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#1 24/10/2022 00h29

Membre (2012)
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Bonjour à tous,

Avec 26 appartements locatifs, je m’apprête à sauter le pas pour arrêter mon activité salariée d’ici 6 mois à 1 an.

Je fais de la location meublée (2 (grosses) colocations + 2 appartements loués à l’année) et le reste de mon parc immobilier est exploité en la location nue dans des immeubles de rapport principalement achetés en SCI à l’IR (ceux avec beaucoup de travaux) et à l’IS.

Aujourd’hui, je dispose d’un très bon cashflow et je pourrai vivre correctement grâce à ses investissements immobiliers.

Le cashflow "accessible" concerne les biens en meublé (LMNP) et ceux de la SCI à l’IR. Les revenus sur les SCI à l’IS restent pour le moment dans les sociétés.

Si demain je passe au chômage, je vais mécaniquement passer LMP.

En étudiant le statut LMP, je trouve que ce statut ne répond pas à mes objectifs principalement à cause des plues-values professionnelles. En effet, en gardant ses investissements sur le très long terme (> 20 ans), ma vision de l’immobilier), la plue-value en cas de revente vient greffer tous les efforts réalisés pendant la période de détention.
Un peu sur le même principe que le déficit foncier, le jour où on arrête d’investir, on se fait vite rattraper.

Après 5 à 6 ans de détention sur mes locations meublées, j’ai déjà amorti un peu de capital et pour préparer ma transition et vivre de l’immobilier, j’envisageai le scénario suivant :
- Vendre mes 2 colocations (moins de motivation pour gérer ce type de bien sur le long terme) + 1 autre appartement meublé. (Le 4 ème appartement sera passé en location nue).
- Avec les plues-values et le capital amorti, acheter un immeuble cash (ou du moins en bonne partie) générant environ 1900€/ mois en location meublée (pour rester en dessous des 23 k€ du LMNP).

J’envisage donc 2 sources de revenus de l’immobilier :
- LMNP sur un bien pratiquement remboursé (ou en totalité) générant environ 1900€ de revenus mensuels) (Investissement visé entre 200K et 250K),
- Créer un holding pour faire transiter la trésorerie des SCI à l’IS + une SASU (où j’aurai une autre activité) et éventuellement me verser un salaire (si j’ai des besoins d’autres revenus).

Mon train de vie est assez simple et je peux me débrouiller avec environ 2000€ / mois.

Pensez-vous que ce plan tient la route ?
Il manque peut être des éléments dans ma description. Je reste bien entendu ouvert à toute remarque ou suggestion smile

Dernière modification par louis31 (24/10/2022 00h32)

Mots-clés : lmnp, lmp, rentier

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#2 24/10/2022 01h43

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Votre plan, qui pourrait fonctionner, a comme principal inconvénient que vous pourriez ne plus cotiser pour votre retraite (ni pour votre couverture sociale). 

Il y a différents moyens pour y remédier (mais l’objection  "la retraite par répartition n’existera plus quand j’aurai l’âge" n’est pas bien raisonnable), devenir LMP en étant un (même si vendre quelques-uns des biens actuels pour encaisser la PV tant que vous êtes LMNP pourrait avoir du sens). Une autre de vos structure (SCI IS ou SASU) pourrait aussi tout à fait vous verser une rémunération, générant des cotisations (pas besoin d’un gros revenu pour valider 4 trimestres chaque année).

A mon avis, ce n’est pas le seuil des 23k€ et le passage LMP qui doit décider pour vous de diminuer drastiquement le niveau de vos revenus de location meublée.

Par ailleurs, il me semble très hasardeux de baser sa stratégie sur l’espoir qu’il n’y ait aucun changement du régime fiscal d’ici 20 ans des PV d’un LMNP ou d’un LMP  (surtout quand on se souvient du grand nombre de changements qui sont advenus depuis 15 ans seulement, au niveau du régime fiscal des LMNP et des LMP).

En outre, vouloir acheter 100% cash , sans aucun levier de crédit, ne me semble pas une idée optimale (même si les taux sont moins bons qu’il y a quelques temps) (et même si ne pas avoir de dette peut sembler de nature à rendre plus serein : souvent fausse impression, car on a alors une "marge de revenus" (et donc de sécurité) plus faible qu’avec un levier de crédit, lequel pourrait rester très raisonnable).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #3 24/10/2022 06h52

Membre (2011)
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Louis31 Beau parcours en 10 ans

Vous avez bien structuré votre patrimoine.

Dans l’immobilier il y a différentes approches qui se superposent , approche cash flow maximale avec travaux dans des secteurs compliqués , approche patrimoniale dans des SCI IS en vue de conservation et de transmission.

Dans la partie personnelle en cash flow important on mixte les revenus nus et les revenus meublés pour bénéficier des déficits et des amortissements.
Il est possible de commencer en déficit foncier puis de basculer en meublé ensuite.

Je pense que vous avez bien compris toutes les astuces. 
En terme de volume d’appartements , je suis comme vous …mais avec plus de cheveux gris et une progression plus humble.

J’ai monté mon patrimoine sous forme de SCI avec une holding qui relie les SCI et à vocation d’investissement dans d’autres structures immobilières hors familiale.

Pour répondre à votre question, à partir de mon exemple , j’ai arrêté de travailler en 2015 , j’ai continué à acheter , faire des travaux pendant 2 ans et ensuite plus de travaux alors c’est vite posé le problème de la fiscalité car plus de travaux à déduire et aussi la problématique du passage en LMP

J’ai donc revendu les locations meublés pour éviter le passage en LMP , à mon sens à fuir car vous allez cotiser pour la retraite alors que vous êtes déjà retraité de fait et pour un montant largement supérieur à une possible hypothétique retraite.
Les cotisations LMP à la retraite peuvent être largement mieux investis dans des investissements type SCPI.
Pourquoi faire le chemin vers l’indépendance pour continuer de cotiser à la retraite ?

Pour les locations nues détenues en nom personnelle , je revend aussi , pas toujours simple mais ça avance.

Tout l’argent des revente est basculé vers ma holding au titre des CCA , ensuite la holding a financé les SCI pour quelques achats immobiliers de type résidence de tourisme ou d’affaires.
Financement de SCPI dans les SCI.

Les SCI tournent correctement sans fiscalité IS , la holding qui détient un portefeuille bourse actions à dividendes et des SCPI est assujetti à l’IS.
Comme elle n’a pas d’immobilier physique, je ne peux pas faire d’amortissement comptable.

J’ai adopté le principe de supprimer tout revenu direct immobilier afin de supprimer ma fiscalité personnelle  , je me détache de la locations directes , des travaux  source de déductions.
Tout est basculé vers la capitalisation dans des structures IS en CCA et ensuite je me reverserais le montant du CCA sur les 20 prochaines années.

Pour compléter le propos , toutes les parts des SCI et holding sont démembrées nue propriété et usufruit au profit des enfants.

Regardez le coût des cotisations chargées ( employeur  + salariés ) pour un salaire dans une structure SASU et ensuite l’IR qui s’en suit à titre personnel.
C’est rédhibitoire entre le brut initial et le net final.

Profitez de vos biens personnels pour les revendre soit à des tiers si ils ne sont pas rentables soit à des SCI vous appartenant en contractant un emprunt.

Profitez que vous êtes encore salarié pour faire ce type d’opérations.

Le cash que vous récupérez de ces ventes permettra d’alimenter le CCA de la holding.
Et même si  dans le temps vous n’avez pas assez de CCA pour le sortir à terme pour vous , vous pouvez sortir l’argent sous forme de dividende.


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#4 24/10/2022 09h17

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Quelques remarques :
- données insuffisantes, on ne peut pas travailler utilement à partir du peu que vous écrivez.
- êtes-vous sûr d’avoir vraiment étudié le statut LMP ? Je lis que, dans ce statut, vous redoutez surtout l’imposition sur la PV, or je lis aussi qu’en 2019 vous atteigniez 76000 € de revenus BIC, et enfin je lis sur l’internet que l’exonération de PV est totale pour les LMP ayant un CA inférieur à 90000 €. Quand vous mettez ces informations ensemble, qu’en déduisez-vous ?
- beau parcours oui, mais gestion insuffisante, comme vous le faisait remarquer Range19 il y a 2 ans "on ne devrait pas être surpris sur les revenus d’une année fiscale 5 mois après la fin de ladite année. Un prévisionnel sur plusieurs années serait un vrai plus". Avez-vous fait ce prévisionnel ?
- la comparaison entre les différents statuts et les différentes solutions, ça se calcule. Même si vous aviez été plus précis, on ne peut de toute façon pas tout calculer à votre place car il y aura toujours des données manquantes, et de toute façon vous n’allez pas étaler toute votre vie sur un forum public. Alors, à vos tableurs excel, au travail ! Reprenez le prévisionnel précis (que vous avez certainement fait puisque vous avez répondu en 2020 à Range19 " vous avez entièrement raison !"), et adaptez-le pour lui faire intégrer vos différentes hypothèses de travail. Il s’agit de préparer le reste de votre vie pour les 50 prochaines années environ, ça mérite d’y travailler. Si vous ne vous en sortez pas, faites-vous aider par un pro.

Enfin, quelques mises en garde :
- les reventes et rachats de biens immobiliers que vous envisagez génèrent des frais considérables. Attention au frottement.
- on ne se baigne pas deux fois dans le même fleuve. Je veux dire : le marché immobilier a changé (et il est encore en train de changer, rapidement). Je doute que vous retrouviez facilement, à l’achat, des rendements aussi élevés que dans le passé. D’autant que vous cherchez à vendre des biens chronophages (coloc) et à racheter des biens plus simples à gérer, or souvent quand c’est simple il y a plus de concurrence à l’achat et moins de rendement.
- la multiplication des structures génère des frais considérables. Vous parlez d’au moins une SCI IS, une SCI IR, une holding et une SASU. Il faut donc faire compta et formalités pour 4 sociétés + la compta du LMNP ; regardez bien les frais d’expertise-comptable, frais bancaires, etc. Quel pourcentage du CA et du bénef partira dans ces diverses charges fixes ? On peut certes économiser avec une banque en ligne et un comptable en ligne, mais il peut arriver que ces services se révèlent "low cost" et soient notamment insuffisants pour gérer la complexité de ces structures imbriquées.
- au total : frais d’achat-revente + marché moins favorable + biens futurs peut-être moins rentables + multiplication des frais de structure : vous pourriez bien, après vos achats-revente et structuration, découvrir (un peu trop tard) que vous avez beaucoup moins de revenus que prévu. D’où l’intérêt de calculer cela à l’avance, précisément et sans rien omettre.

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2022 10h01)


Une autre voix ? Une autre voie ?

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#5 24/10/2022 11h27

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GoodbyLenine a écrit :

En outre, vouloir acheter 100% cash , sans aucun levier de crédit, ne me semble pas une idée optimale (même si les taux sont moins bons qu’il y a quelques temps) (et même si ne pas avoir de dette peut sembler de nature à rendre plus serein : souvent fausse impression, car on a alors une "marge de revenus" (et donc de sécurité) plus faible qu’avec un levier de crédit, lequel pourrait rester très raisonnable).

Le cash ne permet en effet aucun levier de crédit, mais il permet parfois un (très) gros levier de négociation dans un contexte qui commence de plus en plus à être favorable à l’acheteur, et ça ne va pas s’arranger avec l’importance majeure du DPE. Le cash risque bien de devenir roi.

Ce gain à l’achat pourrait compenser bien plus que les intérêts d’emprunts non déduits, et permettre d’excellentes affaires (autant sur le rendement que sur la PV espérée).

Dernière modification par Plutarque (24/10/2022 11h28)


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#6 25/10/2022 15h27

Membre (2012)
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Bonjour à tous,

Merci à tous pour vos éléments de réponses et pour certains points de challenge de Bernard2K.

Ma question sur comment au final vivre de l’immobilier (comment "les rentiers de l’immobilier" en vivent?) est toujours d’actualité même si j’ai quelques nouvelles idées suite à vos réponses.

Pour revenir au statut LMP, quelques éléments de réponse :
- La cotisation pour la retraite ne m’intéresse pas et OUI je suis dans l’objection "la retraite par répartition n’existera plus quand j’aurai l’âge" --> Je suis plutôt du camp à me faire ma "propre" retraite,
-  En effet, Si CA LMP < 90 000€ : exonération d’impôt et de CSG/. Par contre, l’activité doit avoir été exercée depuis au moins 5 ans en LMP et cette exonération n’est pas applicable aux cotisations sociales sur les plus-values à court terme des LMP soumis à cotisations (SSI). Pour moi, la lecture du LMP est qu’il faut savoir vendre au bon moment (on ne sait pas comment va évoluer le marche immobilier dans les années à venir) et il ne faut pas garder les biens trop longtemps (pas ma vision de l’immobilier).
Ces 2 principales raisons me poussent à écarter le scénario du LMP (et ce n’est que mon point de vue personnel).

GoodbyLenine a écrit :

A mon avis, ce n’est pas le seuil des 23k€ et le passage LMP qui doit décider pour vous de diminuer drastiquement le niveau de vos revenus de location meublée.

---> Vous avez entièrement raison sur ce point mais ce sont les règles en vigueur.

Merci à Philippe30 qui sont très pertinentes et qui me donnent des pistes intéressantes.
Mais pourquoi ne pas avoir garder du meublé en LMNP avec un CA < 23K ?

J’ai aussi pensé à me revendre 2 de mes 4 biens personnels en SCI (OBO) mais difficile à faire financer d’après les retours que j’ai eu d’autres investisseurs. Il faut que je monte un dossier sérieux et le présenter à ma banque expliquant ce choix pour des raisons patrimoniales (sans parler de récupérer du cash) et penser à leur proposer de bonnes contreparties.

Pour la holding et le versement de salaire, j’opterai plutôt pour une SARL (plus adaptée pour le versement de salaire qu’une SASU).

Bernard2K, vous avez raison quand vous dites que la multiplication des structures génère des frais considérables et en effet, mon objectif n’est pas de monter une usine à gaz.

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#7 26/10/2022 06h10

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Je n’ai pas gardé de meublé > 23 K€ car je n’ai plus de revenu salarié

Pour éviter le risque de passage en LMP avec le seuil des 23 K€ qui se trouverait supérieur à mes revenus , j’ai allégé la voilure sur le meublé.

Il m’en reste 4 dans 2 immeubles dont un meublé qui n’est plus loué.

Les deux immeubles sont en vente ce qui me permettra avec ces deux ventes de solder totalement les biens en nom propre.
Alors plus aucune fiscalité personnelle , plus de revenus locatif personnel

Ca prend du temps de vendre en ce moment , les dossiers et les candidats doivent être solide pour les achats d’immeubles de 5 et 6 lots respectivement.


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