Essomba421 : étude de cas immobilier (colocation meublée possible avec ce règlement ?)

essomba421 · #1

Bonjour,

Je souhaite acheter à Evry un appartement de 4 chambres à mettre en colocation meublée ;
- Cet appartement est situé dans un quartier populaire d’Evry (les Aunettes) ;
- Figurent au règlement de copropriété les clauses suivantes :

Les appartements ne pourront être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale. La location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite

Je compte louer chaque chambre avec un bail distinct par colocataire mais sans faire de travaux dans les chambres. Les chambres comprendront un lit, un bureau et le reste sera commun aux colocataires.

J’ai regardé la jurisprudence et je me perds un peu car je lis que des fois c’est possible et des fois ce n’est pas possible, entre autre dépendant du standing de l’immeuble.

Ici mes questions :
- Est-ce que le terme « transformation » doit être pris de manière stricte ? Vu que les chambres restent des chambres (pas d’ajout de sanitaire), est-ce que les louer en colocation les transforme ?
- Sachant que je loue en LMNP, étant non professionnel, est-ce que je change la destination du lot ? (vers une destination commerciale par exemple)
- Est-ce que une colocation à bail unique change quelque chose au problème ?

Dit autrement, mon projet est-il à risque ? Et si oui, quel est le risque légal ?

Merci,

Laurent

Mots-clés : colocation meublée, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réglement copropriété

Oblible · #2

Bonjour,

pour connaitre Evry et en particulier les Aunettes, c’est un quartier très populaire ( avec beaucoup de logements sociaux ) et la mairie fait la chasse aux marchands de sommeil, il faut être attentif au profil de vos locataires ( parfois une personne seule postule et ensuite vous vous retrouvez avec une famille avec enfants dans une chambre et vous devenez un marchand de sommeil malgré vous ).

D’ailleurs avez-vous regardé le montant de la taxe foncière et les charges locatives ? Elles sont très élevées à Evry, surtout dans l’ancien ( pour un 60m², un ami payait 1,3ke de TF et 350 euros de charges par mois ).

Dernière modification par Oblible (26/06/2022 09h47)

IndianIggyJoe · #3

Je suis exactement dans ce cas pour mon appartement à Metz.
La phrase dans le règlement de copropriété est mot pour mot celle que vous mentionnez.
Hasard du calendrier, je me suis fait "attaquer" sur ce point par un copropriétaire vendredi lors de l’AG.

Pour mémoire, j’ai créé une colocation dans l’immeuble en 2018, avec travaux de transformation.
Mais je pense (pensais ?) être tranquille car j’ai un bail unique : je ne loue donc pas des chambres mais bien un appartement entier.

Toutefois, pour être sûr, je vais devoir consulter un avocat.
Je tiendrais au courant des résultats sur cette file.

Bonne soirée

lachignolecorse · #4

essomba421, le 25/06/2022 a écrit :
La location en meublé d’appartements entiers est autorisée.

C’est écrit clairement, non? Vous ne pouvez pas faire de bail individuel. Vous faites un bail unique et c’est réglé.

essomba421 · #5

Bonjour,

merci beaucoup à tous pour vos réponses.

@Oblible : oui, ma femme qui a des locations à Antony a eu ce problème. Je compte lutter contre en essayent de prendre des étudiants et en venant régulièrement à l’appartement voir ce qui se passe.

@IndianIggyJoe : merci de nous tenir au courant !

@lachignolecorse : oui, effectivement ça parait "simple". Mais si on regarde la jurisprudence, ça ne l’est pas tant que ça :
=> ici, ils s’en sont bien sorti : Justice pour les bailleurs : clause du règlement de copropriété illégale . A noter que c’était des pavillons indépendants ;
=> ici, ils s’en sont moins bien sorti mais ils avaient fait des travaux et des baux uniques : https://www.doctrine.fr/d/CA/Montpellie … 9C238110F.

A noter aussi ce qui est arrivé à IndianIggyJoe alors qu’il a un bail unique.

Laurent

IndianIggyJoe · #6

Précision : dans mon cas il s’agit d’un copropriétaire qui pousse et qui a rallié les autres avec lui.
Je souhaite entretenir de bons rapports avec les copropriétaires donc j’envisage d’appeler un avocat pour mettre fin aux rancœurs.
Tout dépendra de la facture…
Je suis néanmoins confiant sur le fait que je suis en règle avec le règlement de copropriété. (Surtout après le message de lachignolecorse)

joe75 · #7

Si les copropriétaires ne veulent pas de colocation dans leur immeuble, c’est a priori pour une question de nuisances. Un avocat ou la lecture assidue du règlement de copropriété ne risque pas de résoudre le problème de voisinage.

Pour la colocation a Evry…a priori les gens solvables ont les moyens d’y trouver leurs propres logements individuels a fortiori dans une zone "populaire", donc à vous de déduire qui vous trouverez comme candidats.

Dernière modification par joe75 (27/06/2022 05h28)

essomba421 · #8

Bonjour,

le règlement de copropriété date de 1987. A l’époque, cette clause se trouvait dans quasiment tout les règlements de copropriété. De plus, si les copropriétaires ne voulaient pas de nuisance (gens qui entrent et qui sortent), ils ne permettraient l’installation de profession libérale telle qu’un médecin par exemple.

Laurent

IndianIggyJoe · #9

joe75 a écrit :
Si les copropriétaires ne veulent pas de colocation dans leur immeuble, c’est a priori pour une question de nuisances. Un avocat ou la lecture assidue du règlement de copropriété ne risque pas de résoudre le problème de voisinage.

C’est ça qui est drôle…
Ils sont tous d’accord pour dire que mes locataires se comportent très bien.
Par ailleurs, l’appartement est situé à l’écart de l’immeuble, avec son entrée indépendante.
En AG les copropriétaires se plaignent d’autres locataires, qui font du bruit, qui salissent les parties communes etc…
Ils n’ont aucun problème avec mes locataires…

Il est vrai que je fais attention à la sélection et que l’appartement n’a qu’une cuisine et pas de pièce de vie… Donc il n’est pas très propice pour faire la fête.

Il y a juste ce copropriétaire occupant, qui a voulu faire quelque chose dans le genre par le passé mais à qui la copropriété a demandé de changer. Je n’ai pas les détails mais il s’est exécuté.
Maintenant il est dégouté (jalousie ou rancoeur…) et il demande à la copropriété de me faire une lettre me demandant de me mettre en conformité avec le règlement de copro.

Les autres copropriétaire n’ont rien contre moi. En revanche, j’ai depuis mars le grand tort d’avoir une infiltration d’eau de toiture dans mon appartement. La copropriété doit donc débourser 5000€ pour arrêter le dégât des eaux.
Je suis devenu nettement moins sympathique aux yeux des autres copropriétaires.

Je me dis qu’un papier d’un juriste, avocat, notaire ou autre permettrait de faire taire cette rumeur.

essomba421 · #10

Bonjour à tous,

De mon côté, j’ai interrogé mon avocate qui dit que la clause "la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite" est claire et interdit la colocation.

Elle me conseille donc de me rapprocher du syndic pour avoir leur avis et si ils refusent ou ne répondent pas, renoncer à l’achat car malgré des jurisprudences en ma faveur, cela risque d’être source de conflit.

Laurent

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joe75 a écrit :

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