des revenus fonciers aux USA ne dépasse jamais 10%.

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[+5]    #24 14/07/2020 11h13

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CharlyDetroit, le 13/07/2020 a écrit :

Je serai heureux de faire profiter de mon expérience à quelques téméraires hors normes, car je suis conscient que peu de personnes sont capables et/ou ont l’envie d’une telle aventure. Elle vaut pourtant son pesant de cacahuètes; En effet, la rentabilité brute de mon investissement total dépasse les 30%. Je sais que vous allez dire que ce sont des âneries, mais les faits sont pourtant là. La cerise sur le gâteau est que les loyers sont sur une tendance Bull depuis 1 an.

Merci de vous permettre de nous contacter pour cette question très simple !
Soit on reste en France pour aider les grands mères à traverser la rue et rouler dans une voiture du tiers monde qui ressemble à un cendrier… soit on rejoint les gens comme vous pour gagner de l’argent facile qui attend juste qu’on s’baisse pour le prendre.
Alors j’pense que la question elle est vite répondue !

On vous a reconnu JP Fanguin wink
Bisous

Dernière modification par DDtee (14/07/2020 11h14)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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[+2]    #25 16/07/2020 00h04

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Pour ceux interessés par un investissement immobilier à Detroit, je vous invite à jetter un coup d’oeuil à la chaine YT de Wiliam Woods aka "Shea":
The Shea Show - YouTube

Il y montre le quotidien des renovations, des evictions, du public qui habite dans les maisons rénovées.

Je l’ai contacté il y a 2-3 ans, pas dans une démarche d’investisseur, mais plus pour comprendre de quoi on parlait exactement.
Son office m’a répondu avec un mail générique qu’il envoie à tout le monde lors du premier contact.

D’après ce que j’ai compris il y a pas mal de monde qui bosse pour sa petite entreprise. J’ai eu par la suite contact avec au moins 2 personnes.

La chaine YT (à la facon "Diary") sert de vitrine pour les investisseurs n’ayant pas le temps ou habitant à distance.

Le bureau est assité par une étude d’avocats, qu’il m’a été proposé d’apeller pour voir le serieux de William.

Il m’a été proposé un choix de 3 maisons à 3500 USD chacune (qui étaient des "duplex" en americain maisons de 2 appartements) + rénovation ( que j’imagine sommaire vu la somme) de 17-20k (pour une maison de 2 appartements) + frais administratifs de 2500 + gestion de projet 2000 + taxes non payées, à regler par l’acheteur de l’ordre de 3000.

Chacun des appartements devaient une fois la réno terminée etre loué 700 USD/mois - je vous laisse calculer la renta brut astronomique! (vous imaginez le risque qui vient avec une renta pareille?)

Il y a ensuite encore d’autre frais eventuel p.ex securiser la maison avec une alarme entre 2 locataires, payer les interventions quand l’alarme est declenchée, des frais d’evictions eventuels à prevoir, payer le gars qui va enlever le chauffe-eau, car ce dernier a de grandes chances de se faire voler entre 2 locations (ca vous met dans l’ambiance).
Surement d’autres frais que j’oublie…

Je n’ai pas sauté le pas.

My 2 cents.

PS. Je viens de revoir une vidéo d’une des maisons dont je parlais plus haut: on y voit des trous de balles qui ont traversé la maison. Vous imaginez quelque chose de similaire en France? C’est juste une autre réalité là-bas. Posez vous la question - si un locataire a le choix, pourqoi irait-il habiter dans un quartier où on tire sur les maisons?

AMF: ce n’est pas un conseil pour investir à Detroit, je ne connais pas William personellement, ne suis aucunement affilié à la chaine YT Shea Show

Edit: ajout de PS.

Dernière modification par zaser (16/07/2020 00h48)

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