Acheter un bien déjà loué pour le passer à terme en RP : quid du financement ?

Fortoto · #1

Bonjour,

Je souhaite acheter un bien et le faire passer en résidence principale lors de l’emprunt mais celui ci est loué. En réalité je ne souhaite pas habiter dedans (donc pas question de donner congé au locataire lors de l’achat) et ma banquiére est ok pour faire passer mon achat en RP même si ce sera pour du locatif (opération identique faite l’an passée mais pour un bien acheté vide). Cependant, je ne suis pas sûr que cela passe pour un bien acheté déjà loué, savez vous comment cela se passe si le bien en question est déjà loué ? Je pose la question car ma capacité d’endettement n’est pas la même pour du locatif que pour de la RP.

Mots-clés : emprunt, investissemment locatif, résidence principale

77PourCent · #2

Je ne comprend pas bien le sens de votre question ?

Il est impossible d’avoir deux résidences principales.

Si vous en avez déjà une, avec un prêt, vous ne pouvez pas avoir un deuxième prêt résidence principale.

Concernant l’endettement, votre banque vous en autorise un plus fort pour une RP, c’est ça ?

Fortoto · #3

Bonjour,

Oui c’est ça, la banque m’autorise plus en RP. La banquière n’est pas contre faire passer le second en RP même si le premier était également passé en RP en premier lieu. Je comprends qu’elle va signaler cela en déménagement . Cependant la question, c’est est ce qu’on peut dire qu’on va acheter un appartement en RP si celui ci est déjà loué ?

lachignolecorse · #4

Franchement tordu. Sachant que vous allez fournir le compromis et qu’il est forcément indiqué dedans que le bien est vendu loué… il va falloir que ceux qui étudient le dossier ferment les yeux.

bascarol · #5

Fortoto a écrit :
Bonjour,
Oui c’est ça, la banque m’autorise plus en RP. La banquière n’est pas contre faire passer le second en RP même si le premier était également passé en RP en premier lieu. Je comprends qu’elle va signaler cela en déménagement
Cependant la question, c’est est ce qu’on peut dire qu’on va acheter un appartement en RP si celui ci est déjà loué ?

Dans la déclaration de revenu (page 1) vous déclarez votre résidence principale, Il y a qu’une ligne, alors ca va être difficile fiscalement d’en mettre deux.

CDt

Dernière modification par bascarol (24/07/2022 10h57)

Laucyn · #6

Personnellement j’aime bien les partenariats solides et sur le long terme alors je m’inquieterais surtout de la déontologie de ma banquière prête à mentir à son employeur pour réaliser un bout d’objectif sur ces crédits.

Elle annonce monter le dossier en RP mais lorsque le service crédit va consulter le compromis je ne vois pas comment il peut le valider puisque celui ci mentionnera le bien en location avec le bail en annexes.

Étrangement elle niera alors sa responsabilité et vous serez grillé auprès d’un établissement.

Fortoto · #7

Merci pour vos réponse. Je serais franc avec la banque, si ils acceptent de le faire passer en investissement locatif, ça me ferait un taux d’endettement de 42%, je doute que ça passe. Je continue à chercher dans ce cas.

Pas de souci au niveau des déclarations fiscales, je reste locataire de ma RP. La combine servirai à faire passer le crédit auprès de la banque. Auprès de la fiscalité, le premier est en LMNP depuis le début et ça ne semble pas gêner la banque.

GoodbyLenine · #8

Vous pouviez tout à fait avoir eu l’intention de déménager dans le bien acheté l’an passe, puis avoir changé d’avis, sous réserve qu’aucune clause dans le contrat de prêt (à bien relire !), comme celle d’informer la banque si ce bien change d’usage et par ex. est mis en location, n’ait été enfreinte, sinon vous vous exposez à ce que le contrat de prêt prévoit (sans doute une possibilité d’exigibilité immédiate, c’est à dire vous faire rembourser le prêt tout de suite avec 5 ou 10% de "frais" en plus; mais la banque ne l’actionnera pas forcément, tant que vous restez un bon client, par contre, au premier incident…). A noter qu’avec certains types de prêts (par ex 1% logement), un usage hors RP est proscrit.

Vous pouvez tout à fait annoncer vouloir résilier le bail de ce second bien quand ce sera possible (c’est à dire pas tout de suite… à confirmer avec la date d’échéance du bail) pour en faire alors votre RP … puis changer d’avis (autant que possible,: avec de bonnes raisons, comme un changement dans votre situation perso ou pro), avec les mêmes réserves.

Cependant, la banque pourra aussi considérer que vous changez d’avis très souvent, voire que vous avez menti sur vos intentions, et en tirer les conséquences sur vos futures relations (en plus d’appliquer les clauses de vos contrats de prêt).

C’est un jeu qui n’est pas sans aucun risque…

Fortoto · #9

Merci GoodbyLenine, effectivement ça peut être une bonne solution, j’y ai pensé la nuit dernière aussi. Dans tous les cas je suis transparent avec ma banquière qui est au courant de mes intentions et avec qui je garde de bonne relations. Elle n’est pas contre que je souscrive à un autre prêt RP pour re-changer d’avis. Le premier est en cash-flow positif et le projet n’est pas assez gros pour me mettre en danger en comparaison à ma rémunération.

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