Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

backsync a écrit :

Bonjour à tous,

Ce matin encore, BFM TV a lancé le sujet ayant comme question: "Faut-il acheter en ce moment ?".
La réponse donnée est OUI.

"Avec un excellent dossier, le taux peut descendre jusqu’à 2.95 sur 15 ans à Toulouse."

Qu’en pensez-vous ?

Je sais que j’ai déjà lancé une discussion un peu ressemblant mais ce qu’il m’intéresserait c’est d’avoir vos impressions donc les journalistes "incitent" à l’achat sous prétexte que les taux sont bas.

Merci à tous.

Bonjour backsync,

Comme certains l’on dit, c’est toujours, enfin presque toujours, le moment d’acheter.
mais pas pour n’importe qui, pas n’importe ou et surtout pas a n’importe quel prix.

Certains journalistes disent n’importe quoi, mais lorsqu’il s’agit de sujets tel que l’immobilier,
ils ne peuvent pas dire n’importe quoi, car beaucoup trop de gens connaissent le marché,
ça ne passerait pas.

C’est donc le bon moment d’acheter;

A condition d’etre un potentiel acquéreur de propriétés immobilières. Avoir le besoin, le profile, les possibilités financieres et trouver la bonne opportunité.
C’est nettement plus facile a trouver dans un marché déprimé avec des prix qui ont baissé par rapport a avant… a avant la crise  (?)

Il faut etre acheteur.  Moi, Je suis vendeur,
j’ai deux biens en vente sur le marché.
Mes motivations n’ont rien a voir avec le fait que les intérets soient bas,
et que les prix soient bas

--- je préférerai que ce soit différent--- 

C’est définitivement un marché pour acheteurs.

Pour acheter, il convient toujours de privilégier l’emplacement, la qualité,
mais pas au détriment de l’espace.
La vue c’est aussi un élément tres important.
Quand je parle d’espace, je pense  "mieux vaut un studio spacieux qu’un deux pièces étroit".
Il faut donc savoir ce que l’on souhaite, certains ont l’esprit artistique,
d’autre savent faire les travaux (les bons bricoleurs, les DIY People).

Donc dans le marché actuel… marché peu cher, les prix ont baissé l’immobilier est déprimé,
partiellemt a cause des récentes moditifcations fiscales, imposition des plus values …
ça peut changer a nouveau ---rien n’est permanent ---a l’exception du changement.

Nous sommes donc dans un marché "acheteur"

il est possible de débusquer de bonnes opportunités.
Et les taux sont bas, c’est un autre avantage.
Et, si l’on a besoin d’un toit, c’est encore mieux.

Maintenant si l’achat est fait dans un but locatif,
si c’est pour louer, le principe reste le meme,

emplacement, qualité, espace, et vue… possibilité de parking ou garage suivant le cas.

le prix d’acquisition plus élevé ( l’emplacement, la qualité et la vue,
justifieront toujours un loyer plus important, et une meilleure qualité de locataires. (des gens ayant les moyens de payer un loyer élevé pour satisfaire leurs désirs.
Prévoir un montage financier qui tienne la route, tout en essayant de garder un maximum de liquidités.
bref "bien préparer son coup"   :-)

Certains, pensent que c’est trop cher …

Lorsque j’ai fait mes achats de studios (en 1989), c’était aussi trop cher…
Si je ne les avais pas achetés…
je n’aurai pas le probleme d’avoir a les vendre aujourd’hui.

M.

Dernière modification par Miguel (19/10/2012 23h44)

ZX-6R a écrit :

Votre exemple est typique d’un très mauvais investisseur en immobilier…

[…]
- achat au prix moyen : comment voulez vous gagner de l’argent si vous payez votre bien au prix du marché? Cherchez une decote de 30% sur le prix moyen, sinon n’achetez pas!

[…]

Si vous achetez 30% sous le prix du marché : 5880€ * 30m² = 176400€ + 15k€ de travaux + notaire = 205000€
Emprunt hors FDN = 191000€ => mensualité = 1000€

Pourriez-vous nous expliquer pourquoi votre bien est à 30% sous le prix moyen du marché, comment vous le trouvez et comment vous pouvez ensuite le louer au loyer du marché (un bien qui j’imagine est à défauts/problèmes) ? Car la démonstration qui part du principe que vous réussissez à acheter à 30% de mieux que les autres et louer au même prix est quelque peu difficile à comprendre pour un non-averti en immo comme moi - pourquoi pas dire de suite "j’achète à 50% de décote" ça aurait donné un rendement encore meilleur.. !

Blackcarpet a écrit :

Pourquoi Etes vous vraiment condescendants autant l’un que l’autre des que l’on souhaite émettre un avis différent ? Quant a phillipe30 vous etes indécrottable et ceci même lorsque l´on reste courtois avec vous. Vous êtes tout sauf respectueux ou gentlemen….

Quand je lis ce que vous écrivez il y a beaucoup d’erreurs et votre phobie de l’investissement sur Paris n’est pas justifié.
Pour le reste pensez ce que vous voulez de moi

Blackcarpet a écrit :

Je connais bien le marche parisien pour avoir vendu un appartement il y a 3 mois que je louais et acheté en 2001, quand les ratios étaient cette fois ci favorables: Donc ne me dites pas que je suis mauvais investisseur…

Personne n’a dis cela , vous semblez prendre la mouche très vite mais vendre un appartement il y a 3 mois vous donnes une connaissance du marché Parisien dans son intégralité ?
Ancien Parisien , je connais la capitale au niveau quartier et immobilier aussi , pour des raisons personnelles je surveille les prix sur Paris mais je ne le connais pas aussi bien que d’autres qui sont sur place et y investissent.

Blackcarpet a écrit :

Emprunter sur 25 ans ? Vous triplez le prix d’achat avec les interets comme ca si vous revendez au bout de 6 ans vous n’avez paye que des intérêts non ?

Vous avez l’air sûr de vous ….voir réponse de GBL
Si j’achète sur 20 ans ou 25 ans , c’est pas pour revendre au bout de 6 ans

Blackcarpet a écrit :

Par contre un régime qui permet d’être a 0 d’imposition ca m’intéresse ? C’est lequel ? Le je suis tout ouïe et je reconnais volontiers mon erreur si le lnmp n’existe plus ou il y a d’autre système.

Le régime réel s’applique de fait si vos revenus locatifs fonciers sont supérieurs 15.000 et vos revenus locatifs meublés sont supérieurs à 32.000 par an sinon vous pouvez prendre l’option du régime réel mais cette option s’applique aussi bien pour les revenus BIC que fonciers.
Le régime réel permet de déduire intérêt d’emprunt , travaux , impôts , assurance GRL ,assurance PNO

Le Loueur Meublé Non Professionnel est un statut qu’il s’obtient de fait lorsque vous loué du meublé par contre il faut se déclarer auprès du centre des impôts en remplissant une déclaration P0 d’activité qui ne génèrent aucune charge sociale.

Le Loueur en Meuble Professionnel est une démarche active de professionnalisation de l’activité qui nécessitent de s’inscrire au RCS  et générant des charges sociales permettant d’obtenir des avantages fiscaux sur les plus values notamment (GBL pourra vous en dire plus )

Pour synthétiser :
Régime micro BIC maxi 32.000 forfait de 50% à déclarer
Régime micro foncier maxi 15.000 forfait  70 % à déclarer

Régime réel obligatoire si au dessus des forfaits des micro ou sur option auprès des impôts.
L’option du régime réel est de 3 ans minimum.

Blackcarpet a écrit :

En regime reel vous etes a 0 les premières années avec les intérêts et travaux mais vous payez des impôts a un moment ou a un autre : ça n’est pas pris en compte dans vos chiffres

Et bien non car comme vous rachetez d’autres biens dans lesquels il y a des travaux , des intérêts d’emprunt ….cela vous génèrent des charges qui viennent en déduction de vos revenus locatifs de la même catégorie.
Achetez avec des travaux permet aussi d’acheter à moindre cout ( emprunt , frais de notaire ) et en faisant les travaux vous valorisez votre patrimoine.
Pour le meublé l’amortissement se calcule sur la valeur du bien lorsque l’on souhaite porter le bien à l’actif du bilan permettant d’amortir un bien rénové avec un plus fort amortissement. 

le cumul au régime réel des revenus locatifs meublés - charges = résultat proche de zéro
le cumul au régime réel des revenus locatifs foncier - charges = résultat proche de zéro

Et ensuite on commence à revendre certains biens payés quand on monte trop dans les tours …et ensuite on dispose de cash pour réinvestir en disposant d’une meilleure rentabilité du fait de l’apport.
On peux se permettre de rénover un immeuble de 5 lots sur 1 an sans se presser car les intérêts du prêt minimise les revenus locatifs des autres biens.

C’est un système de vase communicant , au début j’ai acheté des biens sans cash flow positif sur des durées courtes ce qui me permet de vendre aujourd’hui ( 2 vendus + 2 autres en attente de vente ) , crédit court et intérêt faibles compensés par des crédits plus longs et des intérêts plus importants  aucune fiscalité depuis le début.

La fiscalité non seulement s’ajoute à vos revenus donc impacte la taxe d’habitation , votre IRPP  avec le risque de changer de tranche mais la somme de revenus locatifs à déclarer  est taxé à 15,5% au titre de la CSG.

Blackcarpet a écrit :

@philipe30 : vous avez releve quelle perle sur le LNMP ? On est pas impose sur 50% des revenus, c’est pourtant ce que je fais dans ma demonstration ? Ah vous vous moquez car ca ne s’apelle plus comme ca ? : ok

Au lieu de réagir parce que votre sensibilité à été titillé posez plutôt les questions et je vous répondrais
Vous mélangez beaucoup de choses , vous critiquez ce n’est pas positif

Blackcarpet a écrit :

Pour les revalos je ne sais pas, apparemment vous êtes mieux renseigne que moi sur l’évolution des prix a venir : si ca monte de 2% tous les ans alors tant mieux…moi je n’exclus rien : la déflation ca existe…

Il ne s’agit pas d’évolution des prix de l’immobilier mais de révision des loyers …..

L’indice de révision des loyers ( IRL ) permet d’augmenter annuellement les loyers suivants des critères bien définis , les taux d’iRL sont révisés tous les trimestres lorsque vous établissez un bail , il faut indiquer l’indice IRL et son taux afin de vous appuyez dessus pour les augmentations.

L’IRL augmente alors les loyers aussi ou l’IRL stagne alors les loyers n’augmentent pas , l’IRL baissent alors les loyers stagnent. 

Renseignez vous http://vosdroits.service-public.fr/F13723.xhtml

Blackcarpet a écrit :

Je ne comprends pas, les investisseurs de 1991 ont du attendre 2003/2004 pour retrouver leur prix d’achat donc : les prix ne prennent pas automatiquement 1 ou 2% par an sur votre période d’investissement

Arrêtez de vous focaliser sur 1991 , la baisse et maintenant tout est trop cher donc ca va redescendre , oui surement et tant mieux car je pourrais acheter moins cher.
Pas sur que ça baisse tant mieux alors je pourrais vendre plus cher. 

Entre temps je continue à louer et si les loyers baissent dommage mon cash flow va diminuer un peu mais il ne faut pas penser que -30 % dans l’immobilier va se répercuter de la même manière sur les loyers car tous les locataires n’ont pas l’envie , la possibilité ou le besoin de devenir propriétaire ( étudiant , jeune actif , divorcé )

@fructif : Quand vous mettez un négatif , prenez soin de ne pas vous trompez de commentaires celui que vous avez mis en moins ne contient que des explications #23 ….
Il est très facile de mettre des moins , de juger mais si une personne doit en mettre c’est la personne concerné ce que Blackcarpet n’a pas fait sur le #19 ….

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/10/2012 07h56)

BearBullCarpeDiem a écrit :

En matière d’investissement locatif, si avec emprunt sur 25 ans, le prix payé est 3x supérieur au prix facial acheté qui est déjà lui même élevé (cf Friggit) : quelle importance?

Faux , vous avez lu cela dans la file car un intervenant a écrit sans se renseigner , je ne m’adresse pas à vous BearBullCarpeDiem mais a celui qui a évoqué un chiffre sans même allez faire une simulation

Une simple simulation permet de voir que sur 100.000 emprunter sur 25 ans à 3.5 % de taux, il y a 50.000 d’intérêt cela n’a jamais fait 3 fois le prix d’achat .
Avec un taux à 4.5 on obtient 66.000 d’intérêt pou 100.000  , nous sommes loin des chiffres évoqués.

Calculette pret immobilier – Calcul mensualité

Helvete heureux a écrit :

Votre argument, me parraît un peu léger : le coût du crédit, on s’en moque……

Oui le cout du crédit on s’en moque même si on le négocie car le cout du crédit vient en déduction comptable des revenus locatifs.

C’est comme une entreprise qui investit , ce que je dis n’est pas péjoratif mais investisseur ne veux pas dire un ou deux logement , il faut passer la dizaine ou la vingtaine car on n’est plus dans une démarche de préparation de retraite mais dans une constitution active de patrimoine , de revenus passif.

Quand vous gérez de nombreux biens , il y a un effet de lissage et de vase communicant entre les biens , un rapporte plus , un ne rapporte pas ou coute plus mais à la fin vous équilibré l’ensemble.
Simplement pour disposer d’un ensemble équilibré il ne faut partir équilibré au début sinon les banques vous bloquerons rapidement.

Car une banque prend 80 % des revenus locatifs , le reste étant pris pour les charges , les impôts etc …
Si au début pour vous partez sur un bien auquel vous devez ajouter 100 par mois cela vous coute combien au bout de 15 ans ?

Alors que si vous avez pris un crédit sur 20 ou 25 ans sans dégager de positif mais au moins vous n’avez rien sorti de votre poche et vous pouvez retournez voir votre banquier sinon vous allez vite bloquez au bout de 3 ou 4 biens.

La fiscalité est aussi à prendre en compte car plus de revenus locatif à  déclarer c’est une IRPP qui augmente et une CSG qui vous plombe

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/10/2012 11h43)

Helvète_heureux a écrit :

Votre argument, me parraît un peu léger

Et pourtant, il est béton cet argument.

Plus j’emprunte, et plus ma capacité d’emprunt augmente grace à mon cash flow positif.

Songez y car c’est un point clés de nos stratégies d’investissement à Philippe30 et à moi.

Que mes crédits stoppent dans 20 ou 25 ans n’importe pas vraiment. En développant un CF positif qui remplace mon salaire peu à peu, j’arrêterai de bosser bien avant.

@ RORO :
Effectivement ce qui personnellement me fait le plus peur c’est la législation. Si le statut LMNP disparait (ou quand il disparaitra devrai je dire) il faudra trouver autre chose. Mais il est vrai aussi qu’à un moment il faut se lancer, sinon on ne fait rien…

@Blackcarpet :
10m² à 600€ = 60€ du m²
12m² à 720€ = 60€ du m²
16m² à 910€ = 57€ du m²
Je n’invente rien…  Il ne s’agit pas de saisonnier.

MarsAres a écrit :

Non,

http://www.marc-candelier.com/article-l … 08171.html

Ce lien indique " Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ?   "
Ce Monsieur semble ignorer complètement certains des facteurs qui influent sur son ratio  "loyer / prix du logement",  comme le niveau des taux d’intérêts et de l’inflation (bien plus bas actuellement qu’en 1958 et que pas mal du temps depuis 1958). Si je loue (j’emprunte) de l’argent à la banque moins cher, je peux aussi louer le bien financé pour moins cher (par rapport au prix d’acquisition), et si je ne le fais pas, la concurrence le fera. De même si c’est le prix des loyers du bien immo qui est défini, je peux payer ce bien plus cher (et son prix aura tendance à augmenter sur le marché, car si je n’accepte pas de payer plus cher, d’autres le feront). 

invite-365 a écrit :

Vous louez 16m2 à 910 euros alors que j’occupe une surface de 42m2 pour 983 euros HC ?! Avec ce loyer vous n’avez pas beaucoup de turnover ? et qui paye ce tarif à Paris ?

Je suis surpris que vous ne soyez pas touché la nouvelle loi qui taxe à 80% les revenus supérieurs à 40 euros du m2 pour les surfaces inférieures à 14m2…

Les deux biens (celui de 16m² et celui de 42m² ne sont pas les mêmes, et je peux très bien comprendre que ces 2 biens se louent à de tels prix dans (des quartiers sans doute différents de) Paris. Ce n’est pas pour rien que beaucoup préfèrent (par exemple) un 60m² en coloc à 3 à un  studio de 20m²… Je connais des biens (petites surfaces) à 60€/m², et plus.

Je ne suis pas surpris qu’il ne soit pas concerné, en louant un 16m², par un loi concernant les biens de moins de 14m² (car 16 > 14).

Dernière modification par GoodbyLenine (21/10/2012 20h35)

invite-365 a écrit :

Philippe30 a écrit :

Voyez ce que les autres intervenants écrivent ensuite …aussi une façon de parler

Je doute de l’intervention de emma75 et gege qui n’ont que 2 posts sur le forum, leur présentation et votre soutien et qui n’ont mis que 2 commentaires négatifs (à moi) et qui ne réagissent que lorsque je poste sur le fil alors qu’ils sont totalement inactifs.

Ils signent par leur prénom en bas, comme vous (et vous êtes presque le seul de ce forum à le faire).
D’autre part je cite gege qui m’a appelé en écorchant mon nom "theblackmarket" comme vous dans un de vos posts.

Si c’est bien ce que je pense, vous avez du temps à perdre.

Je suis parti d’un post de bonne volonté en attirant juste le fait que l’immobilier ca n’était pas une martingale, ce qui a été souligné plus haut, force est de constater que dès que l’on "ose" avoir un avis différent ou avertir sur le fait que l’on ne trouve pas de bien a -30% a Paris et que quand on fait une simulation avant d’investir on ne prend pas des valeurs très optimistes à 60 euros du m2 ce qui est une erreur majeure lorsque l’on investit aboutit a une telle levée de boucliers alors ca ne sert à rien d’intervenir pour donner une couleur différente : goodbye

BlackCarpet , vos propos sont outrageants et il ne faudrait pas dépasser les bornes par ce type de sous entendu.

Car non seulement vous écrivez souvent des contres vérité , vous modifiez votre avis.

Vous avez indiquez avoir fait des longues études , être dans la finance , dans l’immobilier

Votre profil est plutôt "flou" et agressif et ceci depuis le début de votre inscription.

J’ai vu des attaques plus graves et injustifiés à l’encontre de Thomz ( dont je salue le fair play et la qualité de ses réponses sur ce forum même si on n’a pas toujours été d’accord  ) il ne faudrait pas que se type de problèmes se reproduisent sur le forum.

Vous devriez adopter une posture plus positive et humble qui vous permettrait de posez des questions et obtenir des réponses de chacun dans son domaine de connaissances.

Prenez garde à ce que vos écrits ne dépassent pas votre pensée

Philippe

Philippe30 a écrit :

Miguel a écrit :

`il convient de ne pas se tromper.
…/…
Dans cet exemple, nous ne sommes concernés que par l’assurance décés.
Tous ces crédits sont assurés…
…/…
Donc le point que je souhaite évoquer est: le cas de décés prématuré du chef de famille,
tous les biens sont payés et les ayant-droits (épouse et enfants héritent).

Merci pour vos commentaires que j’apprécie toujours Miguel.
Pouvez vous développez sur le sujet de l’assurance et de la succession qui m’intéresse.

Petite hypothèse personnelle :

Plusieurs biens sous crédit actuellement avec un passif > actif.
Les emprunts sont assurés en cas de décès de Mr ou Mme parfois à 50 ou parfois à 100  % , peut importe le taux.

Mon interrogation porte sur
Lors d’une succession on prend bien actif - passif = valeur de la succession ?

Par contre comme les crédits sont assurés en cas de décès de l’un de nous , est-ce que l’on réintègre dans la succession la valeur des biens en tenant compte du remboursement de l’assurance du crédit des biens car dans ce cas l’équation s’inverse Actif devient > Passif
C’est surement la cas car [b]sinon cela serait "trop beau" pas si vous l’Etat.[/b]

La banque rembourse le crédit via l’assurance mais la succession se fait sur la valeur des biens donc si l’immobilier a augmenté on se retrouve avec une succession encore plus importante que l’actif initial immobilier seul.

Merci de votre avis Miguel

Philippe

En effet, Philippe, ce serait trop beau.

Dans le cas général des prêts immobiliers,

La banque est le benéficiaire du capital assuré, et le prêt est remboursé.
L’ayant droit hérite du bien libre de prêt. (prêt remboursé).
Donc, au décés du chef de famille, la valeur totale du bien
entre dans l’assiette sur laquelle sont calciulés les droits de successions.

Mais il y a 2 approches pour solutionner ce problème.

1)  Acheter une couverture (assur. décès) de cette charge (droits de succession).
La solution plus simple, serait de calculer a la louche, ou de maniere précise,
le montant des droits de succession, en cas de décés prématuré du chef de famille.
De souscrire ensuite un contrat d’assurance décés en faveur de bénéficiaires désignés.
(1 contrat par bénéficiaire pour un montant approx. destiné, entre autre, a couvrir les droits de succession).

2)  L’autre solution, difficile a faire accepter aux prêteurs, (mais possible si le prêteur est un particulier), serait d’avoir des assurances décès, disconnectés des prêts.

Je m’explique :
Au décés l’assurance verse un capital au bénéficiaire désigné (exonéré d’impôts), Ce dernier a pris un  engagement irrévocable" de rembourser le prêteur avec tout ou partie du capital qui lui sera versé, suite au décés du chef de famille.
Ceci requiert un suivi de la part du prêteur (s’assurer que la prime d’assurance est payée chaque année).
Les héritiés, héritent de la dette, et reçoivent un capital non imposable (assurance décès).
Attention toutefois il ne serait pas correct de déduire le montant de cette prime, au titres des frais financiers dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers.

Ce qui me rappele également d’éviter d’utiliser certaines clauses bénéficiaires
du style
Bénéficiaire en cas de déces : la succession de l’assuré.
Toujours mettre le  nom du bénéficiaire ex: jean dupont, né le …a paris 13 eme,  a défaut henri durand etc…
également éviter la clause "mes enfants a parts égales"   ou
la clause : 50% a Mr. X,  25 % a Mme Y et  25 % a Mllle Z.
car si l’un des bénéficiaires est introuvable (faisant le tour du monde sur un voilier) personne n’est payé… et il n’y a plus d’intérêts a partir du décès (l’assurance arrête les comptes le jour du décès).

Maintenant, il y a súrement d’autres conseils.

m.

Personnellement j’achète en ce moment…

Pas à Paris à cause du manque de bonnes affaires, de l’encadrement des loyers et de l’évolution défavorable des lois sur les petites surfaces (et puis parce que j’arrête les copros)

Mais en Province j’achète… Toujours du centre ville, toujours des biens décotés avec travaux. Ya personne qui achète en ce moment, alors quand j’arrive je sais que j’ai une marge énorme de négo. J’emprunte sur 20 ans à 2,7%…

Qu’est ce que je risque?
- une baisse des prix de l’immo? Je m’en moque. J’achète bien plus bas que les prix moyens, et je ne compte pas revendre de toute façon.
- Une baisse des loyers? Certainement un risque grave, mais lent à se mettre en place. Et je ne pense pas dans de grandes proportions.
- Hausse de la vacance locative? Non, jamais, j’ajusterai mes loyers à la baisse si besoin. Pour l’instant j’ai zéro vacance locative.
- Hausse de la fiscalité? Enorme risque, je ne réinvestis pas tout dans l’immobilier aujourd’hui, j’achète aussi des actions qui payent des dividendes croissants (mais c’est pas trop le bon timing en ce moment pour acheter)

Qu’est ce que je gagne?
- j’ai pu lâcher mon job et je ne vis que de mes investissements
- en plus du cash flow que je génère, je rembourse pas mal de capital chaque mois
- j’apprends sur chaque opération
- quand les prix repartiront à la hausse, je serai bien content d’avoir acheté un max d’immeubles
- plus j’ai de biens, plus j’ai de chances d’avoir des problèmes (impayés etc…) mais plus leur impact sera limité (noyé dans la masse)
- je continue de développer mon réseau

Ya 2 types d’investissement immobilier, comme pour les actions : la valeur ou le rendement. Investir dans la valeur aujourd’hui n’est pas la chose la plus intelligente à faire à mon avis, mais pour le rendement, en choisissant bien sa zone géographique et en dénichant de bons prix de vente, ya de quoi s’amuser.

Un élément de réflexion pour tous les apprentis bailleurs :
Finie la flambée sur le prix des logements étudiants

Extrait :
Nous assistons à un phénomène de baisse sans précédent ces dix dernières années sur les petites surfaces. Comparés à leur niveau d’août 2013, les loyers d’août 2014 ont amorcé une baisse qui se généralise dans les grandes villes françaises à l’exception de Paris 

En province, les loyers des studios baissent dans 13 des 20 villes suivies (et 14 villes pour les deux-pièces). Ils chutent littéralement à Toulouse (– 15 % !), Marseille et Nice (– 12 %), ailleurs c’est plus modéré (– 0,4 % à Montpellier jusqu’à – 4,7 % à Rennes) et les hausses, là où il y en a encore, sont faibles, allant de + 0,6 % à Poitiers à + 2,9 % à Strasbourg. Idem pour les deux-pièces : de + 0,6 % à Annecy jusqu’à + 1,6 % à Toulouse.

En région parisienne, même baisse généralisée

Après la baisse des prix, la baisse des loyers.

Lordwolfy, vos articles comparent l’achat et la location. Un bien "ne se rembourse pas" en un an! C’est le délai à partir duquel il vaut mieux acheter plutôt que louer, et j’ajoute, d’après le journaliste.

Il cite 3 villes ou les petites surfaces ne sont pas rentables. Je vous garantis qu’en tant que bailleur, en province et à Paris, les petites surfaces sont largement plus rentables.

Toutes ces études de journalistes font vendre du papier, mais à part raconter des banalités, parfois fausses, ça n’apporte strictement rien.

Les courbes de Friggit constituent un travail à la fois sérieux et limité, une sorte de synthèse économique "pure" et partielle; elles excluent toutes autres approches, notamment géographique et sociologique. C’est un indice parmi d’autres, qui sert surtout à rationaliser un refus de l’investissement immobilier par des gens déjà réticents au départ… En effet, il suffit de lire les récits de DDTee, Philippe30 et d’autres spécialistes pour comprendre qu’ils se servent d’une approche globale avant d’investir.
  Friggitt démontre surtout que le prix du m2 est devenu "insupportable" dans les grandes villes, et en particulier Paris quant on le compare aux revenus, et surtout à la situation des années 1960-70. C’est oublier que la capitale et les métropoles attirent des gens jeunes, de moins de trente-cinq ans, prêt à faire beaucoup de sacrifices pour réussir leur débuts professionnels. La centralité du logement permet de gagner du temps, et cela se paie cher… En revanche, après 35-40 ans, les gens s’installent plus loin (banlieue ou province), pour avoir de l’espace pour les enfants. En fait, l’argent perdu en loyers élevés est regagné en temps disponibles pour aller travailler où s’épanouir dans un lieu favorable, plus sympathique que certains coins de Seine-Saint-Denis…
  De plus, l’approche économique de Friggit oublie une évolution marquante de ces 20 dernières années : la quasi-totalité de la croissance éco se réalise dans les grandes villes, surtout celles de plus d’1 million d’habitants. C’est particulièrement net depuis le débuts des années 2000, période où les courbes sortent du "tunnel de Friggit", voir https://fr.wikipedia.org/wiki/Courbe_de_Friggit.   
  Il existe donc un intérêt à se loger près des lieux à fortes croissances, qui accordent les plus gros salaires pour les gens très qualifiés, ce que les géographes appellent le "tertiaire supérieur". Enfin, il faut comparer ce qui est comparable : Paris de 2019 est très différent de Paris en 1960, en revanche, une comparaison entre Paris et Londres en 2019 me semble bien plus pertinente avant de faire un choix d’investissement.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (11/05/2019 19h55)