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Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #1 14/01/2022 16h14

Membre (2022)
Réputation :   2  

Bonjour à tous

Gros questionnement en ce moment sur mon allocation de patrimoine.

- Je suis "propriétaire" de ma résidence principale (RP). Valeur : 370k€ il me reste 207k€ à rembourser sur 19 ans. 1100€/mois de mensualité.
- J’ai un investissement locatif - un appartement loué en colocation sur Nantes en LMNP. Valeur: 290k€, reste à rembourser 130k€. Cash flow positif de 300€/mois, profit net de 800€/mois.
- En bourse j’ai PEA+CTO = 77k€
- Et j’ai en cash 15k€ hors épargne de sécurité
- Quelques investissements dans une sorte de PEE. Chaque année je récupère 5k€

Le constat:
Je gère ma colocation en direct, j’adore. Mais les prix Nantais ont atteint de tels sommets que revendre ma colocation pourrait me rapporter de quoi rembourser mon crédit RP.

Hors, j’ai toujours considéré la RP comme un semi-actif : ça ne rapporte pas d’argent mais quoi que je fasse j’aurai toujours un loyer à payer au pire donc ça m’en économise automatiquement. Mais du coup c’est aussi un semi-passif - justement ça ne rapporte pas d’argent ! Et en principe, on ne s’endette pas pour du passif.

L’investissement locatif lui, dans un idéal (oublions le cash-flow pour l’instant) doit être financé au max par la dette pour être le plus rentable.

Aujourd’hui j’ai un crédit sur ma RP (pas idéal) et de l’argent immobilisé dans ma coloc (pas idéal).

Je me demande si je ne devrais pas revendre ma coloc - surtout que j’aimerais partir sur un autre type de projet immobilier (un immeuble en location saisonnière mais ce n’est pas le sujet). Et avec l’argent de la vente, rembourser totalement mon crédit RP. Ensuite refaire un crédit pour le nouveau projet immobilier.

Avantages
- RP payé,
- les seuls crédits que je rembourserai seront liés aux investissements locatifs. Donc déduction maximum des intérêts
- Pas de dette sur du passif !
- Ma coloc. vaut presque trop cher pour ce qu’elle rapporte, ça serait dommage de pas récupérer l’argent

Inconvénients
- Plus vraiment de cash (faudra que je complète pour rembourser avec la quasi totalité de mon épargne)
- Grosse taxe sur PV à payer : environ 40k€
- Quelques impôts sur PV à payer en bourse: même si c’est via PEA
- Tant que je ne trouve pas d’immeuble, et pas dit que j’en trouve des aussi rentables, je n’ai plus d’investissement donc j’ai un enrichissement mensuel moindre même si à l’opposé, je mettrai bien plus d’argent de côté chaque moi, n’ayant plus de crédit.

Alors je suis pas 100% convaincu.

Il y a beaucoup de gens intelligents ici, alors qu’en pensez-vous?

Merci pour vos avis

SeedSquall

Mots-clés : locatif, revendre, résidence

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#2 14/01/2022 16h32

Membre (2018)
Réputation :   53  

La finance vous donne une réponse simple.

Vous comparez la rentabilité après IRPP de votre investissement (Cash-Flow - IRPP)/ Valeur Revente Nette Impôt du bien et le coût de votre logement (Loyers + Economie TFoncière + Economie Frais Entretien payés par le propriétaire)/Valeur Actuelle du bien - et vous concluez.


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#3 14/01/2022 16h44

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SeedSquall a écrit :

Je me demande si je ne devrais pas revendre ma coloc

Au strict plan financier, l’opération peut être intéressante si le rendement actuel de la coloc (calculé par rapport au prix de vente net vendeur estimé) est inférieur au taux du crédit RP, est-ce le cas ?

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#4 14/01/2022 17h13

Membre (2022)
Réputation :   2  

Kundera a écrit :

La finance vous donne une réponse simple.

Vous comparez la rentabilité après IRPP de votre investissement (Cash-Flow - IRPP)/ Valeur Revente Nette Impôt du bien et le coût de votre logement (Loyers + Economie TFoncière + Economie Frais Entretien payés par le propriétaire)/Valeur Actuelle du bien - et vous concluez.

Je suis à coloc 300€x12/133 000 = 2,70%

Et pour mon logement je sais pas si c’est bien compris car je reste propriétaire quoi qu’il se passe mais si je fais le calcul en coût pur avant et après, du coup je n’économise que les intérêts et l’assurance crédit donc environ 210€/mois soit 2520€/an, et je ne paierai que ce qu’il reste de crédit donc 207k€
2520/207 000 = 1,22%

Donc non ça n’est pas intéressant, mais cela n’inclus pas le Cash Flow récupéré et surtout que ça permet potentiellement de faire d’autres investissements sur de bases plus saines. Mais en effet dans le principe, sans rien faire derrière, alors il vaut mieux garder la coloc.

dangarcia a écrit :

Au strict plan financier, l’opération peut être intéressante si le rendement actuel de la coloc (calculé par rapport au prix de vente net vendeur estimé) est inférieur au taux du crédit RP, est-ce le cas ?

Rendement coloc du cash-flow sur valeur net d’impôts et de crédit récupéré : 2,7%
Rendement coloc du profit : 7,21%
Taux du crédit RP : 1,25% (environ)

Donc en effet, si je vends, il faut que je trouve forcément un truc bien derrière car sans rien faire, cela ne vaut pas le coup.

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#5 14/01/2022 17h23

Membre (2018)
Réputation :   53  

Votre logement actuel vous coûte donc 2.70% (si on intègre pas le fait que vous payez des dépenses de petits entretien du locataire)

Votre logement loué à des tiers vous rapporte (Loyers Annuels - Taxe Foncière - Frais Financiers - Charges entretien Proprio - IR) / Valeur revente nette IR

Et vous comparez.


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#6 14/01/2022 18h36

Membre (2020)
Réputation :   16  

@Kundera : Je n’ai pas non plus compris cette comparaison avec la RP alors qu’elle n’a pas vocation à être louée.

Sur la revente, il semble que c’est un peu tôt, il vaut mieux attendre encore un peu que les CRD diminuent, que la valeur de la coloc augmente (je vous le souhaite) et avec le temps la fiscalité sur le revente ne peut que baisser. Sans compter que sortir de l’argent du PEA pour cela n’est pas idéal.

Le gain de fiscalité si vous redirigiez votre capacité de remboursement du crédit de la RP vers un investissement locatif ne e semble pas non plus justifier cet empressement de vendre.

Quelle est la durée de détention du bien en coloc ?

Est-ce qu’un refinancement du bien en coloc est envisageable (cession à soi-même) ?

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#7 14/01/2022 22h13

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SeedSquall a écrit :

Rendement coloc du profit : 7,21%
Taux du crédit RP : 1,25%
[…]
Donc en effet, si je vends, il faut que je trouve forcément un truc bien derrière car sans rien faire, cela ne vaut pas le coup.

Voilà, et le problème c’est qu’en vendant un bien qui rapporte du 7% pour en replacer une partie à 1,25%, il va falloir être agressif sur le solde pour être gagnant.
Une vente pourrait se justifier si la gestion du bien était pénible ou coûteuse, ou en cas de baisse significative du rendement (c’est pour ce type de raison que j’ai vendu un bien AirBnb assez rentable mais moins qu’avant - bien vu, c’était 3 mois avant le Covid, le dernier bon moment pour vendre un bien de location temporaire !) mais dans votre cas tout se passe bien, alors ce serait vraiment dommage.

Par ailleurs votre conception de ce qu’est un actif est un passif me semble erronée : une résidence principale est bien un actif, que lui soit ou non adossée un passif sous forme de crédit immobilier. Le mode de financement d’un actif ne change pas sa nature.

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#8 14/01/2022 22h36

Membre (2018)
Réputation :   53  

dusgas a écrit :

@Kundera : Je n’ai pas non plus compris cette comparaison avec la RP alors qu’elle n’a pas vocation à être louée. ?

Je compare la situation Locataire + Loueur de biens - avec un coût de 2.70% et une rentabilité positive à calculer (à priori supérieure à 2.70%) et la situation Propriétaire de votre RP (neutre)

Donc comme votre appartement à Nantes doit avoir une rentabilité supérieure à votre logement loué - c’est rentable financièrement.

(en dehors de tout critère qualitatif)


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[+1]    #9 14/01/2022 23h50

Membre (2013)
Réputation :   67  

Bonjour ami nantais!

Vous avez proposé une problématique que beaucoup se sont posée! (Et moi avec)
L’opportunité de réduire son endettement de RP est tentante mais avec les taux bas, ce scénario n’est jamais à privilégier.
En fait, c’est tout le contraire: a votre âge en CDI, un bon moyen de développer son patrimoine est de faire fonctionner la planche à
billets via l’endettement.

Donc quelle opération pouvez vous réaliser pour augmenter votre patrimoine? :-)

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#10 15/01/2022 02h22

Membre (2022)
Réputation :   2  

dusgas, le 14/01/2022 a écrit :

Quelle est la durée de détention du bien en coloc ?

Est-ce qu’un refinancement du bien en coloc est envisageable (cession à soi-même) ?

Durée de détention : j’ai acheté il y a 4 ans. Il me reste 23 ans de crédit.

Refinancement ? Je ne pense pas, j’ai acheté en nom propre et j’investis seul donc pas possible de monter une SCI.

Merci pour tout vos commentaires ! Il semble que ne pas bouger reste la solution tant que tout va bien.

Les colocs à Nantes deviennent un marché très concurrentiel. Je suis bien placé donc j’arrive toujours à louer mais à un moment cela pourrait faire basculer la situation.

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#11 15/01/2022 19h01

Membre (2022)
Réputation :   3  

Bonjour SeedSquall,

Sauf si vous avez besoin de cash actuellement, je garderai à votre place le crédit de ma RP et la coloc.

-Le taux de la RP est relativement bas. Faire un remboursement anticipé de la RP serait moins intéressant que de placer votre cash sur un PEA ou AV si vous vendez la coloc.

-Même si le cashflow de la coloc est peu bas, le bien continue de prendre de la valeur vénale (les prix continuent de monter actuellement). J’attendrais un peu avant de vendre.

Vue votre âge, pourquoi ne pas faire un deuxième investissement locatif avec un meilleur cashflow?


La nature fait les choses sans se presser, et pourtant tout est accompli

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#12 16/01/2022 06h11

Membre (2022)
Réputation :   2  

Merci pour votre avis

Baroude, le 15/01/2022 a écrit :

pourquoi ne pas faire un deuxième investissement locatif avec un meilleur cashflow?

Autour de Nantes, cela devient vraiment difficile de trouver un bien qui s’autofinance avec la flambée des prix. Mes recherches ne sont pas fructueuses. Je manque de réseau aussi pour le "off-market".
Et je reste dans le coin car je veux pouvoir y aller facilement pour visiter.

FastHand, vous qui êtes nantais, si vous avez des bons plans je suis preneur !

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#13 16/01/2022 09h18

Membre (2020)
Réputation :   79  

Ma petite pierre mais vous avez tout dit…
Aux taux de crédit actuel, il faut rester le plus endetté possible. C’est l’effet de levier qui vous aidera le plus à développer votre patrimoine.

Après "le plus endetté possible" est bien sûr à adapter à votre situation, car l’endettement est souvent un "fil à la patte". Si pour des raisons professionnelles par exemple vous devez déménager dans deux ans, pas sur que ce soit une bonne idée de vous endetter au maximum si votre nouvelle rp vous impose une revente. Autre exemple un changement de situation familiale qui augmente vos besoins.

Ceci posé, il faut être "le plus endetté possible" et "le mieux endetté possible".

Si vous voyez une opportunité de vente de votre coloc pour acheter un immeuble et faire de la location saisonnière, alors il faut peser, en n’oubliant pas que le gain de rentabilité de la location saisonnière est aussi lié au surcroit de travail associé, et que les frais d’entrée et de sortie dans l’immobilier étant élevés (frais de notaire, d’agence, imposition des plus value, frais de remboursement anticipé de prêt, frais de nouveau prêt, temps passé…), il y a de quoi gommer pas mal du gain en rendement dans le transfert, alors vigilance à ne pas faire ça trop souvent…


Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin

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#14 16/01/2022 14h09

Membre (2022)
Réputation :   3  

Je ne connais pas le marché à Nantes et autour de Nantes puisque j’habite dans le sud-est. Cela dit, si l’investissement immobilier vous intéresse, pourquoi ne pas investir dans une ville à 1h30 max de chez vous? (Rennes, Angers,…) ou un autre patelin entre 5000 à 10 000 habitants? Mes investissements sont pour l’instant dans des petites villes et j’ai obtenu de bons rendements. Ca pourrait être une option.


La nature fait les choses sans se presser, et pourtant tout est accompli

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#15 17/01/2022 05h39

Membre (2022)
Réputation :   2  

Priority, tout à fait d’accord avec vous, il faut s’endetter au max.

Baroude a écrit :

pourquoi ne pas investir dans une ville à 1h30 max de chez vous? (Rennes, Angers,…) ou un autre patelin entre 5000 à 10 000 habitants?

Proche de Nantes c’est aussi cher que Nantes mais peut être en allant chercher plus loin. Je vais regarder !

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[+1]    #16 17/01/2022 09h55

Membre (2013)
Réputation :   67  

Le marché nantais s’est complexifié pour trouver des renta intéressantes.

Pour les studios, les renta ont chuté de manière drastique et les colocs sont également plus concurrentielles. Exemple: un studio acheté 75k€ en 2015 de vendra mini 100k€ en 2022.
Le pourtour de Nantes a suivi la hausse des prix, et en rase campagne, il faut aimer gérer des locataires moins simples. La rentabilité reste une contrepartie du risque.

Effectivement, il faut arriver à cultiver son réseau off. Il faut pour cela faire des visites, avoir idéalement déjà un bien (pour la crédibilité) et j’avais réussi à obtenir quelques affaires par ce biais, même en étant à distance.
Le mieux est de chercher des choses que la masse de particuliers cherche moins, ce qui permet de diminuer la concurrence : des lots d’appartements, de petits immeubles, des appartements avec plus ou moins de travaux.
Rien d’impossible, mais cela implique un suivi et des actions tous les jours.

Dernière modification par FastHand (17/01/2022 09h56)

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[+1]    #17 17/01/2022 10h55

Membre (2019)
Réputation :   51  

Juste un retour différent :

Pour notre cas, nous avons choisi de solder le plus vite possible notre crédit RP et maintenant :

- 50% des revenus du travail suffisent pour couvrir le train de vie.
- A quoi bon accumuler, autant en profiter maintenant, nous sommes donc passé à 80%. c’est sympa de ce dire qu’à 38 ans, c’est terminé pas besoin de travailler plus et ce jusqu’à la retraite. couplé à du télétravail, tout ça n’est pas désagréable.
- On peut également passer à 50% mais finalement ayant 3 enfants, il faut se lever du lundi au vendredi, donc on continue d’accumuler et en récompense, on a décidé de s’offrir un super voyage d’un mois minimum par an.

En parallèle les banques nous suivent pour investir mais je ne veux absolument pas piocher pour rembourser un crédit donc cash-flow obligatoire ou bien achat comptant avec trésorerie disponible, la SCI IS avec son CCA est quand même un super outil pour prêter et récupérer son argent. Le seul problème en ce moment c’est de trouver des biens avec cash-flow :-(

L’objectif maintenant est que chaque nouvel investissement vient diminuer encore mon temps de travail.

Tout ça pour dire qu’avoir un toit sur sa tête et sans crédit permet déjà d’avoir une certaine liberté …

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