Amoilyon [Aura] : étude de cas immobilier (quelle maison pour une RP ?)

doubletrouble, le 11/06/2022 a écrit :

@amoilyon : Bien que l’emplacement de la première maison me déplaise, si j’ai le choix uniquement entre ces deux-là je choisirais la première, principalement à cause du grand verger, et un certain potentiel sous-jacent (s’il s’agit d’un sous-sol complet, vous avez 60m2 de plus que la seconde maison à exploiter, potentiellement du terrain à vendre en cas de coup dur). Au delà de l’aspect "ressources" du grand verger, j’imagine qu’il est clos (puisque vous ne mentionnez pas de voisins), et c’est un terrain de jeu spacieux et sûr pour les enfants - plus sûr qu’un lotissement qui peut (ou pas, mais on n’a aucun contrôle là-dessus) devenir mal fréquenté avec le temps.

thanks pour votre réponse.
Tout est justement dans le " l’emplacement de la première maison" qui me déplait fortement également. Le week-end, j’ai l’impression que c’est encore pire, avec des hordes de motards qui viennent sur le bar de la place centrale.
La masse des travaux possible est également un fort point négatif, même si le potentiel y est.

Le devenir du lotissement est clairement quelque chose qu’on ne peut prédire. Toutes les maisons sont plus ou moins identiques, sur leurs terrains de 700m², avec des familles qui nous ressemblent plus ou moins.
Quand on s’y promène avec mon grand, il connaît presque tous les enfants, "c’est XXX qui est en Ce2", "c’est la soeur de xxx qui est en moyenne section", "c’est XXX qui fait du foot"…

serenitis a écrit :

Avec votre historique, je suis partagé :

D’un côté, un projet plein de travaux, avec une division terrain ou plutôt la venue de votre équidé préféré.

De l’autre, rien à faire, vu votre aversion passée aux chantiers qui traînent en longueur, c’est un vrai plus !

Dans les deux cas, je pense bien visualiser les lieux et vais donc me rendre sur site pour me faire un avis : préparez les cacahuètes, j’arrive 😁 !

J’étais sûre que vous interviendriez dans ma discussion, et mon choix cornélien ^^.
Le lotissement a débuté en 2010, et n’est toujours pas sur la street view de google maps. Autant nous connaissions le premier lotissement, le long d’une des routes départementales, autant nous n’avions jamais été plus loin et ne connaissions pas ce second lotissement. Visiblement la voiture-caméra de la street view a eu la même idée que nous. Cette petite route entre 2 maisons du premier lotissement n’est pas une voie d’accès à une 3ème maison plus en retrait comme on le pensait, c’est le passage pour ce second lotissement, qui est du coup bien au calme.

Pour le terrain, il sera trop petit pour notre petit équidé, qui aurait besoin d’un compagnon. Et si on retranche la surface prise par la maison, par la cour goudronnée, par le stockage du foin et d’un abri, il ne restera pas grand chose qui ne finisse en boue à la première averse.

C’est avec plaisir que je vous recevrais, l’invitation est lancée ^^
Notre petit village a 2 écoles, 2 boulangeries, 2 coiffeurs, un cinéma, une médiathèque, 2 bars, un restaurant, une pizzéria, une maison médicale, une pharmacie, 2 petites épiceries, le centre équestre est a 4minutes en voiture et la piscine à 7 (et mon travail à 15). (Si avec ça, je ne vous trouve pas dans mon jardin ^^).
Il attire autant les familles qui veulent une qualité de vie et les activités pour les enfants, que les retraités qui veulent pouvoir aller à pied à la boulangerie et chez le médecin.

serenitis a écrit :

Un léger avantage au projet sans travaux pour vous ménager du temps pour la petite famille de mon point de vue.

En tous les cas, je reste surpris, je vous aurai vu partir sur un projet RP de plus grande surface eu égard à votre chalet passé qui risque de bien vous manquer …

Dans tous les cas, vous aurez un bien très facile à revendre vu le marché local.

Je partage votre avis, le confort du "tout prêt/près, tout de suite" penche la balance.

Le chalet ne me manque pas. A vrai dire, dès qu’on me parle du chalet, il y a une unique phrase qui me vient " heureusement qu’on l’a vendu".

Pour tout vous dire, cela fait maintenant presqu’un an que nous sommes dans la région, nous avons débuté dès avril 2021 les recherches pour notre logement ici. Et c’est très compliqué…

Plusieurs "problèmes" :
-l’exode urbain en faveur des "petits villages avec toutes les commodités" post covid, qui attirent les familles avec enfants qui cherchent de l’espace ainsi que les retraités qui veulent passer la retraite au vert,
- le très faible turn over, avec beaucoup de maisons de famille, ou de résidence secondaire.

Nous avions environ une annonce d’un bien en location qui correspondait à notre recherche tous les 15 jours, quand nous avons commencé à chercher, en avril 2021. Le bien était systématiquement loué la première journée de visite. Il a été assez compliqué pour nous de trouver une location en habitant à 300km de là.
Nous pensions, naïvement, que sur place tout serait plus facile, que ce soit en location ou en vente. Quand nous avons rencontré nos premières problèmes d’humidité dans la location durant l’hiver, nous avions encore notre alerte pour des biens en location. Alerte qui a du s’activer 2 ou 3 fois sur quelques mois… Et aucun bien qui ne correspondait (2ème étage avec escalier raide, pas de stockage,…).
Nous avons commencé à nous faire un petit cercle autour de nous, les parents de la crèche, de l’école, du poney, du foot, de la piscine, … et a chaque fois nous indiquions être en recherche d’un bien. La magie du bouche à oreille.

En parallèle, las d’attendre que "LA" maison de nos rêves arrive en annonce, nous avons commencé à recenser les biens, cartes en main, sur notre tout petit secteur de recherche ( école-crèche à pied avec 2 enfants):
avec le cadastre , l’urbanisme, les ventes sur dvf et celles sur immo data

Bien peu de ventes sur les dernières années, et quand on enlève les biens qui sont le long des départementales, sans terrain, sans mitoyenneté, … que reste-il ?
( et encore, combien sont vendus dans le cercle familial et ne le serait pas à des "inconnus"?)

Quelques maisons nous ont tapées dans l’œil :
- une résidence secondaire d’une profession juridique qui vit à un peu moins d’une heure de route, qui y passe ses week ends, et ne veut pas vendre. (Maison magnifique, toute refaite, extérieur soigné).
- un immense coup de cœur pour cette maison qui doit faire plus de 100m², sur 4 étages, avec sa chapelle, son court de tennis, et ses 2 hectares de pré et 2 de forêts attenant. Maison de vacances d’un PDG parisien, qui y vient 2 semaines l’été. (Et dire que j’ai demandé à une IH de rencontrer ce prince charmant … ou est donc la solidarité entre IH ? ^^ Si d’autres veulent se dévouer …).
Par contre au niveau budget, on se retrouverait comme pour le chalet. Ce que je ne souhaite pas.
(mais quand je me promène devant cette splendide demeure j’ai des étoiles dans les yeux).
- un second coup de coeur pour une vieille ferme, en bord de ruisseau, en fond d’un hameau, à 10 minutes à pied du centre. Maison de famille reçue suite à une succession, qu’ils ne veulent pas vendre. Ils habitent dans le Sud et viennent 2 fois l’an.
Ces 3 coups de cœur n’aboutiront pas à un achat.
Une autre jolie maison, qui est proposée en airbnb, nous a plu. Mais elle est exploitée en location courte durée, et quand je vois leur planning de réservation, je me dis que c’est une bien belle affaire (6 chambres, 2 salles de bain), suite à un héritage. Qui n’est pas en vente.

Quand on me dit qu’avec les nouveaux DPE, il y aura plein de maisons en vente, je n’y crois pas. Ces maisons sont des maisons de famille, ou des résidences secondaires. Ils ne veulent pas les louer, et encore moins les vendre. Ils ne sont pas près de faire passer un diagnostiqueur.

En parallèle nous avons eu 3 alertes pour des maisons en vente qui correspondaient à nos critères sur notre secteur:
- Dans le premier lotissement, mais seulement 79m², bien trop petit pour nous. Vendu dans la journée à une retraitée Lyonnaise.
- Dans le premier lotissement, mais réservé pour les revenus modestes. Déjà 3 offres le jour de la visite. Vendu à un papa avec son fils.
- Dans un hameau à environ 1km, mais le chemin est pentu, et nous avons annulé la visite, trop compliqué d’y aller à pied avec le dénivelé, et aucun intérêt s’il faut prendre la voiture.   

Voici donc le bilan de cette année de recherche. Du coup, au final, ne reste que ces "2 maisons".

Il existe aussi des terrains en vente, mais sur les 5 vendables actuellement: 3 sont sur la départementale avec le plus de trafic (Les cartes de trafic que j’ai consultées datent d’avant covid, je pense que ça a du sacrément monter), un est loin et a un pylône, et le dernier est dans le lotissement mais n’est pas le mieux placé et je fais déjà des crises d’angoisse de me dire qu’il faut construire.
Il existe encore quelques terrains constructibles sur notre secteur d’après la carte de l’urbanisme, mais d’un ils ne sont pas en vente, et de deux, ils seront pour faire du collectif.

Comme vous dites, dans les 2 cas c’est un bien "liquide", qui sera facilement vendable.
La première maison a été mise en agence, et vendue en 2 semaines.
La seconde a eu une annonce leboncoin pendant moins de 24h sans photo, ni surface, ni prix avec une unique phrase "prochainement à la vente, maison de plein pied, proche du centre". C’est la crèche qui m’a informé le lendemain de la vente de cette maison, d’une des familles qui a des enfants en crèche.
Les prix correspondent aux  prix moyens d’achat d’une maison.

En France, les ménages dépensent en moyenne 257 010 euros pour s’offrir une maison et 182 155 euros pour se procurer un appartement. Or seuls les studios sont accessibles à ces prix à Paris, avec le prix du mètre carré à hauteur de 12 320 euros dans le sixième arrondissement.

Icqe a écrit :

Bonjour,

Cela fait plaisir de vous lire à nouveau.

merc° à vous. L’année a été fort chargée, dès que j’ai un petit moment, j’actualiserai ma présentation.
C’est toujours un plaisir de vous lire, votre vision plus technique est un vrai plus, que j’oublie, la tête dans le guidon, noyée dans mes impressions et sentiments (et angoisses).

Icqe a écrit :

Sur le 1er bien, les trafics ne sont pas énormes (50 000 veh/j par ex, oui). J’imagine que le taux de PL est de l’ordre de 5%. Les nuisances sonores sont usantes, étant irrégulières, surtout les décélérations accélérations des PL : y a t’il de le pente ? Les nuisances olfactives tendent à disparaître avec les progrès techniques mais les particules issues des freins sont toujours là (PL…). Dans les poumons, dans le verger…
Y a t’il un risque qu’un véhicule finisse dans le jardin ou pire ?
J’en arrête là ; je suis convaincu que ce bien vous plaît (cf vos messages) mais pour la santé de vos enfants (cf vos messages) je ne prendrais aucun risques.

La carte des trafics datent d’avant covid, je n’en trouve pas de plus actuelle. Mais avec l’essor de la ruralité, je pense que les passages ont du augmenter. On est bien d’accord que ce n’est pas une 2 fois 4 voies, mais je n’arrive pas à passer outre ces nuisances sonores. Il n’y a pas de pente, cependant on entend clairement le ralentissement à l’abord du rond point, et l’accélération à la sortie.
Il y a beaucoup d’engins agricoles qui passent, je ne saurais dire le pourcentage. Et durant le week-end, des motards qui viennent faire une halte dans le bar sur la place centrale.
Je n’avais pas pensé à la pollution, ni au fait qu’un véhicule puisse percuter la maison… Merc° de votre contribution. Ca fait encore pencher la balance.

Dire que quand je suis à Lyon, j’apprécie cette vie "dynamique", du monde, du bruit, des voitures de partout.
Mais pour ma résidence principale au vert, je n’arrive pas à passer outre ces nuisances.

Icqe a écrit :

Pour le 2d bien : c’est du vite acheté, vite revendu, le terrain est bien assez grand pour se faire plaisir. Pratique, plein de sens au quotidien etc Entretien limité sans doute, prestation correcte (RT 2012 anticipée ?). Un choix raisonnable, je l’ai fait et j’ai toujours ce bien, finalement on s’y fait, la qualité se mettra dans les murs et non pas hors des murs avec les capacités de la maîtresse de maison ?

Je vous rejoins dans le "tout prêt/près de tout" et "liquide".
Les propriétaires actuels nous indiquent 30 minutes de tondeuse pour entretenir tout le jardin, un trampoline, une balançoire, une piscine hors sol, un cabanon de jardin, et la terrasse du côté sud, et la terrasse du côté nord.
Avons nous réellement besoin de plus ?

Icqe a écrit :

PS : parfois si on doute c’est qu’il n’y a pas de doutes. Pas d’espoir de 3éme piste ? wink

Bon courage et bonne réflexion.

On a tenté tous les "coups de cœur" qu’on a trouvé sur notre zone de recherche. Je ne vois pas l’espoir d’une vente dans les mois qui viennent, surtout que pour la ferme, les propriétaires nous ont indiqué qu’on était pas les premiers à leur demander s’ils sont vendeur. Doit on patienter, au risque de rester dans notre location pendant 2 ans ? 3 ans ?
Si j’étais sûre qu’une maison " coup de cœur" soit à vendre, et qu’on soit retenu, mais ce n’est pas le cas.

Pour la première maison, c’était la première maison d’un habitant du village, puis il a déménagé dans une autre maison sur la commune, et avait mis cette maison en location à sa nièce. Maintenant qu’il est décédé, la maison est proposée à la vente. Uniquement cette maison, pas la seconde maison (plus grande, plus au calme), qui va rester dans la famille. -En aurait-il été autrement…?-
Pour la seconde maison, la famille qui vend vend car ils ont eu 4 enfants depuis la construction et se sentent à l’étroit. Ils cherchent depuis plus de 2 ans à trouver plus grand, mais toujours proche du centre. Finalement, ils vont déménager à 30 minutes d’ici, dans une grande maison, plus reculée, mais avec un studio attenant qu’ils vont mettre en location courte durée. Ce n’était pas leur souhait, mais les enfants grandissent et ils doivent trouver plus grand.

C’est sur qu’après le chalet je ne m’attendais pas à une maison de lotissement, la vie nous réserve bien  des surprises. Comme dit mon conjoint, cette maison sera parfaite pour nous, peu d’entretien, proche du centre, budget maitrisé, avec tous les copains autour, et qui dit que dans quelques années une maison coup de cœur ne soit pas en vente ?

amoilyon, le 12/06/2022 a écrit :

Quand on me dit qu’avec les nouveaux DPE, il y aura plein de maisons en vente, je n’y crois pas.

Les nouveaux dpe n’ont d’incidence que sur les biens typiquement locatifs, et encore… les futurs propriétaires de résidence principale ne sont pas concernés car il n’y a pas d’obligation de travaux. Ils me semblent même pénalisés sur les biens à travaux en secteur tendu car la décote ne prend pas en compte le coût réel des travaux de rénovation (qui ne cesse d’augmenter depuis quelques années).

Je vous conseille d’être abonnée à toutes les bases de données (lbc, bien ici, logicimmo…), avoir un dossier complet de financement et être très réactive. Une des craintes des vendeurs est que la vente capote à cause du financement,  à vous de les rassurer.

Et en secteur tendu, la vente des biens au prix du marché se fait dans la semaine grand maximum.

Et évitez de rêver sur des biens qui ne sont pas à vendre, de trop concentrer votre recherche sur un secteur petit, restez ouverte aux opportunités.

Dernière modification par lachignolecorse (13/06/2022 17h06)