Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?

Eldoradoimmo a écrit :

Je suis d’ailleurs impatient que vous puissiez partager votre stratégie pour avoir d’excellents résultats de réservations. Je suis sûr que ce sera extrêmement intéressant pour de nombreux lecteurs du forum.

Quelles sont les principales méthodes avez vous utilisé pour générer du trafic vers le site de la personne de votre famille dont vous parlez ?

Les techniques que j’ai utilisées pour travailler le référencement sont les suivantes :
- récupération d’un nom de domaine ancien et en déshérence. Ca, c’est un coup de chance qui m’a bien aidé, je l’avoue. Le domaine était ancien, avait quelques backlinks, était en .fr et était donc crédible pour Google
- analyse de la concurrence : beaucoup de gîtes, beaucoup de publicités via les plateformes mais finalement peu de sites bien fichus pour des chambres d’hôtes. Il y avait donc de la place

Ensuite, ma technique a consisté à "parler à Google" :
- respect strict des normes à utiliser pour le référencement : un site propre, conforme W3C, avec une version mobile. Pas de sur-optimisation des mots-clés, du texte unique, des photos prises par mes soins et systématiquement annotées, un maillage interne efficace
- du contenu, du contenu et du contenu. C’est ce qui prend beaucoup de temps. Le site en question comprend une page complète sur l’histoire du monument à proximité qui attire les touristes (et pas de copie de Wikipédia, que du contenu original), plusieurs pages sur la gastronomie locale (je me suis super bien amusé à écrire un article complet sur l’origine et la recette de la teurgoule… )
- des liens de qualité : les liens entrants provenant de centaines d’annuaires sans intérêt sont eux aussi sans intérêt. Des liens provenant de sites crédibles, acquis au fil du temps via la rédaction de billets sur des forums, d’articles sur des blogs, d’échanges de liens, etc. sont beaucoup plus intéressants.
- et dernière chose : j’utilise tous les services Google possibles : google+, google analytics, picasa, maps, recaptcha, etc.

Six mois de travail pour atteindre les 3 premières place sur une requête de type "chambres d’hôtes + secteur géographique" et quasi plus rien depuis, si ce n’est l’ajout d’un peu de contenu de temps à autres.

ATTENTION : je ne dis pas que cela fonctionne "easy" à chaque fois. J’ai bénéficié de circonstances favorables et je n’aurais pas eu la même réussite avec un gîte car la concurrence est beaucoup plus rude sur ce secteur. Mais avec de la rigueur, on peut tirer son épingle du jeu.

ATTENTION BIS : je ne suis pas dépendant de Booking ou d’AirBnB mais je le suis de Google qui m’amène 90% de mon trafic. Le jour où Google me blackliste, je n’ai plus qu’à repartir de zéro.
Cela dit, en appliquant les éléments indiqués au dessus (pas de contenu dupliqué, pas de sur-optimisation), ça ne devrait pas arriver.

PS : pour vendre votre location sur de multiples sites en ne gérant qu’un seul planning de disponibilité, vous pouvez regarder du côté de solutions telles que MyConstellation, Novaresa ou KEBooking.
Moyennant une faible commission ces solutions prennent en charge la gestion du paiement en ligne (et donc du paiement en cas d’annulation voire de no-show) et pour des commissions (beaucoup) plus élevées, vous permettent de vous vendre sur des plateformes beaucoup plus importantes. Je recommande pour ma part de n’ouvrir de la disponibilité sur ces plateformes qu’en période creuse.

Dernière modification par MartinGale (05/01/2016 15h02)

Saint-Denis (93). > 300 nuits par an. Sejour le plus demandé : 1 nuit. Sejour le plus represantatif : environ 10 jours. Je n’accepte les 1 nuits que pour combler les sejours longs.

Cordialement

Les voies de Booking sont impénétrables…

Vous pouvez les relancer sur les deux lignes téléphoniques qui répondent
+33426832521
01 57 32 92 65

Bien à vous

Dans la pratique, je procède ainsi. Les locataires arrivent ainsi quand ils le veulent et repartent de même, sans nous voir bien souvent. Cela nous permet de vérifier après le ménage que rien ne soit détérioré car lors d’un état des lieux, on fait ça vite et mal, les locataires mal intentionnés sont doués pour masquer ce qui a été abimé et il n’est pas évident de tout checker.
C’est bien accepté.

Voici les statistiques de l’année dernière pour un appartement à Paris:
Check-in:
Lundi          14
Mardi           3
Mercredi     10
Jeudi          15
Vendredi     11
Samedi       13
Dimanche   10

Check-out:
Lundi          10
Mardi           9
Mercredi     15
Jeudi           9
Vendredi      9
Samedi        9
Dimanche   15

Durée et nombre de séjours:
1 nuit    9
2 nuits  11
3 nuits  18
4 nuits  21
5 nuits   6
6 nuits   4
7 nuits   2
8 nuits   1
9 nuits   2
>10       1

Difficile de tirer des conclusions par rapport aux jours d’arrivée et départ. Beaucoup de gens réservent des week-end du jeudi au dimanche ou du vendredi au lundi et en semaine du lundi au dimanche mais cela ne se traduit finalement pas dans les statistiques hormis le peu d’arrivées le mardi. Je ne pense pas que d’une année à l’autre on retrouve tant de similitudes donc cela reste aléatoire.

Par contre la durée des séjours est de plus en plus courte. Je demandais 3 nuits minimum auparavant, permettant 2 nuits en dernière minute. J’ai changé et permet dorénavant les courts séjours de 2 nuits quasiment tout le temps. Cela se verra dans les statistiques de 2017 car ils paraissent plus nombreux que les "3 nuits". Peu de 1 nuit, c’est plutôt pour boucher les trous entre deux séjours, dans ce cas je casse les prix pour remplir.

Je ferai aussi la liste des jours pendant lesquels la réservation est faite.

J’ai un tarif à la nuit (autour de 80) + 70 ou 80euros forfaitaires par séjour. Cela fait un tarif dégressif, plus on loue longtemps, plus le tarif à la nuit diminue. Je m’y retrouve donc sur les 2 nuits car je prends 70euros à chaque fois. Il faut une gestion en conséquence (ménage draps) mais cela fonctionne.

creusois a écrit :

est-ce plus  difficile de  remplir complètement votre planning ?

A l’usage non, j’avais peur que les gens ne prennent que des week-end 2 nuits mais dans la pratique il y a de tout. Le 2 nuits est vraiment une tendance, peut-être aussi que comme peu les proposent je me retrouve mieux positionné sur cette durée mais je m’y retrouve par un prix supérieur à la nuit.
Quand j’ai un trou de 1 ou 2 nuit je mets les prix à la nuit à 20euros par exemple (+ les 70 ou 80 forfaitaires).

Surin : me concernant oui bien sûr qu’il s’agit d’une estimation.
j’ai commencé le 6 juin 2016. Donc en faisant une extraction du 6/06/2016 à aujourd’hui sur le Channel Manager, j’obtiens un taux de remplissage de 93.6.
Appliqué à l’année cela ferait donc une moyenne de 341 jours.

Attention cela prend aussi les jours où j’ai "fermé" le logement pour réparation (mauvais travaux de l’artisan qu’il a fallu reprendre, la liste est longue, voir un de mes autres post sur le forum), cela doit representer 5j.

Bien sur comme indiqué, je loue aussi à la journée et je "casse" les prix (réservation la plus basse : 39 EUR la nuit hors ménage) et la nuit n’est pas tres rentable (mais le commentaire positif est facile).
Et parfois j’augmente ma visibilité (sur Booking uniquement) en passant leur commission de 15% à 20% (mais je ne l’ai fais que peu de fois)

En attachement une extraction Xotelia. Je pense que le prix moyen à la nuité est faux (je dois louer en moyenne 55 EUR hors ménage, et cela ne prend pas en compte les réservation en directs moins tarifées). je vais me pencher dessus pour voir comment le CM calcule.

Mestra a écrit :

Merci Link182, une autre question :

J’aimerai utiliser Booking mais j’ai appris qu’il fallait avoir un certain "statut" avant de pouvoir demander un engagement de la part des locataires.

Je m’explique, Booking permet de faire des réservations sans carte de crédit et donc sans pénalités en cas d’annulation, cela me paraît extrêmement compliqué à gérer.

Comment faites vous? Avez-vous atteint un certain "statut" ou alors j’ai mal compris lorsque l’on m’a expliqué le système. Car je ne pense pas que vous acceptez des annulations la veille sans compensation.

J’autorise l’annulation gratuite jusque 3 jours avant.
Sinon la nuitée est payable, mais les clients peuvent faire une demande exceptionnelle auprès de Booking. Vous recevez donc un email si vous voulez faire "cadeau" de l’annulation (ou demander un montant de dédommagement) par email (et aussi via leur application mobile "Pulse")

Dernière modification par Link182 (14/02/2017 14h57)

Bonjour à tous,

Je profite de ce post pour partager avec vous mon expérience de quelques mois en location saisonnière et pour pouvoir échanger avec d’autres personnes qui pratiquent ce genre de location.

J’ai acheté un T1bis de 30m² à Nantes en début d’année que j’ai ensuite rénové et meublé. J’ai commencé  à louer mon appartement fin avril en passant par les plateformes suivantes : Booking, Airbnb, Abritel, MorningCroissant, TripAdvisor. Toutefois, il n’y a vraiment que Booking, Airbnb et un peu Abritel qui me permettent de louer. Mais je ne suis pas vraiment satisfait de Airbnb qui est je trouve beaucoup moins rentable, étant donné le nombre de personnes qui loue leur résidence principale et pratique des tarifs très concurrentiels. Peut-être avez vous aussi remarqué cela ?

Pour le moment, j’arrive tout de même à remplir 20-25 nuits par mois en prenant principalement des réservations qui se font à la "dernière minute". J’ai très peu de réservations 1 à 2 mois à l’avance, que se soit des vacanciers ou des professionnels en déplacement. Je trouve ça plutôt pas mal pour un début.
Mais, comme l’ont fait remarquer beaucoup de gens, c’est quand même pas mal de boulot : Travailler ses photos, son annonce, sa description pour ne pas apparaître en fin de liste, appliquer une stratégie tarifaire, etc.
Et selon moi, ce n’est pas fini. La concurrence est vraiment importante sur ce marché et je pense qu’il va falloir que j’apporte divers petits services en plus pour me démarquer davantage.

Concernant la stratégie tarifaire, la mienne est plutôt simple. J’ai pratiqué des tarifs assez bas au début pour obtenir quelques réservations et mes premiers commentaires. N’ayant pas commencé à rembourser mon crédit, cela était plus facile et même à des tarifs bas, je reste rentable.
Actuellement, je monte progressivement mes tarifs et je les adapte en fonction du nombre de nuits qu’il me reste à combler. Du coup, je commence à avoir un chiffre d’affaire qui me permettrait d’être rentable même en payant mon prêt.

Pour la gestion, étant donné que je vis en Ile de France, je passe par une conciergerie qui s’occupe de tout : Accueil, ménage, blanchisserie. Elle offre aussi en mon nom, à chaque arrivée, un panier garni qui fait toujours son petit effet. C’est un service qui coûte assez cher, 65€ par séjour, mais c’est un véritable atout, tant en terme de confort que de satisfaction des locataires.
J’ai vu qu’il y avait quelques échanges plus haut sur l’état des lieux. Pour ma part, je n’en fait pas et ne prend pas de caution. C’est certainement risqué mais comme certains le disent, c’est compliqué de voir qu’il y a un problème au moment du départ des locataires. Pour l’instant je n’ai eu aucun soucis, et comme le dit un auteur que j’adore, c’est trop beau pour ne pas durer.

Voilà, au plaisir de vous lire et d’échanger avec vous.

Dernière modification par jeromem (10/08/2017 11h39)

Pour la part j’ai deux propositions d’amélioration à tester pour vous :

- choisir un pretataire vous meme pour le ménage plutôt que de passer par une conciergerie qui vous reviens très cher

- essayer Le bon coin tout simplement pour votre annonce. C’est gratuit. Mais il y a une forte concurrence, mais il y a aussi des stratégies pour que votre annonce reste visible (on peut en parler en MP au besoin, ce n’est pas le sujet ici)

Bonne journée

1407 CGI
(…)

II. – Ne sont pas imposables à la taxe :

1° Les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises lorsqu’ils ne font pas partie de l’habitation personnelle des contribuables ;

@xFFx: pour des locations à la semaine ou au mois, j’applique des réductions me permettant de rester dans les prix du marché. Je fournis les draps mais ils se débrouillent pour les laver, et je demande le paiement de tout le mois d’avance. A noter que pour des durées longues, même avec Airbnb, je fais signer un contrat de location et un état des lieux.

Quaterback a écrit :

Savez vous ou je pourrai trouver cela ?

Et si vous leur demandiez qui doit les fournir ? (afin de leur faire dire qu’ils demandent l’impossible)

bonjour à tous,

j’ai depuis 4ans 3appartements (1 en plus chaque année et là je suis sur un projet d’immeuble dans un village hyper touristique et 2 maisonnettes dans une ville dynamique et touristique) et ils sont occupés environ 95% du temps (2 appartements n’ont pas du avoir un jour de vacance depuis au moins 6mois ca sort le matin ca rentre 2h après le temps de faire le ménage à fond). Mais je suis très dispo, du coup quand les gens cherchent et tombe sur quelque chose de libre et carré alors ils réservent direct. Certains demandent à visiter, je refuse quand le bien est loué (l’hôtelier ne fait pas visiter votre chambre quand vous y séjournez). Je loue soit sur leboncoin avec une caution de 1000€ et paiement en espèces (tout est déclaré je précise! surtout quand on sait l’abattement en logement de tourisme, ca sert à rien de le garder au chaud) ou airbnb avec aussi une caution de 1000€. Le tarif est dégressif à la semaine ou au mois. Je ne fournis qu’un tapis de bain sur les séjours supérieurs à 10jours. Les conditions d’arrivée et de départ sont claires et fixes avec des frais: par exemple en cas d’arrivée tardive, 40€ pour une arrivée après 22h je peux vous dire que les gens s’arrangent pour arriver plus tôt..

Je m’occupe de TOUT : check in check out , au pire c’est mon père si je suis indisponible mais JAMAIS je ne laisse les clés quelque part. Il est arrivé que je demande à laisser les clés dans la boîte aux lettres quand je sens que le locataire est sérieux et essentiellement quand ca passe par Airbnb.
Les travaux, le linge, les réparations le ménage je m’en occupe aussi et ca paie car sur des appartements qui ont 2/3ans on rentre encore en disant que ca vient d’être refait et que c’est plus propre que ce qu’ils ont pu voir avant!

Ce sont pour le moment des appartements en copropriétés et c’est un point bof : pour la rentabilité certaines copropriétés ont des charges élevées, et on ne gère pas les voisins et c’est parfois des cas sociaux, impliqué dans mes locations je crains toujours que mes locataires soient gênés.. 

Dans la très grande majorité tout le monde est content sauf moi parfois quand ils partent, car oui je ne sais pas si en longue durée ca arrive aussi souvent mais en courte durée les petits accidents (ou gros) l’appartement laissé très crade etc ca arrive.. souvent.. je râle je prends sur moi et on espère que le suivant sera mieux, c’est ce que je me dis : si il pose problème il restera pas longtemps donc bon..

Attention aussi aux prostitués, j’en ai eu beaucoup au début, ah elles paient bien ca c’est sur mais alors quel bazar.. sommier cassé, peintures etc
Il m’a fallu quelques mésaventures pour comprendre leur fonctionnement et les éviter.
Depuis je les calme avec la caution et quand je ne le sens pas je dis que c’est pris, je préfère ne pas louer qu’avoir des ennuis.

Niveau rentabilité rien d’exceptionnel, quand on déduit toutes les charges je touche à peu près le même loyer que pour du nu mais j’ai la main sur mon bien et ca me rassure, même chose pour les loyers, quand je vois les mecs qui restent 2/3 mois oublier de payer dès le 2eme mois je me dis qu’en longue durée ca doit être usant de relancer chaque fois.. Je dirai que 50% des gens n’ont pas grand chose à faire des règles instaurées, du respect des heures etc, mais comme c’est marqué sur l’annonce, que je le redis et que c’est encore écris sur un document laissé dans l’appartement, au moindre problème je tape dans la caution.

J’entend beaucoup dire autours de moi que c’est le bon plan que ca rapporte etc et qu’ils veulent essayer, limite je les pousse à le faire, qu’ils voient l’envers du décor.  Pour moi c’est une bonne façon de louer (tout dépend aussi le secteur) mais il faut être dispo, réactif et impliqué, sinon on part dans les travers de location dans les grandes villes où l’on ne voit pas le proprio ni à l’entrée ni à la sortie. C’est pire qu’un hôtel, ca fait limite hôtel de passes, d’une part le locataire peut se sentir une vache à lait (facile de louer son appart et de pas prendre le soin de nous accueillir) d’autre part si on prend soin du bien être de ses locataires et qu’on veut être sûr de limiter la casse dans l’appartement c’est le minimum. Je vais continuer ainsi jusqu’à je pense 6/7 biens en courte durée après le temps me manquera (surtout l’été) et je réfléchirai alors à modifier ma stratégie.

Voilà pour mon retour.. je pense avoir tout dit.