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#1 22/09/2022 22h40

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je me permets de solliciter les personnes ayant plus d’expérience que moi dans le domaine de l’immobilier, notamment pour ce qui concerne de la plus-value.

Je vous expose la situation:

J’ai acheté en Janvier 2019 un immeuble comprenant un local commercial plus un appartement au dessus pour 183 000€ hors frais de notaire. Je vis dans l’appartement du dessus depuis lors (résidence principale).

Je suis actuellement en train de vendre l’appartement, un compromis va être signer début du mois prochain pour un prix de 170 000€ (vente direct - pas de frais d’agence).

En parallèle, la personne qui loue le local commercial en bas depuis 10 ans est très motivé pour acheter le local. Ce local est loué 450€/mois, j’espérerais le vendre 100 000€ si j’arrive à en convaincre la locataire.

Ma question est donc la suivante : comment va se calculer la plus-value? Vais-je être imposé uniquement sur le local? Et si oui, quel en sera le mode de calcul étant donné qu’il y a le prix de l’appartement à déduire ou non ?

Bref, c’est un vrai casse tête, je n’arrive pas à trouver de réponses sur un sujet aussi précis sur internet, et mon notaire n’est pas disponible pour le moment.

Si jamais quelqu’un est déjà passé par là, ou connaît la méthode de calcul pour ce cas bien précis, je l’en remercie d’avance.

Bonne soirée à tous.

PS :Nous avons pour seul travaux fais ajouter une clim (Prix : ~1600€ avec les aides)

Dernière modification par zekda13 (22/09/2022 22h41)

Mots-clés : division, immeuble, plus-value

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[+2]    #2 22/09/2022 23h43

Membre (2018)
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Un des élèments de calcul d’une plus value est le prix d’achat du bien. Vous avez acheté le l’ensemble appartement + commerce en bloc et l’acte d’achat ne doit contenir qu’un prix global pour l’ensemble.

Il faut donc répartir 183 k€ + 7,5 % (forfait frais de notaire) entre l’appartement et le commerce selon leur valeur respective en 2019. Les biens ayant été détenus moins de 5 ans le forfait pour travaux ne s’applique pas.

La plus value sur l’appartement sera exonérée (RP) et la plus value sur le commerce sera égale au prix de vente moins la quote part du commerce dans le prix d’achat.

Le notaire chargé de la vente étant en charge du calcul de la plus value, il sera à même de vous conseiller et de retenir une méthode qui pourra servir de justification en cas de contrôle fiscal.

Quelques pistes pour cette répartition :
- par comparaison avec des ventes d’appartements et de commerces comparables en 2019
- en retenant le ratio des prix de vente en 2022 si les prix de vente des commerces et des appartements ont évolué de façon comparable entre 2019 et 2022
- en fonction des tantièmes de copropriété attribués à chaque lot qui sont sensés être proportionnels à la valeur respective des lots, toujours avec l’hypothèse qu’il n’y a pas de changement notable entre la situation 2019 et 2022 (je présume que la division de l’immeuble a été entreprise et que le règlement de copropriété a été / sera établi avant la signature du compromis de vente).

Si on retient la deuxième méthode on arrive à une plus value de :
100000- 196725*100000/270000 = 27 139 euros, soit environ 9820 euros d’impôt + prélèvements sociaux

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (22/09/2022 23h54)

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[+1]    #3 23/09/2022 07h59

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ISTJ

Bonjour,

Cannyonneur ayant parfaitement répondu sur la plus-value, je me permets une remarque en passant :
le loyer me semble très bas par rapport au prix envisagé de 100 000 €.

Il y a principalement deux façons d’établir la valeur d’un bien locatif :
1) par comparaison avec des biens similaires
2) par le rendement acceptable pour les investisseurs.

Cette approche consistant à appliquer ces deux méthodes est éprouvée : les experts immobiliers ne procèdent pas autrement.

Méthode 1) attention, la valeur d’un local commercial dépend de choses qui échappent au profane. Exemple : 20 m de vitrine x5 mètres de profondeur = valeur double d’un local de 5 mètres de vitrine x 20 m de profondeur.
Dans le même immeuble, en angle, bien en vue sur l’artère principale = valeur double de celui qui est rencoigné.
La facilité pour les clients à se garer, mais aussi pour les semi-remorques à stationner le temps des livraisons, a aussi un impact considérable.
Dans l’artère passante, ça vaut le double de la rue juste derrière peu passante, mais ça même le profane s’en doute bien.
Etc.
Donc, ce n’est pas parce que vous aurez obtenu des prix de vente au m² de locaux commerciaux dans le même quartier que ça sera comparable. Ca peut varier du simple au quadruple en fonction de tous ces paramètres.

2) Le rendement brut de 5,4 % est très bas. (mais bon, ça dépend de la ville. Un emplacement premium à Lyon 2e se vend sans doute à un rendement plus bas, tandis qu’un emplacement bof à Roanne ou Le Creusot se vend à un rendement plus élevé). Dans l’historique, je ne serais pas étonné que les bailleurs successifs aient oublié de revaloriser le loyer (tous les 3 ans si bail classique, tous les ans si "clause d’échelle mobile"). Si c’est le cas, ils ont péché par paresse, ce qui obère désormais la valeur du bien.
Si vous voulez vraiment vendre le local (c’est à dire, même si la locataire refuse de l’acheter), vous veillerez à lui envoyer une offre écrite par LRAR en indiquant le prix de vente (hors frais de notaire et d’agence) ; vous devez indiquer dans ce courrier une évaluation des frais de notaire (au sens large : honoraires + frais + droits de mutation), que votre notaire vous communiquera. Il y a des parties qui doivent être recopiées textuellement, sous peine que le courrier ne soit pas valable. Vous trouverez des modèles sur internet.
Intérêt de la manoeuvre : purger le droit de préemption du locataire. Si le locataire ne manifeste pas son accord sous 1 mois, vous pouvez vendre à tout le monde. Vous vendez alors un local occupé. Le locataire ayant le droit de rester aussi longtemps qu’il veut, les gens n’achètent pas un tel local pour l’utiliser, mais pour le rendement, d’où l’importance de la méthode n°2 de valorisation. Et c’est là que ce loyer de 450 € obère véritablement la valeur du bien. A votre place, j’envisagerais une petite baisse.
A noter que le délai d’un mois est un peu court pour convaincre la banque, donc à votre place je préviendrais la locataire à l’oral, un mois avant l’envoi de la LRAR.
Une fois que vous avez envoyé ce courrier au locataire, le prix ne doit plus bouger. D’une part, parce que vous êtes forcé de vendre si la locataire accepte cette offre. Ensuite, parce que, si la locataire n’achète pas, toute négociation à la baisse par un acheteur potentiel va nécessiter l’envoi d’une nouvelle LRAR à ce nouveau prix et l’attente d’un nouveau délai d’un mois. Il s’agit donc de proposer d’emblée le bon prix.

Comment déterminer la valeur de ce local commercial ? Appliquer successivement la méthode n°1 et la méthode n°2. Cela représente quelques heures de travail. Bon courage.

Dernière modification par Bernard2K (23/09/2022 08h08)


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