Investissement immobilier étranger au travers d'une holding luxembourgeoise ?

Crash · #1

Bonjour à tou(te)s,

Avant de me renseigner auprès d’un fiscaliste, j’aurais aimé solliciter le retour d’expérience éventuel de l’un(e) ou l’autre des membres du forum sur le cas d’étude qui m’intéresse.

Résidant luxembourgeois, je suis dans un processus d’achat d’appartements (en Belgique, mais j’imagine que la logique devrait être sensiblement la même avec la France) destiné à la location mais également dans des projets de construction / revente d’appartements.

Dans ce cadre, j’aurais aimé savoir s’il y avait un intérêt quelconque à la mise en place d’une société holding luxembourgeoise ayant pour objet de détenir les biens immobiliers situés à l’étranger en cas de paiement des loyers ou de plus-value immobilière à la revente. A noter qu’il ne s’agirait pas pour l’instant de retirer quoi que ce soit de la société (phase d’accumulation).

N’hésitez pas à me faire savoir si vous avez besoin d’autres éléments de précision.

Mots-clés : holding luxembourgeoise, immobilier, investissement locatif, luxembourg, promotion immobilière

Tssm · #2

Je ne vois pas l’intérêt de détenir de l’immobilier en direct à l’étranger via une société luxembourgeoise pour "optimiser" les revenus ou PV de ces biens

L’imposition sera dans le pays de localisation du/des biens

Autre aspect à appréhender, la sortie du cash de la société de la société LUX par rapport à une détention en direct ou societale en FR ou BEL

D’un point de vue général, la création, détention ou liquidation d’une société LUX coute chère par rapport à la France par exemple
En année normale, frais de comptabilité, impôt minimum, cela chiffre vite

Crash · #3

Merci de ce retour rapide Tssm ! C’est vraiment là tout l’intérêt de la question : y a-t-il un avantage quelconque à mettre en place cette holding luxembourgeoise ?

S’il n’y en a aucun et notamment fiscalement alors je pense que cela répond très clairement à la question et les investissements se feront alors au travers d’une société immobilière dans le(s) pays concerné(s).

Tssm · #4

L’intérêt fiscal est désormais nul

Cela n’a pas toujours été le cas, par exemple

Société à prépondérance immobilière au Luxembourg…

J’en ai aussi profité !

Mais ma réponse était précise ET évasive

L’intérêt de détenir les sociétés locales pour une société LUX pourrait exister, pas pour optimiser la PV, mais éventuellement les frais et la sortie du cash
Mais le cout de détention est lourd, donc cela vaut ’il la chandelle ?

Crash · #5

Merci pour le lien, c’est intéressant. Je me suis mis à la lecture du sujet !

Sur un autre sujet (similaire), quelques amis m’ont parlé de l’attrait d’investir dans l’immobilier locatif français en étant résident luxembourgeois au travers d’une société immobilière française à l’IS. Je dois bien entendu faire mes recherches notamment sur le type de biens, les régions, la gestion locative et le financement (j’ai entendu parler des financements à 110% qui peuvent être intéressants quand on ne veut pas mettre trop d’argent en apport personnel mais qu’on bénéficie pourtant de très bons revenus).

J’essaie tant bien que mal d’utiliser la fonction recherche du forum mais si vous arrivez à m’aiguiller en me montrant la voie d’ici-là ce serait très apprécié !

Tssm · #6

Désolé Crash, j’évite de parler d’optimisation fiscale sur le forum même si j’ai souvent donné des pistes

J’essaie aussi d’éviter d’investir avec comme moteur principales des raisons fiscales

Pour l’immobilier en FR, la détention immobilière directe avec la fiscalite LMNP qui donne un impôt nul me semble une excellente piste peu complexe à monter (fiscalement parlant)

D’autre part, en tant que résident Luxembourgeois, vous devriez plutôt essayer de profiter de la plus belle niche fiscale que tous les investisseurs nous envient, à savoir l’absence d’imposition des PV au delà de 6 mois de détention pour les valeurs mobilières ou autres biens mobiliers (or, tableau, montre, crypto, voitures…)

Dernière modification par Tssm (01/02/2022 20h26)

Crash · #7

Merci pour les éléments de réponse et bien sûr aucun problème sur la question fiscale ! Plutôt que de chercher à trouver une "combine" avantageuse j’essaie surtout d’éviter par exemple de passer par une détention directe si la mise en place d’une société (imposée donc en France) serait plus intéressante / moins pénalisante.

Je profite un maximum de notre avantage fiscal pour les plus-values mobilières (ou du moins j’en profiterai le jour où je ferai des retraits) mais j’essayais de creuser la question immobilière notamment via la France bénéficiant d’une capacité d’emprunt encore disponible très importante. J’essayerai de creuser un peu plus le sujet pour comprendre son attrait et les pièges à éviter.

Da2306 · #8

La Belgique n’est pas mal pour la détention d’immeuble en direct. Il faudrait voir comment se calculerait l’impôt final au Luxembourg (je ne connais que les calculs en Belgique). Si, au Luxembourg, vous ne devez pas déclarer les revenus belges, pas de problème. Si il faut les déclarer pour calculer votre impôt luxembourgeois, il faudrait voir quelle base déclarée (même si non imposable vu qu’il s’agit de revenus immobiliers étrangers).

En Belgique, détention en direct pour une location à une personne physique ne l’affectant pas à son activité professionnelle = imposition forfaitaire sur base du RC indexé majoré de 40% et ensuite on peut déduire les intérêts d’emprunt (voir le capital partiellement). On a donc, revenu cadastrale * 1,90 (+/- pour 2022, c’était dans les 1,8 et quelques avant) * 40% pour la base imposable.

L’impôt en Belgique serait calculé en tenant compte des revenus étrangers (pour ne pas accorder des déductions sur les parties de revenus non taxable) sur base de tranche… mais si la base imposable est à 0, il n’y a pas d’impôt.

Le problème, ce sont les droits d’enregistrement… 12,5% à Bruxelles et en Wallonie, cela fait un peu "cher", on achète pas pour garder quelques jours le bien, mais pour du long terme. Il faut ajouter les frais de "notaires" et éventuellement l’hypothèque (1%). On parle, généralement et globalement de 15% de frais d’acquisition.

Crash · #9

Ce qui inquiète avec la Belgique c’est le projet de modification de l’imposition des revenus locatifs. C’est ce qui me fait voir les choses différemment pour l’avenir tant que la situation ne sera pas clarifié.

Da2306 · #10

C’est effectivement le risque, qui planait il y a quelques semaines.

La fiscalité est favorable et simple sur le calcul actuel… après, une taxation réelle ne serait pas compliquée à mettre en place (les baux sont enregistrés donc l’administration a les données… et l’administration fiscale belge utilise très bien les outils de data mining et d’analyse, même si ceux-ci sont parfois mal paramétré ou ne sont pas capables de détecter certaines erreurs ou détecte des erreurs inexistantes).

Par contre, est-ce qu’on pourrait déduire les amortissements, et le reste ? Et taxation des plus-values à la fin ? C’est effectivement beaucoup d’incertitude.

A l’impôt des sociétés (même pour une société étrangère qui détiendrait un immeuble en Belgique), l’impôt est calculé sur la base des loyers réels (et des charges réelles).

Jamyy · #11

Pour aller dans le même sens que les réponses précédentes, effectivement la holding lux peux avoir de l’intérêt mais avec des montants importants sinon c’est uniquement des frais supplémentaires.

Également dans le même cas que vous, à savoir résident fiscal Luxembourgeois, je ne peux que vous conseiller les investissement en LMNP en France , attention à la limite des 23k€ et également les SCPI euro (pour peu que vous arriviez à les faire financer) ou bien les SCI IS en fonction de la taille de votre projet.

Concernant l’investissement locatif en BE, j’ai également la même inquiétude que vous.

Sinon, pour bénéficier de réductions d’impôts importantes vous avez l’investissement dans des projets neuf (VEFA), avec à la clés 6% d’abattement par an sur 6 ans (hors terrain), mais le ticket d’entrée est élevé sans oublié la tva à 17% car investissement locatif.

Enfin, pour revenir sur les conseils de Tssm, effectivement l’avantage de l’absence d’impôts sur la PV est intéressante mais nécessite du capital et/ou de l’expertise (montres, art…)

doc · #12

Intéressé par le sujet.

De mes conclusions le LMNP bic-réel est le plus intéressant si on veut se lancer dans un investissement (modeste) en FR.

Par contre, le plus difficile est maintenant de trouver le financement, car les conditions ont beaucoup changé en une année. Preneur à ce sujet de banques francaises "souples" sur ce domaine.

Egalement bien éviter le piège du DPE, et exiger systématiquement la nouvelle version pour éviter des surprises dévastatrices.

Dernière modification par doc (23/04/2022 17h26)

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