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#227 28/01/2019 16h39

Administrateur
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Pour mémoire, il y a déjà eu abondances de tentatives de simulation immobilière via Excel, par exemple :
Fichier Excel de simulation d’investissement immobilier
Fichier Excel pour valider un cash flow positif pour un investissement immobilier

En général, les fichiers sont truffés d’erreur et jamais maintenus, car le sujet est complexe et la fiscalité évolue constamment… Ce qui explique la popularité de l’outil créé par osamu.

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#228 28/01/2019 19h58

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Je ne sais pas ce que donne ce simulateur, mais il est gratuit :

https://www.mystone.fr/simulateur/

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#229 29/01/2019 09h45

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Il est en effet difficile de pouvoir rester à jour, et aussi complet que le simulateur en ligne de rendement locatif.
Seul bémol, il faut néanmoins garder à l’esprit qu’un simulateur peut parfois être obligé de faire quelques simplifications, entraînant de légers décalages par rapport à la réalité comptable.

Un exemple : lors de mon dernier investissement LMNP simulé sur rendementlocatif (il y a quelques mois, mais je ne pense pas que ça ait changé depuis), j’avais constaté que les 6 000 € de travaux initiaux prévus étaient passés en charges. Or, la pratique courante des comptables est de passer en charges ce qui en-dessous de 500 € de facture, et en amortissement ce qui est au-dessus de 500 € (d’autres affinent un peu en fonction de la nature des travaux, etc.).
Mais en tout cas, sur 6000 € de travaux initiaux, il est peu probable de n’avoir que des factures inférieures à 500 € (et je ne questionne pas ici la pratique du saucissonnage de travaux effectués au même moment…).
Du coup, le simulateur dans un tel cas est un peu + généreux que la réalité, i.e celle que donneront des comptes arrêtés par un comptable. En effet, passer en charges plutôt qu’en amortissement ces travaux retarde l’échéance de la première année de bénéfice fiscal positif (entraînant imposition et donc diminution du cash-flow).

Attention, mon message n’est pas là pour remettre en cause le simulateur, que je recommande et qui reste pour moi le meilleur outil disponible pour ce type de calculs, et ce, à un prix tout à fait correct.
Mais pour garder à l’esprit qu’un simulateur reste une modélisation, permettant de comparer des ordres de grandeur. Et comme en immobilier les cas sont nombreux, une modélisation peut parfois prendre quelques raccourcis, et n’être pas à l’euro près pour chaque étudié.

Dernière modification par julien (29/01/2019 09h50)

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#230 29/01/2019 10h18

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julien a écrit :

garder à l’esprit qu’un simulateur reste une modélisation, permettant de comparer des ordres de grandeur. Et comme en immobilier les cas sont nombreux, une modélisation peut parfois prendre quelques raccourcis, et n’être pas à l’euro près pour chaque étudié.

Très vrai. Avec tous les imprévus inhérents à l’investissement immobilier je doute qu’un calcul précis à l’euro près soit pertinent de toute façon.
L’important est d’avoir un modèle simple, dans lequel on peut facilement faire varier les paramètres clés. Et tester différents cas permet de voir avant d’investir si on est dans les clous (hypothèses réalistes), si on ne risque pas la banqueroute (hypothèses pessimistes) et/ou si on peut toucher le jackpot (hypothèses optimistes).

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#231 29/01/2019 16h35

Membre
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Ca fait 2 jours que je cherche partout une réponse à mon interrogation et il y a 2 sons de cloche.

Quand on fait un calcul de cashflow et de rendement brut/net/net net, est-ce qu’on prend les loyers avec ou sans les provisions de charges locatives ? Peut être que çà dépend du statut ?

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#232 29/01/2019 17h02

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Just1 a écrit :

Quand on fait un calcul de cashflow et de rendement brut/net/net net, est-ce qu’on prend les loyers avec ou sans les provisions de charges locatives ? Peut être que çà dépend du statut ?

Les provisions pour charges c’est un cash flow ’in’ qui vient couvrir les appels de charge, cash flow ’out’ donc si vous tenez compte des charges oui il est logique de faire de même des provisions.

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#233 30/01/2019 10h11

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Par ailleurs, en meublé on déclare loyer ET charges dans les revenus BIC, tandis qu’en location nu seuls les loyers sont déclarés en revenus.
Par conséquent, pour le calcul de l’impôt en LMNP (et donc du cash flow), il faut nécessairement intégrer les provisions (ou le forfait) pour charges.

Pour du nu, si vous vous contentez de provisions avec régularisation, normalement il y a une parfaite égalité entre ce que vous touchez et ce que vous payez, donc intégrer ou non les charges ne changera pas le cashflow.

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#234 30/01/2019 10h51

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Merci à vous 2 pour vos réponses.

En LMNP BIC réel, on déclare les loyers + provision. Mais ces mêmes provisions passent en charges déductibles. Donc, par rapport au strict calcul de la rentabilité, çà revient au même de prendre dès le début l’hypothèse sans provision, non ?

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#235 30/01/2019 14h26

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Effectivement les charges déduites sont égale à celle perçues, le calcul est bien le même.

Donc finalement le seul moment ou il y a une différence, c’est quand on fait un forfait de charges, et que donc, sauf alignement de planètes exceptionnel, il n’y a pas d’égalité parfaite.

A la fin, m’est avis qu’il est mieux de prendre l’habitude de les intégrer dans tous les cas, quitte à ce que ça ne change rien au résultat.

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#236 30/01/2019 16h39

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Si vous affichez le rendement pour vendre, il vaut mieux afficher le loyer charges comprises pour gonfler la renta.

Vous pouvez même pousser le vice jusqu’à baisser le forfait charge et gonfler le loyer nu du dernier locataire en meublé pour afficher une meilleure rentabilité.

Je sais, 30€ de charges par mois tout compris, ça ne trompe que les naïfs.

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#237 01/03/2019 15h26

Membre
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Bonjour Osamu,

J’ai pris un abonnement chez vous, et je tente de passer  ma gestion par votre système.
Aujourd’hui je gère 4  lots pour 15 locataires.

Deux éléments sont bloquants pour moi, mais peut-être que je n’ai simplement pas trouvé la solution dans l’outil.

-Clauses supplémentaires au bail:
J’aimerai ajouter des clauses mais je n’en vois pas la possibilité? hormis le passer en word et le modifier, mais on perd tout l’intérêt du produit clefs en mains prêt à signer électroniquement.

-Justement concernant la signature électronique, j’utilise jusqu’a maintenant un prestataire spécialisé. mais j’aimerai passez chez vous toujours pour l’aspect clefs en main. Le presta m’avait séduit par: Niveau de certification de signature relativement élevé (code sms), document certifié par un label d’identification du signataire reconnu par les lois actuelles. Stockage sécurisé sur docapost, document non modifiable horodaté etc.

Je ne trouve pas touts ces infos sur votre signature électronique, et à première vu ça s’apparente au niveau de sécurité proposé par mac sous aperçu ou encore par adobe reader, niveau de sécurité qui me semble assez faible.
qu’en est il?

-Connexion des comptes:êtes vous en mesure de connecter toutes les banques?

Ce ne sont pas des critiques et j’ai bcp utiliser votre logiciel de simulation sur mes premiers achats. pour la gestion locative, je pense que vous avez l’outil le plus aboutit, mais ces points me bloquent.

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#238 22/07/2019 10h21

Membre
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Je viens de m’abonner pour la partie gestion locative et l"édition des quittances.

Je trouve l’outil très puissants et efficaces mais étant en Sci is à la TVA, je suis embêté car je ne peux pas mettre la TVA sur les quittances ;( donc je suis obligé de me faire encore les quittances à la main.

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#239 05/02/2020 12h40

Membre
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Bonjour à tous,

J’ai cherché partout sur le forum ou poster et il me semble que c’est le meilleur endroit. Si ce n’est pas le cas j’en suis désolé par avance.

J’ai développé un logiciel Immobserver de détection d’opportunité d’investissement immobilier en locatif et je voulais valider avec vous la partie analyse financière.

Url : https://www.immobserver.fr

En résumé, il parcourt les annonces immobilières et analyse la rentabilité hypothétique afin de détecter des opportunités à valider ensuite. L’idée étant de faire gagner un temps important dans la phase de recherche et prospection.

Prenez-vous en compte d’autres éléments pour le calcul du rendement brut ?
https://image.noelshack.com/fichiers/2020/06/3/1580901051-analyse-financiere.png

Merci d’avance pour vos retours.

Très belle journée.

Florian

Dernière modification par florian07 (05/02/2020 14h20)

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#240 05/02/2020 13h00

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Bonjour. Il existe déjà le plug-in de rendement locatif. Il prend le prix et le loyer annoncés en annonce pour calculer le rendement brut. Sur certaines annonces il ne marche même pas, faute d’informations suffisantes.  Je ne vois pas comment vous pouvez faire des calculs qui aient une quelconque valeur en vous basant sur les informatuins lacunaires, biaisées et souvent fausses d’une annonce immobilière.

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#241 05/02/2020 13h22

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Bonjour Macaxeira,

Tout d’abord merci pour votre retour.

Il y a 2 façons de voir les choses je pense. Vous en conviendrez je pense que la recherche immobilière prend un temps important.

L’idée du logiciel est d’être le plus précis possible même si cela n’est pas à 100% car le temps qu’il fait gagné est bien supérieur.

La deuxième façon de faire est de vouloir l’exactitude des calculs et pour cela il faut en effet être certain de toutes les informations.

Ici, j’essaye d’être le plus juste et précis possible avec les informations fournis afin de faire gagner du temps sur la phase de recherche. Le logiciel détecte alors des opportunités qu’il convient de valider ou d’invalider.

Bonne journée.
Florian

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#242 05/02/2020 13h52

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Bonjour Florian.

Votre projet est louable, mais je m’interroge : dans la mesure où une bonne affaire n’apparaît quasiment jamais en tant que telle à la lecture des informations révélées par une annonce (mais plutôt après visite si on a pu négocier fortement le prix), je me demande si votre application ne risque pas en définitive d’écarter des bonnes opportunités d’achat !

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#243 05/02/2020 14h07

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Bonjour Transatlantic,

Merci beaucoup pour ce commentaire constructif. En effet, ce fut une crainte au départ.

Pour valider mon hypothèse de départ j’ai pu échanger sur la façon de faire d’investisseurs avancé (plusieurs dizaines de biens et immeubles de rapport). J’ai étudié leur façon de procéder dans la phase de prospection.

Dans un premier temps, il recherche partout en France selon des critères purement objectifs : recherche de bien avec travaux, un prix au m² en dessous du marché etc. Puis ensuite, ils voient comment valoriser : division, collocation, etc.

L’idée donc du logiciel est donc de filtrer selon un rendement compris entre 5%et 20% par exemple. Cela garde toutes les opportunités même les biens qui ne sont pas rentables ainsi mais qui avec une transformation ou autre le deviendront.

Deuxième chose, vous pouvez utiliser le logiciel en mode recherche, c’est à dire selon des critères très spécifiques à votre stratégie d’investissement par exemple les biens à rénover. Le logiciel est capable en quelques secondes de vous trouver sur une commune l’ensemble des biens immobiliers avec travaux.

Des qu’une opportunité est détectée, il suffit alors de vérifier les informations auprès du vendeur.

Les chasseurs immobiliers par exemple utilise mon logiciel pour gagner un temps important dans leur recherche pour leur client.

Après comme tout logiciel, cela reste un outil au service de son utilisateur et donc de l’utilisation qu’il en fait.

Je vous encourage à tester, l’inscription est gratuite.

Selon vous comment pourrions nous améliorer dans la phase de recherche de bien ?

Bonne journée.

Florian

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#244 28/02/2020 14h55

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Bonjour,

Pour ceux que cela intéresse lien vers un excel qui permet de simuler plus values LMP vs LMNP

Télécharger les fichiers

Cdt

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#245 28/02/2020 20h27

Modérateur
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Si la simulation LMNP semble exacte, la simulation LMP semble très largement erronée (et en contradiction avec ce qui déjà longuement été discuté sur le forum).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#246 28/02/2020 20h34

Membre
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Bonsoir, Je suis preneur si vous avez mieux?
Cdt

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#247 01/03/2020 10h53

Membre
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florian07 a écrit :

Bonjour Transatlantic,

Je vous encourage à tester, l’inscription est gratuite.

Florian

Je viens de tester votre logiciel et avant de m’y fier j’aime savoir ce qui se cache derrière les calculs. Qu’appelez-vous rendement brut affiné ?
Autre chose, je n’ai pas l’impression qu’on puisse personnaliser les inputs (taux d’emprunt, assurance, vacances locative …). Est-ce que je me trompe ?

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