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#1 04/05/2022 09h29

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonjour,

Mes quelles recherches ne m’ont pas de trouver réponse à mes questions alors je créé un sujet….

Dans la cadre d’une SCI à l’IR, deux associés ont 75 % et 25 % des parts, le capital social est de 100€ réparti en 100 parts.
Les deux associés sont Pacsés et ils se séparent…

La SCI possède 3 biens :
Le premier bien est l’ancienne habitation principale en cours de vente au prix de 130 000 € sans crédit restant.
Le second bien est une maison (prévue pour la location) d’une valeur de 150 000€ avec un crédit en cours de 110 000€.
Le troisième bien est une maison juste construite pour 245 000 € à l’aide d’un crédit de  245 000 € et nouvelle habitation principale. Avec un crédit en cours de 230 000 €.

Ils ont toujours occupé les biens à titre gratuit.
Ils ont alimenté le compte courant régulièrement pour régler les crédits à hauteur de leur participation (75% et 25%) donc le compte courant de la SCI est supposé resté à zéro.

Est ce que les apports pour régler les crédits doivent être saisi sur leur compte courant associé respectif ?

Autre question comment je calcul la valeur de la SCI, afin de calculer la valeur d’une part.

Merci pour vos lumières et explications.

Mots-clés : calcul de part, gratuit, sci ir

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#2 04/05/2022 09h56

Membre (2015)
Réputation :   15  

Bonjour,

A mon sens, il n’y a pas de spécificité liée à la nature immobilière. La valeur d’une société est toujours égale à la valeur vénale de son actif + sa dette nette (trésorerie - endettement pour faire simple).

Dans votre cas, la valeur de l’actif s’élève à 130.000 € + 150.000 € + 245.000 € = 525.000 €

La dette nette est égale à 0 (la trésorerie) - la dette bancaire (340.000 €) - la dette vis-à-vis des associés (montant à déterminer mais qui doit effectivement comprendre les fonds versés par les associés autrement que par augmentation de capital).

Ensuite, il y a lieu de diviser par le nombre de parts pour connaître la valeur unitaire d’une part de la SCI. Après, si on souhaite sophistiquer, il est possible d’appliquer d’éventuelles décotes de minorité par exemple en fonction du type de parts / des statuts, etc.

Plusieurs points d’attention dans votre exemple:

(i) Dans un contexte de séparation, il est toujours opportun de faire intervenir un tiers (expert-comptable par exemple) pour procéder à ce petit calcul de valorisation afin de minimiser les risques de discussion.

(ii) Il est également utile que la valeur des immeubles soit elle aussi déterminée par un tiers (ex: agent immobilier)

(iii) Il aurait malheureusement fallu tenir une comptabilité simple des contributions de chacun des associés aux dépenses pour pouvoir reconstituer facilement le montant des comptes courants d’associés.

Bon courage,

Manarea

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#3 04/05/2022 10h24

Membre (2020)
Réputation :   1  

Merci Manarea pour votre réponse,

(i) C’est une piste envisagée à terme.

(ii) C’est en cours justement pour avoir une idée précise des biens.

(iii) La constitution de cette comptabilité est en cours à partir du compte de la SCI justement pour valoriser les comptes associés et faire les bilans de chaque année (la SCI est créée depuis 2016).

J’ai juste un doute sur la façon de comptabiliser les apports payés pour le paiement des crédits puisqu’ils occupaient le bien à titre gratuit.

De plus le second bien n’a jamais été loué, la SCI n’a jamais réalisé de profit.

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