Impact de l'emploi de fonds propres d'un bien immo acquis en communauté de biens ?

Il y a des questions qui ne sont pas évoquées..

- l’age des protagonistes. Vu l’US, Mme a plus de 71 ans, donc née avant 52.
- la date du mariage.
- l’existence ou non de conventions matrimoniales (régime communautaire ne signifie pas qu’il n’y a pas de conventions matrimoniales, par exemple l’ameublissement d’un propre dans le cadre du mariage, ce qui vient fausser tous les raisonnements postérieurs)
- la date d’acquisition du bien !

Parce que le débat sur le cas théorique et pratique dépend de la date d’acquisition du bien : avant ou après le 1er juillet 1986 ?


Les posts en réponse sont tous basés sur les textes post 1.7.86, mais c’est déjà une grosse supposition. Restons sur cette supposition.

Bernard2K, le 08/09/2022 a écrit :

En application de l’article 1436 du CC, le bien est commun si l’apport de la communauté est supérieur à celle de l’époux acquéreur.

Pas tout à fait. Le 1436 de 86 complète les articles 1434 et 1435. Le 1436 indique que si l’acquisition du bien se fait via communs et propres, et que les communs excèdent les propres de l’époux acquéreur (cf le 1434), alors le bien est de facto commun.

Cela n’implique nullement que le bien est propre dans le cas contraire.

Dans l’ordre :

1434CC a écrit :

L’emploi ou le remploi est censé fait à l’égard d’un époux toutes les fois que, lors d’une acquisition, il a déclaré qu’elle était faite de deniers propres ou provenus de l’aliénation d’un propre, et pour lui tenir lieu d’emploi ou de remploi. A défaut de cette déclaration dans l’acte, l’emploi ou le remploi n’a lieu que par l’accord des époux, et il ne produit ses effets que dans leurs rapports réciproques.

Traduction : l’emploi de propre inscrit dans l’acte n’a pas les mêmes effets que l’emploi de propres non inscrits dans l’acte. Si l’emploi de propre n’est pas inscrit dans l’acte, il n’est pas opposable en dehors des rapports réciproques, et de facto le bien est commun peu importe le montant de propres utilisés pour l’acquisition.

Le 1434 a un effet lorsque l’un des deux veut acquérir un bien en propre quoi que marié sous régime communautaire. Il faut que le remploi de propres soit prévu dans l’acte. Le 1435 vient préciser que ce conjoint peut "emprunter" à la communauté à titre de propre sous réserve de rembourser la communauté dans les 5 ans.

Logiquement, le notaire qui acte une acquisition en propre va déclarer dans l’acte le conjoint acquéreur comme étant le seul acquéreur, ce qui définit une acquisition en propre. Il ne pourra le faire qu’en présence d’un financement en propre, donc excluant des revenus qui sont par définition commun post mariage.

Et c’est là que le 1436 intervient : si le conjoint qui "achète en propre" apporte moins que la communauté, alors le bien est de facto commun dans tous les cas.

Mais le raisonnement ne s’inverse pas de base. Il reste possible d’acquérir en commun tout en financant en propre l’essentiel, il suffit de ne pas demander l’acquisition en propre. Et dans ce cas, le bien restera commun et une récompense sera due pour le financement propre.

Au niveau de la succession, il existe donc plusieurs possibilités.

1) Mr a acquis en propre, ce qui post 86 implique qu’il a apporté plus que la communauté pour l’acquisition et qu’il a acté cette acquisition en propre.

Dans ce cas la succession se compose d’un bien immobilier détenu à 100% mais d’une dette constituée de la récompense à la communauté, dont la moitié revient en masse successorale.

1000 - 250 (financement commun) x 2 (accroissement de valeur) / 2 (1 moitié revenant au défaut, l’autre au survivant) = 750.

2) bien commun sans récompense : le bien est commun, 50/50. Donc 500 dans la masse successorale au décès 1

3) bien commun avec récompense envers Mr : 500 d’immo + 250 (financement) x 2 (valorisation du financement) x 1 (totalité pour Mr) =  1000

Antérieurement à 86, et même une bonne partie de 86 à bien après … dans l’acte d’acquisition, il est fait mention des acquéreurs, Mr et Mme, et non d’un acquéreur, le bien est donc commun par acte authentique, avec récompense sur le financement propre identifié …

EDIT pour cmpléter (désolé, mais j’ai répondu sur le coeur d’abord, pour ensuite voir comment répondre à cetaines remarques)

"Le taux marginal d’imposition ayant été de 45%, j’ai l’impression que ce système de récompense m’a fait payer pas mal de fric pour rien si je ne me retrouve qu’avec 50% de la nue-propriété."

Vous n’êtes pas que propriétaire de 50% du bien immobilier. Vous êtes aussi propriétaire de la récompense à Mr, soit 500k, dont votre mère est usufruitière. Ce qui signifie qu’au décès de votre mère vous récupérer ces 500k sur l’actif brut avant calcul de la succession, puisque cela vous appartient déjà.

"Alors que le notaire aurait dû appliquer : le mari a payé plus que la communauté, donc c’est le bien propre du mari."

C’est une inversion du raisonnement. Cf précédemment. Rien n’interdit d’acheter en commun tout en financant seul ou en propre, c’est tellement classique que la Cour de Cass en 2015 a confirmé que c’était une dépense de ménage. ce qui nous casse les pieds en régime séparatiste.

Le 1436 est une sécurité empechant un conjoint d’acquérir un patrimoine propre sur la base de fonds communs. Cela n’implique que l’inverse est impossible … Idem jugé sur des dissolutions de mariage dans le cadre de divorce. Peu importe que Mr ait financé sur propres la résidence du couple, cela reste une dépense commune.

Dernière modification par xazh (09/09/2022 13h44)