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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 25/04/2022 19h28

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonsoir,

J’ai pu visiter un appartement aujourd’hui qui pourrait être un bon investissement mais cela serait mon 1er investissement or RP et j’ai encore quelques hésitations…

MON PROFIL : Ingénieur mécanique, 30 ans,  TMI=30%, salaire 3100€ net mensuel. Crédit mensuel : 600€.

APTITUDES : J’ai rénové ma RP sur tout type de travaux or gros œuvre.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Appartement au 15e étage d’un immeuble "social"
- F4
- 67m²
- Année : 1950
- Inhabité
- Immeuble vétuste.

LOCALISATION DU BIEN

- Metz quartier Sablon, proche gare et du récent centre commercial Muse.
- Quartier tranquille.

COUT DU BIEN

- Coût du bien  : 46500€ (FAI) + 3720€ (8% notaire) + 20000€ (travaux estimatifs)  = 70220€
- Apport : 8000€
- Mensualité de crédit : 315€
- Taxe foncière estimée: 900€
- Charge: 1860€ dont 560€ non récupérable

TRAVAUX

- Quasiment tout. Electricité, DV, chaudière, salle de bain…
- Je souhaiterais déléguer les travaux vraiment critiques comme l’électricité ou la chaudière et réaliser moi-même les travaux d’embellissement.

RÉGIME D’EXPLOITATION

Etant donné que je suis frontalier, je n’ai aucun revenu imposable en France actuellement. Cela me permettrait de reporter mon déficit foncier sur presque 5ans. Ce qui rend la location nue intéressante.
Dans ce cas-ci, avec un loyer de 600€ hors charge, j’espère un cash-flow de 140€/mois. A partir de la 6e année le cash-flow deviendrait négatif de 35€/mois.

Dans l’idéale, je passerai sur du Loc’avantage à la 4eme année, à cause de l’obligation des 3ans pour le régime réel. A l’heure actuelle, le loyer Loc1 simulé permettrait d’avoir un cash-flow positif, même sans déficit foncier. Loyer Loc1: 578€, cash-flow: environ 40€/mois après le déficit foncier épuisé.

HESITATION

Voilà, ça serait potentiellement mon premier investissement et je n’ai pas l’habitude de ce type d’immeuble avec pas mal de délabrassions. Miroir de l’ascenseur brisé, porte vitrée des escaliers cassée au même niveau que l’appartement.

Je suis conscient que je ne louerai pas cet appartement a des cadres mais je n’ai pas l’habitude de ce genre d’immeuble.

A votre avis, les communs ont-ils suffisamment d’importance pour que ce bien ne soit plus aussi intéressant?

Mots-clés : 1er investissement, immobilier, metz

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[+1]    #2 25/04/2022 20h11

Membre (2018)
Réputation :   14  

Bonsoir,

Je ne me prononcerai pas sur ce type d’immeubles dont je ne suis pas fan mais je me permet de rétablir la réalité du terrain.
Le vendeur vous a surement indiqué que le quartier Sablon était tranquille, oui certes, côté St Livier mais rue Gabriel Pierné où se situe trés probablement la tour dont vous faites référence, la rue est pas terrible du tout!
600eur HC pour ce type de bien avec au moins 120eur refacturé au locataire, ca reste la théorie…

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#3 25/04/2022 20h58

Membre (2022)
Réputation :   0  

Merci pour l’information Letuche57.

Effectivement, c’est cette rue. Je n’y ai rien vue de particulier mais l’immeuble ne m’a clairement pas donner bonne impression, d’où mon hésitation.

En revoyant a la baisse le loyer à 480€, je serai potentiellement toujours positif. Malheureusement, je doute que sans le cash-flow élevé je veuille prendre le risque sur ce genre de bien. Préférant encore un cash-flow légèrement négatif sur des biens de meilleur qualité.

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#4 25/04/2022 21h55

Membre (2020)
Réputation :   7  

Bonjour,

J’ai l’impression que les 20k€ de travaux sont un peu léger par rapport aux travaux envisagés, surtout si vous prévoyez d’en faire une partie par des artisans, sans parler de la progression des prix ces derniers temps.
Prenez le temps de vérifier ce montant.
Pour le reste, je ne connais pas le secteur géographique, je ne me prononcerais pas dessus.

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#5 26/04/2022 08h11

Membre (2022)
Réputation :   0  

@grugru

Oui c’est une estimation rapide. Je prends 100€/M2 pour l’électricité, 1000€/fenêtre et 2500€ pour la chaudière. Ça me laisserait entre 5000 et 6000€ pour le reste, avec une rénovation très simple au vue de l’appartement.

Dans tout les cas, j’ai pas forcément eu une bonne impression mais les chiffres m’ont fait dire qu’il fallait que je creuse. Je pense me recentrer sur des biens de meilleur qualité, quitte à avoir une rentabilité plus faible mais qui me causera sûrement moins de migraines smile

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#6 26/04/2022 08h43

Membre (2018)
Réputation :   14  

Creusez un peu avec quelques devis ou estimations réalistes.
Regardez aussi attentivement les travaux prévus/payés/à prévoir pour la copro.
Demandez les dernières AG et n’hésitez pas à appeller le syndic directement, ils peuvent être assez bavards (demandez bien le responsable de la copro avec l’adresse) car la standardiste n’a pas les infos.
Une fois tout ceci en main, faites de vrai calculs.

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#7 26/04/2022 09h52

Membre (2021)
Réputation :   13  

Bonjour,
Comme je pense que comme chaque investisseur messin, je ne connais cette tour au Sablon. J’ai déjà visité un appartement. De souvenir il y avait un système de chauffage particulier.

Effectivement les alentours ne faisaient pas rêver mais cela semblait tenir la route.

J’ai un appartement au sablon dans une des tours proches du Basic Fit et du Aldi.

Je l’ai mis récemment en location, en indiquant clairement l’adresse.
J’ai eu 80 demandes en une semaine. La demande locative à Metz existe bel et bien.
Je pense qu’à 650 CC vous n’aurez aucun mal à le louer à des gens très corrects. Au delà de 700€ je n’ai aucune idée du marché. Mais pour peu que vous ayez un couple de frontalier. Cela ne devrait pas leur poser de problème.

Si vous voulez vous faire une idée de l’immeuble, allez sonner chez les voisins, dites que c’est pour vous et votre fiancé et regardez ce qu’on vous répond.

Ce qui est clair c’est que c’est un produit à cash-flow, pour la plus value, comme on dit toujours, on ne sait jamais …

Dernière modification par byebyepatron (26/04/2022 09h53)


Mon podcast "byebyepatron" sur l'investissement immo, crypto, bourse  => www.byebyepatron.net

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#8 26/04/2022 10h16

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Quelques remarques : acheter un appartement dans une copropriété, c’est devenir co-propriétaire. C’est accepter le règlement de la copropriété, puisqu’il s’impose à tout propriétaire. C’est devenir "associé", d’une certaine façon, des autres copropriétaires, donc dépendre de leurs décisions, de la qualité de fonctionnement de ce collectif, qualité qui, en pratique, dépend en grande partie du syndic… De plus, vos locataires traverseront forcément les parties communes et entendront (ou pas) les voisins, donc vous êtes forcément tributaire de la qualité de l’immeuble et de sa copropriété. Vous croyez acheter un bien immobilier… Savez-vous que, dans une copropriété, vous n’êtes même pas propriétaire des murs ? Si vous tapez sur le mur de votre appartement en disant "j’ouvrirais bien une porte dans mon mur", vous vous trompez : le mur n’est pas à vous, c’est une partie commune !

La plupart des débutants négligent cet aspect, et ne le découvrent qu’après avoir acheté. Or, il n’est pas rare d’avoir, dans la même rue, des variations de prix très importantes (jusqu’à un facteur 2) selon le numéro de la rue. Entre une "bonne copro", bien tenue et pas trop chère, et la copro qui cumule les problèmes, ça fait une grosse différence dans la valeur du bien.

A l’inverse, les personnes expérimentées s’attachent fortement à cet aspect "copro", comme vous pouvez le constater si vous lisez les aventures d’amoilyon, Range19, et j’en oublie beaucoup : une fois qu’elles ont trouvées une "bonne" copro, elles la connaissent sur le bout des doigts, elles rachètent 1 ou 2 biens supplémentaires dedans, se font élire au conseil syndical et surveillent de près le syndic pour éviter les dépenses inutiles mais au contraire encourager celles qui maintiennent ou augmentent la valeur de l’immeuble… Elles sont des "associés" actifs de leur copropriété.

Les signaux qui alertent :
- un numéro de rue nettement moins cher que les autres (à voir sur Meilleurs agents, ou sur DVF en faisant des prix moyens par immeuble ; à noter qu’une copro a souvent plusieurs numéros de rue car plusieurs entrées ; à repérer sur place ou avec google street view)
- la réputation (quand on connaît le quartier)
- lire les 3 derniers CR d’AG (regarder notamment les procédures d’impayés et les discussions à la fin).
- le niveau des charges, à comparer du service (que ça soit un peu cher est plus compréhensible s’il y a le chauffage inclus).
- l’aspect, les dégradations…

L’immeuble en question, d’après ce que vous dites, semble être bien proche de devenir une copropriété "en difficulté".

A la rigueur, l’avantage d’être vraiment "en difficulté", c’est que les pouvoirs publics font des choses. Je pense à un quartier en particulier, où des travaux très importants ont été réalisés par les copros avec de forts soutiens des pouvoirs publics : destruction d’une partie des barres d’immeubles ; et pour celles qui restent isolation par l’extérieur, remplacement de toutes les menuiseries, réfection des parties communes, amélioration des extérieurs… Ces immeubles sont devenus presque bien…

Le problème, c’est qu’il faut une situation gratinée pour bénéficier de tels avantages. Bien des copros ne sont pas assez en difficulté pour attirer ainsi les soins des pouvoirs publics, et continuent à se dégrader lentement.

J’ai vu dans un documentaire : un ancien champion de judo, issu de la diversité, avait placé ses revenus importants de sportif dans l’immobilier locatif, pour se créer une rente, pensait-il. Il avait acheté là d’où il venait : la banlieue pauvre. Il disait avoir la moitié de ses appartements en impayés et en était réduit à faire le tour une fois par mois pour essayer de collecter les loyers sur place. Un champion de judo (costaud) et "issu de la diversité" a beaucoup de mal à collecter ses loyers dans de tels quartiers, de son propre aveu. Alors imaginez la difficulté si vous êtes blanc et chétif…

Edouard Herriot disait : "la politique, c’est comme l’andouillette, ça doit sentir un peu la merde, mais pas trop". L’immobilier locatif, c’est un peu pareil : si vous voulez du rendement, vous êtes obligé de descendre un peu en qualité. Tout est dans le "mais pas trop". J’ai déjà visité des trucs à 25 % de rendement, mais c’est juste trop compliqué d’être propriétaire dans de telles copropriétés "cour des miracles". N’oubliez pas non plus qu’un bon rendement sur le papier s’envole en fumée si vous ne percevez pas les loyers et que vous dépensez des milliers d’euros en huissier, en avocat, et en travaux post-saccage par locataire indélicat. Il vaut mieux un rendement plus bas et qui rentre vraiment, qu’un rendement théorique qui ne rentre pas.

Dernière modification par Bernard2K (26/04/2022 10h32)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#9 26/04/2022 10h27

Membre (2018)
Réputation :   14  

Oui le marché est assez tendu à Metz en effet, il y a de la demande aucun doute là dessus.
Pour un premier achat, ce n’est pas nécessairement le pire achat qui soit, il faut suffisamment estimer les travaux et prendre la température auprès du syndic.

De là à imaginer que ce soient des frontaliers qui vont vouloir habiter à cet endroit ci. J’ai quelques doutes, Metz reste assez loin et si les frontaliers veulent s’installer à Metz (et non dans des patelins plus proche voir au Luxembourg) ils vont être difficiles ou au mieux resteront très temporairement le temps de trouver mieux.
Celà ne veut pas dire que trouver des locataires sera impossible, il faudra juste indiquer clairement l’emplacement sur l’annonce, c’est une bonne démarche.

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#10 26/04/2022 20h58

Membre (2022)
Réputation :   0  

Je vais essayer de répondre a tous de manière structurée malgré mes neurones abimés par une journée réunionite aigüe :)

@ Letuche57
Bien sûr, les documents doivent arriver sous peu. Merci pour le conseil sur le syndic.

@byebyepatron
Je suis de l’avis de Letuche57, je vois mal des frontaliers être intéressés par ce type de bien. C’est intéressant de voir votre exemple néanmoins, mon estimation de loyer pourrait peut-être être bonne. Avant tout, vérifier tout les documents pour confirmer ou non mon ressentit.

@Bernard2k
Vous mettez le doigt justement sur le point qui m’embête. L’appartement, malgré l’état et les travaux ne me fait pas plus peur que ça, c’est vraiment l’immeuble et l’état général des communs qui me font hésiter.

Des travaux sont prévus pour remettre en état les balcons qui sont très dégradés, par exemple mais pourquoi seulement les balcons et pas en profiter pour refaire toute la façade? Voir faire une isolation extérieure. Ca donne l’impression de faire des économies de bout de chandelle et que ces travaux sont effectués uniquement parce qu’on doit être à la limite du tolérable. Le béton est tellement abîmé qu’on voit les barres métalliques…

Comme vous le dites justement, la théorie ne vaut rien face à la réalité. Je me vois mal commencer mon aventure immobilière avec un bien qui risque de me poser plus de problèmes qu’autre chose.

Merci à tous. Je vais réfléchir et amasser plus d’informations pour le moment.

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#11 27/04/2022 07h48

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   282  

Bonjour,
Reporter la réfection des façades ne génère pas une économie de bout de chandelles sur les immeubles hauts. On me proposait l’an dernier un T2 dans un tel immeuble bien tenu et bien placé ; prix : 70 000 €. Réfection des façades voté, payée par le vendeur ; sa quote part est de, tenez-vous bien, 25 000 € ! J’ai passé mon tour à cause des charges elles mêmes anormalement élevées.
De façon générale, ça vous a été dit, en copro vous achetez un package. Un appart top dans un immeuble merd.que devient un appart merd.que même si son propriétaire le regarde avec les yeux de l’amour. Vous éloignez aussitôt la demande solvable qui elle a le choix.
Dans un marché tendu, les propriétaires avisés peuvent enfin se débarrasser de ces trucs. C’est ce que je ferai.

Dans votre projet, le montant des charges semble bas. En détaillant les relevés de conso, vous verrez peut-être que cet appart était vide donc sans conso de chauffage (si relève individualisée) ni d’eau. J’ai fait cette erreur il y a longtemps dans une copro à chauffage et eau chaude collective… les charges ont bondi de près de 1000 € par an uniquement avec l’eau froide et chaude.

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#12 27/04/2022 08h15

Membre (2018)
Réputation :   14  

J’ajouterai que sur ce genre d’immeubles, la tendance en AG est très probablement de ne pas voter de gros travaux (majorite d’investisseurs ou proprio peu "riches")
Sur un immeuble collectif que je convoitais de 150 lots, pour un ravalement "simple", le budget par copropriétaire était estimé de 6000 à 9000 euros.
Une isolation par l’extérieur peut être fait à ce moment là mais est bien plus couteuse.
En général ppur obtenir une prise en charge par l’état, il faut commander une analyse énergétique pour prouver que les travaux vont permettre un gain x% de gain énergétique (il y a un minimum pour obtenir les aides de l’état).
Mais encore une fois, cette étude est très couteuse et doit être approuvée par l’AG.

Clairement on ne parle pas de petits montants surtout une fois rapporté au prix d’acquisition.

Sur le long terme, certains autres immeubles similaires auront fait ce type de travaux et auront garder une certaine valeur alors que ceux ravalés vont nécessairement être moins attractifs (tout dépand bien sur du prix payé vs prix marché sur un horizon un peu plus lointain)

Dernière modification par Letuche57 (27/04/2022 08h16)

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#13 27/04/2022 09h01

Membre (2021)
Réputation :   13  

Pour en revenir à l’aspect frontalier, j’ai deux appartements qui se sont libérés au Sablon en 2022, j’ai reloué les 2 à des frontaliers (un couple et une personne seule).
Il est vrai qu’auparavant, j’avais plutôt des étudiants messins. Parfois il y a des questions de périodes de l’année favorables à certains profils plutôt que d’autres.

Pour les impayés, il est assez simple de se garantir à présent.

Enfin pour les copropriétés. J’ai un appartement dans une petite copropriété (celles qu’on privilégiait auparavant, car avec de faibles charges, pas d’ascenseur et chauffage individuel).

A lui seul, il me prend autant de temps que la gestion de 5 à 10 lots. Un des copropriétaires qui détient 2 lots sur 5, ne parle pas français (donc ne peut s’occuper de rien dans l’immeuble) et n’a jamais d’argent pour faire les travaux.
Il met des locataires qui font n’importe quoi.
Un exemple, les locataires avaient perdu leurs clés, au lieu de faire un double, ils sonnaient chez les voisins pour qu’ils leur ouvrent plusieurs fois par jour.

Donc c’est à l’autre copropriétaire de faire la gestion de tout gérer. Ils en sont presque venus aux mains entre eux.
La copropriétaire qui gère veut partir et je ne sais pas à qui elle va céder sa place.
Et en fonction de cela, je vais peut-être vendre mon bien. 

Au moins dans les grosses copro, personne ne se connait, en tant que multipropriétaire je ne suis pas obligé d’aller aux AG. 

Chacun sa vision de l’investissement, mon mantra c’est "Empiler les lots comme des Lego". Pour certains c’est optimiser à tout prix. Pour moi c’est donc une nécessité que chacun de mes appartements me prenne le moins de temps possible.

Enfin, c’est vrai que quand on voit une copropriété bien gérée, c’est une bonne idée d’acheter plusieurs lots. On connait le fonctionnement. J’ai commencé à le faire sur 2 copro. Je pense poursuivre dans ce sens.


Mon podcast "byebyepatron" sur l'investissement immo, crypto, bourse  => www.byebyepatron.net

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#14 27/04/2022 09h15

Membre (2018)
Réputation :   14  

A mon avis byebyepatron vous généralisez trop votre situation.
Les petites copro peuvent être bien gérés et sans soucis.

Le soucis ici est que la copro semble être en syndic bénévole ce qui veut dire potentiellement peu de charges mais beaucoup d’emmerdes…
J’ai un lot dans une copro de 10 apparts avec syndic plutôt bien géré et pas de soucis.
Prendre plusieurs lots dans une grosse copro avec chauffage collectif veut dire s’exposer davantage à des surprises (gros travaux de façades, explosion des charges liées à l’énergie comme on le voit avec le prix du gaz par exemple). A ce niveau là, prendre plusieurs lots dans une copro, à ce jeu je préfère prendre les risques et directement prendre un immeuble et gérer les soucis en connaissance de cause.

Pour les frontaliers, oui il y en a à Metz bien sur mais encore une fois, vu le pouvoir d’achat ils ne vont pas forcément vouloir se diriger vers le "tour" du Sablon…

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#15 27/04/2022 20h47

Membre (2022)
Réputation :   0  

Mon hésitation aura eu raison de ce projet puisque l’agent m’annonce qu’il est maintenant sous compromis. Tant pis, le projet me semblait flou dans tous les cas.

@Range19
Ce n’est pas ce que j’ai voulu dire. Les balcons vont être entièrement refait puisque le béton s’effrite énormément. Peut-être que je me trompe mais cela demandera surement de monter un échafaudage et le béton neuf devra être protégé, peint ou enduit. A partir de la pourquoi ne pas en profiter pour refaire la façade, si ce n’est économiser un peu d’argent? Ce qui me fait pencher aussi du côté de l’économie de bout de chandelle, c’est l’état général des communs. Malheureusement, je ne pourrai en avoir le cœur net.

Intéressant cette histoire de charge, c’est un point a surveiller pour les prochaines visites!

J’ai l’impression à vous lire tous que la copropriété et le syndic sont presque plus importants que l’appartement lui-même. Ca se comprend et j’avoue ne pas avoir pris cet aspect autant au sérieux.

Dans tous les cas, je continue mes recherches, j’ai déjà d’autres bien en vue et profiterai des informations récoltées ici pour éviter les pièges.

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#16 04/05/2022 20h49

Membre (2014)
Réputation :   22  

Bonsoir,
Ne regrettez pas qu’un autre ait fait une offre.
Il est préférable de rater une occasion que de faire une mauvaise affaire.

Je confirme l’avis des autres intervenants sur l’importance de la copro car c’est l’élément que vous ne pourrez pas modifier.
Vous pouvez refaire entièrement votre bien si les autres copropriétaires sont négligents ,impécunieux ou refusant d’investir,l’immeuble se dégradera d’où perte de valeurs de votre bien et de plus charges plus importantes ensuite.

Les agents immobiliers parlent très rarement de ce point sauf si la copro est de très bonne qualité.

Dans tous les cas,regarder les PV d’AG toujours instructifs (travaux refusés alors qu’ils étaient nécessaires,impayés,questions diverses).
Sur un PV d’AG,j’avais ainsi relevé les problèmes de voisinage avec un bar jouxtant l’immeuble,la dégradation de l’ascenseur,et l’année précédente, l’intervention d’une entreprise contre les cafards…
Pourtant,l’immeuble était dans une rue du centre ville et pas dans un quartier à problèmes, mais cela avait conforté mon ressenti  de négligence des parties communes.

"Méfiez-vous de la première impression…c’est la bonne."Talleyrand.

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