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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 07/01/2022 15h23

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je vous expose rapidement mon questionnement :

Ma copine a acheté une maison a rénover sur laquelle elle a fait une division parcellaire. Son objectif de départ était de rénover la maison pour la revendre en RP (et éviter une imposition sur la plus value) pour ensuite construire une maison neuve sur le nouveau terrain créé (par division parcellaire) qui deviendrait sa nouvelle résidence principale. Pour information, la rénovation de cette maison a été entamée (environ 65 % de la rénovation a été réalisée).

Elle devait financer cette opération toute seule mais a connu quelques soucis financiers…

Aussi, je me suis proposé de financer la construction de la maison du fond mais je ne suis pas propriétaire du terrain. Je cherche une solution pour sécuriser mon investissement tout en évitant de payer des impôt sur une future revente de la nouvelle maison créée qui deviendrait notre nouvelle RP.

On a songé à ce qu’elle me revende la moitié des parts du terrain mais elle devrait payer des impôts sur sa plus value et nous ne le souhaitons pas.
On a pensé à créer une SCI mais dans quelles conditions ?

Si vous avez des idées, je suis preneur. Je pourrai vous apporter des explications supplémentaires, ma description n’est peut-être pas totalement claire…

Merci mille fois;)

Mots-clés : concubinage, fiscalité, immobilier, imposition

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#2 07/01/2022 16h35

Membre (2014)
Top 20 Portefeuille
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Bonjour
de prime abord c’est comme si vous lui aviez fait un prêt pour la construction de la deuxième maison.
dans ce cas il me semble qu’il faut le contractualiser, le déclarer et que vous preniez une garantie même partielle si vous voulez sécuriser ce prêt.
ai je compris ?


"Ne nous soumets pas à la tentation du stock picking…" - Portefeuille et Mon blog

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#3 07/01/2022 17h04

Membre (2021)
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Bonjour,

merci pour votre réponse.
En réalité, pour le moment rien n’a été acté sur le terrain créé par la division parcellaire et qui appartient à ma copine.
Je cherche, justement, une solution pour financer la construction d’une maison sur ce terrain qui appartient à 100% à ma copine (sachant qu’elle ne peut pas financer cette construction pour le moment).

J’espère que cela est plus claire ?

Justement, puis=je emprunter de l’argent à ma banque et ensuite le prêter à ma copine ? Cela me semble un peu être une usine à gaz…non ?

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#4 07/01/2022 17h11

Membre (2017)
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Vous ne pourriez pas contacter un prêt immobilier pour la construction sur le terrain qui ne vous appartient pas me semble-t-il. La banque vous prête pour votre bien à vous et pas de quelqu’un d’autre. Et le prêt immobilier est toujours adossé à un bien immobilier.

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#5 07/01/2022 17h32

Membre (2017)
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Elle peut vous vendre la moitié du terrain pour une somme symbolique (moindre impôt sur la plus value pour elle mais frais de notaire pour vous) et que par la suite vous complétiez son manque à gagner sur le terrain par un plus gros financement de votre côté pour la construction de la maison.

Je pense que cela est faisable, de toute façon, vous pourrez difficilement éviter des frais…ou il aurait fallut au moment de la division, vous mettre propriétaire de la moitié du terrain. Cela aurait évité de repasser chez le notaire.

Dernière modification par Rick (07/01/2022 17h36)

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#6 07/01/2022 19h53

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Pour faire court : il n’y aucun moyen de faire ce que vous voulez faire de façon sécurisée, car c’est bancal.

Pour rentrer dans les détails, examinons les solutions :

- hypothèse I) la maison continue à appartenir à madame, qui y habite seule.
Vous voulez donc financer des travaux sur le bien d’autrui.
I.1 Si vous avez l’argent, vous pouvez lui faire un contrat de prêt sous seing privé. Peu importe l’usage qu’elle en fait d’ailleurs : c’est un prêt, rien d’autre. Ca fonctionne. Tout va dépendre de sa capacité à rembourser comme convenu dans le contrat.
I.2 vous voulez emprunter à la banque. Impossible d’emprunter pour faire des travaux sur le bien d’autrui sans faire des fausses déclarations. Ca ne fonctionne pas : nid à embrouilles.

hypothèse II) Vous achetez une part de la propriété de façon à sécuriser votre apport, mais madame y habite seule.
Le fait d’acheter une partie peut se faire en SCI ou en indivision. L’inconvénient est que, puisque la maison ne lui appartient plus à 100 %, ça va empêcher l’exonération à 100 % de l’imposition sur la plus-value.

hypothèse III) Vous achetez une part de la propriété de façon à sécuriser votre apport, et vous y habitez ensemble.
Ca fonctionne : en tant que couple, vous faites des travaux sur votre résidence principale. Puis vous vendez cette résidence principale.  Par contre, vous devez vraiment y habiter. On peut se faire redresser si l’on a bénéficié d’un avantage "résidence principale" (tel que l’absence d’imposition sur la plus-value) alors que ce n’était pas vraiment sa résidence principale.

hypothèse IV) Vous vous associez avec cette personne pour faire des rénovations et/ou construction avec reventes, dans un but spéculatif (vous visez la plus-value par rapport au prix d’achat). Vous créez donc une société de marchand de biens. Votre copine et associée apporte le bien immobilier ; vous apportez de l’argent. C’est très logique, car c’est ce qui est le plus en accord avec la réalité du projet ! Mais ça ne fonctionne pas, car les banques sont très frileuses pour prêter à une société commerciale (notamment de marchand de biens). Par ailleurs, dans un tel cas, vous renoncez bien sûr à l’absence d’imposition sur la plus-value. A oublier donc. Mais, quand on doit oublier la solution qui correspond le mieux à la réalité du projet, ça montre bien à quel point on est en train de faire des trucs tordus, à quel point on cherche en fait à faire rentrer des carrés dans des ronds !

Accessoirement, se pose la question de la solidité de votre couple. Vous envisagez de prêter de l’argent à une personne en difficulté financière, mais vous n’envisagez pas d’habiter ensemble ni de vous lier (pacs ou mariage). Or, l’immobilier nécessite une implication au moins à moyen terme (3-4 ans). A mon humble avis, il y a une incohérence entre un couple qui n’a aucun lien formel et qui n’habite pas ensemble, et le fait de faire des investissements communs à moyen terme.

On voit des gens mariés qui investissent séparément ; cela a beaucoup de bon sens. Par contre, investir ensemble alors qu’on n’habite pas ensemble, qu’on n’est ni marié ni pacsés, et qu’on n’est même pas propriétaire en commun du bien immobilier, ça ne tient pas la route. Désolé.

Mon conseil est donc de vous abstenir. Vous n’avez pas vocation à résoudre les problèmes financiers de cette personne.

Dernière modification par Bernard2K (07/01/2022 20h04)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#7 07/01/2022 20h05

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour Bernard2k,

Merci pour cette réponse ultra détaillée.
Alors pour information, nous habitons ensemble cependant à l’époque je n’ai pas pu financier l’achat du bien car j’étais sans emploi.
Nous vivons ensemble aujourd’hui.

Selon les éléments que j’ai reçu, nous nous tournons vers l’hypothèse suivante : elle me vend 50% du nouveau terrain issue de la division parcellaire et nous finançons les travaux de la nouvelle maison à parts égales (elle avec le fruit de la vente de la moitié du terrain et moi avec un emprunt).

Ainsi, elle paiera une plus value moindre sur la plus value de la moitié de la valeur du terrain.

Belle soirée,

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#8 08/01/2022 14h54

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Otangani99, le 07/01/2022 a écrit :

Bonjour Bernard2k,

Merci pour cette réponse ultra détaillée.
Alors pour information, nous habitons ensemble cependant à l’époque je n’ai pas pu financier l’achat du bien car j’étais sans emploi.
Nous vivons ensemble aujourd’hui.

Il semblait le contraire, puisque vous écriviez "qui deviendrait sa nouvelle résidence principale" et non pas "notre".
Vous êtes donc dans l’hypothèse III, qui fonctionne. Faites tout de façon bien carrée.

Selon les éléments que j’ai reçu, nous nous tournons vers l’hypothèse suivante : elle me vend 50% du nouveau terrain issue de la division parcellaire et nous finançons les travaux de la nouvelle maison à parts égales (elle avec le fruit de la vente de la moitié du terrain et moi avec un emprunt).

C’est une bonne idée pour la nouvelle maison, mais ça n’explique pas comment elle finance les 35 % de la rénovation restant à réaliser et à payer sur l’ancienne maison.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#9 08/01/2022 15h06

Membre (2021)
Réputation :   0  

Justement, en lui rachetant la moitié de son terrain elle pourrait ainsi terminer la rénovation de la maison ancienne. Pour info, nous sommes actuellement en train de revoir certaines dépenses non prioritaires ou certaines prestations que nous allons finalement réaliser par nous-mêmes afin de diminuer les coûts…

c’est notre première expérience immobilière…pas la plus simple…il y a eu des erreurs mais il paraît que c’est comme cela que l’on apprend.

Merci encore pour vos réponses et conseils…

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#10 08/01/2022 16h22

Membre (2018)
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Un complément sur un sujet connexe :

N’oubliez pas d’aborder la problématique de la disparition prématurée d’un des 2 indivisaires.

En l’absence de testament, le concubin survivant n’a pas de droits sur la succession…

En l’absence d’enfants, les héritiers sont les parents et les frères et soeurs, à défaut les autres ascendants, à défaut nièces, neveux et cousins…

Le survivant sera donc en indivision avec des tiers sur sa résidence principale… et je rappelle que "nul n’est tenu de rester dans l’indivision" - article 815 du code civil.

Ce point pourra être abordé avec votre notaire lors des opérations de transfert de propriété de la moitié de la parcelle…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (08/01/2022 16h43)

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