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[+2]    #1 05/03/2023 17h36

Membre (2019)
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La société belge Nextensa est issue de la fusion en 2021 des sociétés Leasinvest et Extensa, toutes deux ayant pour actionnaire de référence le holding Ackermans & van Haaren.

Leasinvest était une SIR (société immobilière réglementée) avec des obligations en termes d’endettement et de distribution de dividendes, et qui bénéficiait en contrepartie d’un régime fiscal favorable. Elle était active dans la location, surtout d’espaces commerciaux et de bureaux. Extensa était un promoteur de  grands centres urbains avec 2 pôles majeurs : le premier à Bruxelles avec le quartier de Tour & Taxi, le second au Luxembourg, avec le quartier de la Clôche d’or. Ces 2 ensembles importants permettent des développements immobiliers pendant plusieurs années.

L’ensemble Nextensa est donc une société mixte non-réglementée (suite à la fusion) avec des revenus provenant de loyers et d’autres parts des plus-values immobilières liées à la promotion.

Pour ceux que cela intéresse, vous trouverez un article sur la fusion ici.

Voici les résultats 2022 de Nextensa publiés en février, ainsi que les principaux chiffres ci-dessous.
Communiqués de presse Nextensa

On y apprend que l’actif net du groupe par action est de 83,86€ pour un cours de bourse de 46,3€ soit une décote de près de 45%. Le bénéfice net est de 7,13€ par action (plus de 15% du cours) et l’endettement très raisonnable de 42,5%, un dividende de 2,6€ par action sera distribué (soit 5,6% brut).

Ces ratios me semblent intéressants et j’ai donc investi dans Nextensa avec un horizon de quelques années,  espérant bénéficier du dividende, d’une progression de l’actif net de la société et d’une réduction de la décote à moyen terme, le tout avec un risque raisonnable.

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Dernière modification par AlphaCap (06/03/2023 08h46)

Mots-clés : ackermans, action, avh, extensa, immobilier, leasinvest, nextensa, reit


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#2 18/03/2023 09h06

Membre (2019)
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L’action Nextensa finit la semaine à 39,9 eur soit avec une décote sur l’actif net de 52%.

A noter que le fixing de vendredi à 17h35 n’a pas eu lieu car un vendeur a placé énormément de titres à la vente pour empêcher le fixing (le prix d’équilibre était donc sous les limites acceptables de cotation).

Inutile de dire que j’y vois une sérieuse opportunité, et que j’ai renforcé ma position!

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Dernière modification par AlphaCap (18/03/2023 09h44)


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#3 18/03/2023 14h36

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J’ai calculé l’actif net actuel en tenant compte de la baisse du cours de bourse de la participation dans Retail Estates.  J’ai aussi revu la valeur de l’immobilier détenu en direct en tenant compte d’un rendement locatif de 6 % sur tous les immeubles sauf sur l’immobilier commercial luxembourgeois (rendement locatif de 5 %).

En tenant compte de cela, j’obtiens une juste valeur pour Nextensa de 72,67 euros par action et une solvabilité de 40 %.  La dette est conséquente mais couverte à 74 % pour une durée moyenne de 3 ans et demi et la direction a l’ambition de continuer à la réduire.

Perso, je pense que même en redressant la valorisation de manière un peu moins optimiste que la valorisation aux livres, cela reste un investissement intéressant.

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#4 18/03/2023 14h48

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L’actif net publié fin 2022 tient compte, il me semble, d’un cours de bourse de Retail Estates de 62 eur au 30 décembre. On est à 67 eur aujourd’hui soit une plus-value conséquente.

Le rendement sur juste valeur de 5.3% me semble correct également. Les ventes réalisées comportent régulièrement des éléments de plus-value ce qui conforte la valorisation annoncée. Le bénéfice trimestriel est d’environ 1.5 par action (pour 2/3 des loyers, le reste en promotion).

Je ne vois aucune raison de diminuer la valeur de l’actif net, si ce n’est en prévision d’une baisse de l’immobilier dans le futur. Dans tous les cas, la marge de sécurité semble importante.

Depuis le 2 mars, le volume de transaction a fortement augmenté, avec des ventes dans des volumes très inhabituels.

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Dernière modification par AlphaCap (18/03/2023 15h07)


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#5 18/03/2023 15h45

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Le poste "actif financier non courant" présente un solde de 116 761. 

Fin 2021, ce poste ne comprenait presqu’exclusivement que la participation en real estate.  Pour l’heure, le communiqué portant sur les résultats 2022 ne nous donne pas d’indication sur le fait que la société détiendrait d’autres participations.  Il faudra attendre le rapport financier complet fin mars pour le savoir.

En attendant que ce rapport me confirme ou m’infirme cette possibilité, je pars du principe qu’il n’y a pas eu d’acquisition supplémentaire (toujours appliquer le principe de prudence en comptabilité et la marge de sécurité en investissement).

Aujourd’hui, Retail estate présente une capitalisation boursière de 943,75 mio et Nextensa en détient 9,59 %, ce qui représente 90,505 mio soit 26,255 mio de moins que la valeur reprise aux comptes. 

Pour ce qui concerne les taux de rendement locatif choisi, en examinant les comptes de Ascensio, Retail Estates et Vastnend, je vois que le rendement locatif moyen varie entre 5,7 % et 6,6 %.  Prendre 6 % pour l’immobilier belge ne me semble pas excessif.  L’immobilier de bureau belge de Cofinimmo et de Intervest Office présente un rendement locatif moyen variant entre 5,6 % et 6,3 %.  Ici aussi, je pense que 6 % de rendement locatif n’est pas trop pessimiste.

Pour l’immobilier retail autrichien, j’ai regardé Immofinnanz qui présente un rendement locatif de 6,6 %.  En prenant 6 %, je suis encore relativement optimiste, du moins comparé à Immofinnanz.

Pour l’immobilier Luxembourgeois, je n’ai pas vraiment trouvé de comparable, Nextensa semblant être une des rares foncières cotées investie dans ce pays.  Il est vrai qu’il semble que les rendements locatifs au Luxembourg soient généralement inférieurs à ceux des pays environnants (d’où mon choix de 5 % pour l’immobilier commercial).

D’une manière générale, j’aime bien les bonnes surprises et, perso, je suis rassuré par le fait que la valorisation reste attrayante  même avec un scénario un peu moins optimiste que celui présenté par le communiqué de presse.

Evidemment, lorsque nous aurons plus de détails avec le rapport financier complet, je pourrais mettre à jour "ma" valeur de Nextensa (notamment si je constate qu’il y a d’autres participations que celle de Retail Estate dans le poste des investissements financiers).

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Dernière modification par Louis Pirson (18/03/2023 15h45)


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#6 18/03/2023 20h12

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J’ai du mal à vous suivre concernant la participation dans Retail Estates.

Le montant de la participation est toujours exprimé clairement et de la même manière soit la différence en la valeur d’inventaire juste valeur et celle y compris la participation dans Retail Estates.

Pour moi les choses sont assez simples:

Des différents rapports on peut déduire que:

- En 2020 la participation Retail Estates représentait 79.863.000 Eur soit à un cours de clôture de RE de 59,1 environ 1.351.320 actions

- En 2021 la participation RE représentait 96.485.000 (p327 du rapport) soit à un cours de clôture de 71,4 environ 1.351.330 actions. La participation n’a donc pas évolué.

- Sur base des chiffres actuels 2022, on a une participation valant 83.782.460 soit exactement les 1.351.330 actions à la valeur de clôture de 62 eur ce qui est tout à fait cohérent.

- Aujourd’hui à un cours de Retail Estates de 67 on a environ 6,75 millions de plus-value latente.

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#7 18/03/2023 22h36

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- Sur base des chiffres actuels 2022, on a une participation valant 83.782.460 soit exactement les 1.351.330 actions à la valeur de clôture de 62 eur ce qui est tout à fait cohérent

Alors notre incompréhension vient de là : je n’ai pas vu où cette valorisation de 83,7 mio était indiquée. Je n’ai vu que 116,7 mio dans les actifs financiers non courant.


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#8 19/03/2023 09h57

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Voilà, je viens de voir où vous avez trouvé la valorisation de Retail Estates.  Effectivement, je ne l’avais pas compris comme cela mais il semble bien que vous ayez raison. 



Ceci dit, je ne comprends pas l’intérêt de cette rubrique dans laquelle on mélange des pommes (des immeubles détenus en direct) et des poires (une participation dans une autre SIR qui comprend des immeubles mais aussi un actif courant et un passif).  Au départ, je pensais qu’on avait reporté là la quote-part de la juste valeur des immeubles détenus par Retail Estate au travers de la participation.

Tout s’explique et je suis d’accord avec vous.  Seule inconnue : à quoi donc correspond la différence entre 116,76 et 87,36 ?   Je suppose qu’on en saura plus fin mars …


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[+1]    #9 28/04/2023 18h08

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Samedi dernier, le 23 avril, une journée porte ouverte était organisée pour le lancement de la commercialisation de la phase II de la zone Park Lane à Tour et Taxi. L’ensemble de la phase I est maintenant vendue, excepté 2 appartements et quelques commerces. Les prix se situent entre 3600 et 4500€ le m2 ce qui me semble raisonnable.

J’ai pu apprendre que 60 appartements avaient été vendus au 1er trimestre sur le site et que la dynamique commerciale semble excellente.

Mardi 25 avril le CEO a présenté la nouvelle phase de développement Lake side du site pour les années 2025-2030 dont le permis d’urbanisme vient d’être déposé.
Toutes les informations sont regroupées ici
Home - Lakeside Brussels
Les prix de vente débuteront vers 5000€ le m2 et la marge devrait être meilleure.

Le 3 avril, Nextensa a publié un communiqué pour annoncer la vente de l’immeuble Treesquare pour 43.7 millions d’euros. C’est un immeuble "prime" tant par sa qualité, que sa localisation ou ses locataires. Le prix de vente correspond a un rendement de 4.23% soit un prix probablement légèrement inférieur à l’estimation fin 2022. Cela reste néanmoins une bonne affaire vu les conditions de marché actuelles sur le segment de l’investissement, et cela permet de réduire le niveau d’endettement de la société.

Communiqué de presse : Communiqués de presse

Le cours de l’action est maintenant remonté vers 48 euros. Prochain rendez-vous le 15 mai pour l’assemblée générale et les résultats du 1er trimestre puis le dividende de 2.6 euros bruts quelques jours après.

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Dernière modification par AlphaCap (28/04/2023 18h30)


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