Construire une maison pour la louer à son entreprise ?

Yucatan · #1

Bonjour,

Je possède une petite entreprise dont les besoins en terme de local sont principalement des bureaux. Actuellement ma société loue un local à un bailleur.

Comme beaucoup de chef d’entreprises, j’aimerai acheter pour louer à mon entreprise. L’idée que j’ai est la suivante : acheter un terrain et faire un construire une maison dessus (à titre perso). Jusque là rien d’extraordinaire. Sauf que la maison sera vide à l’intérieure, c’est à dire 1 seule grande pièce (avec un espace toilettes fermés quand même). En gros juste un open space. J’y installe mon entreprise.
Au fur et à mesure du temps, mon entreprise décide d’y aménager des cloisons pour créer des espaces de réunions ou autre. Elle y installe une cuisine pour ces besoins…
Dans 4 ou 5 ans, cela devient trop petit pour mon entreprise et elle trouve un autre local. Cette maison qui m’appartient est revendue en bénéficiant des aménagements qui finalement correspondent aussi à un logement d’habitation.

Est-ce que vous pensez que ça peut fonctionner ou c’est un peu trop border line?
Vous remarquerez aussi que j’ai utiliser le terme "maison" car l’idée est de déclarer dès le début que c’est une destination de type logement pour éviter de devoir faire un changement de destination (bureau vers logement) qui pourrait être refusé une fois les 4 ou 5 ans passés.

Merci pour votre lecture et vos commentaires.

Mots-clés : constuction, entreprise, maison

serenitis · #2

L’idée me semble d’autant plus bonne que je l’ai déjà vue pratiquée, avec une variante liée à la spécificité du bien en question :

acheter en perso la totalité du bien, louer une partie à votre société en bail commercial 3-6-9, louer une autre partie en LMNP , les chambres des combles à des étudiants.

la société locataire paye les aménagements (et les amortit comptablement) en théorie sur la quote part qu’elle loue uniquement, dans la pratique je doute qu’on vienne faire le décompte des plaques de BA13 ou de la visserie… tant que vous ne passez pas en amort une baignoire balnéo par exemple.

A la revente, vous sortez des amort les sommes non encore amorties d’un coup de la compta de la société, et vous revendez le bien avec une taxation en perso si PV de la maison.

L’exemple que j’ai connu était un bien à usage d’habitation avec autorisation de domicilier une société chez soi (je ne me rappelle plus du terme exact).

Iqce · #3

Bonjour,

Sauf à construire dans une commune soumise au Règlement National d’Urbanisme, on peut énoncer que cela va être difficile de trouver un PLU/PLUi qui accepte d’avoir de l’artisanat/entreprise dans du bâti et inversement. Si vous trouvez pour un local, il faut en clair vérifier que le changement de destination SERA possible.

En clair on sait bien que :
- le foncier d’activité est moins cher que le foncier pour le résidentiel et on borde dans les documents pour prévenir la spéculation,
- le foncier d’activité est rare et précieux pour la relance économique, on borde pour le préserver
- la cohabitation résidentiel / activité n’est pas heureuse (nuisances) il faut éviter donc on borde pour l’éviter sauf cas bien précis (gardiennage par ex).

En résumé : cela sent la fausse bonne idée désolé, le législateur y a bien pensé (sauf au RNU, bis, mais en général les communes au RNU ne sont pas recherchées).
Et bien sur une autorisation obtenue par fausse déclaration = pas d’autorisation donc cela peut aller loin notamment au civil cf "open space". C’est carrément illégal, pas border line, reste le " pas vu pas pris" mais méfiez-vous lors de la vente dans ce cas !

Dernière modification par Iqce (03/03/2022 16h12)

Yucatan · #4

Serenitis, j’aime bien votre commentaire ^^

Iqce, j’entends votre retour. Ce qui me semble compatible dans mon cas c’est le fait que l’activité de ma société est très peut nuisible : pas de publique, très peu de visite extérieure (du style un commercial par mois qui vient nous faire la promo de ses produits), peu d’employés (aujourd’hui nous sommes 3 et d’ici 5 ans, on pourrai être 6), pas de bruit (on est devant nos ordinateurs)…
Et comment la mairie peut interdire l’implantation d’une entreprise dans un logement?

Iqce · #5

Par le règlement de zonage du PLU. Cf supra.
En cas de PV, il est facile au pénal de ressortir "tout moyen de preuve" : adresse du siège de l’activité, témoignages de satisfactions sur le net "je suis passé à …telle adresse " etc
Après si vous avez une activité de bureau, peu nuisante etc le mieux est de commencer soit par regarder le dit règlement de zonage généralement en ligne sur le net soit de poser la question au service urbanisme. Et vous aurez avancé

Dernière modification par Iqce (04/03/2022 07h57)

Iqce · #6

@ Serenitis :

wikipedia a écrit :
En droit, la clause d’habitation bourgeoise désigne une clause d’un règlement de copropriété permettant au locataire d’utiliser les locaux privatifs pour l’habitation personnelle mais aussi pour l’exercice d’activités professionnelles libérales, à la différence de la clause d’habitation bourgeoise exclusive qui elle interdit purement et simplement toute activité professionnelle ou commerciale.

Une telle clause s’oppose donc à la conclusion d’un bail commercial ou de nature commerciale.

Toutefois, il faut que la clause d’habitation bourgeoise exclusive soit claire sur le sujet sans quoi, elle sera requalifiée en clause d’habitation bourgeoise simple.

Si cela réponds à votre question ?

Dernière modification par Iqce (03/03/2022 21h08)

bascarol · #7

Yucatan a écrit :
Et comment la mairie peut interdire l’implantation d’une entreprise dans un logement?

En refusant le changement d’usage et/ou de destination, habitation -> Bureaux

Tout est dit ICI

Cdt

Dernière modification par bascarol (03/03/2022 22h47)

Yucatan · #8

Ok donc si je comprend bien, le problème principal est le fait d’implanter mon entreprise dans un bâtiment à destination habitation.

Donc il faut que je construise une "maison" avec pour destination bureaux et ce dès le permis de construire. OK. les 5 ans s’écoulent et mon entreprise déménage. Même histoire, elle a fait ses aménagements entre temps. Il faut maintenant que je fasse une demande de changement de destination pour passer en logement. D’après vous, est-ce que les mairies sont généralement favorables à ce genre de changements? (le but étant de vendre en habitation car plus rentable)

Voire même, est-il possible dès le permis de construire de prévoir le changement de destination pour dans 5 ans?

Dernière modification par Yucatan (04/03/2022 10h30)

Iqce · #9

C’est quand même vexant que vous ne lisiez pas ce que je vous ait écrit. Toutes les réponses sont dans les posts depuis quasiment le début. C’est le PLU qui fixe les règles…

Yucatan · #10

Vous avez raison, j’aurais dû préciser dans quelle zone est le terrain : "Zone classée Ub, Zone Urbaine, pavillonnaire à dominante d’habitat"
Donc c’est très claire, la dominante est habitat. Et autour de ce terrain, il y a effectivement que des maisons. Mais comme il y a le mot "dominante", cela sous-entend-il qu’une exception peut être faite?
Je précise, au besoin, que c’est dans un village de 2000 habitants, proche d’une ville de 100 000 hab.

Iqce · #11

J’insiste, c’est écrit dans le règlement de zone. Toutes les zones Ub n’autorisent pas ou n’interdisent pas partout pareillement sur le territoire, par ex en Bretagne on va autoriser les ardoises en couverture et interdire la tuile romane et inversement en Provence.
La zone Ub est en général proche du centre (indicé Ua) est toujours à dominante habitat, ce que vous mentionnez est le chapeau de zone.

Donc il vous faut ouvrir ce règlement et lire - en principe - les 2 1er articles : ce qui est autorisé, ce qui est interdit. En cas de doute comme je l’ai suggéré : voir avec le service instructeur.

Dernière modification par Iqce (04/03/2022 13h16)

Yucatan · #12

Voici les extraits du PLU (je mets uniquement les parties qui sont intéressantes) :

ARTICLE Ub 1 - Occupations et utilisations du sol interdites
- Les constructions destinées à l’industrie et à la fonction d’entrepôt. => ce n’est pas mon cas, car juste bureaux

ARTICLE Ub 12 – Stationnement
- Dans le cas de construction à usage commercial ou de bureau, il est exigé 2 places de
stationnement ouvertes au public par tranche de 25 m² de superficie de plancher des
constructions, non compris les espaces exclusivement réservés au stockage.
=> Est-ce que ça veut dire que les bureaux sont autorisés?

Iqce · #13

Pour moi (ce fût mon travail de rédiger ces règlements) sur ces bases : oui.
Mais vérifiez qu’il n’y ait pas une interdiction dans l’art 2.
Dés lors : vous êtes sauvé.

Et attention cependant : en cas de Révision du PLU, les cartes sont rebattues, il n’y a pas de droit acquis pour le futur changement de destination.

bascarol · #14

Iqce a écrit :
Pour moi (ce fût mon travail de rédiger ces règlements) sur ces bases : oui.
Mais vérifiez qu’il n’y ait pas une interdiction dans l’art 2.

.[/b]

Loin de moi de remettre en cause votre réponse, mais je suis moins optimiste. Le PLU demande des places de parking public, mais rien ne dit qu’il sera autorisé à construire des bureaux.

Quand au Nbre place 2 public pour 25m², ils aiment pas les bureaux dans cette ville. même si on a vu pire.
Va falloir que ses bureaux en vaille le cout, car ajouter la RE 2021 à tout ca !

Dernière modification par bascarol (04/03/2022 15h43)

Iqce · #15

Bascarol : rassurez-vous l’erreur est possible et la relever le cas échéant est constructif.

Dans le cas présent je ne dis rien de plus que ce "oui…mais".
J’oriente plus haut vers les art 1 et 2 du zonage Ub, le demandeur réponds en citant uniquement l’art 1 : j’en déduis que le 2 n’interdit probablement pas son activité. Par sécurité je ré-interroge par mon "oui…mais".
Faisons confiance au demandeur pour savoir ce qu’il veut, savoir lire ce que nous lui écrivons et le ramener à son cas particuliers.
Vous voyez l’idée ?

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wikipedia a écrit :

#7 03/03/2022 21h50

Yucatan a écrit :

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Iqce a écrit :

[+1] #15 04/03/2022 15h59

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