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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 17/02/2022 11h59

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je souhaiterais des avis concrets notamment sur le prix des travaux et la rentabilité d’une opération que j’envisage…

Cas:

Une maison (35m2 * 2 étages soit 70m2) + une grange 2 étages * 150m2
Surface totale potentielle = 440m2

Achat globale: 250k
Travaux (estimé grosse maille): 750k
Cout total: 1 million

Potentiel: 4 voir 5 appartements.. le problème étant les places de parkings qu’il faut construire en facade…
Au final on aurait:
330m2 constructible + parkings (couverts)
Prix moyen du m2 => 3900
Total valorisation après travaux ~1 300 000.
Marge BRUTE: 300 000

La difficulté de cette opération réside dans l’obtention des capitaux nécessaires…
Ayant déjà plusieurs biens (coloc) la banque ne financera pas la totalité… donc je pensais faire appel à de la famille en proposant des intérêts en retour via une SCI.
Pour le moment j’ai fait un seul devis… je lis à différents endroits que le prix moyen de construction d’un immeuble est d’environ 1500e/m2 hors je suis plutot à 2300… Je vais donc faire un autre devis smile

J’en arrive à me demander si ce ne serait pas plus rentable de partir d’un terrain nu ? qu’en pensez vous ?

C’est mon premier investissement de ce type je prends tous les bons conseils que vous auriez smile

Merci

Dernière modification par dro743 (17/02/2022 12h01)

Mots-clés : construction, grange, immobilier, rénovation

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#2 17/02/2022 12h04

Membre (2020)
Réputation :   6  

Réfléchissez bien avant d’investir avec de la famille ou des amis. Cela me semble personnellement une très mauvaise idée …


Sic itur ad astra

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#3 17/02/2022 12h33

Membre (2018)
Réputation :   24  

Bonjour

Pour réussir à obtenir des retours et informations des forumeurs compétent dans le domaine il manque pas mal d’éléments.

D’abord je n’ai pas compris si vous êtes sur de l’achat, rénovation et revente par lot ou si vous êtes sur un investissement locatif ?

Pour le dernier cas je vous invite à utiliser le modèle du forum afin que l’on puisse vous aiguiller.

Le secteur aussi car les prix de rénovation, les prix d’achat et les prix des loyers diffères énormément.

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#4 17/02/2022 12h42

Membre (2013)
Réputation :   67  

Bonjour,

Votre projet a tout d’une opération de marchand de bien.

Quel est votre objectif? Est-il de conserver les appartements ou bien de les revendre rapidement?

Par ailleurs, vous ne précisez pas votre apport financier.

Bref, si vous souhaitez garder les appartements, il y a fort à parier que la banque va bloquer si votre taux d’endettement est déjà élevé.

Si vous souhaitez revendre rapidement, il me semble que la banque demande un apport sur ce type de projet. Mettez vous 200k€ sur le projet?

Enfin, concernant ma maigre expérience des travaux, oui la rénovation coûte cher car il faut s’adapter à l’existant. Dans votre cas, cela dépend de votre région, du choix des matériaux, du nombre d’entreprises sur le chantier, etc..
Pour une première opération, je n’essayerais pas de prendre l’entreprise la moins cher avec les matériaux les moins bons, et j’essayerais plutôt de privilégier le succès de l’operation (entreprise avec pignon sur rue, etc…)

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#5 17/02/2022 13h33

Membre (2015)
Top 20 Année 2021
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   505  

Bonjour,

Êtes-vous sûr à minima que le droit du sol permet l’opération ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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