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[+1]    #76 11/07/2022 10h26

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ESTJ

On s’éloigne de la thématique initiale de la file en bifurquant vers la définition de la richesse.

De mon point de vue, la première notion psychologique franchie est "d’arrêter de compter" : je ne pointe plus mes comptes courants depuis des années, car à chaque fois que je croyais déceler une erreur, en fait, c’était la mienne, soit par oubli, par erreur de calcul : perte de temps. A la place, je fais une projection du solde au trimestre, qui tombe assez juste le plus souvent, signe que le budget est maitrisé.

Avec 3700 mois, si on a plus d’emprunt immo, on est à l’aise mais on ne deviendra riche que si on a pris le temps de créer et développer les moteurs auxiliaires de son indépendance (immo, bourse, side business). Comme pour créer les auxiliaires, on aura eu le plus souvent besoin de piocher durablement de son revenu à sa capacité d’épargne, on se sera habitué à vivre en fait avec bien moins que son revenu taxé : le début de l’aisance…

Je ne reviens pas sur la train de vie, propre à chacun, mais insiste sur la phase qui me concerne actuellement, études sup des enfants et leur coup de pouce à l’entrée dans la vie active : ses 2 points me semblent une base solide pour les mettre dans les meilleures conditions, à eux de se gérer au mieux ensuite avec ce qu’on a pu leur transmettre comme philosophie de vie et culture financière.

Mon revenu avant IR est de 3700 (environ) depuis en gros 20 ans si je moyennise à la grosse louche, mon épouse étant globalement dans le même schéma : en toute clarté, la valorisation de nos entreprises lancées au fur et à mesure depuis 15 ans dépasse le patrimoine net du foyer. Ma conclusion est donc que bien au delà d’un revenu du travail ajusté selon nos besoins et souhaits de limiter l’IR, c’est la thésaurisation dans la personne morale et la réalisation de celle-ci par la vente des filiales qui nous permet de sortir de la rat race bien avant le "mirage" de la retraite à l’âge légal qui devrait encore s’éloigner et qui me semble finalement l’objectif ultime du projet.

Dernière modification par serenitis (11/07/2022 10h27)


Trop vieux pour être FIRE, trop jeune pour être retraité…just in time pour profiter pourtant !

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[+1]    #77 11/07/2022 11h47

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La vente récente de ma société a causé trois mois très pénible (période de ’due diligence’) mais une fois la vente conclue et les sous sur le compte en banque, quel soulagement. Et le patrimoine du couple a assez littéralement explosé pour sans doute nous faire entrer dans la catégorie ’petits riches’.

En revanche, je ne vois pas bien ce que ça va changer à notre train de vie. On ne compte pas changer de voiture (que j’utilise fort peu et ai acheté 8k€ il y a 6 ans, elle est en parfait état). Ni de RP (l’actuelle est super et la famille y est très heureuse). Avant, je ne comptais pas vraiment pour les dépenses de base/nécessaires (alimentation, vin, factures diverses et variées), ça continuera.

En revanche, le ’petit riche’ que je suis devenu a vu son mode de vie évoluer de façon phénoménale, sur un point (une obsession chez moi). Je sais que si je disparaît, ma famille sera très largement à l’abri du besoin pour la vie de tous les jours, pour les études des enfants et pour les vieux jours de mon épouse.

En forçant un peu le trait et en reprenant le point de départ de Serenitis :

- J’étais aisé : mes bons revenus me permettaient "d’arrêter de compter" pour le quotidien
- Je suis maintenant un ’petit riche’ : mes revenus ET mon patrimoine font que j’ai pu "arrêter de compter" pour le futur. Je peux me détendre. Et c’est ça qui me fait me sentir vraiment "riche" (petit riche hein, pas milliardaire!)

Sinon, je vois que le titre de la file a changé? "Comment vivre une vie de riche à moindre coût ?"

Pour ma part, la réponse a été apportée voici plus de 10 ans : vivre dans une petite ville de province. Donc éviter Paris, Lyon etc. Et pour avoir de bons revenus (et la perspective de bâtir un bon patrimoine sans mettre 30 ans à le faire), créer une entreprise.

Dernière modification par carignan99 (11/07/2022 13h34)

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#78 18/08/2022 08h34

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Pour ma part, être aisé dans la région toulousaine passe en premier lieu par l’épargne, à partir du moment où vous pouvez mettre de côté plus de la moitié de votre salaire sans en ressentir un manque est déjà un premier pas.
Le deuxième est de pouvoir dépenser sans trop regarder pour nos dépenses courantes ( nourritures, petit plaisir de la vie, inviter les copains lorsque cela me fait plaisir )
Le troisième de mon coté , consiste  à pouvoir partir en vacance avec un seul mois de salaire après impôt et d’arriver malgré ça à investir à la fin.. 

Chacun est différent, la richesse est aussi une notion personnelle.. elle dépendra du mode de vie et de son entourage.

Dernière modification par Damsthesquirell (18/08/2022 08h44)


Rien ne sert de courir il faut partir à point!

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#79 18/08/2022 10h07

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Je ne pensais pas que ce fil prenne tant d’importance (77 messages) lorsque je l’ai créé pour savoir si les montants que j’avais retenus sont cohérents.

Ce qui est contre-intuitif de prime abord c’est que d’un point de vue extérieur être riche c’est des chiffres (ce footballeur gagne 20 millions par an, il habite une maison à 2 millions etc …) alors que de l’intérieur, à l’échelle de la personne considérée comme riche, être riche c’est arrêter de compter.

Ce qui est certain en revanche c’est l’impact de posséder ou non sa RP qui change tout. On a vite fait d’avoir besoin de mettre 2000€ par mois dans un emprunt pour une RP ce qui fondamentalement change complètement la donne.
Vivre dans une région où l’immobilier reste abordable, avoir acheté il y a de nombreuses années, ou avoir eu un coup de pouce peut modifier en profondeur votre quotidien.

Enfin, comme je le dis toujours, il faut toujours faire le lien entre les revenus mensuels/annuels et le patrimoine, et le meilleur moyen de faire du patrimoine est le plus souvent via sa société/son activité professionnelle.

Un bon exemple est le pharmacien. Peut-être que durant sa vie il gagnera moins que certaines autres professions libérales, mais s’il vend sa pharmacie 2 millions d’euros en partant à la retraite, cela change considérablement la donne.


Mon podcast traitant d'investissements est disponible sur Spotify, Apple & Deezer en tapant "byebyepatron" !

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#80 18/08/2022 16h06

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Je pense que beaucoup se fourvoient sur la résidence principale. Une résidence principale a toujours été achetée chère, en monnaie ajustée de l’inflation. L’immobilier se revalorise naturellement sur la durée. Quand j’ai cherché à investir en 2002, je trouvait l’immobilier hors de prix. Ma résidence principale achetée à l’époque a pris 250% depuis. Le meilleur moment pour acheter à crédit, c’est souvent maintenant. Et c’est une source importante d’enrichissement.

Ce que fait le pharmacien en allocation du capital n’est pas très différent des investisseurs immobiliers qui travaillent sur ce forum.

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#81 18/08/2022 16h23

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Premier fait : Le salaire net moyen a augmenté d’environ 40% depuis 20 ans (environ 12% en euros constants), et encore j’ai pris l’augmentation la plus élevée trouvée, d’autres sources pointent plutôt vers 32% que 40%.

Deuxième fait : le résultat est à peu près identique avec le salaire médian.

Troisième fait : depuis 2002 le SMIC a pris 58%, et non 250%.

Quatrième fait : les taux d’emprunt depuis 20 ans ont atteint des plus bas historiques (on ne va quand même pas emprunter à taux négatif pour de l’immobilier à un particulier), il ne peut que remonter ou stagner, mais il n’y a plus de marge sur le "pouvoir d’achat immobilier" à gagner grâce à une baisse des taux.

Cinquième fait : depuis 2002 les durées d’emprunt s’allongent, de 14 ans à 20 ans environ, laissant là aussi de moins en moins de marge disponible pour pouvoir emprunter plus et donc soutenir la croissance des prix de l’immobilier.

Je vous laisse en tirer les conclusions que vous souhaitez sur le fait que l’immobilier a toujours été hors de prix et qu’il va continuer d’évoluer 5 fois plus vite que les revenus (si je compare à votre chiffre de 250%, et ne me dites pas que votre cas n’est pas représentatif, sinon je ne vois même pas l’intérêt que vous donniez votre chiffre).

Ma conclusion : la hausse de l’immobilier a principalement alimenté par la hausse des durées d’emprunt et la baisse des taux d’emprunt, certainement pas par la seule augmentation des revenus (+100% en 20 ans environ sur l’immobilier vs une inflation de 36% et un revenu moyen qui a évolué à peine plus).

Mes chiffres ne sont peut-être pas exacts mais ils sont suffisamment dans la bonne fourchette pour constater le problème.

Dernière modification par Evariste (18/08/2022 16h43)

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#82 18/08/2022 16h43

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@Evariste : Vous êtes optimiste si vous pensez que les banques centrales vont réussir à augmenter suffisamment les taux pour faire baisser durablement les prix de l’immobilier français. Je miserais d’avantage sur un effet de "rattrapage" des prix des produits courants sur l’inflation dont ont bénéficié jusqu’ici les actifs comme les actions ou l’immobilier - et une bénigne stagnation des prix de ces derniers. Tant que les taux réels restent négatifs, on continue d’être payés pour emprunter. Mais tout cela serait dans l’hypothèse où les règles du jeu et la devise restent les mêmes, ce qui n’est pas une certitude.

Si l’on passe aux CBDC et aux crédits carbones, une partie du parc immobilier français (en gros, tout ce qui a un DPE "D" ou pire*) va effectivement perdre énormément de valeur et finir par être ramassé pour une bouchée de pain par de gros acteurs, qui pourront les raser/rénover et faire du locatif (modèle un peu à l’Allemande, 85% de locataires et des mastodontes comme Vonovia ou Deutsche Wohnen…). Le parc privé restant, essentiellement composé de biens qualitatifs, et se réduisant comme peau de chagrin, prendra donc nécessairement de la valeur (qualité + rareté) comparé à l’immense et médiocre parc locatif.

* regardez le graphe page 6 : https://www.statistiques.developpement- … 2020_0.pdf

EDIT : @Evariste : Pardon, j’ai lu un peu trop dans votre enchaînement de faits, et effectivement la stagnation (thèse que je privilégie aussi) correspond aussi à votre argumentation. Quant aux 250%, si j’en crois mes artisans, j’ai une PV latente de 500% sur une maison que j’ai acheté il y a quatre ans smile @Trahcoh n’a pas tort, c’est juste qu’au fur et à mesure que les conditions d’achat se durcissent il faudra se montrer de plus en plus dédaigneux, difficile, et exigeant sur ce que l’on envisage d’acheter.

Dernière modification par doubletrouble (18/08/2022 17h16)


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#83 18/08/2022 16h45

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doubletrouble a écrit :

pour faire baisser durablement les prix de l’immobilier français

Où ai-je parlé d’une baisse de l’immobilier dans mon message ?

Il y a une différence entre une stagnation voire un suivi de l’inflation, et un +250% en 20 ans comme l’évoque Trahcoh pour soutenir son propos.

Je ne dis donc pas qu’il ne faut pas acheter. Je dis que prendre l’exemple de sa résidence principale qui a pris +250% en 20 ans pour expliquer que l’immobilier a toujours été cher et que c’est toujours le bon moment d’acheter est un raisonnement qui me laisse d’une telle perplexité que je me suis senti obligé de réagir.

Maintenant libre à chacun de croire qu’un bien immobilier, coût du crédit inclus, va augmenter 2,3 voire 4 fois plus vite que les revenus pendant encore les 20 prochaines années. Et ce n’est même pas impossible que cela arrive en effet.

Dernière modification par Evariste (18/08/2022 16h48)

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#84 18/08/2022 17h06

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Vous avez bien raison de dire "souvent maintenant" et pas "maintenant".

On entre dans une période où l’attentisme pourrait être gagnant ponctuellement.   En 2002 quand vous avez acheté, l’attentisme était suicidaire. Il a été rarement gagnant ces dernières décennies,  il ne l’est que dans des marchés franchement baissiers.

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#85 18/08/2022 19h23

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Il serait intéressant de savoir quel rôle a joué et continue de jouer l’exonération d’imposition de la PV lors de la vente de la RP sur l’augmentation régulière du prix de l’immobilier dans les grandes métropoles.

Le vrai game changer sera sûrement la fin de cette niche fiscale (franco-française ?) qui freinera véritablement l’ascension des prix car la location pourrait dans cette nouvelle configuration devenir plus intéressante.

Pour rester dans le sujet, c’est cette exonération d’imposition de la PV qui a permis a un certain nombre d’aspirants rentiers de se rapprocher de leur cible en enchaînant les achats-reventes de leur RP, sans avoir la main trop lourde pour éviter la requalification par l’administration fiscale.


Primum non nocere

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#86 19/08/2022 11h33

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ce n’est pas qu’une niche franco française, royaume uni même chose et ca ne doit pas être un cas unique.

Il y aurait énormément de conséquences à changer ça, par exemple réduction de mobilité professionnelle (allez vous vendre votre logement pour changer d’emploi quitte à payer beaucoup d’impots?)
il y a ce que les anglo saxons appellent monter l’échelle. Vous achetez un studio quand vous êtes jeunes, les prix montent et votre studio vaut plus cher mais ensuite vous avez une famille et vous voulez acheter plus grand. Si au passage vous devez payer une taxe sur la plus value, c’est encore plus compliqué.

Je ne vois pas qui (peut être un mélanchon) pourrait défendre ça et surtout le faire voter.

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#87 19/08/2022 14h24

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gorn a écrit :

ce n’est pas qu’une niche franco française, royaume uni même chose et ca ne doit pas être un cas unique.

Pareil en Allemagne pour la résidence principale.
Et pour les autres propriétés, pas d’impostion après 10 ans. Soit beaucoup plus avantageux qu’en France.


We agree to disagree

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[+1]    #88 19/08/2022 15h31

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Bonjour,

gorn a écrit :

(…)
Il y aurait énormément de conséquences à changer ça, par exemple réduction de mobilité professionnelle (allez vous vendre votre logement pour changer d’emploi quitte à payer beaucoup d’impots?)
(…)
Si au passage vous devez payer une taxe sur la plus value, c’est encore plus compliqué.

Si vous payez une taxe sur la plus value ça veut dire que vous avez gagné de l’argent, même après avoir payé la taxe. Ce raisonnement est similaire à celui tenu par ceux qui pensent que passer dans la tranche d’impôt marginale supérieure vous fait perdre de l’argent par rapport à votre situation actuelle. C’est faux.

Cette niche fiscale est a mes yeux inutile et délétère pour la société.
Comme pour les cryptos, on achète au prix A, en espérant revendre X x A au prochain acheteur car « l’immobilier monte », comme s’il s’agissait d’un droit ou un principe fondamental de l’économie qui, avec les taux bas, ont conduit beaucoup de gens à acheter n’importe quoi à n’importe quel prix en étant convaincu que « ça montera de toute façon ».

Non pas que je n’apprécie pas les plus values défiscalisées, mais je préfère quand elles ont une valeur ajoutée pour la société.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#89 19/08/2022 15h59

Banni
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Chartreuse a écrit :

gorn a écrit :

ce n’est pas qu’une niche franco française, royaume uni même chose et ca ne doit pas être un cas unique.

Pareil en Allemagne pour la résidence principale.
Et pour les autres propriétés, pas d’impostion après 10 ans. Soit beaucoup plus avantageux qu’en France.

Ce n’est pas parce que l’Allemagne se trompe que la France doit continuer elle aussi à se tromper.

Il est très mauvais pour la société française dans son ensemble que les plus-values immobilières puissent être exonérées, à la fois à l’IR et à la CSG-CRDS (résidence principale dans tous les cas et autres biens en cas de détention suffisamment longue), alors que les plus-values mobilières ne sont jamais exonérées, et surtout pas aux 17,2% de prélèvements sociaux dont CSG-CRDS, même après 50 ou 100 ans de détention.

Cela pousse les Français à sur-investir en immobilier et sous-investir en bourse, ce qui n’est pas bon ni pour eux ni pour l’économie française dans son ensemble.

La solution est d’égaliser la taxation, en baissant celle des actions et obligations et en augmentant celle des actifs immobiliers, tout en supprimant les abattements pour durée de détention

Dernière modification par aleph1 (19/08/2022 17h09)

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[+1]    #90 19/08/2022 17h00

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@DrMinimal, @aleph1 : Certes, mais puisque vous faites une liste pour le père Noël, plutôt que rajouter des taxes sur les rares niches qui en sont exemptées, pourquoi ne pas exonérer les revenus financiers de prélèvements sociaux ? Ou si cela paraît trop extrême, les exonérer du "prélèvement de solidarité" de 7,5% créé en 2019 et directement affecté au budget de l’Etat*, pour ne garder que CSG/CRDS (déjà lourdes mais au moins affectées à quelque chose de précis). C’est amusant, même dans les discussions de comptoir qui n’auront aucune influence sur la politique, et donc où l’on pourrait laisser libre court à son imagination, les français n’arrivent qu’à imaginer plus de taxes.

Laissons les français gérer eux-même leur argent, ils feront difficilement pire que ceux qui disaient en Mars que : "Le rapport de force économique et financier est totalement en faveur de l’Union européenne, qui est en train de découvrir sa puissance économique" alors que l’euro est sur le point de passer sous le pair avec le dollar, que le PPI Allemand vient d’exploser les 36%, et qu’on se propose de vivre dans des conditions dignes du tiers-monde (blackouts, coupure de l’éclairage public et économies de chauffage comme en Roumanie communiste, moins de douches… déjà que nous avions mauvaise réputation historiquement à ce sujet, mouarf !).

Comme disent les américains : "You had one job…"

* "Dans ce cas, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû, dans la mesure ou il est affecté au budget de l’État et non au financement de la sécurité sociale." (lol)

RFPI - Prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents - Liquidation - Taux du prélèvement | bofip.impots.gouv.fr

Dernière modification par doubletrouble (19/08/2022 17h25)


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Favoris 1    #91 19/08/2022 17h26

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Dr Minimal a écrit :

Si vous payez une taxe sur la plus value ça veut dire que vous avez gagné de l’argent

Pas du tout vous tronquez le message de Gorn. Si vous vendez une maison, que vous payez un impôt sur la plus-value ou l’inflation, puis que vous rachetez une maison pour le même prix ailleurs, vous avez perdu de l’argent, avant même les frais de "notaire".

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#92 19/08/2022 17h32

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Trahcoh a écrit :

que vous payez un impôt sur la plus-value ou l’inflation

A défaut de pouvoir plusser @Trahcoh, je cite ce bref extrait afin que ceux qui lisent en diagonales ne passent pas à côté de cette pépite de vérité, et de toutes ses implications.


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#93 19/08/2022 17h40

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Trahcoh a écrit :

les frais de "notaire"

Quand je vois le montant demandé et le fait qu’ils ne fassent qu’augmenter, je ne comprends pas comment les partis politiques veulent inciter au plein emploi mais mettent une barrière à 7,5% pour la mobilité ! (avec en plus des marché immo plus cher là ou il y a de l’activité)
On se mord la queue !

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[+4]    #94 19/08/2022 20h40

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Bonjour,

@Trahcoh la question initiale était justement :

RadioInvest a écrit :

Il serait intéressant de savoir quel rôle a joué et continue de jouer l’exonération d’imposition de la PV lors de la vente de la RP sur l’augmentation régulière du prix de l’immobilier dans les grandes métropoles. (…)

.

J’ajoutais à cette base de débat une réflexion sur la légitimité de l’exonération sur la plus-value de la vente d’une résidence principale en ce qu’elle ne bénéficie pas à la société en plus de possiblement faire tourner le moteur inflationniste et entretenir cette mentalité qu’il faut absolument investir dans la pierre en méconnaissance totale, pour le Français moyen, de tout autre type d’actif et d’exiger des générations futures qu’elles rachètent nos pierres plus chères que nous les avons nous même achetées comme si elles s’étaient démultipliées ou transformées en or comme par enchantement.

Non, il ne s’agit pas d’un fantasme d’ajouter un impôt mais de questionner la légitimité, justement, d’une exoneration d’impôt.

Je serais effectivement partisan d’alléger l’imposition sur les plus values mobilières, ou rêvons même un peu sur le revenu, en contrepartie d’aligner l’imposition sur les plus value de la vente de résidence principale sur la plus-value de la vente d’autre type de biens immobiliers.

Mais @doubletrouble comme vous le dites il ne s’agit que d’une discussion de comptoir.

Bien qu’une discussion de comptoir ne soit pas problématique en ce qu’elle ne changera rien au sujet discuté, elle devient en revanche problématique à mes yeux lorsqu’elle ne laisse aucune chance à la possibilité de changer le point de vue de ses participants.

Et dans le comptoir qu’est ce forum dont vous êtes devenu l’un des piliers, vous venez de me rappeler pourquoi je ne participe plus qu’à la marge aux discussions de notre communauté qui a pu se transformer en une vraie porcherie pendant le Covid19.

Bien à vous,

Dr. Minimal

IH : le dernier paragraphe est inutile, d’autant que personne ne vous obligeait à participer à cette discussion en particulier.


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#95 20/08/2022 04h33

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Ajouter un impôt…une exonération d’impôts.

Au-delà des mots, bien utiles pour assurer un certain biais cognitif pour la plupart des individus, n’est-ce pas exactement la même chose ?
On peut tout taxer (100%) et ensuite faire des crédits d’impôts. (une dépense pour l’état) et donc créer des niches…
On peut avoir 0 impôt et ensuite créer des impôts (une recette pour l’état), et bien écrire le truc afin de ne pas créer des niches…

Chaque impôt (ou absence), on peut (doit ?) à se poser la question du coût-bénéfice, mais en général, histoire d’être plus dans l’émotionnelle, le politique,l’idéologie peut-être, nous aimons utiliser d’autres vocabulaires - légitimité est en effet un beau mot -.

Dire "ne pas créer pas un impôt, mais supprimer une niche" où dire l’inverse "je ne supprime pas un impôt, j’invente une niche", c’est de la rhétorique, bien pratique pour manipuler ou créer une émotion, les politiques adorent, mais c’est contre productif pour essayer de réfléchir sur une question.

Mais je comprends bien que je suis probablement le seul à penser de la sorte.

PS: ça me fait penser aux US avec la création rhétorique de "death taxes", l’héritage, c’est vous taxer sur la mort, géniale, vous mourrez, on vous "punit" en vous taxant. La rhétorique idéal pour convaincre du bien-fondé d’une taxe ou ici, de sa suppression, c’est toujours de créer une image mentale.

Les discussions sur "taxe patronale", "niche", pas ceci, pas cela, c’est exactement la même chose, sauf que nous ne sommes même pas capables de le réaliser, ça nous paraît tellement "vrai" et "logique". Mais enfin Monsieur, pas pareil une dépense et une recette pour l’état, mais non, j’ai bien promis, pas de nouvel impôt, d’ailleurs, regardez je "supprime" une niche, j’enlève donc…Un peu l’histoire de l’impôt sur la fortune, imaginons que le président ait dit, je ne le supprime pas, mais je change l’assiette, un pourcentage important aurait une perception soudainement différente (à droite une peu moins contente, à gauche un peu moins pas contente), même si en réalité, c’est exactement la même chose.

Bon, l’autre solution, c’est de parler de "cotisation", avec un peu de jeu autour, on peut expliquer que ce ne sont pas des taxes _ parfois vrai d’ailleurs - et effectivement, ce sera la café du commerce grandeur nature assez rapidement.

Dernière modification par Garfield (20/08/2022 04h37)

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