Al2020 : étude de cas immobilier (chauffage à gaz ou électrique)

Plutarque · #26

al2020 a écrit :
Je n’aurais jamais acheté un appartement des années 70 si j’avais su que ces règles seraient mises en place. C’est donc une évolution très néfaste pour de nombreux propriétaires.

Voilà comme je vois les choses, il y a deux possibilités :
- soit l’appartement a été acquis il y a longtemps, auquel cas l’appartement a fait son job et il faut être pragmatique en vendant vite. C’est un peu comme en bourse : il faut parfois savoir accepter de sortir d’une position en fonction des circonstances. Le bilan total de l’investissement ne sera pas si mauvais que ça.
- soit l’appartement a été acquis plus récemment : et là c’est une réelle erreur d’investissement que de ne pas avoir senti arriver cette évolution du marché. Auquel cas, l’investisseur en question ne peut s’en prendre qu’à lui-même.

Personnellement, il y a bien longtemps (4-5 ans) que j’ai totalement exclu l’investissement dans une résidence années 60 ou 70, et auparavant j’y étais déjà très réfractaire. Le sens de l’histoire me donne raison.

al2020 a écrit :
C’est comme pour les voitures, les consommateurs achètent en moyenne des véhicules plus gros qu’avant (voir la vogue des SUV). Ainsi pour limiter les émissions de CO2 il suffirait surtout de limiter la taille des voitures plutôt que de miser sur le tout électrique.

Sur ce point-là, je suis d’accord avec vous. Il existe d’ailleurs un non négligeable malus au poids, mais peut-être faudrait-il sans doute aller encore plus loin, quitte à déplacer le malus (diminuer le malus qui dépend des émissions de CO2, et augmenter le malus au poids).

Dernière modification par Plutarque (15/03/2023 15h06)

Trahcoh · #27

Bonjour.

Combien louez-vous de lots Plutarque svp? Ce n’est pas bien clair d’après votre présentation.

Plutarque · #28

Bonjour Trahcoh. Actuellement, je loue trois lots (deux en location nue et un parking, les trois en direct, 18k€ de loyers annuels). Mais j’ai déjà fait plusieurs achats et ventes. Je n’ai cependant jamais possédé, ni maintenant ni dans le passé, de lot dans une résidence années 60 ou 70.

Dernière modification par Plutarque (15/03/2023 16h44)

al2020 · #29

@Plutarque : l’appartement a été acquis il y a 25 ans donc bien avant ces histoires de DPE. Je pensais le rénover tranquillement mais le problème vient surtout que la loi oblige les propriétaires bailleurs et non les propriétaires occupants ce qui fait qu’il est très compliqué d’améliorer le dpe : les copros ont refusé l’installation d’une ventouse pour une chaudière à condensation (conduit collectif donc impossible de l’utiliser) et refusent de faire des travaux pour isoler le toit terrasse…Donc dans certains cas améliorer le DPE est un chemin de croix…Donc vous vous limitez à des investissements dans des appartements de quelle époque?

Dernière modification par al2020 (15/03/2023 17h07)

Plutarque · #30

Je ne cherche que des résidences postérieures à 1980 : les deux chocs pétroliers (73 et 79) ont beaucoup joué dans l’évolution des logements.

De plus, les années 60 ont été très riches en constructions express (notamment pour loger en urgence les rapatriés d’Algérie), très peu qualificatives et construites à une époque où l’énergie était quasi-gratuite. A choisir, je préfère du plus ancien que 1960.

Corollaire des résidences années 60 et 70 : le chauffage collectif. Je m’en tiens à distance !

048e · #31

Qu’on débatte sur des solutions d’isolation poussées ou chères, pourquoi pas. Mais avoir un appartement en simple vitrage en 2023, je suis bien content qu’une loi vous ait poussé à faire "l’investissement" pour du double vitrage…

Le problème d’effet rebond que vous évoquez limite effectivement la réduction de l’impact climatique. En revanche, ce que vous omettez de mentionner, c’est qu’à consommation équivalente, votre locataire vit dans un confort bien plus élevé.

Passer en D peut se révéler un peu coûteux dans des cas particuliers (rdc ou dernier étage), parfois compliqué d’un point de vue décision (grosse copro, mais dans ces cas là, vous avez une excuse pour ne pas le faire, et la loi vous autorise à continuer à louer avec un DPE moins bon), mais dans la majorité des cas, les travaux restent relativement simples.

lechatquiroucoule · #32

al2020 a écrit :
Quelqu’un ici connait-il bien le logiciel Liciel? Je fais des simulations et j’ai à peu près tout compris sauf les ponts thermiques pour les fenêtres. Il est indiqué sur mes nouvelles fenêtres PVC DV qu’elles sont anti pont thermique. Quel est la méthode de calcul à intégrer dans Liciel pour chaque fenêtre? Le tour de chacune (Lx2+lx2)?

Les ponts thermiques sont effectivement égaux au périmètre de la fenêtre, ce qui est somme toute logique, l’air rentre partout où il le peut.

Liciel ne semble pas permettre l’option rupteur de pont thermique sur les menuiseries PVC alors que cela est possible pour le métal (onglet fenêtre => Matériaux), La doc est ici.

Le facteur le plus important est l’UW (inverse de la résistance thermique). Il devrait être présent sur vos factures et peut se renseigner dans l’item "UW connu W/m2.K".
En passant d’un UW de 2 à 1.3, le gain est de ~ 10kw/m2/an pour une seule fenêtre, il ne faut donc pas oublier ce paramètre (ou vérifier que le diagnostiqueur l’a bien pris en compte…) !

Des informations techniques sur les fenêtres, les coefficients et autres joyeusetés ici.

Xavier.

al2020 · #33

@lechatquiroucoule : je vois qu’il y a des connaisseurs sur le forum. C’est bien ce que je pensais et avais indiqué (L+lx2).

C’est bizarre que Liciel ne prenne pas en compte les rupteurs de pont pour les fenêtres pvc alors que les miennes en sont équipées.
Sinon le logiciel est vraiment très pratique pour faire des simulations. En mode d’essai par contre c’est dommage on ne peut pas enregistrer son projet et si l’on ferme le logiciel il faut donc à chaque fois tout entrer à nouveau… le logiciel coûte tout de même plus de 500 euros…
En faisant des simulations j’ai vu qu’on pouvait gagner une classe en installant un chauffe eau électrique en plus d’une chaudière gaz. Car le nouveau DPE compte les émissions de CO2. Ma chaudière à condensation chauffe l’eau mais si je mettais un chauffe-eau électrique je gagnerais une lettre…

Dernière modification par al2020 (15/03/2023 22h42)

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