Acheter un bien non mis en vente dont on est locataire ?

JMeuret · #1

Bonjour,

je ne sais pas si le sujet a déjà été abordé mais difficile de le trouver avec les mots clés tous très utilisé.
Bref passons, je loue un appartement et je me dis que ça me plairait bien de l’acheter.

Je connais ses défauts, le quartier me plait et si je ne l’achète pas je risque malgré tout de devoir y rester longtemps donc voici mes questions.

Est ce que ça se fait de prendre directement contact par le propriétaire sans passer par l’agence qu’il utilise pour lui demander si l’appartement est à vendre. En lui précisant bien que je ne le contacterai pas pour autre chose que l’achat.

Est ce que ça se fait de prendre contact sans proposer un prix précis, à vrai dire je ne sais même pas encore si je peux me permettre de l’acheter et en même temps, je ne me vois pas faire toutes les démarches d’estimation de bien si je ne suis pas sur qu’il soit à vendre.

Je crois que c’est un pinel donc possible qu’il soit sur la fin de sa période d’avantages.

Il y t’il des inconvénients à l’achat d’un bien dont on est locataire?

Mots-clés : achat, immobilier, locataire

serenitis · #2

Bonjour

La chance sourit aux audacieux ! Foncez…

Dans l’approche, je prendrai contact poliment pour prendre la température mais sans parler de prix pour éviter soit d’être très au dessus de ce que le propriétaire attendrait, soit en dessous, ce qui dans les deux cas fausse le débat.

Je serai plutôt dans l’idée de souligner que vous aimez ce bien, le quartier, et que vous souhaitez devenir propriétaire : rester vous fait économiser un déménagement, le bailleur en vous vendant s’évite une vacance locative potentielle de son côté.

Si c’est un Pinel, regardez l’année de construction, vous aurez ainsi une indication de la fin du dispositif prévue… après, pas sûr qu’il soit vendeur, mais le seul risque que vous prenez est de réussir un bon coup qui n’engagé a rien.

Le vrai souci est que les bailleurs en Pinel sont souvent surpayé les biens en achetant un avantage fiscal, et qu’ils sous estiment inconsciemment la décote à la revente : ils l’ont acheté neuf et vont le revendre ancien, ce qui est déjà en soi une décote, parfois partiellement compensée par la hausse des prix sur la période.

Bonne chance !

Dernière modification par serenitis (18/03/2022 18h37)

lachignolecorse · #3

Vous ne risquez rien à demander. Reste à voir la position de votre propriétaire. Surtout passez en direct si le bien est géré par un tiers. Comme indiqué par Serenitis, recherchez l’année de construction. Si vous êtes à moins de 10 ans, le propriétaire risque de ne pas être vendeur.

Évitez aussi de vous montrer trop insistant, dans votre situation, c’est le vendeur qui est en position de force.

Job · #4

Je me range aussi à l’avis général : allez y et vous ne regretterez pas d’avoir tenté le coup, en vantant le bien en restant mesuré et en disant qu’il est agréable d’y vivre, vous le caresserez dans le sens du poil…
Une bonne surprise peut vous attendre, et c’est bon pour un proprio de savoir son locataire potentiel acheteur, çà lui épargne la galère des annonces, même si le bon sens exige une mise en concurrence classique

Dernière modification par Job (18/03/2022 20h03)

Aigri · #5

Comme dit plus haut, une mise en contact polie…
Je ne pense pas que vous ayez à y perdre.

Mais surtout, comme le suggère @lachignolecorse, SURTOUT, n’en parlez JAMAIS à l’agence qui gère la location. Ils le sauront bien assez tôt.

Désolé d’être lourd, mais ça me parait être primordial.

Sinon, pour avoir une idée du prix du marché (ne pas en parler lors des premiers contacts, il vaut mieux laisser l’actuel propriétaire aborder le sujet, enfin je pense) nous avons de nombreux outils ici, l’excellent DVF , une application dispo sur le site des impôts, Meilleurs agents et j’en passe.

Donc, d’après moi, il ne faut en parler qu’avec l’actuel propriétaire, à l’exclusion de tout autre.

Enfin, ce n’est que mon avis.

Dernière modification par Aigri (19/03/2022 07h42)

Sisyphe01 · #6

En ce qui me concerne, la fois où je me suis retrouvé dans une situation semblable, j’ai juste dit en discutant avec le propriétaire (qui était un voisin) pensez à moi si un jour vous voulez vous en séparer

c’est tout

deux ans après il m’a appelé en me disant qu’il se faisait vieux qu’il préférait vendre et a fait estimer le bien

j’aurais été près à l’acheter bien au dessus du prix du marché, donc tout va bien :-)

emilienlar · #7

Il y a de cela une bonne quinzaine d’années au moins, un locataire m’avait demandé si j’étais vendeur : je l’avais éconduit en lui expliquant que j’étais tenu par les 9 années de location du "Périssol".

Le temps a passé : je me fais vieux et la location devient pénible quand on vit loin des biens locatifs. Hélas, plus aucun locataire ne me demande si je suis vendeur !

Mon conseil : ne surtout pas proposer un prix. Si votre bailleur est avisé et libéré de ses obligations fiscales, il vous demandera de lui faire une proposition.

mafo · #8

Bonjour,

C’est comme ça que j’ai acheté ma première maison en 1991.
Après 3 ans de location, ma femme et moi avions contacté le propriétaire pour lui demander s’il était vendeur.
Il nous a demandé si nous avions un prix à proposer, nous lui avons fait une offre détaillée ( prix du terrain, du bien, montant des travaux, plan après travaux ( c’était une vieille maison)..): ça faisait 2 pages!
L’idée était de lui montrer que nous voulions la rénover, l’embellir car c’était une maison de famille pour lui et nous craignions le blocage psychologique.

Après un mois de réflexion et un peu de négociation, il a dit oui…

Nous avons gardé de bonnes relations et il passait de temps en temps pour l’apéritif ( il était voisin). Enchanté de voir son bien de famille avoir été rénové…

Mafo

Bernard2K · #9

Un petit complément : quand le bailleur vend, via une agence, un bien occupé et que le locataire exerce son droit de préemption, aucune commission n’est due à l’agence. En effet, comme le précise la jurisprudence, l’agent n’est pour rien dans le rapprochement entre le bailleur et le locataire qui vient de la simple application de la loi (même si les agences peuvent essayer certaines astuces pour se faire payer quand même une commission par le propriétaire).

Tout ça pour dire : dans une vente propriétaire -> locataire, l’agence ne doit pas toucher de commission. Donc, il est parfaitement logique de la laisser en dehors de cette négociation.

AMateur · #10

Il y t’il des inconvénients à l’achat d’un bien dont on est locataire?

Quand on devient propriétaire-occupant d’un local inclus dans un immeuble voué au Pinel et en cours de défiscalisation, ne risque-t-on pas de « surpayer » le bien?

Un propriétaire-occupant dans un immeuble composé principalement de locations en Pinel ne peut bénéficier de l’avantage fiscal et subira la décote du prix du bien à terme s’il veut vendre.

Les avantages sont liés au fait que l’on connaît bien le local et son environnement.
Parfois le bailleur lui n’a même pas visité le bien.
Pour négocier cela donne forcément un avantage.

Notamment, si c’est une défiscalisation en cours, la décote obtenue peut être très intéressante.
Et cela permet d’envisager une mise en location avec une rentabilité correcte.

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