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[+1]    #1 06/06/2022 17h10

Membre (2010)
Réputation :   92  

Investir dans les établissements pénitentiaires mais attention … pas sous la forme traditionnelle de REIT.

En effet, The Geo Group a abandonné la forme de REIT durant l’année 2021.  Il s’en est suivi 2 évènements : d’abord, un impôt exceptionnel de 70 mio USD qui a drastiquement réduit le bénéfice net 2021 mais aussi peut-être, le départ des investisseurs qui la détenaient pour son dividende.

En effet, le statut de REIT obligeait l’entreprise à distribuer 90 % de son bénéfice. En transformant Geo en société "ordinaire", la direction entend maîtriser les flux financiers et notamment les affecter prioritairement à la réduction de la dette.  Dette qui semble très imoprtante puisque la solvabilité de la société (FP/Total de bilan) ne s’élève qu’à un modeste 22 %.

A noter que depuis son plus haut de 2017, l’action a perdu 78 % de sa valeur.

Bref, voici un aperçu qui ne rend pas la société très "sexy".

Et pourtant, je viens d’acheter une petite louche de cette société qui n’est ni une daubasse, ni une entreprise innovante disruptive, ni un holding.  (les 3 cibles dans lesquelles j’investis).

Présentation

Geo Groupe est spécialisé dans la détention, la location et la gestion d’installations d’établissements pénitentiaires et de centres de traitement aux États-Unis, en Australie et en Afrique du Sud. La société possède, loue et exploite une large gamme d’installations sécurisées, y compris des installations à sécurité maximale, moyenne et minimale, des centres de traitement et des installations de réinsertion communautaires. Elle fournit également des technologies de conformité innovantes, de services de surveillance à la pointe de l’industrie et de programmes de surveillance et de traitement fondés sur des preuves pour les libérés conditionnels, les probationnaires et les prévenus en détention provisoire. De plus, elle fournit des services de supervision et de signalement conçus pour améliorer la participation des étrangers non détenus dans le système judiciaire de l’immigration.

Au 31 décembre 2021, Geo Group gérait ou détenait 86 000 lits dans 106 établissements correctionnels, de détention et de réinsertion

Les chiffres

Au 31/12/2021, la société affichait un bénéfice net par action de 0,58 USD, une valeur d’actif net tangible par action de 0,45 USD et une solvabilité de 22 %. 

Entre 2017 et 2021, l’EPS a été respectivement de 1,88 1,20 1,40 0,94 et 0,58

Ce qui m’a poussé à acheter

Le bénéfice 2021 a été artificiellement pénalisé par la charge fiscale exceptionnelle liée à l’abandon du statut de REIT.  Au taux d’imposition "normal" de 29 %, le  bénéfice par action 2021 aurait été de 1,13 USD.  Ce qui à mon cours d’achat de 6,87 USD donne un PER de 6.

L’immobilier détenu par GEO Group n’est pas évalué à sa juste valeur mais à sa valeur d’acquisition amortie sur une période de 50 ans.  J’évalue la plus-value "cachée" des immeubles détenus par Geo à 4,1 USD par action.  Ce qui amènerait la VANT de la société à 4,55 USD par action.  Le rapport cours/VANT s’élève donc à 1,50 USD, pas fou mais plus raisonnable quand même. 

L’importance de l’endettement de Geo pose évidemment question notamment dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et en sachant que la majeure partie de la dette arrive à échéance avant fin 2026. 

Néanmoins, si je compare l’endettement long terme de la société au cash flow normalisé (bénéfice 2021 imposé au taux "normal" + charges d’exploitation non décaissées), j’obtiens un rapport de 9,5 (la société a la capacité théorique de rembourser sa dette financière en 9,5 ans). 

Enfin, pour un résident belge soumis au double racket sur les dividendes des états US et belge, la fin du statut de REIT et le paiement d’un dividende plus raisonnable ne peut qu’être accueilli comme une bonne nouvelle.  A noter que le futur dividende devrait tourner autour de 0,25 USD par action.

The Geo Group n’est pas la "super occase" (mais y en a-t-il dans le contexte actuel ?) mais je l’ai trouvée suffisamment attrayante pour y prendre une petite louche notamment en raison de la stabilité supposée de ses revenus. 

Mais il est clair que mon objectif sera de la suivre pour, éventuellement, y investir plus massivement en cas de correction supplémentaire.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Mots-clés : etats-unis, geo group, prison


"Il faut être cupide quand les autres sont craintifs, et craintif quand les autres sont cupides." W. Buffett

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#2 06/06/2022 17h18

Admin (2009)
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Bonjour Louis,

On en parlait déjà un peu dans cette file :
CXW : Investir dans l’immobilier pénitentiaire aux USA !

A l’époque, le risque principal pour ces sociétés pénitentiaires était un changement de la réglementation.


Rapport Gérants : imiter les meilleurs gérants de fonds

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#3 07/06/2022 08h29

Membre (2010)
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Oui, c’est même le seul risque que je perçois ;-)


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