Comment se désolidariser d'un prêt immobilier ?

sjdc · #1

Bonjour à tous,

J’ai acheté une maison en indivision avec mon amie (non mariés, non pacsés). Ayant eu récemment une augmentation de salaire (+30%), je souhaiterai accélérer le remboursement de ce prêt immo puisqu’il finance un passif (je considère ma RP comme tel) et parce qu’il plombe pas mal ma capacité d’endettement. Or mon amie n’a pas la capacité financière de rembourser sa part plus vite.

A votre avis, existe-t-il une possibilité pour moi de faire un remboursement anticipé et de me désolidariser du prêt ?

J’ai envisagé les scénarios suivants :
- Lui racheter une part de la RP mais ce n’est pas une option envisageable pour elle
- Passer la RP dans une SCI (je ne maitrise pas ce sujet, donc je dis peut être des bétises) mais il me semble que ce serait couteux et qu’on perdrait la possibilité de revendre un jour cette RP sans imposition sur la plus-value

Je suis preneur de vos conseils.

Merci

Mots-clés : crédit, indivision, remboursement

malcolm · #2

SI c’est possible cela vous permettra effectivement de diminuer votre taux d’endettement personnel pour de futurs achats en nom propre.
J’y vois cependant un inconvénient. L’assurance emprunteur sur votre tête ne couvrira que votre CRD et non le CRD de l’ensemble du crédit. En cas de soucis de votre côté, votre compagne devra poursuivre ses mensualités comme avant.

Letuche57 · #3

C’est une bonne question, peut être pourriez-vous consulter le notaire avec qui vous avez signé pour la RP pour lui exposer ceci?
Monter une SCI à postériori risque d’être couteux en effet.

Une possibilité, réduire la mensualité globale comme vous êtes en indivision et prendre la part de votre compagne de manière a réduire votre endettement (et celui de votre amie).

Bernard2K · #4

Bonjour,

lorsqu’on achète un bien immobilier en indivision, la part appartenant à chacun est celle inscrite dans le titre de propriété, indépendamment de qui paie quoi. Si l’un a payé plus que l’autre, c’est une dette entre eux mais ça n’impacte pas la répartition de l’indivision. La jurisprudence est très claire sur ce point.

Supposons que les parts soient 50/50. Si Monsieur paie plus que Madame, cela s’analyse en une dette entre concubins. Madame doit à Monsieur le supplément qu’il a payé. Tant qu’elle n’a pas rattrapé sa dette, elle reste propriétaire de 50 % du bien, mais elle a une dette envers Monsieur. Quand elle lui a payé cette dette, elle est toujours propriétaire de 50 % et, de plus, elle ne doit plus rien à Monsieur.

Supposons que vous remboursiez actuellement 1000 €/mois, 500 chacun.
Vous demandez à la banque de rembourser plus vite, par exemple 1300 €/mois. Vous remboursez 800, elle rembourse toujours 500.

A la fin du remboursement du prêt bancaire, vous serez, tous deux, quitte envers la banque. Madame vous devra (1300/2 - 500) x nombre de mois de remboursement accéléré. Il suffit qu’elle vous rembourse 500 €/mois, dans la suite des 500 € qu’elle versait à la banque, jusqu’à ce qu’elle ait apuré la dette envers vous.

Donc : vous, Monsieur, aurez vu un remboursement plus rapide. Elle, Madame, aura vu un remboursement au même rythme, avec le même effort mensuel, ce qui est ce qu’elle voulait ; simplement, sur la fin, elle vous paie vous, au lieu de payer la banque.

C’est en tout cas une possibilité qui a le mérite de la simplicité. Pas besoin de notaire, pas besoin de SCI. Certes, si vous vous séparez, c’est la merde, mais une séparation c’est la merde de toute façon ! Gardez bien la trace de qui paie quoi (relevés de banque) et le compte de qui paie quoi (tableur Excel), et ça devrait fonctionner.

C’est une hypothèse d’école qu’il convient d’adapter aux modalités de paiement envers la banque. S’il n’est pas possible de rembourser plus vite en passant de 1000 à 1300 €/mois, mais que vous (vous Monsieur) épargnez votre surplus de revenus pour faire ensuite un gros remboursement qui solde l’emprunt, vous appliquerez alors la même logique : la part du gros remboursement, qui excède les 50 % dûs par Monsieur, devient une dette de Madame envers Monsieur ; elle pourra alors continuer à vous rembourser au même rythme qu’elle le faisait avec la banque, jusqu’à ce qu’elle ait rattrapé le 50/50.

Dernière modification par Bernard2K (14/04/2022 08h14)

amoilyon · #5

B2K a écrit :
lorsqu’on achète un bien immobilier en indivision, la part appartenant à chacun est celle inscrite dans le titre de propriété, indépendamment de qui paie quoi. Si l’un a payé plus que l’autre, c’est une dette entre eux mais ça n’impacte pas la répartition de l’indivision. La jurisprudence est très claire sur ce point.

Quel impact sur son taux d’endettement dans ce cas ?

Car s’il souhaite rembourser plus rapidement, c’est pour baisser son taux d’endettement et présenter un meilleur dossier à la banque.

Double6 · #6

Il baisse avec la baisse du solde restant.
Le problème c’est que pour ces achats en indivision il y a un prêt et que les banques retiennent en général pour chaque emprunteur la totalité de la somme due par les deux comme taux d’endettement de chacun.

Dernière modification par Double6 (14/04/2022 10h23)

amoilyon · #7

Exactement,
donc comment baisse-t-il son taux d’endettement, qui était sa demande initiale.

Letuche57 · #8

En fait la demande de sjdc n’est pas très clair,

sjdc a écrit :
je souhaiterai accélérer le remboursement de ce prêt immo

s’il veut réduire sa capacité d’endettement à court terme, s’il augmente la mensualité et donc réduit la durée du crédit, l’endettement augmente.
A moyen terme et selon la durée contractée du prêt, s’il gagne 2 ans sur 20 ans restant, je doute de l’efficacité de la manoeuvre, il serait plus judicieux d’épargner.

Dernière modification par Letuche57 (14/04/2022 10h34)

sjdc · #9

Letuche57 a écrit :
En fait la demande de sjdc n’est pas très clair

Je cherche à baisser mon taux d’endettement pour pouvoir entamer de nouveaux projets.

Bernard2K a écrit :
Certes, si vous vous séparez, c’est la merde, mais une séparation c’est la merde de toute façon ! Gardez bien la trace de qui paie quoi (relevés de banque) et le compte de qui paie quoi (tableur Excel), et ça devrait fonctionner.

Dans un scénario de rupture, compter sur la bonne foi de l’autre pour respecter ce qui s’est dit dans un excel me parait un risque trop élevé.

Letuche57 · #10

Quelle est la durée du prêt?
Pourquoi ne pas moduler le crédit en augmentant la durée et réduisant la mensualité (votre endettement va baisser fatalement).
Je suppose que votre compagne n’y verra pas d’inconvénient…

fred42 · #11

sjdc a écrit :
Je cherche à baisser mon taux d’endettement pour pouvoir entamer de nouveaux projets.

Je ne comprends pas.

Votre taux d’endettement a baissé puisque votre salaire a augmenté de 30 %.

Si par exemple, il était de 33 %, il devient 25,4 % grâce à votre augmentation de salaire.

Ce qui vous donne une capacité de remboursement d’emprunt supplémentaire de 7,6 %.

Rembourser plus augmentera votre taux d’endettement qui vient de baisser.

Donc la solution pour baisser votre taux d’endettement ne peut se faire qu’en augmentant encore vos revenus ou en allongeant la durée du prêt. Les 2 risquent d’être difficiles à réaliser.

N’oubliez pas que si vous empruntez pour faire de la location une partie des loyers sera retenue comme revenus supplémentaires et augmentera votre capacité d’endettement.

xazh · #12

Bernard2k a écrit :
lorsqu’on achète un bien immobilier en indivision, la part appartenant à chacun est celle inscrite dans le titre de propriété, indépendamment de qui paie quoi. Si l’un a payé plus que l’autre, c’est une dette entre eux mais ça n’impacte pas la répartition de l’indivision. La jurisprudence est très claire sur ce point.

Cette remarque est valide en application simple du droit. Et c’était la vision valide aussi pour l’indivision RP hors régime communautaire … jusqu’à ce que la Cour de Cassation vienne en 2013 casser ce principe pourant bien ancré dans nos cours de droit civil, nos stratégies patrimoniales ou de création d’entreprises. Tellement d’ailleurs que des notaires ne sont toujours pas alignés sur cette jurisprudence de près de 10 ans.

La Cour de Cassation considère que les dépenses liés aux biens nécessaires à la vie de couple sont de facto assimilables à des dépenses irréfragables du ménage, la notion de ménage étant elle-même fortement étendue par la Cour de Cassation.

En plus accessible : le loyer comme le remboursement du crédit de la résidence principale sont des dépenses "alimentaires", de facto commune et non exigible en remboursement par l’un vers l’autre.

Peu importe qui paye, la dépense est considérée de fait comme réalisée par le couple, en commun, pour des dépenses communes.

Les décisions dont j’ai connaissance portent sur des régimes séparatistes et des pacs. Mais la cour de cass ayant par ailleurs étendue la notion de couple aux concubins notoires … donc les unions libres … je ne parierai pas sur le principe habituel de séparation des dépenses en indivision concernant une résidence principale.

Demain, vous vous séparez dans la douleur. Vous pensez détenir une créance. Si mme accepte, tout va bien. Mais si mme refuse de vous rembourser … direction le tribunal. La créance étant liée au remboursement d’emprunt de ce qui était votre RP commune, le juge devra dire si les décisions de Cass concernant les couples en séparation de biens comme les couples pacsés s’appliquent aussi pour un couple notoire en union libre et en indivision sur une RP.

Je précise qu’il y a 10 ans, j’aurais pour un couple en séparation dit strictement la même chose que Bernard sur ce point.

sjdc · #13

Letuche57 a écrit :
Quelle est la durée du prêt?
Pourquoi ne pas moduler le crédit en augmentant la durée et réduisant la mensualité (votre endettement va baisser fatalement).
Je suppose que votre compagne n’y verra pas d’inconvénient…

Parce qu’on a un prêt sur 30 ans contracté il y a à peine 2 ans Mais aussi parce que je considère ce prêt comme finançant un passif, donc ma démarche serait de rembourser plus vite afin de payer in-fine moins d’intérêts.

fred42 a écrit :
Votre taux d’endettement a baissé puisque votre salaire a augmenté de 30 %.

Oui, mon souhait serait de le faire baisser encore plus.

fred42 a écrit :
Rembourser plus augmentera votre taux d’endettement qui vient de baisser.

Si je réduis la durée d’emprunt, oui. Si je fais des versements ponctuels à la banque et recalcule l’échéancier sans modifier le nombre d’échéances (je n’ai pas d’IRA), je n’augmente pas mon taux d’endettement.

fred42 a écrit :
N’oubliez pas que si vous empruntez pour faire de la location une partie des loyers sera retenue comme revenus supplémentaires et augmentera votre capacité d’endettement.

Certes, mais on m’a déjà rétorqué qu’ayant dépassé les 35%, même en présentant un projet solide, ça devient beaucoup plus difficile à défendre. Je ne doute pas avec de la pugnacité et en rappelant qu’ils ont droit à 20% de dérogation j’arriverai à faire financer des projets. Je cherche juste à commencer par avoir la situation la plus favorable possible.

xazh · #14

sjdc a écrit :
Parce qu’on a un prêt sur 30 ans contracté il y a à peine 2 ans Mais aussi parce que je considère ce prêt comme finançant un passif, donc ma démarche serait de rembourser plus vite afin de payer in-fine moins d’intérêts.

Vous avez 28 de crédit RP devant vous … Votre idée de faire des remboursements ponctuels va modifier de combien la mensualité à chaque remboursement ponctuel ?

Si vous récupérez 0.5% de taux d’endettement ponctuellement, est-ce que ca vaut le coup vs utiliser vos 30% de revenus pour les injecter dans un investissement, sans toucher à votre RP ?

Dernier point : vous êtes en union libre … vous avez 37 ans et encore 28 ans de crédit pour votre RP (ce qui porte à 65 ans). Vous avez peut être tablé sur une revente avant la fin du crédit pour un autre achat, peu importe.

Mais sur le principe : vous avez prévu quoi en cas de décès accidentel de l’un d’entre vous ? Parce que si l’assurance va assumer tout ou partie du crédit, vous n’êtes pas héritier l’un de l’autre …

Letuche57 · #15

Vérifiez aussi votre offre de crédit, chapitre pénalités de remboursement anticipé.
Si en plus, il y a des IRA à régler ca serait un très mauvais choix, les banques traditionnelles ont tendances a encore bien souvent appliqué ceci.

Canyonneur75 · #16

Le cas m’inspire les commentaires suivants (qui peuvent être à nuancer en fonction de votre situation patrimoniale et de la structure de votre endettement que vous n’avez pas précisées) :

- La remarque de xazh (message 12#) suggère qu’il y a un risque à réaliser un remboursement anticipé personnel ou à assurer une part du remboursement de l’emprunt de votre RP supérieure à celle de votre part dans l’indivision.

- La solution n’est elle pas un remboursement anticipé du prêt associé au studio que vous avez acheté en 2020 ? Certes vous augmenteriez légèrement votre base imposable mais cela vous permettra d’éviter la problématique ci-dessus.

- Comment la banque calcule votre taux d’endettement ? Par tête avec vos revenus personnels ou au niveau du couple avec les 2 revenus professionnels et votre revenu foncier ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (14/04/2022 12h30)

picsou83 · #17

J’ajoute que c’est justement dans ce cas-là, concubin ou partenaire de PACS, qu’il y a un avantage à avoir sa résidence principale au sein d’une SCI avec des statuts précisant le démembrement croisé des parts de SCI.

Cela permet au partenaire ou concubin de conserver la jouissance du bien (l’usufruit) en cas de décès.

Chacun détient 50% de la nue-propriété de ses propres parts et 50% de l’usufruit des parts du partenaire ou concubin.

Au décès de l’un d’eux, le survivant se retrouve plein propriétaire de 50% des parts de la SCI et usufruitier de l’autre moitié. Il n’est donc plus contraint par la volonté des héritiers et peut rester habiter dans el logement.

Dernière modification par picsou83 (14/04/2022 12h26)

xazh · #18

Sur le principe, oui, mais la mise en pratique est devenue elle aussi un peu complexe depuis que le fisc conteste le démembrement ab initio d’une SCI (ab initio : démembrement prévu dans les statuts, donc avant même la réalité de la SCI)

Le montage fiable, maintenant, c’est de créer la SCI. de lui donner une réalité juridique en lui intégrant un actif réel, puis d’opérer à un échange des usufruits soit via donation croisée pour les couples mariés soit par transaction.

Mais en mode transaction, on est alors confronté à la répartition initiale de la pleine propriété et aux différences d’ages des associés sur la valorisation de l’usufruit. Sur un cas 50/50 + même tranche d’age, c’est assez facile. Mais si on répartit autrement et qu’il y a un écart d’âge, ca se complique.

Prenons une répartition initiale 75/25 (l’un gagne 3x plus que l’autre) et juste une tranche d’écart sur la valorisation d’US. Si c’est le plus pauvre qui est plus jeune, il acquière la part d’US 10% plus cher que l’US qu’il cède. Et comme il doit acheter 3x plus de parts qu’il n’en vend …

Sur le principe, le démembrement croisé règle le soucis de succession, sa mise en place n’est pas nécessairement simple. Reste alors la même question des dépenses assimilées du ménage … Sur le papier la SCI règle la question, mais sur le papier, le code civil considère que ces dépenses sont séparées sauf mariage en régime commun … Quid si une situation avec une SCI démembrée ou non mais concernant uniquement une RP venait devant un tribunal ?

FastHand · #19

Bonjour,

Avant de penser à optimiser votre crédit, protégez vous et votre conjoint avec un PACS doublé d’un testament.
Ensuite, concernant la baisse de votre passif, c’est une fausse bonne idée.
En effet, le fait de rembourser plus vite votre emprunt s’il y a 2 ans, va augmenter votre taux d’endettement à court terme, alors que vous pouvez utiliser ce surplus de capacité d’endettement en augmentant votre surface financière (emprunt de SCPI, de LMNP, de placement en bourse etc,…).

Avec un emprunt sur 30 ans, tout ce que vous faites maintenant en termes d’efforts de remboursement n’aura que peu d’impact.

Par ailleurs, vous n’avez pas d’enfants, mais si vous en avez, vous verrez les choses de façon différente en termes d’investissement. Malgré le différentiel de salaire avec ma femme, nos locatifs sont achetés sur une base 50/50, avec pour principe qu’en cas de séparation, ce patrimoine créé bénéficiera un jour à nos enfants.

Double6 · #20

Ce qu’il faudrait à mon sens mettre en avant dans l’immédiat c’est une stratégie patrimoniale avant une stratégie d’investissement car de celle là découlera le reste.

Bobdocland · #21

Bonjour,

xazh a écrit :
Demain, vous vous séparez dans la douleur. Vous pensez détenir une créance. Si mme accepte, tout va bien. Mais si mme refuse de vous rembourser … direction le tribunal. La créance étant liée au remboursement d’emprunt de ce qui était votre RP commune, le juge devra dire si les décisions de Cass concernant les couples en séparation de biens comme les couples pacsés s’appliquent aussi pour un couple notoire en union libre et en indivision sur une RP.

Je précise qu’il y a 10 ans, j’aurais pour un couple en séparation dit strictement la même chose que Bernard sur ce point.

Pour contourner ce point une convention fixant la répartition de la propriété indivise n’est elle pas possible ? (ex: Mme apporte X€ en et participe à Y% du prêt soit une part Z% du bien, et idem pour Mr).

En cas de modification du % de remboursement il "suffit" d’amender cette convention en augmentant ou diminuant la part de chacun.

Bob

Faith · #22

sjdc a écrit :
Mais aussi parce que je considère ce prêt comme finançant un passif, donc ma démarche serait de rembourser plus vite afin de payer in-fine moins d’intérêts.

Vous avez un emprunt à taux relativement bas (je présume), mettons 1.9%.
Chaque euro servant à rembourser votre crédit sera donc "rémunéré" à 1.9% net.
Etes-vous sûr de ne pas avoir de placement plus rentable que celui-là ?

Si je réduis la durée d’emprunt, oui. Si je fais des versements ponctuels à la banque et recalcule l’échéancier sans modifier le nombre d’échéances (je n’ai pas d’IRA), je n’augmente pas mon taux d’endettement.

En général, on rembourse par anticipation des tranches d’au moins 10/15% du CRD. Combien de temps vous faudra-t-il pour effectuer un premier remboursement anticipé ?
Je suppose que ce sera de nombreuses années. Dans ce cas, vous avez de toute façon intérêt à vous focaliser sur l’investissement de votre argent.

Letuche57 · #23

Le TAEG sur un crédit de 30 ans doit être assez élevé en particulier l’assurance sur la tranche 60/65ans.

Double6 · #24

Le vrai problème c’est d’être en indivision + concubinage + rémunérations différentes + pas
d’objectif patrimoniaux (enfants ou autre).
Qu’en est il des héritages à venir ?
Comment gérer le futur ?
Faire de l’indivision avec des quotités différentes (de plus sur des durées longues) et vouloir dans le même temps faire des investissements solo n’a pas de sens.
Il faut retrouver en premier lieu du sens à cette « alliance » avec la partenaire ou la stopper pour faire autre chose.
On prend un crédit sur 30 ans on se demande l’année d’après comment faire autrement : il y a des questions plus urgentes à se poser que l’investissement.

Dernière modification par Double6 (14/04/2022 18h14)

xazh · #25

Bobdocland a écrit :
Pour contourner ce point une convention fixant la répartition de la propriété indivise n’est elle pas possible ? (ex: Mme apporte X€ en et participe à Y% du prêt soit une part Z% du bien, et idem pour Mr).

En cas de modification du % de remboursement il "suffit" d’amender cette convention en augmentant ou diminuant la part de chacun.

Bob

Peu importe l’existence d’une convention, qui est en fait implicite du fait du code civil (si mme possède 15%, elle doit assumer 15% de facon implicite, c’est la source de la créance théorique dont parlait Bernard).

Mais pour une dépense dite de ménage, peu importe qui assume à un instant T, la dépense est réputée payée par le couple conformément à leurs obligations, ce qui revient à dire que peu importe qui paye, la convention est respectée. PLus précisément elle est irréfragable (ie : sans aucune contestation possible) commune, peu importe qui assume le paiement à un instant T.

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Bobdocland a écrit :

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