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Forums des investisseurs heureux

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[+3]    #1 18/10/2012 11h55 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Ca depend de votre situation.. En tous cas j’ai juste une remarque :

-Si vous achetez a taux plus haut et prix plus bas si les tx rebaissent vous pouvez renegocier le taux
Si vous achetez a taux tres bas et a prix tres haut et que les taux montent et prix baissent alors vous ne pouvez plus renegocier le prix…

Apres cela suppose une relation taux/prix qui n’existe pas sur le LT mais a CT peut etre…

De plus un taux bas incite a s’endetter plus longtemps et donc payer plus cher sa RP au final

Mots-clés : acheter, bfm, taux

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[+2]    #2 19/10/2012 23h25 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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backsync a écrit :

Bonjour à tous,

Ce matin encore, BFM TV a lancé le sujet ayant comme question: "Faut-il acheter en ce moment ?".
La réponse donnée est OUI.

"Avec un excellent dossier, le taux peut descendre jusqu’à 2.95 sur 15 ans à Toulouse."

Qu’en pensez-vous ?

Je sais que j’ai déjà lancé une discussion un peu ressemblant mais ce qu’il m’intéresserait c’est d’avoir vos impressions donc les journalistes "incitent" à l’achat sous prétexte que les taux sont bas.

Merci à tous.

Bonjour backsync,

Comme certains l’on dit, c’est toujours, enfin presque toujours, le moment d’acheter.
mais pas pour n’importe qui, pas n’importe ou et surtout pas a n’importe quel prix.

Certains journalistes disent n’importe quoi, mais lorsqu’il s’agit de sujets tel que l’immobilier,
ils ne peuvent pas dire n’importe quoi, car beaucoup trop de gens connaissent le marché,
ça ne passerait pas.

C’est donc le bon moment d’acheter;

A condition d’etre un potentiel acquéreur de propriétés immobilières. Avoir le besoin, le profile, les possibilités financieres et trouver la bonne opportunité.
C’est nettement plus facile a trouver dans un marché déprimé avec des prix qui ont baissé par rapport a avant… a avant la crise  (?)

Il faut etre acheteur.  Moi, Je suis vendeur,
j’ai deux biens en vente sur le marché.
Mes motivations n’ont rien a voir avec le fait que les intérets soient bas,
et que les prix soient bas

--- je préférerai que ce soit différent--- 

C’est définitivement un marché pour acheteurs.

Pour acheter, il convient toujours de privilégier l’emplacement, la qualité,
mais pas au détriment de l’espace.
La vue c’est aussi un élément tres important.
Quand je parle d’espace, je pense  "mieux vaut un studio spacieux qu’un deux pièces étroit".
Il faut donc savoir ce que l’on souhaite, certains ont l’esprit artistique,
d’autre savent faire les travaux (les bons bricoleurs, les DIY People).

Donc dans le marché actuel… marché peu cher, les prix ont baissé l’immobilier est déprimé,
partiellemt a cause des récentes moditifcations fiscales, imposition des plus values …
ça peut changer a nouveau ---rien n’est permanent ---a l’exception du changement.

Nous sommes donc dans un marché "acheteur"

il est possible de débusquer de bonnes opportunités.
Et les taux sont bas, c’est un autre avantage.
Et, si l’on a besoin d’un toit, c’est encore mieux.

Maintenant si l’achat est fait dans un but locatif,
si c’est pour louer, le principe reste le meme,

emplacement, qualité, espace, et vue… possibilité de parking ou garage suivant le cas.

le prix d’acquisition plus élevé ( l’emplacement, la qualité et la vue,
justifieront toujours un loyer plus important, et une meilleure qualité de locataires. (des gens ayant les moyens de payer un loyer élevé pour satisfaire leurs désirs.
Prévoir un montage financier qui tienne la route, tout en essayant de garder un maximum de liquidités.
bref "bien préparer son coup"   :-)

Certains, pensent que c’est trop cher …

Lorsque j’ai fait mes achats de studios (en 1989), c’était aussi trop cher…
Si je ne les avais pas achetés…
je n’aurai pas le probleme d’avoir a les vendre aujourd’hui.

M.

Dernière modification par Miguel (19/10/2012 23h44)


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[+5 / -1]    #3 20/10/2012 15h53 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Votre exemple est typique d’un très mauvais investisseur en immobilier…

Je prends vos erreurs dans l’ordre :
- achat au prix moyen : comment voulez vous gagner de l’argent si vous payez votre bien au prix du marché? Cherchez une decote de 30% sur le prix moyen, sinon n’achetez pas!

- emprunt sur 20 ans : NON, empruntez sur 25 ans pour avoir un cash flow mensuel positif. Le cout du credit, on s’en moque, ce n’est pas vous qui payez mais vos locataires

- LMNP à 50% : et puis quoi encore? et le regime reel vous connaissez? imposition = 0

- loyer à 30€ du m² : ce n’est pas excessif, j’en ai à 60€ du m² dans Paris centre

- revalo loyer = 0 Pourquoi donc l’IRL existe et si vous regardez 20 ans en arriere, ca a augmenté, et ca augmentera

- prix : idem loyer

Si vous achetez 30% sous le prix du marché : 5880€ * 30m² = 176400€ + 15k€ de travaux + notaire = 205000€
Emprunt hors FDN = 191000€ => mensualité = 1000€

Loyer meublé : 1200€

Les 200€ payent la TF et les charges, admettons que vous soyez flat.

Résultat : votre patrimoine augmente chaque année du capital remboursé, soit dans les 3600€ la première année.

Pour un même investissement, vous perdez de l’argent en faisant beaucoup d’erreurs, alors que moi j’en gagne.


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[+1]    #4 20/10/2012 16h48 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

Votre exemple est typique d’un très mauvais investisseur en immobilier…

[…]
- achat au prix moyen : comment voulez vous gagner de l’argent si vous payez votre bien au prix du marché? Cherchez une decote de 30% sur le prix moyen, sinon n’achetez pas!

[…]

Si vous achetez 30% sous le prix du marché : 5880€ * 30m² = 176400€ + 15k€ de travaux + notaire = 205000€
Emprunt hors FDN = 191000€ => mensualité = 1000€

Pourriez-vous nous expliquer pourquoi votre bien est à 30% sous le prix moyen du marché, comment vous le trouvez et comment vous pouvez ensuite le louer au loyer du marché (un bien qui j’imagine est à défauts/problèmes) ? Car la démonstration qui part du principe que vous réussissez à acheter à 30% de mieux que les autres et louer au même prix est quelque peu difficile à comprendre pour un non-averti en immo comme moi - pourquoi pas dire de suite "j’achète à 50% de décote" ça aurait donné un rendement encore meilleur.. !

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[+3 / -1]    #5 20/10/2012 18h14 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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lector a écrit :

Pourriez-vous nous expliquer pourquoi votre bien est à 30% sous le prix moyen du marché, comment vous le trouvez et comment vous pouvez ensuite le louer au loyer du marché (un bien qui j’imagine est à défauts/problèmes) ?

C’est là tout le travail de recherche de l’investisseur. Il faut :

- connaitre le marché, au risque de me répéter, j’ai acheté dans le sud cet été un bien à plus de 10% brut, le jour même ou un agent immo me disait "ici c’est maximum 8% brut". Seulement je connaissais le marché. Pour cela, on utilise les sites immos, on regarde les délais de vente, on discute avec les voisins, les autres copro…
- avoir un réseau : un notaire, un agent immo. En cas de divorce, de succession, certains veulent vendre, vite.
- acheter et découper : en achetant plusieurs lots d’un coup, vous pouvez avoir une ristourne
- acheter avec travaux : un bien qui necessite 100k€ de travaux se vend généralement avec une décote du double. C’est moins gros pour un studio, mais un truc en mauvais état décôte quand même beaucoup. Un point à ne jamais négliger, la luminosité. Un truc sombre, même avec 50% de décote, je ne prends pas.

Concernant le loyer, je ne loue pas au loyer moyen, mais au dessus. Pourquoi? car les locataires ont visité 5 ou 6 biens avant vous, et ils ont visité des trucs tout pourris, alors quand ils voient le votre, refait à neuf, avec une machine à laver, ils sont prêt à payer 50 ou 100€ de plus par mois.

Voila mes quelques trucs…


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[+4]    #6 21/10/2012 07h48 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Blackcarpet a écrit :

Pourquoi Etes vous vraiment condescendants autant l’un que l’autre des que l’on souhaite émettre un avis différent ? Quant a phillipe30 vous etes indécrottable et ceci même lorsque l´on reste courtois avec vous. Vous êtes tout sauf respectueux ou gentlemen….

Quand je lis ce que vous écrivez il y a beaucoup d’erreurs et votre phobie de l’investissement sur Paris n’est pas justifié.
Pour le reste pensez ce que vous voulez de moi

Blackcarpet a écrit :

Je connais bien le marche parisien pour avoir vendu un appartement il y a 3 mois que je louais et acheté en 2001, quand les ratios étaient cette fois ci favorables: Donc ne me dites pas que je suis mauvais investisseur…

Personne n’a dis cela , vous semblez prendre la mouche très vite mais vendre un appartement il y a 3 mois vous donnes une connaissance du marché Parisien dans son intégralité ?
Ancien Parisien , je connais la capitale au niveau quartier et immobilier aussi , pour des raisons personnelles je surveille les prix sur Paris mais je ne le connais pas aussi bien que d’autres qui sont sur place et y investissent.

Blackcarpet a écrit :

Emprunter sur 25 ans ? Vous triplez le prix d’achat avec les interets comme ca si vous revendez au bout de 6 ans vous n’avez paye que des intérêts non ?

Vous avez l’air sûr de vous ….voir réponse de GBL
Si j’achète sur 20 ans ou 25 ans , c’est pas pour revendre au bout de 6 ans

Blackcarpet a écrit :

Par contre un régime qui permet d’être a 0 d’imposition ca m’intéresse ? C’est lequel ? Le je suis tout ouïe et je reconnais volontiers mon erreur si le lnmp n’existe plus ou il y a d’autre système.

Le régime réel s’applique de fait si vos revenus locatifs fonciers sont supérieurs 15.000 et vos revenus locatifs meublés sont supérieurs à 32.000 par an sinon vous pouvez prendre l’option du régime réel mais cette option s’applique aussi bien pour les revenus BIC que fonciers.
Le régime réel permet de déduire intérêt d’emprunt , travaux , impôts , assurance GRL ,assurance PNO

Le Loueur Meublé Non Professionnel est un statut qu’il s’obtient de fait lorsque vous loué du meublé par contre il faut se déclarer auprès du centre des impôts en remplissant une déclaration P0 d’activité qui ne génèrent aucune charge sociale.

Le Loueur en Meuble Professionnel est une démarche active de professionnalisation de l’activité qui nécessitent de s’inscrire au RCS  et générant des charges sociales permettant d’obtenir des avantages fiscaux sur les plus values notamment (GBL pourra vous en dire plus )

Pour synthétiser :
Régime micro BIC maxi 32.000 forfait de 50% à déclarer
Régime micro foncier maxi 15.000 forfait  70 % à déclarer

Régime réel obligatoire si au dessus des forfaits des micro ou sur option auprès des impôts.
L’option du régime réel est de 3 ans minimum.

Blackcarpet a écrit :

En regime reel vous etes a 0 les premières années avec les intérêts et travaux mais vous payez des impôts a un moment ou a un autre : ça n’est pas pris en compte dans vos chiffres

Et bien non car comme vous rachetez d’autres biens dans lesquels il y a des travaux , des intérêts d’emprunt ….cela vous génèrent des charges qui viennent en déduction de vos revenus locatifs de la même catégorie.
Achetez avec des travaux permet aussi d’acheter à moindre cout ( emprunt , frais de notaire ) et en faisant les travaux vous valorisez votre patrimoine.
Pour le meublé l’amortissement se calcule sur la valeur du bien lorsque l’on souhaite porter le bien à l’actif du bilan permettant d’amortir un bien rénové avec un plus fort amortissement. 

le cumul au régime réel des revenus locatifs meublés - charges = résultat proche de zéro
le cumul au régime réel des revenus locatifs foncier - charges = résultat proche de zéro

Et ensuite on commence à revendre certains biens payés quand on monte trop dans les tours …et ensuite on dispose de cash pour réinvestir en disposant d’une meilleure rentabilité du fait de l’apport.
On peux se permettre de rénover un immeuble de 5 lots sur 1 an sans se presser car les intérêts du prêt minimise les revenus locatifs des autres biens.

C’est un système de vase communicant , au début j’ai acheté des biens sans cash flow positif sur des durées courtes ce qui me permet de vendre aujourd’hui ( 2 vendus + 2 autres en attente de vente ) , crédit court et intérêt faibles compensés par des crédits plus longs et des intérêts plus importants  aucune fiscalité depuis le début.

La fiscalité non seulement s’ajoute à vos revenus donc impacte la taxe d’habitation , votre IRPP  avec le risque de changer de tranche mais la somme de revenus locatifs à déclarer  est taxé à 15,5% au titre de la CSG.

Blackcarpet a écrit :

@philipe30 : vous avez releve quelle perle sur le LNMP ? On est pas impose sur 50% des revenus, c’est pourtant ce que je fais dans ma demonstration ? Ah vous vous moquez car ca ne s’apelle plus comme ca ? : ok

Au lieu de réagir parce que votre sensibilité à été titillé posez plutôt les questions et je vous répondrais
Vous mélangez beaucoup de choses , vous critiquez ce n’est pas positif

Blackcarpet a écrit :

Pour les revalos je ne sais pas, apparemment vous êtes mieux renseigne que moi sur l’évolution des prix a venir : si ca monte de 2% tous les ans alors tant mieux…moi je n’exclus rien : la déflation ca existe…

Il ne s’agit pas d’évolution des prix de l’immobilier mais de révision des loyers …..

L’indice de révision des loyers ( IRL ) permet d’augmenter annuellement les loyers suivants des critères bien définis , les taux d’iRL sont révisés tous les trimestres lorsque vous établissez un bail , il faut indiquer l’indice IRL et son taux afin de vous appuyez dessus pour les augmentations.

L’IRL augmente alors les loyers aussi ou l’IRL stagne alors les loyers n’augmentent pas , l’IRL baissent alors les loyers stagnent. 

Renseignez vous vosdroits.service-public.fr/F13723.xhtml

Blackcarpet a écrit :

Je ne comprends pas, les investisseurs de 1991 ont du attendre 2003/2004 pour retrouver leur prix d’achat donc : les prix ne prennent pas automatiquement 1 ou 2% par an sur votre période d’investissement

Arrêtez de vous focaliser sur 1991 , la baisse et maintenant tout est trop cher donc ca va redescendre , oui surement et tant mieux car je pourrais acheter moins cher.
Pas sur que ça baisse tant mieux alors je pourrais vendre plus cher. 

Entre temps je continue à louer et si les loyers baissent dommage mon cash flow va diminuer un peu mais il ne faut pas penser que -30 % dans l’immobilier va se répercuter de la même manière sur les loyers car tous les locataires n’ont pas l’envie , la possibilité ou le besoin de devenir propriétaire ( étudiant , jeune actif , divorcé )

@fructif : Quand vous mettez un négatif , prenez soin de ne pas vous trompez de commentaires celui que vous avez mis en moins ne contient que des explications #23 ….
Il est très facile de mettre des moins , de juger mais si une personne doit en mettre c’est la personne concerné ce que Blackcarpet n’a pas fait sur le #19 ….

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/10/2012 07h56)


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[+1]    #7 21/10/2012 09h21 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je ne suis pas aussi expérimenté que Philippe30 et ZX6R en matière d’immobilier locatif mais je vois beaucoup de bon sens dans leurs propos.

Et du bon sens en matière immobilière il en faut !

Bon sens + connaissance du/des marchés + connaissance fiscale + avoir réseau + je sais faire des travaux =très bonne martingale pour être rentier bien avant beaucoup de monde.

Emprunter sur 25 ans pour faire du locatif n’a rien de surprenant c’est même sans doute une des meilleures solutions - sur un cycle aussi long, finalement le prix d’achat, même si il est important, n’est pas le principal facteur de choix (l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement!).
Le but étant le revenu complémentaire à la retraite et construire un capital sur un effet de levier qui ne nécessite que peu/pas d’apport et non la constitution d’un capital destiné à être vendu dans 6/8/10/12 ans (ou alors pour faire un arbitrage pour un autre bien locatif qui aurait une meilleure rentabilité : comme pour les actions : vous arbitreriez un Moat pour un meilleur Moat).

Merci pour cette file, qui même si elle contient des débats vifs!, est très riche d’enseignement pour celui qui prend du recul, donc Merci à TBC d’avoir fait réagir Philippe30, ZX et GBL. La discussion est constructive.


Parrainage : Boursorama

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[+1]    #8 21/10/2012 11h21 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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BearBullCarpeDiem a écrit :

En matière d’investissement locatif, si avec emprunt sur 25 ans, le prix payé est 3x supérieur au prix facial acheté qui est déjà lui même élevé (cf Friggit) : quelle importance?

Faux , vous avez lu cela dans la file car un intervenant a écrit sans se renseigner , je ne m’adresse pas à vous BearBullCarpeDiem mais a celui qui a évoqué un chiffre sans même allez faire une simulation

Une simple simulation permet de voir que sur 100.000 emprunter sur 25 ans à 3.5 % de taux, il y a 50.000 d’intérêt cela n’a jamais fait 3 fois le prix d’achat .
Avec un taux à 4.5 on obtient 66.000 d’intérêt pou 100.000  , nous sommes loin des chiffres évoqués.

Calculette pret immobilier – Calcul mensualité

Helvete heureux a écrit :

Votre argument, me parraît un peu léger : le coût du crédit, on s’en moque……

Oui le cout du crédit on s’en moque même si on le négocie car le cout du crédit vient en déduction comptable des revenus locatifs.

C’est comme une entreprise qui investit , ce que je dis n’est pas péjoratif mais investisseur ne veux pas dire un ou deux logement , il faut passer la dizaine ou la vingtaine car on n’est plus dans une démarche de préparation de retraite mais dans une constitution active de patrimoine , de revenus passif.

Quand vous gérez de nombreux biens , il y a un effet de lissage et de vase communicant entre les biens , un rapporte plus , un ne rapporte pas ou coute plus mais à la fin vous équilibré l’ensemble.
Simplement pour disposer d’un ensemble équilibré il ne faut partir équilibré au début sinon les banques vous bloquerons rapidement.

Car une banque prend 80 % des revenus locatifs , le reste étant pris pour les charges , les impôts etc …
Si au début pour vous partez sur un bien auquel vous devez ajouter 100 par mois cela vous coute combien au bout de 15 ans ?

Alors que si vous avez pris un crédit sur 20 ou 25 ans sans dégager de positif mais au moins vous n’avez rien sorti de votre poche et vous pouvez retournez voir votre banquier sinon vous allez vite bloquez au bout de 3 ou 4 biens.

La fiscalité est aussi à prendre en compte car plus de revenus locatif à  déclarer c’est une IRPP qui augmente et une CSG qui vous plombe

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/10/2012 11h43)


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[+2 / -1]    #9 21/10/2012 14h17 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je rejoins Emma75 sur les réponses de Blackcarpet qui met beaucoup de -1 sur des profils mais qui ne se remet pas en question alors que ses interventions sont souvent sources d’erreurs.

Quand je lis les réponses de zx6r ou de philippe30 , on voit qu’ils ont une connaissance plus approfondi du sujet alors que blackcarpet avance des vérités fausses comme sur les taux d’intérêt ou il dis que sur 25 ans le prix serait  de 3 fois le prix d’achat alors que philippe30 a démontré par un site que cela ne représente que 50 % de plus.

J’interviens peu sur le forum mais je suis un lecteur assidu des commentaires surtout dans le domaine de l’immobilier dans lequel je suis personnellement investi.

Je suis actuellement connecté et je constate des dérives envers des personnes de très bons conseils , j’ai donc pris position pour sanctionner ces dérives car je considère que philippe30 et zx6r notamment apportent beaucoup dans le domaine de l’immobilier , leur conseils sont empreints de bons sens et de connaissance.
Les sanctionner risquent de les démoralisés , quand je lis les commentaires des deux j’apprends beaucoup alors pourquoi les vilipendés  pour des broutilles.

Vous voyez le temps d’écrire ce commentaire et d’apporter un modification , invite-365 m’a mis un point négatif pour l’orthographe est-ce dans la philosophie du forum de mettre des points négatifs quand des personnes expriment leur opinion ?

Je trouve cela navrant , je ne suis pas là pour faire un score de réputation , je lis beaucoup les commentaires et j’indique juste une opinion par rapport à des points mis en négatif sur des personnes de qualité, si thebackcarpet pense me dérangé en me mettant un négatif il se trompe , j’ai passé l’age de courir après les images et autres récompenses mais theblackmarket devrait revoir son comportement sur le forum car il me semble être susceptible et manquer de retenue

Gerard

Dernière modification par gege (21/10/2012 14h30)

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[+1]    #10 21/10/2012 15h36 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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@roro  :  C’est en effet un risque (parmi d’autres) à abuser du levier du crédit, mais il ne concernerait pas que le LMNP (mais aussi la location nue, car on déduit les intérêts d’emprunt das ce cas aussi).

Il ne faut cependant pas le surestimer, car déduire les intérêts d’emprunt pour financier un investissement immobilier (qui génère des revenus potentiellement imposables) n’est pas à la source de beaucoup d’abus (de la part d’investisseurs immobilier modestes, ou même d’investisseurs ayant 10-20 biens) et donc ne devrait pas être aussi justifiable que vos exemples (cf. limitation à 6CV car l’utilisation du barème pour des plus grosses cylindrées revient un peu à financer autre chose que le cout direct des déplacements, et les frais financiers de grosses sociétés représentent parfois plus des frais de portage d’activité rachetées que des frais financiers associés à de réels investissements).

Même en cas d’ajout de conditions (de loyer, de verditude) la rétroactivité ne serait pas automatique.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #11 21/10/2012 18h02 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Helvète_heureux a écrit :

Votre argument, me parraît un peu léger

Et pourtant, il est béton cet argument.

Plus j’emprunte, et plus ma capacité d’emprunt augmente grace à mon cash flow positif.

Songez y car c’est un point clés de nos stratégies d’investissement à Philippe30 et à moi.

Que mes crédits stoppent dans 20 ou 25 ans n’importe pas vraiment. En développant un CF positif qui remplace mon salaire peu à peu, j’arrêterai de bosser bien avant.

@ RORO :
Effectivement ce qui personnellement me fait le plus peur c’est la législation. Si le statut LMNP disparait (ou quand il disparaitra devrai je dire) il faudra trouver autre chose. Mais il est vrai aussi qu’à un moment il faut se lancer, sinon on ne fait rien…

@Blackcarpet :
10m² à 600€ = 60€ du m²
12m² à 720€ = 60€ du m²
16m² à 910€ = 57€ du m²
Je n’invente rien…  Il ne s’agit pas de saisonnier.


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[+1]    #12 21/10/2012 19h39 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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`

ZX-6R a écrit :

Plus j’emprunte, et plus ma capacité d’emprunt augmente grace à mon cash flow positif.

Songez y car c’est un point clés de nos stratégies d’investissement à Philippe30 et à moi.

Que mes crédits stoppent dans 20 ou 25 ans n’importe pas vraiment. En développant un CF positif qui remplace mon salaire peu à peu, j’arrêterai de bosser bien avant.

.

"Plus j’emprunte, et plus ma capacité d’emprunt augmente grace à mon cash flow positif".

et plus mon patrimoine augmente a l’actif, compensé au passif par des prets, des crédits, a terme.
Donc je m’enrichis, par l’utilisation judicieuse de crédit.
Excellent topic, qui m’a situé 35 ans en arriére, á l’époque au je constituais mon patrimoine immobilier.

Cela m’a rappelé bien des souvenirs,
Ce qui m’améne a partager avec vous un aspect patrimonial tres important que j’avais considéré a l’époque.

Etre rentier oui, mais sans oubler la protection des siens;

il convient de ne pas se tromper. Car constituer un tel patrimoine pour que tout soit remis en cause en cas de décés prématuré, et des droits de successions qui  risquent de constituer d’autres complications pour la veuve et les enfants.
"L’assurance vie et l’asssurance décés"
Dans cet exemple, nous ne sommes concernés que par l’assurance décés.
Tous ces crédits sont assurés… (assurance personnelle, individuelle, affectée au pret selon que l’on est jeune ou assurance "fleet" de la banque si on est moins jeune) … c’est un autre débat.

Donc le point que je souhaite évoquer est: le cas de décés prématuré du chef de famille,
tous les biens sont payés et les ayant-droits (épouse et enfants héritent).

Avez vous prévu une assurance déces pour couvrir les droits de succession?

Il s’agit d’une aspect important a ne pas négliger, surtout si le patrimoine est élevé.
J’ai pris de l’assurance décés en complément, et je ne suis pas mort pour autant.
(j’ai peu a peu résilié les contrats qui n’avaient pas servi, et dont la prime augmentait au fure et a mesure que je vieillissais). A ce jour je n’ai plus d’assurance décès depuis un moment déjà.
Vu mon age, la prime est devenu tres élevée, bien que l’éspérance de vie, augmente tous les jours.

Sinon j’adhére totalement,
Concernant les loyers. je peux vous dire, par ma propre expérience, que les loyers élevés n’ont jamais fait fuir mes locataires, bien au contraire.
Toutes sorte de situations existent.

Avoir la profession de "propriétaire" ça ne s’improvise pas.
C’est un métier comme un autre, ca s’apprend.
Certains le font bien et sont couronnés de succés, d’autres le font mal et se plantent.

Félicitations a vous deux,  Philippe30 et à toi.

m.

Dernière modification par Miguel (21/10/2012 19h45)


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[+1]    #13 21/10/2012 20h34 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Ce lien indique " Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ?   "
Ce Monsieur semble ignorer complètement certains des facteurs qui influent sur son ratio  "loyer / prix du logement",  comme le niveau des taux d’intérêts et de l’inflation (bien plus bas actuellement qu’en 1958 et que pas mal du temps depuis 1958). Si je loue (j’emprunte) de l’argent à la banque moins cher, je peux aussi louer le bien financé pour moins cher (par rapport au prix d’acquisition), et si je ne le fais pas, la concurrence le fera. De même si c’est le prix des loyers du bien immo qui est défini, je peux payer ce bien plus cher (et son prix aura tendance à augmenter sur le marché, car si je n’accepte pas de payer plus cher, d’autres le feront). 

invite-365 a écrit :

Vous louez 16m2 à 910 euros alors que j’occupe une surface de 42m2 pour 983 euros HC ?! Avec ce loyer vous n’avez pas beaucoup de turnover ? et qui paye ce tarif à Paris ?

Je suis surpris que vous ne soyez pas touché la nouvelle loi qui taxe à 80% les revenus supérieurs à 40 euros du m2 pour les surfaces inférieures à 14m2…

Les deux biens (celui de 16m² et celui de 42m² ne sont pas les mêmes, et je peux très bien comprendre que ces 2 biens se louent à de tels prix dans (des quartiers sans doute différents de) Paris. Ce n’est pas pour rien que beaucoup préfèrent (par exemple) un 60m² en coloc à 3 à un  studio de 20m²… Je connais des biens (petites surfaces) à 60€/m², et plus.

Je ne suis pas surpris qu’il ne soit pas concerné, en louant un 16m², par un loi concernant les biens de moins de 14m² (car 16 > 14).

Dernière modification par GoodbyLenine (21/10/2012 20h35)


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[+1]    #14 21/10/2012 20h46 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Pour la loi je parlais des deux biens qu’il possède de 10 et 12 m2 et il me semble que 12 <14 et 10<14 ….

Ps =  je loue dans un des quartiers les plus chers de Paris en terme de prix d’achat et de loyer. Si un tel écart ne vous choque pas que voulez vous que je vous dise… je pense que n’importe qui ici peut aller sur seloger et constater qu’il y a de l’offre (et pas que des taudis) a des prix bien plus raisonnables.

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[+1]    #15 22/10/2012 06h18 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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invite-365 a écrit :

Philippe30 a écrit :

Voyez ce que les autres intervenants écrivent ensuite …aussi une façon de parler

Je doute de l’intervention de emma75 et gege qui n’ont que 2 posts sur le forum, leur présentation et votre soutien et qui n’ont mis que 2 commentaires négatifs (à moi) et qui ne réagissent que lorsque je poste sur le fil alors qu’ils sont totalement inactifs.

Ils signent par leur prénom en bas, comme vous (et vous êtes presque le seul de ce forum à le faire).
D’autre part je cite gege qui m’a appelé en écorchant mon nom "theblackmarket" comme vous dans un de vos posts.

Si c’est bien ce que je pense, vous avez du temps à perdre.

Je suis parti d’un post de bonne volonté en attirant juste le fait que l’immobilier ca n’était pas une martingale, ce qui a été souligné plus haut, force est de constater que dès que l’on "ose" avoir un avis différent ou avertir sur le fait que l’on ne trouve pas de bien a -30% a Paris et que quand on fait une simulation avant d’investir on ne prend pas des valeurs très optimistes à 60 euros du m2 ce qui est une erreur majeure lorsque l’on investit aboutit a une telle levée de boucliers alors ca ne sert à rien d’intervenir pour donner une couleur différente : goodbye

BlackCarpet , vos propos sont outrageants et il ne faudrait pas dépasser les bornes par ce type de sous entendu.

Car non seulement vous écrivez souvent des contres vérité , vous modifiez votre avis.

Vous avez indiquez avoir fait des longues études , être dans la finance , dans l’immobilier

Votre profil est plutôt "flou" et agressif et ceci depuis le début de votre inscription.

J’ai vu des attaques plus graves et injustifiés à l’encontre de Thomz ( dont je salue le fair play et la qualité de ses réponses sur ce forum même si on n’a pas toujours été d’accord  ) il ne faudrait pas que se type de problèmes se reproduisent sur le forum.

Vous devriez adopter une posture plus positive et humble qui vous permettrait de posez des questions et obtenir des réponses de chacun dans son domaine de connaissances.

Prenez garde à ce que vos écrits ne dépassent pas votre pensée

Philippe


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[+1]    #16 23/10/2012 10h52 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je suis bien d’accord qu’il est BEAUCOUP plus facile de gérer un bien proche de chez soi.

Mon propos était juste là pour prouver qu’il est tout à fait possible d’avoir un cash flow positif et ce dans de nombreuses villes de France, libre à chacun ensuite de faire ses recherches et de trouver la ville (assez importante) qui offre de bonnes opportunités proche de chez soi, je pense que c’est toujours faisable (ou presque).
Après c’est sur qu’en habitant à Nice, c’est plus difficile qu’en habitant en bretagne …

Pour ce qui est d’avoir des biens immo loin de chez soi, les quelques conseils que je pourrais donner seraient :
- Prévoir un aller retour sur un WE ou 3 jours une fois par an dans le calcul de la rentabilité
- Acheter un bien facilement accessible depuis chez vous en transport (pas d’appart à Limoges quand vous êtes à Strasbourg smile )
- Ne pas prendre de studio et prendre au moins un T2 : le turn over est quand même significativement moins important

Pour ce qui est de connaitre les quartiers, c’est assez facile et pas forcément besoin d’être sur place, un logement à coté d’une fac se louera plus facilement que celui à coté d’une ZUP/ZAC.
Une fois la ville sélectionnée, il suffit de regarder le marché pendant quelques semaines/mois pour voir ce qu’il en est.

Et pour la réactivité, c’est sûr que c’est pas le top ! Mais bon, on n’a pas besoin de répondre à une offre à 6h du matin après la sortie du PAP pour faire une bonne affaire (on n’investit pas à Paris) ! Contacter de nombreuses agences immo, expliquez votre situation, faites leur comprendre que vous êtes un investisseur sérieux.

Maintenant, si jamais il est possible d’acheter proche de chez soi c’est très clairement à privilégier, et je dirai même qu’il faut privilégier un bien avec une moins bonne rentabilité à 30 minutes de chez soi plus qu’un autre "théoriquement meilleur" à 5 heures de route.

Dernière modification par Erwan (23/10/2012 10h54)

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[+1]    #17 23/10/2012 11h28 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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ZX-6R a écrit :

Pour Friggit, je n y crois pas. Si on s éloigne de la norme pour 20 ans? Pour 40 ans? J attends la retraite pour investir et prendre des credits sur 20 ans? Et je serai rentier a 85 ans?

Comme vous l’avez très bien expliqué, vous faîtes l’équivalent du stock-picking boursier mais sur des biens immobiliers.

Cela n’a pas grand chose à voir avec quelqu’un qui achèterait "au hasard" pour louer. D’ailleurs plus haut vous avez souligné vous-même avec Philippe les erreurs fréquentes.

C’est donc bien votre compétence, qui vous "garanti" le succès.

Statistiquement, le quidam qui achète maintenant un bien au hasard a a priori moins de chance de s’enrichir que qqun qui ferait la même opération en 2000…

C’est exactement pareil quand les marchés boursiers sont pricés sur des multiples de PER > 20. Celui qui investi au "pif" à ce moment là a statistiquement peu de chance de s’enrichir (à long terme, le biais de retour à la moyenne est quand même inévitable), par contre un stock picker peut s’en sortir.

Mais quand le marché dans son ensemble est pricé à 10, stock-pickers comme investisseur lambda peuvent s’enrichir.

La courbe de Friggit, c’est grossièrement l’équivalent de la courbe de PER pour les marchés boursiers…

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[+1]    #18 23/10/2012 19h20 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Philippe30 a écrit :

Miguel a écrit :

`il convient de ne pas se tromper.
…/…
Dans cet exemple, nous ne sommes concernés que par l’assurance décés.
Tous ces crédits sont assurés…
…/…
Donc le point que je souhaite évoquer est: le cas de décés prématuré du chef de famille,
tous les biens sont payés et les ayant-droits (épouse et enfants héritent).

Merci pour vos commentaires que j’apprécie toujours Miguel.
Pouvez vous développez sur le sujet de l’assurance et de la succession qui m’intéresse.

Petite hypothèse personnelle :

Plusieurs biens sous crédit actuellement avec un passif > actif.
Les emprunts sont assurés en cas de décès de Mr ou Mme parfois à 50 ou parfois à 100  % , peut importe le taux.

Mon interrogation porte sur
Lors d’une succession on prend bien actif - passif = valeur de la succession ?

Par contre comme les crédits sont assurés en cas de décès de l’un de nous , est-ce que l’on réintègre dans la succession la valeur des biens en tenant compte du remboursement de l’assurance du crédit des biens car dans ce cas l’équation s’inverse Actif devient > Passif
C’est surement la cas car [b]sinon cela serait "trop beau"
pas si vous l’Etat.[/b]

La banque rembourse le crédit via l’assurance mais la succession se fait sur la valeur des biens donc si l’immobilier a augmenté on se retrouve avec une succession encore plus importante que l’actif initial immobilier seul.

Merci de votre avis Miguel

Philippe

En effet, Philippe, ce serait trop beau.

Dans le cas général des prêts immobiliers,

La banque est le benéficiaire du capital assuré, et le prêt est remboursé.
L’ayant droit hérite du bien libre de prêt. (prêt remboursé).
Donc, au décés du chef de famille, la valeur totale du bien
entre dans l’assiette sur laquelle sont calciulés les droits de successions.

Mais il y a 2 approches pour solutionner ce problème.

1)  Acheter une couverture (assur. décès) de cette charge (droits de succession).
La solution plus simple, serait de calculer a la louche, ou de maniere précise,
le montant des droits de succession, en cas de décés prématuré du chef de famille.
De souscrire ensuite un contrat d’assurance décés en faveur de bénéficiaires désignés.
(1 contrat par bénéficiaire pour un montant approx. destiné, entre autre, a couvrir les droits de succession).

2)  L’autre solution, difficile a faire accepter aux prêteurs, (mais possible si le prêteur est un particulier), serait d’avoir des assurances décès, disconnectés des prêts.

Je m’explique :
Au décés l’assurance verse un capital au bénéficiaire désigné (exonéré d’impôts), Ce dernier a pris un  engagement irrévocable" de rembourser le prêteur avec tout ou partie du capital qui lui sera versé, suite au décés du chef de famille.
Ceci requiert un suivi de la part du prêteur (s’assurer que la prime d’assurance est payée chaque année).
Les héritiés, héritent de la dette, et reçoivent un capital non imposable (assurance décès).
Attention toutefois il ne serait pas correct de déduire le montant de cette prime, au titres des frais financiers dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers.

Ce qui me rappele également d’éviter d’utiliser certaines clauses bénéficiaires
du style
Bénéficiaire en cas de déces : la succession de l’assuré.
Toujours mettre le  nom du bénéficiaire ex: jean dupont, né le …a paris 13 eme,  a défaut henri durand etc…
également éviter la clause "mes enfants a parts égales"   ou
la clause : 50% a Mr. X,  25 % a Mme Y et  25 % a Mllle Z.
car si l’un des bénéficiaires est introuvable (faisant le tour du monde sur un voilier) personne n’est payé… et il n’y a plus d’intérêts a partir du décès (l’assurance arrête les comptes le jour du décès).

Maintenant, il y a súrement d’autres conseils.

m.


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

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[+1]    #19 03/07/2014 19h41 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Hé oui, nicolas13320, vous avez bien compris dans ce que j’ai écrit que, "avec votre grande expérience de bailleurs", vous n’étiez pas forcément crédible (en particulier si vous n’avez jamais eu à faire jouer la GRL) pour écrire ce que vous avez écrit ("Il faut arrêter d avoir peur des locataires qui ne payent plus leur loyer. Car moi j ai prit une garantie locative sur les loyers….  Qui couvre tout les risques liés aux impayés (détérioration du bien, frais de justice….) …/… Les seuls risquent qu on peut avoir est….").

Par contre, il n’y avait pas vraiment d’ironie dans ce que j’ai écrit. Je voulais surtout clarifier les expériences et arguments de fond que vous pouviez avoir pour faire une telle affirmation. Votre avis de jeune investisseur et bailleur peut être très utile sur ce forum. Mais il le sera encore plus si vous évitez des conclusions trop définitives, à partir de quelques cas particuliers que vous avez expérimentés.

Rien que sur ce forum, se trouvent plusieurs discussions (comme Assurance Garantie des Risques Locatifs ou caution solidaire ? ou Assurance garantie des risques locatifs: quelle assurance choisir ? ou GUL, GLI, GRL, CLU et autres dispositifs locatifs…) qui évoquent les caractéristiques et les limites des assurances de Garantie Locative. Les avis qu’on y trouve sont nettement moins tranchés que le votre.

Je suis bien d’accord sur le fait qu’il ne faut pas diaboliser le locataire : avec la plupart des locataires, il n’y aura pas de souci particulier. Mais il ne faut pas non plus tomber dans l’extrême inverse de la naïveté ou d’un faux sentiment de totale absence de risque : quand ça se passe mal, même la GRL peut ne pas mettre à l’abri, d’autant qu’en général elle impose de respecter une procédure très précise, et qu’il est facile de se prendre les pieds dans le tapis.


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[+2]    #20 05/07/2014 00h52 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Personnellement j’achète en ce moment…

Pas à Paris à cause du manque de bonnes affaires, de l’encadrement des loyers et de l’évolution défavorable des lois sur les petites surfaces (et puis parce que j’arrête les copros)

Mais en Province j’achète… Toujours du centre ville, toujours des biens décotés avec travaux. Ya personne qui achète en ce moment, alors quand j’arrive je sais que j’ai une marge énorme de négo. J’emprunte sur 20 ans à 2,7%…

Qu’est ce que je risque?
- une baisse des prix de l’immo? Je m’en moque. J’achète bien plus bas que les prix moyens, et je ne compte pas revendre de toute façon.
- Une baisse des loyers? Certainement un risque grave, mais lent à se mettre en place. Et je ne pense pas dans de grandes proportions.
- Hausse de la vacance locative? Non, jamais, j’ajusterai mes loyers à la baisse si besoin. Pour l’instant j’ai zéro vacance locative.
- Hausse de la fiscalité? Enorme risque, je ne réinvestis pas tout dans l’immobilier aujourd’hui, j’achète aussi des actions qui payent des dividendes croissants (mais c’est pas trop le bon timing en ce moment pour acheter)

Qu’est ce que je gagne?
- j’ai pu lâcher mon job et je ne vis que de mes investissements
- en plus du cash flow que je génère, je rembourse pas mal de capital chaque mois
- j’apprends sur chaque opération
- quand les prix repartiront à la hausse, je serai bien content d’avoir acheté un max d’immeubles
- plus j’ai de biens, plus j’ai de chances d’avoir des problèmes (impayés etc…) mais plus leur impact sera limité (noyé dans la masse)
- je continue de développer mon réseau

Ya 2 types d’investissement immobilier, comme pour les actions : la valeur ou le rendement. Investir dans la valeur aujourd’hui n’est pas la chose la plus intelligente à faire à mon avis, mais pour le rendement, en choisissant bien sa zone géographique et en dénichant de bons prix de vente, ya de quoi s’amuser.


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[+1]    #21 05/07/2014 21h29 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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@ Boubouka :

Le 92 pour du rendement c’est pas le top, c’est comme Paris. Décalez vers l’est si vous souhaitez du rendement. Saint Denis, ya un bon rendement là bas. Maintenant, ce n’est pas dans ces coins là que je mettrai personnellement mon argent…

Si vous aimez les choses compliquées, ya un immeuble entier à l’abandon vers le 65 louise Michel à Levallois, très bonne situation, vendeur sous tutelle ou incapable, gros travaux…  mais excellente situation…  à voir rue victor hugo un gros immeuble (4m€ de mémoire) 

Mais bon, le 92 on a surtout des gens qui achètent pour habiter, c’est pas évident pour du locatif. Mon amie fait ça sur des petites surfaces, elle atteint l’équilibre sans dégager de CF positif, et c’est déjà pas mal ici.


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[+1]    #22 22/07/2014 10h39 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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pour info:

"La stratégie immobilière des investisseurs en France en 2014"
La stratégie immobilière des investisseurs en France en 2014
Article intéressant, meme s’il ne concerne qu’une infime partie des membres de ce forum je pense…

Dernière modification par Arnaud13 (22/07/2014 10h39)

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[+1]    #23 26/08/2014 09h09 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Un élément de réflexion pour tous les apprentis bailleurs :
Finie la flambée sur le prix des logements étudiants

Extrait :
Nous assistons à un phénomène de baisse sans précédent ces dix dernières années sur les petites surfaces. Comparés à leur niveau d’août 2013, les loyers d’août 2014 ont amorcé une baisse qui se généralise dans les grandes villes françaises à l’exception de Paris 

En province, les loyers des studios baissent dans 13 des 20 villes suivies (et 14 villes pour les deux-pièces). Ils chutent littéralement à Toulouse (– 15 % !), Marseille et Nice (– 12 %), ailleurs c’est plus modéré (– 0,4 % à Montpellier jusqu’à – 4,7 % à Rennes) et les hausses, là où il y en a encore, sont faibles, allant de + 0,6 % à Poitiers à + 2,9 % à Strasbourg. Idem pour les deux-pièces : de + 0,6 % à Annecy jusqu’à + 1,6 % à Toulouse.

En région parisienne, même baisse généralisée

Après la baisse des prix, la baisse des loyers.

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[+1]    #24 26/08/2014 14h54 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Boubouka a écrit :

A long terme, (30ans), l’impact de la démographie sera structurant sur l’évolution des prix des logements en plus des flux migratoires pour des raisons economiques. Je crois que dans les "déserts " démographiques nous sommes au début de la chute. Ces migrations vont accentuer les tensions dans les megapoles economiques. L’avenir risque de nous amener a une ségrégation économique qui était gommée dans le passé par la croissance (due en partie a la croissance démographique et aux guerres ) et par les prestations sociales amenées a se réduire.

Je partage cette analyse.
J’ai pu remarquer qu’en province dans les petites villes type "sous préfecture" depuis 2008 environ entre crise économique et présence moins forte de l’état (abandon hospitalier, de certains tribunaux, de bases militaires, désengagement sur les transports…) la segmentation du territoire est déjà largement à l’oeuvre et ce n’est sans doute pas fini…

Concernant le montant du loyers des studios, leur baisse me parait depuis longtemps prévisible au moins dans les villes moyennes. En effet, à l’exception des prix stratosphériques de Paris où beaucoup n’ont pas d’autre choix, cela ne correspond plus à la demande, y compris étudiante. Chacun me semble aujourd’hui aspirer à une chambre indépendante. Or dans les villes moyenne, l’écart de prix entre studio et T1bis/T2 est faible, de plus l’offre de studio y est souvent surabondante.


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[+1]    #25 20/09/2014 17h59 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Lordwolfy, vos articles comparent l’achat et la location. Un bien "ne se rembourse pas" en un an! C’est le délai à partir duquel il vaut mieux acheter plutôt que louer, et j’ajoute, d’après le journaliste.

Il cite 3 villes ou les petites surfaces ne sont pas rentables. Je vous garantis qu’en tant que bailleur, en province et à Paris, les petites surfaces sont largement plus rentables.

Toutes ces études de journalistes font vendre du papier, mais à part raconter des banalités, parfois fausses, ça n’apporte strictement rien.


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[+1]    #26 21/09/2014 11h49 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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roudoudou a écrit :

très peu d’investisseurs ont accès a des biens à -30% ou -20% par rapport au marché à Paris ou banlieue.

L’IDF est effectivement un marché aujourd’hui sans doute peu intéressant pour l’investisseur notamment pour le probable haut de cycle sur les prix. Ailleurs, c’est très différent, je fais le même constat d’opportunité que @ZX-6R dans des villes moyennes.

Les biens décotés à -20/30% y sont accessibles à tous, c’est juste une question de travail… Il faut retourner énormément de pierres pour trouver une pépite.

@thomz : le haut de cycle et la rentabilité réduite sont effectivement assez clairement identifiable en IDF, en province les prix sont souvent en baisse depuis 2006/08 et c’est très différent, pour le niveau de rentabilité aussi !

Je ne cesse de le dire, l’intérêt de l’immobilier est dans l’effet de levier. Il permet de se constituer un capital sur l’unique "qualité de sa signature" auprès de sa banque, en autofinancement. En s’y prenant bien, il ne nécessite l’apport que d’une infime partie d’argent cash sans nécessairement disposer de capital de départ. Peu d’investissements sont envisageables avec ce critères essentiel à beaucoup…
A titre d’exemple, en deux ans d’exercice, avec très peu d’apport, je dégage environ un smig de CF/mois. Je ne serai jamais parvenu à ce "résultat" avec mes (trop) modestes économies.

L’immobilier physique à aussi évidemment des inconvénients à intégrer avant de passer à l’action : liquidité assez faible, chronophage dans sa gestion, plaisir de la rénovation wink


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[+1]    #27 21/09/2014 13h31 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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DDtee.Ce n’est que justice. Il est normal qu’un bon négociateur habile de ses mains et bon gestionnaire fasse mieux que le détenteur lambda de livret A.
Il y’a souvent une petite part de jalousie chez les détracteurs de l’investissement immo face au talent de certains.

Personnellement ,je suis un tout petit joueur,mais je suis admiratif du parcours de certains intervenants du forum(philippe,ZX-6R,vous et j’en oublie).

Le probleme de certains est qu’ils voudraient pouvoir comptabiliser les interets comme sur un livret ou connaitre au jour le jour le montant de la plus-value sur le marché des valeurs mobilières.

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[+3]    #28 21/09/2014 22h58 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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roudoudou a écrit :

Bonjour,

@Discret : Vous parlez d’un cas très particulier. C’est à dire l’achat de bien avec travaux et squattés.
Votre cas n’est pas généralisable au marché. De plus ZX-6R a exposé plusieurs fois son cas dans sa présentation et ailleurs, il a acheté avec très forte décote en passant par le "marché gris" à Paris, c’est très rare et très peu d’investisseurs ont accès a des biens à -30% ou -20% par rapport au marché à Paris ou banlieue.

Bonsoir Roudoudou,

DDtee a déjà en partie répondu mais comme cela m’était adressé, je vais apporter ma contribution à la fois théorique et pratique.

"Marché gris", "très rare",  "très peu d’investisseurs" : qu’entendez-vous par là? ZX-6R a bien bossé pour avoir accès à ces biens décotés de 20 ou 30% sans passe-droit. Rien d’impossible. Rien de très rare non plus.
Si on devait résumer, on pourrait dire que la possibilité d’achat à des prix sensiblement en-dessous du marché dépend de plusieurs facteurs :
- La qualité de recherche (en général, je visite 100 à 150 biens par an) pour trouver des biens décotés ou des biens où vous pouvez apporter de la valeur (biens avec travaux, biens squattés comme mentionnés, mais aussi biens divisibles, transformables, changement de destination,…).
- Les marges de négociation (possibilité dans un contexte baissier d’avoir des marges nettement plus importantes, succession, vendeur à l’étranger, vendeur lessivé après plusieurs déceptions,…)
- La technique d’achat (achat aux enchères, achat groupé de plusieurs lots, …)

Tous ces facteurs peuvent se combiner pour permettre d’atteindre un prix inférieur de 20 à 30 % au marché.

Mon premier message sur ce thread visait simplement à montrer l’inanité des moyennes dans un marché où les disparités sont fortes. C’est tout le charme de l’immobilier par rapport à la bourse : vous pouvez avoir sur le même palier des personnes qui ont acheté au même moment le même type d’appartement avec des variations de 30 % du prix au m2.

Je pourrais multiplier les exemples vécus de cela pour moi ou pour mes proches mais je ne pense pas que ce soit nécessaire pour appuyer ce fait.

@Thomz : Si on fait une comparaison avec la bourse, il est possible d’opter pour une méthode "value" ou pour du stock-picking. Si on raisonne en "value" et qu’on se dit qu’on est en haut de cycle, qu’on paye des biens au prix du marché et sans effet de levier, cela peut paraitre une folie d’investir en immo en IDF.

En revanche, cela devient nettement plus intéressant si on prend en compte les éléments suivants :
- On n’est déjà plus au pic dans certaines communes en proche banlieue. Parler d’un seul marché en IDF n’a pas grand sens, c’est un raccourci journalistique. Si le pic parisien date du 3ème trimestre 2012, il est déjà plus ancien dans de nombreuses communes de proche banlieue. Ainsi, mon vendeur de 2013 en proche banlieue qui avait acheté en 2007 a fait une moins-value. J’ai acheté au prix de 2006. En proche banlieue, il y a déjà pas mal de biens qui ont baissé en moyenne de 10 à 15 %, mais de 20 à 25% sur d’autres endroits.

D’autant qu’en marché baissier, de bonnes affaires vont apparaitre. Pour avoir échangé avec des marchands de biens chevronnés qui ont passé des crises autrement plus dures en IDF que celle qui sévit maintenant (notamment le milieu des années 90), c’est en période de baisse qu’il vaut garder son sang-froid. Beaucoup de proprios vont paniquer et brader leurs biens. On le voit actuellement avec les propriétaires de maisons du 93-94, qui mettent très longtemps à vendre leurs biens. J’ai un ami très expérimenté qui a acheté une maison à plusieurs niveaux et plusieurs entrées de 200 m2 sur Aulnay avec 2 garages. Affichée il y a un an à 460 K, il l’a achetée à 300 K, soit 1500 € du m2. Il part sur une opération pour 8 T1 refaits à neuf de 20 à 25 m2 avec 6 boxes créés en béton monobloc déjà prêts. L’opération va sortir à 400 K pour 8 T1 et 8 garages. Sachant que chaque boxe vaut minimum 10-12K et que chaque T1 vaut minimum 75 K, la marge est très correcte.

- L’effet levier peut rajouter 6 à 7 % de renta avec les taux bas existants actuellement.

- Il restera toujours des occasions en stock-picking comme expliqué plus haut. Dans un même marché, les prix à l’achat peuvent varier de 30% suivant les acheteurs.

- Le LMNP au réel est un avantage fiscal vraiment appréciable par rapport à d’autres supports d’investissement.

- Je calcule mes valorisations d’appartement en multiple de loyers nets. Tant qu’il n’y a pas une baisse sensible des loyers, cela peut maintenir une valorisation élevée des biens.

En revanche, je m’inquiète beaucoup plus de l’encadrement des loyers expérimenté à Paris. Une éventuelle généralisation sur l’IDF demandée par Huchon serait un vrai coup dur.

Pour conclure, je crois qu’en marché baissier ou en marché haussier, il y aura toujours des opportunités en immo. Le but n’est pas d’attendre passivement le train haussier pour agir si on raisonne en stock-picking, avec du levier, avec des loyers optimisés et un régime fiscal intéressant.

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[+1]    #29 22/09/2014 09h58 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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J’achète effectivement mes biens sous le prix du marché, à Paris ou en province, mais je n’ai pas de passe droit ou de baguette magique!

Rechercher un bien immo ne correspond pas à regarder les petites annonces en vitrine (ça je le fais en vacances) Il y a une multitude de façons pour trouver un bien décoté.

La première des choses est de connaitre le marché (pas le marché francais, le marché de là où vous achetez) Après il faut créer un réseau, c’est le moyen le plus facile. Vous n’avez rien à faire, on vous appelle directement! Vous pouvez aussi faire les ventes aux enchères. Cherchez les biens avec travaux, ils sont moins chers (même en rajoutant le prix des travaux)…   Sur Paris, le marché est hyper bouché, ya trop d’acheteurs. Il faut vraiment avoir du bol pour trouver des bons plans. Mais en Province, il y a de très bonnes affaires. Moi je me spécialise sur les immeubles ancien en centre ville. Ya peu d’acheteurs, donc les prix sont souvent bien décôtés (40% environ) Une forte baisse des prix ne me fait donc pas peur. Seule une forte baisse des loyers (mais j’y crois pas trop) ou une augmentation de la pression fiscale me font peur.


Left the Rat Race in 2013

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[+1]    #30 22/09/2014 10h45 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Le sujet du forum c’est quand même devenir rentier, et nombre de membres aspirent le devenir.On me cite quelques messages ci dessus, donc je ne pense pas être hors sujet en détaillant un peu comment j’achète…


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[+1]    #31 08/10/2014 00h56 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Mouais…

Je suis d’accord pour dire que l’immobilier n’est pas structuré comme le marché action. Donc qu’un prix moyen ne veut pas dire grand chose. Il faut mieux acheter à 30% au dessous du marché (même si c’est objectivement très dure sur des marchés très tendu) plutôt qu’au niveau du marché quand il a descendu de 20%. C’est assez logique.

Je suis également d’accord sur le fait qu’un investissement qui s’autofinance (ou presque) dans une zone où il y a peu de risque (vacance locatif, population à risque pour le paiement,désertification, risque de baisse des loyers,…) est toujours intéressant quelque soit le marché.

Je suis assez d’accord pour dire que les travaux de Friggit sont surtout théoriques.

Par contre, dire qu’il n’y a pas de moment plus ou moins propice à l’achat…

Pour prendre l’exemple de Paris : Quelqu’un (de même talent) qui a acheté au pic des année 90 à Paris n’a certainement pas acheter au même prix que quelqu’un qui à acheter en 98. Quelqu’un qui a acheté fin 2008 n’a certainement pas acheter au même prix que quelqu’un qui à acheter mi 2011. Et ainsi de suite.

Certes, celui qui a acheté au pic de 90 et qui revend maintenant aura surement fait une bonne opération. Mais, de là à dire que tous les moments de se valent c’est franchement discutable…

Je dirais plutôt qu’il est difficile de choisir de volontairement le moment opportun.

Dernière modification par skype (08/10/2014 01h12)

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[+1]    #32 09/10/2014 00h54 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je pense que vous vouliez dire : Si cela fini par remonter (Ce qui est probable. Le tout est de savoir quand et surtout de combien l’immobilier aura baissé).

Quand vous dites : "Et si ça continue de monter pour finir comme à Londres", on a l’impression que l’immobilier francilien est en train de monter.

Pour l’Ile de France par exemple, c’est assez unanime que l’immobilier baisse en ce moment (mise à part le nouveau baromètre de seloger.com. Mais on peut se demander la pertinence d’une source si récente. Surtout lorsqu’il indique ce genre d’ânerie :

Contrairement à l’idée répandue, le prix du mètre carré à Paris est moins cher pour un studio que pour un 4 pièces ! En effet, l’observatoire LPI SeLoger nous montre que plus un appartement a de pièces plus le prix du mètre carré est élevé. Le prix moyen est de 6 797 €/m2 pour un T1 alors que le prix d’un 4 pièces est de 8 793 €/m2.

Si on prend la chambre des notaires :

Prix et nombre de ventes Paris-IDF | Chambre de Paris

Oui bien, meilleursagents.com (leur baromètre est toujours confirmer par les notaires à postériori depuis déjà un certains nombres d’années) :

Baromètre MeilleursAgents au 1er octobre 2014 ? Immobilier parisien et francilien : La baisse des prix se poursuit. Inquiets et désorientés, vendeurs comme acheteurs ont besoin de conseils avisés | L'immobilier vu par MeilleursAgents.com

Ils sont tous d’accord sur le fait que l’immobilier baisse en ce moment.

La différence entre Paris et Londres est que le marché de Londres est plus dynamique (cela baisse et monte beaucoup plus vite). Que ce soit en terme de prix ou de louer. Cela s’explique entre autre par le fait qu’il y a beaucoup moins d’entrave (liberté de définir le loyer qu’on veut. Facilité de trouver un logement pour un locataire. Facilité d’exploser les mauvais payeurs,…).

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[+1]    #33 09/10/2014 07h28 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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skype a écrit :

Facilité d’exploser les mauvais payeurs

C’est vrai que c’est assez dissuasif ! Vous vouliez peut-être dire "expulser"…

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[+1]    #34 19/10/2014 18h47 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Cricri,

en effet, mon scénario est "macro". Certains investisseurs plus malins que la moyenne sauront peut-être ne pas perdre d’argent. Tout dépend de la manière dont la crise va évoluer et de la marge de sécurité que ces investisseurs vont obtenir en achetant comme des requins. Mais pour moi le pari est osé, voire trop risqué pour le moment.

Si les prix continuent de baisser, je penserai différemment. Mais en attendant, je préfère rater une occasion maintenant plutôt que de me retrouver étranglé demain par un effet de levier qui se retourne contre moi.

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[+1]    #35 20/10/2014 08h42 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

Banni
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[+1]    #36 20/10/2014 11h22 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Comme l’a déjà exprimé @Boubouka parler de baisse ou de stabilité des prix en globalisant les secteurs n’a strictement aucun sens… chacun pourra trouver le contraire de l’inverse (et inversement wink)

Cependant, il me semble difficile de ne pas dire que la tendance est globalement à la baisse des prix.

Une baisse des prix de vente a certes une corrélation, mais celle-ci est très faible, avec une grande latence au prix des loyers. Regardez l’évolution plate des loyers depuis la forte hausse des prix de vente en 2000, hausse ou baisse la corrélation doit être la même.

Les investisseurs ont des solutions pour lutter contre une éventuelle baisse des loyers (amélioration qualitatives des biens, positionnement marché différent…) et des marges de manoeuvre (niveau de rentabilité exigé à l’achat)


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[+1]    #37 20/10/2014 11h36 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Peut on vraiment parler de stabilité des prix? Que les personnes qui ont attendus depuis 2011 ont attendu pour rien?

Pour Paris (c’est plus dans la grande majorité des villes et moins dans certaines), si j’en crois meilleursagents, on est à -9% de prix depuis mi 2011 à Paris.

Sans compter les taux qui ont énormement baissé depuis 2011 (2.3% sur 20 ans pour les meilleurs dossiers en région Parisienne. Peut on vraiment penser que cela va continuer à baisser longtemps?) ce qui fait gagner ~10% de pouvoir d’achat à ce qui achètent à crédit.

Si on cumule les deux ca fait ~20% de pouvoir d’achat en plus. 7% par an.

C’est quand même une sacrée augmentation de pouvoir d’achat vous ne trouvez pas? Peut on vraiment intellectuellement soutenir qu’il n’y a eu aucun gain de pouvoir d’achat depuis 2011?

Certes, c’est une moyenne et cela ne veut rien dire mais il me semble quand même de plus en plus difficile d’expliquer que le pouvoir d’achat immobilier ne bouge pas.

Dernière modification par skype (20/10/2014 12h26)

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[+1]    #38 20/10/2014 18h21 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Le bon sens me dit que nous partageons au moins une chose : la taquinerie smile.

DDtee a écrit :

Ca vous va mieux dit comme ça ?

Oui, et nous sommes presque d’accord.

DDtee a écrit :

Je vais être taquin à mon tour, avez-vous une loi qui affirme le contraire ?

Non, mais moi je n’affirme rien…

D’un point de vue strictement arithmétique (hors effets marginaux comme l’augmentation de la population), je ne vois comment il peut y avoir moins de propriétaires, un bien devant toujours appartenir à quelqu’un… Vous parlez peut-être en termes de ratio ?

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[+1]    #39 20/10/2014 18h58 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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valeurbourse a écrit :

je ne vois comment il peut y avoir moins de propriétaires, un bien devant toujours appartenir à quelqu’un

Certes, mais le quelqu’un peut posséder plus de biens…
Si l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile, il y aura plus de locataires et donc moins de propriétaires.
Les propriétaires sont alors moins nombreux et possèdent plus de biens chacun, non ? Ils deviennent sans doute même bailleurs… (à parc immobilier constant, le bailleur peut-être public ou privé)

Rassurez vous, mon expression n’affirme qu’une opinion roll


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[+1]    #40 20/10/2014 22h26 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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valeurbourse a écrit :

D’un point de vue strictement arithmétique (hors effets marginaux comme l’augmentation de la population), je ne vois comment il peut y avoir moins de propriétaires, un bien devant toujours appartenir à quelqu’un… Vous parlez peut-être en termes de ratio ?

Quelqu’un peut avoir plusieurs biens,
Un couple marié avec 1 bien devient facilement un couple divorcé avec 1 bien + 1 location

Ensuite, nous somme sur un forum d’investisseurs, donc raisonner purement arithmétiquement sur la France n’a que peu de sens en immobilier.
Un investisseur met son argent, ou mieux celui de la banque, dans un produit qu’il estime porteur ou intéressant. Par exemple, une ville plutot dynamique et pas forcement en perte de vitesse. Si je prends mon exemple, je sais que Toulouse est en solde positif chaque année. Et cela ne va pas s’arreter pendant 5 à 10 ans. Solde migratoire positif + séparations + augmentations de l’espérance de vie = bons indicateurs qui autorisent à envisager l’investissement. Cela ne veut pas pour autant dire faire n’importe quoi !
Mais avoir une vision plutot positive de la demande, au moins numerique, a moyen long terme est quand meme un gage de sécurité.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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[+1]    #41 11/05/2019 12h03 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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bibike a écrit :

Juste pour partager un petit calcul personnel, je suis une "victime" des courbes de Friggit (et du site immo-danger).

Ces courbes de Friggit ont été un désastre pour bien des gens, dont moi.

La vérité, c’est qu’acheter un appartement en centre-ville d’une ville dynamique, vu le niveau des taux, a de grandes chances d’être une opération gagnante ou au moins neutre.

Le mouvement de concentration des populations dans les villes est une tendance lourde, accrue également par les recompositions familiales (plus de personnes isolées) et Airbnb.

La politique des banques centrales est d’éviter à tout prix la déflation, donc elle est dirigée indirectement en faveur de l’immobilier.

Le cas d’une maison en périphérie d’une ville dynamique est moins tranché, car les coûts d’entretien et la taxe foncière pèsent lourds. Acheter sa résidence principale dans des villes peu dynamiques ou en campagne est également à considérer au cas par cas, car la tendance de fond est plutôt en votre défaveur.

En terme de coût d’opportunité, ces courbes de Friggit m’ont coûté une petite fortune !

Elles ont l’énorme défaut de laisser à penser que le marché immobilier est un "tout", alors qu’au contraire, il est complètement "local".

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[+1]    #42 11/05/2019 14h50 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Bonjour,

Et bien je ne pensais pas susciter autant de réaction smile

Pour les remarques sur l’imprécision de mon calcul de coin de table je l’avais pourtant précisé en fin de message :

ce raisonnement est un peu macro et plus facile à voir avec le recul, mais cela donne une idée du coût d’opportunité que peut avoir l’attente d’un krach

Bonjour johntur :

1/ 2 chambres de plus. J’ai loué avec un besoin actuel, j’achète avec un besoin à plus long terme. Il me fallait une chambre de plus, j’en ai eu deux, je ne vais pas en détruire une smile
2/ où souhaitez-vous en venir ? Que voulez-vous comparer ? L’échéance du prêt est de 950 € contre 720 € de loyer.
3/ Pourquoi parlez vous de 12 ans ? Les colonnes ce sont les mois, les années sont en ligne et s’étalent sur 7 ans glissants.
Si, je pouvais acheter au début de mon calcul, relisez mon message initial je l’ai bien précisé. Pour le double frais de notaire suite achat/revente, je l’ai compté dans mon second calcul qui donne 31K€ de coût d’opportunité donc je ne comprends pas votre remarque.
4/ si, c’est bien pour ça que j’ai fait un second calcul avec la perte des "frais" de notaire
5/ mon TRI patrimonial annuel de janvier 2008 à février 2019 est de 2.2% (xlsasset) pas de quoi pavoiser ni s’enquiquiner à calculer des intérêts composés générés sur la période avec le différentiel entre loyer et mensualité de crédit susmentionné. Allez pour le fun j’ai fait le calcul ça fait 1 505 € d’intérêts composés sur 7 ans soit 0.8% du prix d’achat de mon bien, contre-productif…
Quand au taux d’emprunt d’il y a 7 ans, l’avantage c’est qu’on peut renégocier son prêt pour réduire son coût. Une fois qu’on a fait une offre d’achat par contre c’est terminé quelle que soit l’évolution future du marché immobilier on n’a plus moyen de baisser son prix d’achat contrairement au coût de financement.

johntur a écrit :

Bref comme je le dis souvent, faire une simulation propriétaire versus location est une équation bien trop difficile à faire avant, il vaut mieux la faire après ou d’ailleurs plutôt ne jamais la faire car les regrets ne servent pas à grand chose.

Ce n’était pas l’objet de mon calcul du tout. J’ai cherché à calculer ce que j’avais perdu à attendre le krach immobilier prédit par certains sites web et experts, dont les prédictions étaient souvent appuyées sur les travaux de Friggit (que je ne critique pas, cela reste des études très intéressantes).

J’ai toujours voulu acheter, c’est juste que j’ai perdu plusieurs années à trouver le marché trop cher eu égard des travaux macro-économiques de JF.

Bonjour dangarcia :

dangarcia a écrit :

Vous n’avez pas déduit les frais de notaire, les charges, les travaux d’entretien, du bien que vous n’avez pas acheté.

Pourquoi déduirais-je les frais de notaire du bien que je n’ai pas acheté en 2012 mais en 2019 ?
C’est juste un décalage temporaire il n’y a pas d’économies là dessus (sauf pour les pointilleux qui me parleront de la hausse des droits de mutation sur la période, voir de l’actualisation de cette somme…….).
Les charges lesquelles ? Pas de copro il ne s’agit que de maisons. L’eau, électricité, assainissement et poubelles c’est l’habitant qui paye, qu’il soit locataire ou propriétaire.
L’entretien : oui je sais et je l’ai précisé dans mon message initial… Difficile à estimer et peut parfaitement avoisiner zéro, cf mes 7 années de location où les deux propriétaires successifs n’ont, à ma connaissance, pas déboursé un centime pour l’entretien de mes maisons. Les menues réparations ayant été à ma charge conformément à la réglementation ainsi que les charges locatives précitées.

Merci Adrien pour le partage de votre cas personnel.

Adrien a écrit :

A moins d’être capable de sortir un rendement net supérieur à 5-6%, il ne faut pas s’interdire l’achat.

Il y en a qui y arrive mais pas moi jusqu’à présent smile

InvestisseurHeureux a écrit :

Elles ont l’énorme défaut de laisser à penser que le marché immobilier est un "tout", alors qu’au contraire, il est complètement "local".

Exactement. C’est comme en bourse, le marché dans son ensemble peut paraître cher mais il y a toujours et de tous temps des opportunités "value". ^^

Du peu que je comprends de ce sujet de "potentielle bulle immobilière" :
- il faudrait une forte hausse de l’inflation pour faire monter les taux d’emprunts et donc obliger les vendeurs à réduire fortement leur prix pour s’aligner au pouvoir d’achat des acheteurs, mais de nombreux facteurs cappent notre inflation "durablement" basse dans les pays développés.
- si on pense aux subprimes US, les banques accordaient plusieurs crédits immobiliers à des gens sans aucun revenu et donc insolvables cf Cleveland contre Wall Street entre autre. Je ne pense pas qu’on en soit là.
- il faudrait que de nombreux vendeurs soient contraints de vendre pour faire chuter les prix, avec peu d’acheteurs en face. Mais pour quelles raisons ? Solvabilité type subprimes ? Crise économique et licenciements en cascade ? Aujourd’hui on voit de nombreux vendeurs, pas pressés du tout, qui attendent parfois plusieurs années pour réussir à vendre leur bien au prix ahurissant qu’ils ont fixés, et certains finissent par arriver à leurs fins. smile

Bon c’est ma vision partielle du sujet mais cela ne m’encourage pas spécialement à me dire que "la fin est proche".

Bonne journée

Dernière modification par bibike (11/05/2019 14h55)


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[+2]    #43 11/05/2019 19h45 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Les courbes de Friggit constituent un travail à la fois sérieux et limité, une sorte de synthèse économique "pure" et partielle; elles excluent toutes autres approches, notamment géographique et sociologique. C’est un indice parmi d’autres, qui sert surtout à rationaliser un refus de l’investissement immobilier par des gens déjà réticents au départ… En effet, il suffit de lire les récits de DDTee, Philippe30 et d’autres spécialistes pour comprendre qu’ils se servent d’une approche globale avant d’investir.
  Friggitt démontre surtout que le prix du m2 est devenu "insupportable" dans les grandes villes, et en particulier Paris quant on le compare aux revenus, et surtout à la situation des années 1960-70. C’est oublier que la capitale et les métropoles attirent des gens jeunes, de moins de trente-cinq ans, prêt à faire beaucoup de sacrifices pour réussir leur débuts professionnels. La centralité du logement permet de gagner du temps, et cela se paie cher… En revanche, après 35-40 ans, les gens s’installent plus loin (banlieue ou province), pour avoir de l’espace pour les enfants. En fait, l’argent perdu en loyers élevés est regagné en temps disponibles pour aller travailler où s’épanouir dans un lieu favorable, plus sympathique que certains coins de Seine-Saint-Denis…
  De plus, l’approche économique de Friggit oublie une évolution marquante de ces 20 dernières années : la quasi-totalité de la croissance éco se réalise dans les grandes villes, surtout celles de plus d’1 million d’habitants. C’est particulièrement net depuis le débuts des années 2000, période où les courbes sortent du "tunnel de Friggit", voir fr.wikipedia.org/wiki/Courbe_de_Friggit.   
  Il existe donc un intérêt à se loger près des lieux à fortes croissances, qui accordent les plus gros salaires pour les gens très qualifiés, ce que les géographes appellent le "tertiaire supérieur". Enfin, il faut comparer ce qui est comparable : Paris de 2019 est très différent de Paris en 1960, en revanche, une comparaison entre Paris et Londres en 2019 me semble bien plus pertinente avant de faire un choix d’investissement.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (11/05/2019 19h55)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+1]    #44 12/05/2019 16h11 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Je pense que Rastignac a bien résumé les choses. Pour moi la question de départ (faut il acheter maintenant)n’a pas de sens.
Soit on parle de bien à visée locative et seule la rentabilité compte hors prise en compte d’une plus ou moins value dans le temps (à condition de ne pas être en obligation de revendre à un moment inopportun d’un cycle).
Soit on parle de RP et cette question ne se pose le plus souvent pas (se la poser c’est déjà éliminer l’achat qui est le plus souvent perdant face à d’autres types d’investissement dans le temps il n’est pas fréquent de combiner achat grandes villes en 2000 et vente en 2006 par exemple).
Le choix achat versus location est le plus souvent contraint : au départ la location est une évidence puis il y a une ré orientation naturelle vers l’achat (enfants moins de mobilité cadre de vie …) soit dans les 3-4 grandes métropoles par transfert trans générationnel monétaire (donation aux enfants qui n’ont pas la possibilité de payer 7000 ou 11000 euros le m2) soit en périphérie par transfert trans générationnel de comportement (achat vu comme un passage à la vie adulte ou plus tard comme assurance retraite pour ceux qui étaient trop mobiles auparavant) : restent en location dans les grandes villes ceux qui n’avaient pas l’assise financière pour l’achat ou les éternels célibataires, et en périphérie les aléas des recompositions familiales.
Donc pour ce que j’en observe un choix sans réflexion le plus souvent, uniquement contraint par des pressions familiales ou psychologiques, loin d’un bilan comptable achat versus location.
D’ailleurs pourquoi se poser une question dont on connaît déjà la réponse : achat perdant probablement même sur des durées longues mais achat fait pour le cadre de vie ou le statut social donc hors considération financière.
Je pense que l’essentiel est d’être dans les prix du marché pour la zone, de ne pas acheter si le marché n’est pas fluide, et d’être prêt à une perte calculée comme raisonnable à la revente si elle intervient à moyenne échéance.
Je pense qu’il n’y a pas de bulle en province et que les prix des deux grandes métropoles sont désormais régies par d’autres lois que celle du revenu disponible des ménages (ce qui ne les empêchera pas de baisser selon la conjoncture économique fiscale et politique ou à l’inverse de monter, en tout cas prix pour ma vision efficient dans ces grands bassins d’emploi).
Pour Friggit c’est l’étude qui est intéressante pas la conclusion qui est personnelle (comment les prix vont revenir dans leur tunnel vite ou lentement ?).

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[+1]    #45 12/05/2019 17h32 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Miguel on parlait là de biens dans l’ancien pour lesquels la TVA ne s’applique pas.

Double6 a écrit :

Soit on parle de bien à visée locative et seule la rentabilité compte hors prise en compte d’une plus ou moins value dans le temps …
Soit on parle de RP et cette question ne se pose le plus souvent pas

Vous oubliez ce qui a été le plus rentable ces dernières années voire décennies :
_L’achat à plus faible rentabilité mais dans le but d’obtenir une plus-value à la revente sur le long-terme.
Difficile d’être maître du délai car on peut avoir à attendre plus de 10 ans mais on ne peut occulter cette façon d’investir.


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[+1]    #46 12/05/2019 18h25 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Votre premier lien donne pourtant la réponse, la TVA concerne les biens en VEFA, vente en état futur d’achèvement. Autrement dit du neuf.


Parrain ING 80€ code JXZUFCB, BforBank, TOTAL Direct Energie

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[+2]    #47 13/05/2019 06h04 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Rastignac a écrit :

Les courbes de Friggit constituent un travail à la fois sérieux et limité, une sorte de synthèse économique "pure" et partielle; elles excluent toutes autres approches, notamment géographique et sociologique. C’est un indice parmi d’autres, qui sert surtout à rationaliser un refus de l’investissement immobilier par des gens déjà réticents au départ… En effet, il suffit de lire les récits de DDTee, Philippe30 et d’autres spécialistes pour comprendre qu’ils se servent d’une approche globale avant d’investir.
  Friggitt démontre surtout que le prix du m2 est devenu "insupportable" dans les grandes villes, et en particulier Paris quant on le compare aux revenus, et surtout à la situation des années 1960-70. C’est oublier que la capitale et les métropoles attirent des gens jeunes, de moins de trente-cinq ans, prêt à faire beaucoup de sacrifices pour réussir leur débuts professionnels. La centralité du logement permet de gagner du temps, et cela se paie cher… En revanche, après 35-40 ans, les gens s’installent plus loin (banlieue ou province), pour avoir de l’espace pour les enfants. En fait, l’argent perdu en loyers élevés est regagné en temps disponibles pour aller travailler où s’épanouir dans un lieu favorable, plus sympathique que certains coins de Seine-Saint-Denis…
  De plus, l’approche économique de Friggit oublie une évolution marquante de ces 20 dernières années : la quasi-totalité de la croissance éco se réalise dans les grandes villes, surtout celles de plus d’1 million d’habitants. C’est particulièrement net depuis le débuts des années 2000, période où les courbes sortent du "tunnel de Friggit", voir fr.wikipedia.org/wiki/Courbe_de_Friggit.   
  Il existe donc un intérêt à se loger près des lieux à fortes croissances, qui accordent les plus gros salaires pour les gens très qualifiés, ce que les géographes appellent le "tertiaire supérieur". Enfin, il faut comparer ce qui est comparable : Paris de 2019 est très différent de Paris en 1960, en revanche, une comparaison entre Paris et Londres en 2019 me semble bien plus pertinente avant de faire un choix d’investissement.

Rastignac

Merci pour ces reflexions pertinentes quant a Friggit qui fait reference depuis de longues annees au sein de forums orientes immobilier.

Toutefois, je me permets d’ajouter trois angles complementaires a celui mis en lumiere par Friggit: l’evolution du systeme hypothecaire francais et europeen, l’arrivee de l’euro et le reglement bilanciel de la banque centrale francaise vis a vis des acteurs bancaires francais. Le contenu est volontairement simplifie voire caricature afin de faciliter la comprehension

1/ Lorsqu’on achete un logement, la banque preteuse obtient en contrepartie une hypotheque sur le bien immobilier qui sert de garantie au pret en cas de defaut. Historiquement, CHAQUE banque detenait des milliers d’hypotheques, devait les garder precieusement (papier) et devait gerer la vente des biens en cas d’impaye. Cela etait tres cher, nids a erreurs et ne permettait pas aux banques de rapidement faire face au trou dans leur bilan. En sus, le fisc, les creanciers particuliers pouvaient passer AVANT les banques si l’individu etait en faillite personnelle et donc se retrouver avec une portion seulement du produit de la vente immobiliere.

Ce n’est qu’au debut des annees 2000, grace a la deconfiture immobilier de la fin des 90s que le systeme a ete refondu avec digitalisation, centralisation (’Credit Logement") et perpetuation du privilege de preteur de denier sous une forme tres simplifiee et facile a mettre en oeuvre.

Donc en cas de defaut de paiement les banques sont 1/ servies en premier sur le bien immo, 2/ mutualisent les frais de gestion des hypotheques et 3/ n’ont parfois meme pas a gerer la vente du bien, l’organisme s’en charge, avance les fonds et l’histoire est entendue du point de vue de la banque preteuse.

=> Cela permet donc de baisser le ’cout’ du credit sur le bilan d’une banque, la ’matiere premiere’ "cout bancaire" coute moins cher

2/ L’arrivee de l’Euro a permis a la dette francaise d’etre incroyablement moins chere et plus stable sur les marches financiers des la fin des 90s. L’effet est ENORME a 10, 15 ou 20 ans.

=> La ’matiere premiere’ "cout de l’argent" coute moins chere et est plus stable donc encore plus facile a fixer sur de longues periodes.

3/ L’evolution des regles de controle bilanciel imposees aux banques francaise a permis de relaxer graduellement la quantite de capital mis de cote par les banque pour faire face aux defauts de paiement des emprunts immobiliers, et ce, grace a l’excellente tenue des emprunteurs francais qui sont de tres bons emprunteurs en moyenne.

=> Cela permet donc de progressivement emettre davantage de prets hypothecaires a des emprunteurs pour la meme quantite de fonds propres. La banque peut donc charger la mule sans plomber son bilan outre mesure.

Pourquoi est-ce important ?

Tout simplement parce que grace a 1/, 2/, 3/ et probablement d’autres raisons egalement, le cout des credits en France aupres des particuliers est l’un des plus bas du monde. Et c’est relativement nouveau, ce n’etait PAS DU TOUT le cas dans les 70s, 80s et meme 90s.

Brutalement, des prets a 20, 25 ans furent possibles.
Brutalement, des prets a 110% furent possibles.
Brutalement, les banques pouvaient preter a ’Taux OAT 10 ans +0.7%" a peine, contre facilement +2/3% par le passe tant le systeme hypothecaire, les risques de defaut et la volatilite de la dette francaise pesaient dans l’equation’

La courbe de Friggit omet cette evolution fondamentale et structurelle qu’est l’acces au credit incroyablement aise et peu cher aujourd’hui. Cette evolution est mondiale mais tres prononcee en France. Posez la question a des amis allemands, italiens, autrichiens, americains. Vous serez tres etonnes des apports exiges, des taux et des durees maximales de leurs emprunts.

Selon moi la brutale envolee du debut des annees 2000 a re-ancre un nouveau niveau d’acces a l’immobilier dans les conditions de credit actuelles. Si demain l’euro disparaissait et/ou la dette francais malmenee par exces de dette… ou que le systeme hypothecaire volait en eclat suite a la faillite de la SG… etc… alors effectivement un grand retour au ’tunnel de Friggit’ serait peut etre a prevoir.

D’ici la, je prends le pari que l’immobilier a encore de tres beaux jours devant lui en France a long terme, malgre les signes d’echauffement a Lyon/Paris/Bordeaux.

Comme d’habitude, j’ADORE avoir tort et apprendre des participations - n’hesitez pas a apporter des contre arguments !

Dernière modification par LooKooM (13/05/2019 06h09)

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[+1]    #48 13/05/2019 07h13 → Immobilier : faut-il acheter en ce moment ? (acheter, bfm, taux)

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Oui mais que penser de l’humain ? Les gens qui pourraient commencent à ne plus vouloir acheter (Paris notamment), je regarde autour de moi et ils disent que c’est trop cher alors qu’on a le budget.
Donc si les gens commencent à se dire bulle sur Paris ce que je n’entendais pas il y a 1 an ou 2… Il y a un phénomène latent.

Le coût du crédit ne fait pas tout. Et les prix ne pourront pas monter à l’infini.
En tout cas, sur Paris, je n’achète pas. Et Paris ou la proche banlieue ne pourra se contenter des étrangers ou des airbnb.
Quant à moi, je vais voir pour un petit pied à terre dans ma Bretagne d’origine !

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