Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

[+1]    #251 14/10/2020 17h41

Membre
Réputation :   13  

Quaterback a écrit :

Savez vous ou je pourrai trouver cela ?

Personnellement, je demanderais les CA certifiés par bien à mon expert comptable.
C’est un gage de sérieux pour tout le monde, je pratique a chaque fois comme cela, récemment encore, l’expert de mon assurance PNO me demandait les baux de location pour le remboursement de la perte d’usage liée a un dégât des eaux non responsable, les CA certifiés des années précédentes l’ont assuré des revenus perçus en LCD sur le bien concerné.

Hors ligne Hors ligne

 

#252 14/10/2020 18h37

Membre
Réputation :   7  

Airdna fournit une estimation des CA des différentes annonces présentes sur Airbnb, dans l’onglet Invest/Top Properties, vous trouverez le TOP des annonces en CA annuel.

En filtrant sur le nombre de pièces de votre logement pour ne conserver que les comparables vous arriverez à avoir le potentiel maxi,

Pour affiner le calcul, je vous conseille aussi de passer par la page d’accueil de Airdna pour voir les annonces proche de votre logement et ainsi affiner le potentiel locatif, pensez à checker aussi ces mêmes annonces sur Airbnb pour voir les modalités de réservation (nombre de jours mini, période d’ouverture…)

Dernière modification par Lone75 (14/10/2020 21h42)

Hors ligne Hors ligne

 

#253 14/10/2020 18h47

Membre
Réputation :   2  

Alexandco a écrit :

Quaterback a écrit :

Savez vous ou je pourrai trouver cela ?

Personnellement, je demanderais les CA certifiés par bien à mon expert comptable.
C’est un gage de sérieux pour tout le monde, je pratique a chaque fois comme cela, récemment encore, l’expert de mon assurance PNO me demandait les baux de location pour le remboursement de la perte d’usage liée a un dégât des eaux non responsable, les CA certifiés des années précédentes l’ont assuré des revenus perçus en LCD sur le bien concerné.

Avez vous utilisé ces attestations auprès des banques ?

Lone75 a écrit :

Airdna fournit une estimation des CA des différentes annonces présentes sur Airbnb, dans l’onglet Invest/Top Properties, vous trouverez le TOP des annonces en CA annuel.

En filtrant sur le nombre de pièces de votre logement pour ne conserver que les comparables vous arriverez à avoir le potentiel maxi,

Pour affiner le calcul, je vous conseille aussi de passer par la page d’accueil de Airdna pour voir les annonces proche de vostre logement et ainsi affiner le potentiel locatif, attention à voir par la suite annonces sur Airbnb pour voir les modalité de réservation (nombre de jours mini, période d’ouverture…)

Oui effectivement, j’ai imprimé un document avec une estimation sur leur site, c’est un document en anglais, l’estimation parait un peu éloignée de la réalité mais en dehors de ça, il ne s’agit pas d’une estimation correspondant spécifiquement à mon bien, d’ailleurs l’adresse de mon bien ne figure pas sur le document imprimé, mais plutôt un recoupement d’informations sur les biens situés autour.

J’ai aussi essayé Welkeys qui est une conciergerie et qui donne des estimations de la nuitée pour vendre leurs services.

Ce ne sont pas des documents qui ressemblent aux estimations locatives fournies par les agences immobilières pour de la location longue durée, adresse et caractéristiques du bien etc …

Dernière modification par Quaterback (14/10/2020 18h57)


Parrainage Boursorama Banque bour.so/4TUU8MQ

Hors ligne Hors ligne

 

#254 14/10/2020 20h01

Membre
Réputation :   13  

“Avez vous utilisé ces attestations auprès des banques ?”

Non jamais. La banque ne me les a jamais demandées et s’est toujours contentée de mes formulaires 2033 antérieurs.

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #255 15/10/2020 13h27

Membre
Réputation :   12  

bonjour à tous,

j’ai depuis 4ans 3appartements (1 en plus chaque année et là je suis sur un projet d’immeuble dans un village hyper touristique et 2 maisonnettes dans une ville dynamique et touristique) et ils sont occupés environ 95% du temps (2 appartements n’ont pas du avoir un jour de vacance depuis au moins 6mois ca sort le matin ca rentre 2h après le temps de faire le ménage à fond). Mais je suis très dispo, du coup quand les gens cherchent et tombe sur quelque chose de libre et carré alors ils réservent direct. Certains demandent à visiter, je refuse quand le bien est loué (l’hôtelier ne fait pas visiter votre chambre quand vous y séjournez). Je loue soit sur leboncoin avec une caution de 1000€ et paiement en espèces (tout est déclaré je précise! surtout quand on sait l’abattement en logement de tourisme, ca sert à rien de le garder au chaud) ou airbnb avec aussi une caution de 1000€. Le tarif est dégressif à la semaine ou au mois. Je ne fournis qu’un tapis de bain sur les séjours supérieurs à 10jours. Les conditions d’arrivée et de départ sont claires et fixes avec des frais: par exemple en cas d’arrivée tardive, 40€ pour une arrivée après 22h je peux vous dire que les gens s’arrangent pour arriver plus tôt..

Je m’occupe de TOUT : check in check out , au pire c’est mon père si je suis indisponible mais JAMAIS je ne laisse les clés quelque part. Il est arrivé que je demande à laisser les clés dans la boîte aux lettres quand je sens que le locataire est sérieux et essentiellement quand ca passe par Airbnb.
Les travaux, le linge, les réparations le ménage je m’en occupe aussi et ca paie car sur des appartements qui ont 2/3ans on rentre encore en disant que ca vient d’être refait et que c’est plus propre que ce qu’ils ont pu voir avant!

Ce sont pour le moment des appartements en copropriétés et c’est un point bof : pour la rentabilité certaines copropriétés ont des charges élevées, et on ne gère pas les voisins et c’est parfois des cas sociaux, impliqué dans mes locations je crains toujours que mes locataires soient gênés.. 

Dans la très grande majorité tout le monde est content sauf moi parfois quand ils partent, car oui je ne sais pas si en longue durée ca arrive aussi souvent mais en courte durée les petits accidents (ou gros) l’appartement laissé très crade etc ca arrive.. souvent.. je râle je prends sur moi et on espère que le suivant sera mieux, c’est ce que je me dis : si il pose problème il restera pas longtemps donc bon..

Attention aussi aux prostitués, j’en ai eu beaucoup au début, ah elles paient bien ca c’est sur mais alors quel bazar.. sommier cassé, peintures etc
Il m’a fallu quelques mésaventures pour comprendre leur fonctionnement et les éviter.
Depuis je les calme avec la caution et quand je ne le sens pas je dis que c’est pris, je préfère ne pas louer qu’avoir des ennuis.

Niveau rentabilité rien d’exceptionnel, quand on déduit toutes les charges je touche à peu près le même loyer que pour du nu mais j’ai la main sur mon bien et ca me rassure, même chose pour les loyers, quand je vois les mecs qui restent 2/3 mois oublier de payer dès le 2eme mois je me dis qu’en longue durée ca doit être usant de relancer chaque fois.. Je dirai que 50% des gens n’ont pas grand chose à faire des règles instaurées, du respect des heures etc, mais comme c’est marqué sur l’annonce, que je le redis et que c’est encore écris sur un document laissé dans l’appartement, au moindre problème je tape dans la caution.

J’entend beaucoup dire autours de moi que c’est le bon plan que ca rapporte etc et qu’ils veulent essayer, limite je les pousse à le faire, qu’ils voient l’envers du décor.  Pour moi c’est une bonne façon de louer (tout dépend aussi le secteur) mais il faut être dispo, réactif et impliqué, sinon on part dans les travers de location dans les grandes villes où l’on ne voit pas le proprio ni à l’entrée ni à la sortie. C’est pire qu’un hôtel, ca fait limite hôtel de passes, d’une part le locataire peut se sentir une vache à lait (facile de louer son appart et de pas prendre le soin de nous accueillir) d’autre part si on prend soin du bien être de ses locataires et qu’on veut être sûr de limiter la casse dans l’appartement c’est le minimum. Je vais continuer ainsi jusqu’à je pense 6/7 biens en courte durée après le temps me manquera (surtout l’été) et je réfléchirai alors à modifier ma stratégie.

Voilà pour mon retour.. je pense avoir tout dit.

Hors ligne Hors ligne

 

#256 15/10/2020 14h24

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   610  

Bre a écrit :

Niveau rentabilité rien d’exceptionnel, quand on déduit toutes les charges je touche à peu près le même loyer que pour du nu

Quand je lis ça, je me demande pourquoi continuer tout ce boulot pour pas plus qu’un bail conventionnel à l’année ?

D’autant plus que j’ai pratiqué sur un lot et ai connu exactement les mêmes expériences que vous, pas très agréables (nettoyage, check in et out incessant, chasse à la prostitution, dégradation de matériel…). Sur la location à l’année infiniment moins de travail et de soucis (y compris pour le règlement contrairement à votre opinion).

Une différence de taille souvent oubliée entre le logement à l’année et le "touristique". Pour un bail à l’année vous faites passer un "examen" au locataire lors de la visite. Pour la courte durée, il réserve, arrive le jour de la location et vous n’avez aucun choix. C’est une différence énorme de pouvoir choisir les profils !


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

#257 15/10/2020 14h54

Membre
Réputation :   12  

J’ai fais peut être les choses dans un autre ordre que vous et cela me réconforte dans mon opinion:

au départ j’ai arrêté de chercher un boulot pour me concentrer sur mon activité pro à mon compte, j’ai eu un premier appartement et je ne voulais pas me louper alors je me suis dis, courte durée au moins pas de problème de loyer, ca a fonctionné puis 2 puis 3 et voilà..
Quand je vois que parfois on me mène en bateau pour 20€.. je me dis que la personne qui est installée depuis 6mois autant ca sera un mois de loyer qui va trainer, et après? huissier etc? Je préfère largement "m’embêter" à faire les entrées sorties que passer par là, où en général ca ne finit jamais bien.
Deuxièmement je loue essentiellement en moyenne durée (1/2/3 mois) c’est surtout l’été où j’ai 2/3 entrées sorties par semaine, donc ce n’est pas non plus incroyablement difficile à gérer.
Choisir le profil.. certes mais une séparation ou une situation compliquée (comme depuis 6mois) et tout peut changer bon profil ou pas. J’y pense à passer en longue durée mais je ne me sens pas en sécurité alors je repousse chaque fois..

Après je parle loyers et non revenus nets, les 71% d’abattement aident bien et je paie une misère en impôts sur mes 3 appartements donc j’y gagne un peu sur le loyer et un peu sur les impôts.

Dernière modification par Bre (15/10/2020 15h02)

Hors ligne Hors ligne

 

#258 15/10/2020 15h06

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   610  

Bre a écrit :

Choisir le profil.. certes mais une séparation ou une situation compliquée (comme depuis 6mois) et tout peut changer bon profil ou pas.

Choisir le profil et avoir une caution solidaire wink


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

#259 15/10/2020 15h10

Membre
Réputation :   12  

Je ne vois pas cela sous le même angle, si c’est à moi de faire appel à la caution c’est que lui ne l’a pas fait, donc que quelque part il n’a pas envie de régler le soucis, donc locataire pas sérieux et impliqué.

Hors ligne Hors ligne

 

#260 15/10/2020 15h11

Membre
Réputation :   2  

Niveau rentabilité rien d’exceptionnel, quand on déduit toutes les charges je touche à peu près le même loyer que pour du nu

Je rejoins DDtee, si vous ne déléguez rien et qu’en plus vous ne gagnez pas plus d’argent qu’avec un bail longue durée, il y a peut être des choses à revoir ou alors essayez les baux longue durée et vous aurez du temps pour faire autre chose.

Si vous avez peur des impayés, regardez du côté de la garantie VISALE, les loyers sont garantis par l’état.
Vous pouvez au pire avoir un décalage de 2 ou 3 mois sur le paiement mais l’état prend le relais du locataire par la suite.


Parrainage Boursorama Banque bour.so/4TUU8MQ

Hors ligne Hors ligne

 

#261 15/10/2020 17h00

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   288  

Votre bénéfice déclaré après abattement de 70% est égale à un loyer en longue durée, donc vous gagnez 3 fois le loyer nu, avec assez peu de charges puisque vous semblez tout faire seul (même le ménage?). Vos revenus sont considérables. Je suppose que le prix de vos remboursements d’emprunt le sont aussi si la demande locative est aussi forte.

Votre taux de remplissage est étonnant. Je supposais que même à côté du château de Versailles ou d’Eurodisney, il y avait quand même un peu de vacance à certaines périodes de l’année. Il semble que je me trompais.

Hors ligne Hors ligne

 

#262 15/10/2020 17h38

Membre
Réputation :   12  

Oui je que puissiez paraître étonné mais en courte durée si vous êtes réactif et avez un beau logement ça se fait tout seul, je suis 10 voire 20% plus cher que les autres voire 30% sur un des appartements. Mais je réponds du tac o tac aux demandes sms appels email et comme je disais les gens souvent en déplacement pro n’ont pas que ça à faire que de patienter et attendre peut être une réponse, ils veulent quelque chose de propre et sérieux. J’ai testé parfois de contacter les autres annonces, la moitié du temps aucune réponse alors forcément il ne faut pas qu’ils se plaignent s’ils ne louent que moyennement..
Et oui je fais aussi le ménage.. c’est même plus propre que chez moi :p, 4 personnes sur 5 classent mon appartement dans la catégorie propreté impeccable et réactivité au top.

Dernière modification par Bre (15/10/2020 17h40)

Hors ligne Hors ligne

 

#263 15/10/2020 19h47

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   951  

Votre témoignage est intéressant, on n’a rien sans rien en effet et le saisonnier fonctionne bien à condition que l’on s’y implique à 100%. Chaque manquement se paie cash.

Bre a écrit :

ils sont occupés environ 95% du temps (2 appartements n’ont pas du avoir un jour de vacance depuis au moins 6mois ca sort le matin ca rentre 2h après le temps de faire le ménage à fond)

C’est post-confinement ? 95% c’est plus de 345 nuits par an, y arrivez-vous réellement et en combien de séjours par appartement ?
Votre prix au mois pour 3 mois par exemple est-il similaire au prix que paierait quelqu’un louant l’équivalent à l’année en additionnant les charges ?

En ligne En ligne

 

#264 15/10/2020 20h54

Membre
Réputation :   12  

Oui post confinement (ou même pendant, certains travailleurs avaient toujours des déplacements)
J’y arrive sans problème sur 2 appartements, le troisième un peu moins (je dirais 80/85%). Les 2 premiers comme je disais ca sort et rerentre le même jour, de mémoire sur le premier le locataire actuel y est depuis 1mois, avant c’était 2 semaines, avant 3mois et avant 2 mois, le second, locataire actuel depuis 2mois, avant 2mois, avant 2 ou 3mois je ne sais plus. J’essaie de conjuguer au mieux, par exemple l’été il y a 2 ans c’était folklo.. c’était loué essentiellement en tourisme, entrée sortie 2 ou 3 fois par semaine sur chaque appartement, les draps etc c’est pas évident, alors j’essaie d’avoir toujours 1 ou 2 avec des locataires au mois et le troisième je joue sur le CA en essayant de le faire "cracher" un peu plus.
Selon l’appartement ils paieraient pareil voire moins cher en louant à l’année côté locataire.
exemple :

J’en loue un 700€ par mois, en meublé ca se louerait 500/550, 80 de charges de copro, 15 d’internet, 75 d’électricité, l’assurance, la taxe d’habitation.. on a déjà dépassé les 700€ malgré tout je suis plus cher que la plupart de mes concurrents mais la réactivité etc paie..

Hors ligne Hors ligne

 

#265 15/10/2020 21h38

Membre
Réputation :   13  

Bre a écrit :

les 71% d’abattement aident bien

Auprès de quel organisme avez vous demandé le classement de vos hébergement ?

Avez vous fait le calcul (j’imagine que oui) avec une déclaration au réel ? Vous avez commencé à acheter à peu près en même temps que moi (2016), vous devriez encore pouvoir éviter tout impôt même si aujourd’hui vous en payez peu sur vos BIC.

Pour ma part, concernant les recettes, si je ne double pas le loyer du bien « meublé à l’année » en le proposant à la nuitée, je ne fais pas de courte durée. Même en déléguant les ménages et lessives (tout sauf la communication avec le client), ça reste une activité très chronophage.
« Le goût de la chose bien faite » comme dirait l’autre est un gage de réussite mais demande une organisation au millimètre qui consomme énormément d’énergie (physiquement ET mentalement)

Hors ligne Hors ligne

 

#266 15/10/2020 23h05

Membre
Réputation :   12  

Auprès d’étoile de France
Pour la déclaration au réel au départ je n’ai pas voulu me prendre la tête et je fais beaucoup de travaux avec mon père donc une rénovation me coûte 2 ou 3 ans de loyers, j’ai décidé de rester en micro bic.
Je ne connais pas le marché de toute la France mais j’imagine difficilement louer en doublant le loyer longue durée en ayant un bien rentable en longue durée, en effet je conçois un doublement du loyer à lyon, Paris, Bordeaux etc mais le prix d’achat n’a rien à voir..
Quand j’achète un bien je le pense pour tout: qu’une fois fini j’ai une plus value latente, qu’il soit louable et rentable en courte et longue durée et facilement revendable.
Je confirme c’est du temps mais on a rien sans rien en cumulant cette activité et mon activité pro je travaille environ 15h par jour 7/7 depuis 4ans mais tout se développe et je vise une tranquillité financière d’ici 12 ou 15ans ( je ne parle pas de rentier ce n’est pas fait pour moi je resterai en activité mais je pourrai être plus serein dans le quotidien et le futur)

Dernière modification par Bre (15/10/2020 23h08)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #267 16/10/2020 09h07

Membre
Réputation :   59  

Bonjour,

Hors sujet vis à vis de la discussion en cours, mais je profite de la mise en avant de cette file pour faire un bref retour d’expérience sur la gestion des conflits avec les locataires venant de plateformes (Booking.com, Airbnb…) :

Ne discutez jamais de ces situations au téléphone avec les plateformes.

Sans traces écrites ils vous feront dire ce qu’ils veulent pour finalement donner raison au locataire, même s’il est en tort de fond en comble. J’ai eu quelques cas bien gras (voir graves) avec toutes preuves possibles de la mauvaise foi du locataire, et pourtant le support de la plateforme cherchait à lui donner raison.

Dans ces situations ne décrochez pas si la plateforme vous appelle. Ils vous écriront. Consignez bien à l’écrit tout ce qu’il y a à dire, prenez des captures d’écran et mentionnez innocemment que vous allez interpeller publiquement le support sur Facebook, Twitter ou laisser un retour d’expérience en commentaire sur l’app store.

L’intérêt économique de ces plateformes les pousse à soutenir les locataires quoi qu’ils fassent, votre seul levier est de les menacer de leur faire un scandale public. N’attendez aucune bonne foi de leur part.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

Hors ligne Hors ligne

 

#268 16/10/2020 11h41

Membre
Réputation :   2  

Si vos emprunts bancaires sont récents (intérêts d’emprunt) et puisque vous faites des travaux et que vous avez des charges type électricité, internet, linges, consommables, frais km … Il est fort probable qu’au régime réel vous y gagneriez en terme d’impôt, ne serait ce qu’avec les amortissements …

Me concernant, lorsque je suis passé du régime micro bic au régime réel, j’ai senti clairement la différence.

Bre, le 15/10/2020 a écrit :

Auprès d’étoile de France
Pour la déclaration au réel au départ je n’ai pas voulu me prendre la tête et je fais beaucoup de travaux avec mon père donc une rénovation me coûte 2 ou 3 ans de loyers, j’ai décidé de rester en micro bic.
Je ne connais pas le marché de toute la France mais j’imagine difficilement louer en doublant le loyer longue durée en ayant un bien rentable en longue durée, en effet je conçois un doublement du loyer à lyon, Paris, Bordeaux etc mais le prix d’achat n’a rien à voir..
Quand j’achète un bien je le pense pour tout: qu’une fois fini j’ai une plus value latente, qu’il soit louable et rentable en courte et longue durée et facilement revendable.
Je confirme c’est du temps mais on a rien sans rien en cumulant cette activité et mon activité pro je travaille environ 15h par jour 7/7 depuis 4ans mais tout se développe et je vise une tranquillité financière d’ici 12 ou 15ans ( je ne parle pas de rentier ce n’est pas fait pour moi je resterai en activité mais je pourrai être plus serein dans le quotidien et le futur)

Dernière modification par Quaterback (16/10/2020 11h50)


Parrainage Boursorama Banque bour.so/4TUU8MQ

Hors ligne Hors ligne

 

#269 16/10/2020 13h04

Membre
Réputation :   12  

Tout dépend aussi de vos autres revenus.. . Je vois toujours les choses sous un angle contrainte/gain et là vu ce que je paie pour 3 appartements je préfère rester au micro et ne pas m’embêter à tout calculer et tout garder en preuve.

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur