Locataire qui n'a pas souscrit d'assurance habitation : que faire ?

Bonjour
J’ignore si des compagnies d’assurance le proposent.
Mais en réalité la parade est assez simple : vous souscrivez une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).
Celle-ci a justement pour but de vous couvrir en cas de défaut ou d’insuffisance de garantie du locataire.
La perspective d’une possible résiliation du bail suite à l’envoi de la lettre recommandée A.R. visant la clause résolutoire en cas d’absence d’assurance devrait faire bouger votre locataire logiquement

Dernière modification par Franc23 (02/08/2022 08h46)

@alsa67
J’utilise personnellement Luko (Luko, néo-assurance habitation n°1 en France).
En ce qui me concerne, je l’utilise pour une collocation, je souscris l’assurance pour le compte de mes locataires, mais du coup vous pouvez le faire dans votre cas.

Tout se fait en ligne et ils sont très réactifs sur le chat en cas de question. Jamais eu de sinistre, donc je ne peux pas juge là dessus.
Niveau tarif, ils sont à mon sens attractifs (même si je n’ai pas mené une enquête exhaustive) et je peux fournir un code parrainage qui nous offre 30€ de réduction chacun (je vous l’envoie en MP… n’hésitez pas à l’utiliser si vous optez pour cette solution :-) ).

Après, comme indiqué par @xazh, c’est à entourer de la bonne procédure et d’une refacturation au locataire.

Bon courage !

@xazh a écrit :

Si qqun connait une assurance qui accepte ce type de précision via souscription en ligne, ce pourrait être intéressant de l’indiquer sur ce fil pour des lecteurs

Luko, néo-assurance habitation n°1 en France du coup.

Je ne peux juger de vos contrats, je ne peux que juger des CG des contrats que je possède.

Si vos contrats intègrent, tant mieux, ce sont des PNO plus fortes, et plus couteuses. Juste une inquiétude concernant la certitude du contenu du contrat et des conditions générales vs la croyance. La loi Alur ne rend obligatoire … que la responsabilité civile du PNO.

Si vous estimez que prendre une assurance pour compte, assurance qui pour le coup assure à titre certain l’occupation et dont vous choisissez le niveau de garantie, parce que vous craignez que le locataire cesse de payer son loyer … mais c’est très exactement le problème de non assurance : un locataire qui refuse de payer son assurance est-il fiable par rapport à son loyer ?

EDIT complément

vous noterez que la prise pour compte est prévu dans la loi du 6 juillet par un amendement de la loi Alur. Le législateur a décidé qu’un bailleur devait pouvoir prendre une assurance occupant pour compte … dans le même texte rendant obligatoire la PNO.

Fin EDIT

@Iomipom : j’ai vu Luko mais sans aller au bout du processus, je ne sais pas si l’explication assurance pour compte proposée va au bout du processus. Idem, je n’ai pas regardé du côté de la collocation, mais là aussi, dans les contrats d’assurance courant, il est souvent prévu une utilisation de type familiale/foyer du bien dans les CGs, ce qui peut constituer une exclusion de garantie si in fine l’assurance découvre que ce n’est en réalité pas l’objet.

Idem précédemment : ce sont les conditions contractuelles et générales qui définissent la réalité de la couverture. Il faut donc les lire attentivement, même si c’est difficile, dense, souvent écrit de manière à ce que ce ne soit pas toujours très clair.

Dernière modification par xazh (02/08/2022 15h08)

Franc23 a écrit :

Bonjour
J’ignore si des compagnies d’assurance le proposent.
Mais en réalité la parade est assez simple : vous souscrivez une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

La loi prévoit l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance et, à défaut, la possibilité pour le bailleur soit de résilier le bail soit de souscrire pour le compte du locataire.
Il me semble improbable que les assureurs acceptent que le propriétaire bailleur puisse constater la carence d’assurance du locataire, ne rien faire (ni résilier le bail ni souscrire pour le compte de), ce qui place le locataire et le bailleur tous deux dans l’illégalité, et que les assureurs couvrent néanmoins le risque grâce à la super-PNO. Vous pouvez y croire, mais il me semble bien scabreux de le recommander publiquement comme vous le faites.

Lu par exemple dans des CG d’une assurance PNO :

Les présentes garanties ne se substituent pas à l’assurance obligatoire du locataire. Les présentes
garanties interviennent exclusivement en complément ou à défaut du contrat d’assurances du
locataire. Elles interviennent également en cas de recours fondé sur le défaut d’assurance du
locataire.
L’Assuré s’engage à contrôler l’existence de l’Assurance de son locataire une fois par an à chaque
échéance anniversaire du Bail.

Bernard2K a écrit :

Franc23 a écrit :

Bonjour
J’ignore si des compagnies d’assurance le proposent.
Mais en réalité la parade est assez simple : vous souscrivez une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

La loi prévoit l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance et, à défaut, la possibilité pour le bailleur soit de résilier le bail soit de souscrire pour le compte du locataire.
Il me semble improbable que les assureurs acceptent que le propriétaire bailleur puisse constater la carence d’assurance du locataire, ne rien faire (ni résilier le bail ni souscrire pour le compte de), ce qui place le locataire et le bailleur tous deux dans l’illégalité, et que les assureurs couvrent néanmoins le risque grâce à la super-PNO. Vous pouvez y croire, mais il me semble bien scabreux de le recommander publiquement comme vous le faites.

Lu par exemple dans des CG d’une assurance PNO :

Les présentes garanties ne se substituent pas à l’assurance obligatoire du locataire. Les présentes
garanties interviennent exclusivement en complément ou à défaut du contrat d’assurances du
locataire. Elles interviennent également en cas de recours fondé sur le défaut d’assurance du
locataire.
L’Assuré s’engage à contrôler l’existence de l’Assurance de son locataire une fois par an à chaque
échéance anniversaire du Bail.

@B2K
Pardon mais c’est vous qui faites fausse route et vos arguments sont spécieux. Où est il écrit que l’assurance PNO serait invalidée par l’absence de fourniture d’une attestation d’assurance du locataire par exemple ? Nul part puisque c’est son objet même, au moins partiellement, intervenir en cas de défaut d’assurance ! Il faut effectivement demander chaque année l’attestation d’assurance au locataire mais le fait qu’il ne vous l’adresse pas ne signifie même pas qu’il n’est pas assuré ! Il peut très bien l’être et ne pas vous répondre. De la même manière qu’il peut vous répondre et vous l’adresser mais ne pas être assuré (cf supra précédent message).

Dès lors il faut demander l’attestation et si le locataire ne vous l’adresse pas malgré plusieurs relances et bien vous avisez. Attendre un peu pour voir s’il revient à de meilleurs sentiments ou bien résilier le bail avec la procédure qui va bien. Mais je ne vois pas un locataire qui règle régulièrement ses loyers s’entêter avec cette histoire d’attestation et ne jamais rien fournir. Quand bien même je ne me vois pas forcément résilier pour ce seul motif mais j’en ferai état s’il y a d’autres problèmes pour sortir le locataire indélicat.

Dès lors même si l’idée et d’avoir sans arrêt une PNO sitôt que l’on achète un bien locatif, on peut tout à fait souscrire une PNO si le locataire ne justifie pas de son assurance annuelle. Pourquoi pas  ? L’article que vous citez ne prévoit aucune sanction, tout simplement parce qu’il ne peut pas y en avoir ! PNO et MRH sont 2 contrats distincts, qui se recoupent par moment certes mais distincts l’un de l’autre. Vous avez tout à fait le droit de souscrire une PNO même si votre locataire vous a écrit en recommandé qu’il n’était pas assuré.
Il pourrait éventuellement y avoir un refus d’assurance de la PNO dans l’hypothèse où ayant eu connaissance d’un sinistre vous vous êtes précipité chez votre assureur PNO pour être garanti. Mais c’est tout (et encore faudrait il le prouver).

@xazh
J’ai déjà donné quelques éléments de réponse plus hauts à B2K je pense mais je précise quelques points.

Sur l’absence de procédure contentieuse : non, je ne dis pas qu’il faut faire confiance à un locataire qui ne  communique pas son attestation MRH, j’ai dit justement dans un message précédent de cette file que cela n’augurait rien de bon. Je considère toutefois qu’avec une PNO je peux attendre un peu pour voir comment les choses évoluent (cela ne devrait pas prendre très longtemps quand les liens sont coupés avec le locataire…). Mais c’est très personnel et je ne le conseille nullement. Je conseille bien entendu de résilier le bail (car je pense que ce sont les prémisses de gros problèmes futurs pas uniquement liés à l’assurance qui n’est qu’un révélateur). Je ne dis nul part le contraire.

Sur l’étendue des garanties d’une PNO par rapport à une MRH et leur champ respectif d’intervention : Oui une PNO vous protège en tant que bailleur et même mieux qu’une MRH souscrite par le locataire (si tant est que vous ayez la garantie Dommages mais ce point ne m’inquiète pas compte tenu des arguments développés dans le message précédent).
Je crains qu’il y ait une confusion dans vos messages concernant la prise en charge par une PNO des dommages pour lesquels le locataire doit s’assurer. En réalité peu importe que la Responsabilité Civile de votre locataire soit engagée (sans qu’il soit assuré) et que votre contrat ne vous garantisse pas. Si d’aventure le dommage qu’il a provoqué ou dont il est victime n’est pas assuré, c’est lui seul qui devra en répondre sur son patrimoine propre. L’essentiel est que VOUS en tant que propriétaire bailleur soyez protégé si on recherche votre responsabilité ou pour vos dommages mobiliers et immobiliers propres.

EDIT : @B2K
Vous parlez de l’illégalité consistant pour le bailleur à ne rien faire parce que le locataire ne s’est pas assuré contre les risques locatifs. Or cette assurance légale obligatoire n’a pour but que de garantir le propriétaire contre les dommages occasionnés au logement par le locataire. Donc je ne vois pas comment il peut être illégal de renoncer à être assuré par son locataire et surtout ce que l’on risque en pratique, il va falloir m’expliquer…

Dernière modification par Franc23 (02/08/2022 19h31)

Intéressant :

Je découvre quelque chose :

Assurance PNO Le… a écrit :

La responsabilité civile ne suffit généralement pas pour profiter d’une couverture optimale. Que votre propriété soit un appartement ou autre, il existe plusieurs types de situations dans lesquelles il est judicieux pour un propriétaire bailleur de souscrire une assurance propriétaire non-occupant :

- lorsque un sinistre important (incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, vandalisme, vol…) a lieu dans votre bien immobilier ou que ce dernier est vacant (ex : après le départ d’un locataire) ;

- si le locataire n’est pas assuré ou si son assurance n’a pas une couverture suffisante (ex : défaut d’assurance habitation ou en cas d’éclatement d’une canalisation dû au gel) ;

- quand la présomption de responsabilité du locataire n’entre pas en jeu (ex : dans le cadre d’un vice de construction).

Depuis février 2014, la loi Alur autorise les propriétaires non-occupant à souscrire une MRH au nom des locataires négligents. Le bailleur peut répercuter le prix de l’assurance sur le loyer mensuel.

Source : Assurance PNO chez…

Maintenant c’est un assureur, don peut être pas un généralité.

Cdt

Dernière modification par bascarol (02/08/2022 20h56)

xazh a écrit :

Je ne pense pas avoir écrit une seule fois que la PNO ne sert à rien, mais qu’une PNO n’est pas une assurance sensée remplacer l’assurance obligatoire du locataire, et donc qu’il faut être attentif aux conditions de cette assurance pour en déterminer l’étendue précise. Manifestement Franc23 ne pense pas ainsi ni ne semble comprendre qu’une phrase comme "Il faut effectivement demander chaque année l’attestation d’assurance au locataire mais le fait qu’il ne vous l’adresse pas ne signifie même pas qu’il n’est pas assuré" porte plus qu’un risque théorique vu la jurisprudence en matière de résiliation de bail.

Manifestement vous n’avez pas saisi la teneur de mes propos : une PNO vous dispense justement d’avoir à vous posez ces questions quant à l’assurance de votre locataire. Que va t-elle vous apporter de plus ?
Et en quoi l’absence de fourniture d’une attestation d’assurance est un risque pour le propriétaire bailleur assuré en PNO et donc couvert contre ses risques locatifs? Si vous pouviez expliciter votre raisonnement. A quelle jurisprudence en matière de résiliation de bail faites vous allusion ?
J’ai avancé cet argument que vous citee vous l’avez compris pour permettre au bailleur de résilier le bail s’il le souhaite pour ce motif (absence de justification de l’assurance contre les risques locatifs)

Dernière modification par Franc23 (02/08/2022 22h01)

Les raccourcis intellectuels ne vous font pas peur… Quand au je dit qu’il était inutile de vérifier l’assurance du locataire ?
A défaut de citer plusieurs jurisprudence, expliciter au moins celle que vous mentionnez car elle est peu intelligible et on ne comprend pas le lien avec vos arguments.
Malheureusement je ne suis pas sûr qu’il y ait quelque chose à comprendre car tout cela est bien confus depuis le départ… Aussi je vous propose d’en rester là si vous le voulez bien.

Dernière modification par Franc23 (02/08/2022 23h11)

Inutile effectivement de continuer la discussion car je viens de vous démontrer ainsi que Bernardo qu’il était impossible d’avoir la réalité de l’assurance de la part du locataire.

Ce qui n’empêche pas de vérifier tant que faire se peut en demandant au locataire de produire son attestation d’assurance et je n’ai jamais dit le contraire malgré ce que vous feignez de croire.
La discussion il est vrai comporte quelques subtilités.

Lorsque j’indique :
« une PNO vous dispense justement d’avoir à vous posez ces questions quant à l’assurance de votre locataire »

C’est pour répondre à votre phrase :
« (…) une PNO n’est pas une assurance sensée remplacer l’assurance obligatoire du locataire, et donc qu’il faut être attentif aux conditions de cette assurance pour en déterminer l’étendue précise.

Et non pas comme vous le dites parce qu’il n’est « pas utile de suivre la procédure prévue par la loi … «

On peut faire dire n’importe quoi à des phrases sorties de leur contexte, la preuve.

J’imagine que ces échanges doivent être particulièrement pénibles pour nos lecteurs donc oui, restons en là

Vous faites un bien long message pour quelqu’un souhaitant en rester là…

C’est effrayant de voir comment vous
déformez mes propos sur le sujet de la procédure à envisager contre le locataire.

Je dis en message 10 à votre attention:

« J’ai déjà donné quelques éléments de réponse plus hauts à B2K je pense mais je précise quelques points.

Sur l’absence de procédure contentieuse : non, je ne dis pas qu’il faut faire confiance à un locataire qui ne  communique pas son attestation MRH, j’ai dit justement dans un message précédent de cette file que cela n’augurait rien de bon. Je considère toutefois qu’avec une PNO je peux attendre un peu pour voir comment les choses évoluent (cela ne devrait pas prendre très longtemps quand les liens sont coupés avec le locataire…). Mais c’est très personnel et je ne le conseille nullement. Je conseille bien entendu de résilier le bail (car je pense que ce sont les prémisses de gros problèmes futurs pas uniquement liés à l’assurance qui n’est qu’un révélateur). Je ne dis nul part le contraire. »

Effectivement comme vous dites le lecteur se fera sa propre idée sur nos compréhensions respectives du sujet.

Dernière modification par Franc23 (03/08/2022 07h18)

Alsa

Comme précisé dans le premier message, l’assurance pour compte est une assurance habitation classique … sauf que le souscripteur n’est  pas l’occupant du logement.

A priori, il n’y a pas de raison que Matmut ne permette pas cela. Vous êtes vous rendu sur site pour demander ? Avez vous demandé à voir un responsable, cette demande n’étant pas courante et peut être inconnue des conseillers classiques ?

Sinon, plus tôt dans la file, luko a été proposé. Je ne peux confirmer, je n’ai pas eu accès à leurs contrats.

Que vous refacturerez, avec ou sans majoration (10% autorisé décret 2016-383 du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d’assurance pour compte du locataire)

Si le locataire ne paye pas son loyer et les provisions de charges, y compris l’assurance prise puisqu’il a refusé de donner son attestation d’assurance, il se met en défaut. Avec les procédures prévues dans ce cas.

bernardo1 a écrit :

Il me parait assez normal que des conseillers ( ou la société d’assurance ? ) puissent  avoir quelques réticences à assurer ce risque

Je penche plus pour une méconnaissance du conseiller que pour un refus général et une impossibilité technique de l’assureur, sur le plan général (tout assureur confondu).  Les conseillers de base, comme les sites internet, sont calibrés pour fournir les solutions les plus demandées uniquement.