Mallusone : étude de cas immobilier (comment calculer la valeur d'une SCI à l'IR ?)

Bonjour,

A mon sens, il n’y a pas de spécificité liée à la nature immobilière. La valeur d’une société est toujours égale à la valeur vénale de son actif + sa dette nette (trésorerie - endettement pour faire simple).

Dans votre cas, la valeur de l’actif s’élève à 130.000 € + 150.000 € + 245.000 € = 525.000 €

La dette nette est égale à 0 (la trésorerie) - la dette bancaire (340.000 €) - la dette vis-à-vis des associés (montant à déterminer mais qui doit effectivement comprendre les fonds versés par les associés autrement que par augmentation de capital).

Ensuite, il y a lieu de diviser par le nombre de parts pour connaître la valeur unitaire d’une part de la SCI. Après, si on souhaite sophistiquer, il est possible d’appliquer d’éventuelles décotes de minorité par exemple en fonction du type de parts / des statuts, etc.

Plusieurs points d’attention dans votre exemple:

(i) Dans un contexte de séparation, il est toujours opportun de faire intervenir un tiers (expert-comptable par exemple) pour procéder à ce petit calcul de valorisation afin de minimiser les risques de discussion.

(ii) Il est également utile que la valeur des immeubles soit elle aussi déterminée par un tiers (ex: agent immobilier)

(iii) Il aurait malheureusement fallu tenir une comptabilité simple des contributions de chacun des associés aux dépenses pour pouvoir reconstituer facilement le montant des comptes courants d’associés.

Bon courage,

Manarea