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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 01/03/2022 12h13

Membre (2020)
Réputation :   3  

Bonjour,

Je vous présente mon étude de cas afin d’avoir des retours sur ce projet.
D’avance désolé pour les accents, j’ai un clavier qwerty.

PRE-REQUIS

J’ai lu le livre de Julien Delagrandanne et me suis renseigné au travers de ce forum notamment.

VOTRE PROFIL

- Celibataire, 28 ans, 41%, environ 90k net annuel apres IR.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : tres bonnes
- Fiscales : correctes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : neophyte mais bien entouré (plombier, electricien, plaquiste)
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : Weekends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio 25m2 dans maison de ville qui a été divisée en 4 parcelles
- Année de construction : 1920-1940
- 1er etage (sur 1), lumineux (deux ouvertures dont une donnant sur un petit balcon), 25 m2 Carrez + combles amenageables (15m2 hors Carrez)
- Déjà occupé ? Inhabité ? : inhabité
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? : syndic benevole
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : individuel. Electrique.
- Volets isolants ou persiennes ? isolants dans salon et persiennes dans l’autre
- Espaces verts dans la copropriété ? pas de jardin
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : lots non encore vendus
- Concierge  ? non

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 38, entre 20 et 30k habitants
- Centre-ville, périphérie : 5min du centre ville, 5min de la gare (a pied)
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? ville plutot dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 57k +5k FN
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 550€, mais potentiellement + si location saisonniere (demande forte). Pour mon etude de cas je me baserai sur une location standard
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats : entre 12 et 15k (sols, cloisons, plafond, plomberie, elec, amenagement des combles en mezzanine). On fait tout nous-memes.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. : toit + facade refaits avant vente
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : prevue dans la renovation
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : aucun

- Taxe foncière hors TEOM : 400€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100€

- Rentabilité brute : environ 8% (meublé)

FINANCEMENT DU BIEN

C’est là où ca se complique. Idealement on voudrait l’acheter à 3, dont une personne qui met du cash pour l’apport, les deux autres qui font un credit.
- Montant de l’apport : 12k
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 67k à environ 1,1%
- Durée du crédit : 18 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : une de mes questions
- Épargne de précaution : 20k

RÉGIME D’EXPLOITATION

LMNP

CASH FLOW

700€ de taxes
4200€ d’emprunt
500€ de charges diverses

Total charges annuelles : 5400€
Revenus locatifs annuels : 6600€ (avec vacances : 6350€)
Cash flow positif

Nous avons formulé une offre d’achat.

1ere question : nous voulons donc emprunter à plusieurs dans le cadre d’une opération familiale.
Nous avons 3 objectifs principaux :
1/ réduire l’imposition au maximum (41% de mon côté (d’ou le LMNP reel + travaux, même si je n’y echapperai pas après 5 ans et avoir mangé le deficit foncier)), moins pour les autres)
2/ réitirer l’operation (avec d’autres membres de la famille et des repartitions differentes eventuellement)
3/ simplifier la transmission

J’ai deja lu un certain nombre de sujets attentivement, mais ce n’est pas clair pour moi.
Deja je dois exclure la SCI car ce n’est pas compatible avec le LMNP.
Nous hésitons donc entre indivision, SARL IR, SNC IR.

Indivision : plus simple, aucun cout, mais transmission compliquée.
Nous voudrions egalement reiterer ce genre d’opération, je pense que ca peut vite devenir un bourbier avec ce statut.

SARL IR : Ca me parait etre la meilleure option dans notre cas.

SNC IR : de ce que je vois la grosse difference avec la SARL est la responsabilité solidaire, étant donné qu’avec mes revenus je risque d’avoir le plus de parts, jca me rebute un peu. Je ne comprends pas les avantages par rapport à la SARL.

2e question : est-il possible de changer la repartition des parts sociales au sein de la société ? par exemple si je veux donner x parts à mon frere ou ma conjointe (je ne parle pas de parents vers enfants, où c’est bien documenté)

3e question : si j’achete ce bien avec monsieur X, et un autre bien avec monsieur Y, nous trois faisant partie de la société (disons une SARL), comment se répartissent les parts ?  selon chaque bien ou de maniere globale ? si l’on ne veut pas que Monsieur X ait des parts du 2e bien, faut-il obligatoirement acquerir le bien en dehors de la société ?

Nous avons RDV avec un notaire dans les jours qui viennent, mais j’aimerais aussi avoir l’avis éclairé de ce forum.

Merci

Édit : correction surface

Dernière modification par Kaisen (01/03/2022 15h02)

Mots-clés : 1ere acquisition, immobilier, sarl, structure

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#2 01/03/2022 13h11

Membre (2019)
Réputation :   24  

Bonjour:

Acheter à plusieurs, quelque que soit le statut des copropriétaires, est TRÈS souvent, pour ne pas dire systématiquement, une mauvaise idée…

A priori vous avez la capacité financière d’acheter seul, pourquoi ne pas le faire?

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#3 01/03/2022 13h43

Membre (2020)
Réputation :   3  

Tout simplement parce que je n’ai pas les compétences techniques pour le rénover, que je veux les acquérir (autant que possible), et parce que je ne vis pas proche du bien contrairement aux membres de ma famille (ça évite de passer par une agence par exemple).

Ça ne m’empêche pas d’avoir des projets de mon côté, je suis également en train d’acheter un autre appartement seul.

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#4 01/03/2022 16h49

Membre (2011)
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Réputation :   404  

2 remarques :
-> si c’est quelqu’un d’autres qui gèrent, qui décident de prendre un locataire ou un autre ?
-> vous ne parlez pas du DPE, sujet hautement critique en ce moment.

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#5 01/03/2022 17h17

Membre (2020)
Réputation :   3  

J’ai hautement confiance en mon père et mon frère pour choisir les bons dossiers.
De toute manière ce sera réfléchi ensemble. Dans le cas d’une saison longue durée, il est normal de prendre un peu de temps pour s’occuper des visites, et discuter des locataires.

Concernant le DPE, c’est évidemment un sujet de préoccupation.
Nous avons prévu du double vitrage, isolation du toit et des murs, et mise en place de chauffages performants avec robinets thermostatiques. Nous devrions être plutôt bons là-dessus.

Dernière modification par Kaisen (01/03/2022 17h18)

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#6 01/03/2022 18h25

Membre (2013)
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Kaisen a écrit :

…et mise en place de chauffages performants avec robinets thermostatiques. Nous devrions être plutôt bons là-dessus.

Le gaz est très déprécié par le nouveau DPE, donc pas certain du tout que vous soyez "plutôt bons" avec vos robinets thermostatiques wink


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#7 01/03/2022 18h56

Membre (2020)
Réputation :   3  

Oula, mea culpa j’étais ailleurs, on a prévu des radiateurs électriques (ce qui est décrit dans l’étude de cas par ailleurs).

Les thermostatiques c’est pour autre chose qui n’a rien à voir, désolé.

Merci pour la remarque.

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#8 01/03/2022 19h03

Membre (2018)
Réputation :   14  

Kaisen a écrit :

J’ai hautement confiance en mon père et mon frère pour choisir les bons dossiers.
De toute manière ce sera réfléchi ensemble. Dans le cas d’une saison longue durée, il est normal de prendre un peu de temps pour s’occuper des visites, et discuter des locataires.

Concernant le DPE, c’est évidemment un sujet de préoccupation.
Nous avons prévu du double vitrage, isolation du toit et des murs, et mise en place de chauffages performants avec robinets thermostatiques. Nous devrions être plutôt bons là-dessus.

Je trouve cela bien d’investir en famille, idéallement en sci car l’indivisition est moins pratique.

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#9 02/03/2022 10h58

Membre (2020)
Réputation :   3  

Malheureusement la SCI n’est pas (ou peu) compatible avec le LMNP.

C’est pourquoi mes questions se portent sur la SARL et la SNC notamment.
Je suis indécis sur ces formes là.

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#10 03/03/2022 12h27

Membre (2019)
Réputation :   8  

Vous semblez confondre plusieurs choses concernant le LMNP et les SCI.
LMNP est un statut pour des personnes physiques exploitant des logements meublés.
La SCI est une personne morale, qui ne connait que deux régimes : l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).
Les SCI peuvent exploiter des logements meublés. Sous certaines conditions pour l’IR cependant : il y a une tolérance de 10% exploité en meublé du parc détenu par la société. Pour les SCI à l’IS vous pouvez par contre exploiter 100% de votre parc en meublé, aucun souci.

Mes réflexions sur votre projet :
- vu la taille du projet (environ 60 k€), la création d’une SCI me paraît un bazooka pour tuer un moustique vu les frais annexes engendrés
- vous n’avez pas assez de travaux pour générer suffisamment de déficit foncier au delà de la première année : en effet, les 12 k€ de travaux seront absorbés dès la première année entre les revenus locatifs et votre imposition perso. Ca se complique encore plus au vu de l’indivision si vous achetez à plusieurs, le gain me paraît ridicule au vu des embêtements.
- exploiter en meublé me paraît la meilleure solution, car vous allez pouvoir pratiquer l’amortissement de votre bien et des frais d’acquisition, en plus des frais de travaux, ce qui vous affranchit des impôts pendant plusieurs années. Là encore, l’indivision est présente.

Sur un bien comme ça, vous ne pourrez pas réduire votre TMI, il n’y a pas assez de travaux.
Si vous restez sur ce bien, le mieux pour moi est une exploitation en meublée sous le régime du LMNP/LMP.
Pour réduire votre TMI, il faudra vous mettre en chasse d’un bien (appartement, immeuble) avec beaucoup de travaux.

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#11 03/03/2022 13h57

Membre (2020)
Réputation :   3  

Là où j’utilise le mauvais terme c’est pour "déficit foncier" en parlant de l’amortissement des charges en LMNP qui vient réduire l’assiette fiscale : au temps pour moi.

Comme dit le bien sera exploité en LMNP réel.

Ma réflexion ne porte pas sur la création ou non d’une SCI mais d’une SARL (voire SNC) vs indivision, avec les avantages présentés de chacune de ces structures pour mon cas particulier.

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