Parc immobilier et boursier de Gautier : l'histoire d'une retraite à 45 ans

@Bernard2K : je n’ai jamais dit que le gouvernement allait ouvrir les coffres et saisir l’or mais que si une telle loi est votée, vous ne pourrez pas retirer votre or stocké dans le coffre d’une banque ( nuance ).

Gold Reserve Act ? Wikipédia

Après l’adoption de la loi sur la réserve d’or, plusieurs personnes ont été inculpées pour avoir violé les clauses qui limitaient la propriété et le commerce de l’or. Frederick Barber Campbell (qui a en fait été condamné en vertu du décret 6102, prédécesseur du Gold Reserve Act), a été reconnu coupable d’avoir thésaurisé de l’or lorsqu’il a tenté de retirer 5 000 onces troy d’or qu’il détenait à la Chase National Bank. Gus Farber, un marchand de diamants et de bijoux, a été arrêté avec son père et douze autres personnes pour avoir vendu illégalement des pièces d’or de 20 dollars sans licence.

Après cet échange … constructif rétablissant les véritées après des commentaires quelque peux … désolant.
Je vais tout de même répondre à Greyna.

1, je ne vais pas partir en Asie (pas de suite…)
2, Je ne compte pas stocker 1000 pièces …
3, Admettez qu’il est aisé de voyager avec dans son porte monnaie 10 - 15 pièces d’or par personne …
J’ai pas mal voyagé hors europe…, on ne m’a jamais fais ouvrir le porte monnaie pour voir quelle pièces on a !
Idem pour avoir des pièces dans la pochette du bagage à main …

L’idée est de pouvoir, si besoin il y a, avoir une réserve de cash (l’or est du cash transformable en monnaie locale OU utilisable dans le monde entier) dont la valeur sera toujours utilisable quelque soit l’état d’un pays.

Bonjour Job, Je me projette avec cette hausse de loyer qui représente 2% par an en moyenne.
Cela représente la moyenne annuelle des 17 dernières années d’ILC (Indice des loyers commerciaux).
Bien entendu les performances passées ne présagent ….

Cependant j’ai de la réserve dans mes calculs en cas de baisse moindre car dans le local BOETIE, j’ai 2 locaux commerciaux sur les 5 qui sont a un loyer 30% plus bas que lemarché.
(Quel naze l’ancien propriétaire)
Ces deux locaux seront un jour ou l’autre libre ou à échéance 3/6/9 pour ajuster le loyer au marché.
(Le cas échéant je saisirai le tribunal pour mettre le loyer au marché)

Enfin, les locaux commerciaux choisis sont TOUS avec un emplacement de 1er Choix ce qui me permets d’avoir des loyers supérieur à la moyenne et de choisir mes locataires et imposer mes conditions.

Jusqu’a ce jour si vous remontez le fil, mes loyers ont pris une sacrée augmentation volontaire (ce que je ne calcule pas dans mes prévisions la non plus.)

Dernière modification par Gautier33290 (02/06/2023 18h37)

Surin, le 02/06/2023 a écrit :

Gautier33290 a écrit :

3, Admettez qu’il est aisé de voyager avec dans son porte monnaie 10 - 15 pièces d’or par personne …
J’ai pas mal voyagé hors europe…, on ne m’a jamais fais ouvrir le porte monnaie pour voir quelle pièces on a !
Idem pour avoir des pièces dans la pochette du bagage à main …

Vous n’avez pas dû voyager avec des pièces d’or, elles se repèrent tout de suite par rapport aux autres, diamètre plus gros et apparaissant plus foncées aux rayons X.

C’est aussi la declaration en douane qui est un peu contraignante en Asie.

Et souvent il y a passage obligatoire au scanner pour toutes les arrivees dans certains pays d’Asie. Notamment Inde, Indonesia, Malaisie, …

La plupart des pays demandent une declaration speciale lorsque l’on importe des devises ou "objets" au de la d’une certaine valeur (en general entre 5k et 10k selon les pays).

Pour le reste, bravo pour votre gestion locative!

Dernière modification par JemappelleArnaud (03/06/2023 01h22)

Bonjour Gautier et merc* pour votre suivi toujours intéressant.

Gautier a écrit :

A titre pro, j’ai souscrit à un compte a terme de 60 000 € sur 60 mois.
Taux à 4,20 annuel dès la première année.

Cela m’intéresse grandement! Pouvez-vous m’indiquer l’établissement qui réalise les CAT à ces conditions? Car je viens de souscrire un CAT pro à 4,2% également, mais uniquement à compter de la deuxième année (barème progressif), la première année étant (de mémoire autour de) 3%. Donc cela m’intéresse pour l’ouverture d’un futur CAT!

PureLake a écrit :

Bonjour Gautier et merc* pour votre suivi toujours intéressant.

Gautier a écrit :

A titre pro, j’ai souscrit à un compte a terme de 60 000 € sur 60 mois.
Taux à 4,20 annuel dès la première année.

Cela m’intéresse grandement! Pouvez-vous m’indiquer l’établissement qui réalise les CAT à ces conditions? Car je viens de souscrire un CAT pro à 4,2% également, mais uniquement à compter de la deuxième année (barème progressif), la première année étant (de mémoire autour de) 3%. Donc cela m’intéresse pour l’ouverture d’un futur CAT!

Il s’agit de My Money Bank
Depuis quelques jours le taux plafond du compte à terme est redescendu à 4% vs 4,2%
Plus de détail : Cashbee Pro, le compte à terme pour votre trésorerie

Aout 2023, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030

Dans les 2 PEA, je continue à équipondérer mes lignes (Sauf Total et Air Liquide qui représentent 10% et 10 % de mon portefeuille).
Je vais augmenter un peu ma ligne GTT de pour la passer de 3% à 5% par conviction.
Cela m’a permis de sécuriser quelques gains supplémentaires pour atteindre une rendement de PEA de 7,71 % .
Ma base de calcul de rentabilité est la valeur du portefeuille liquidités comprises hors plus ou moins-values latentes.
Bien entendu les 7,71 %  ne tiennent pas compte des PV ou MV Latentes.

Jusqu’à ce jour et depuis 3 ans que je planifie mes investissements, je suis a jour de mes prévisions.
Je compte bien tenir le cap et lever le pied de manière franche en 2030,

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
Le locataire à payé le loyer.

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Le locataire à payé le loyer.

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 580 + 700 + 910 = 3 520 € mensuel)
Les loyers sont payés à l’heure.

CRÉDITS EN COURS
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 145 702 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 307 866 euros jusqu’à Octobre 2040

ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est classique pour un couple, livrets A et LDD remplis.

A titre pro, j’ai souscrit à un compte a terme de supplémentaire de 20 000 € sur 60 mois.
Taux à 4,00 annuel dès la première année.

INVESTISSEMENT BOURSIER
PEA 1 : Valeur actuelle : 189 614 €
Plus ou moins-value lattente : 5 420 €
Dividendes encaissés dans le mois : 0 €
Plus values d’arbitrages dans le mois : 503 €

PEA 2 : Valeur actuelle : 108 194 €
Plus ou moins-value lattente : 3 448 €
Dividendes encaissés dans le mois : 0 €
Plus values d’arbitrages dans le mois : 0 €

PEA PME 1 : Valeur actuelle : 1 000 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 1000 €

PEA PME 2 : Valeur actuelle : 0 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 0 €

INVESTISSEMENTS DIVERS
16 Napoléon OR et autres pièces d’une valeur de 6 405 €
7 025 € de Crowdlending sur la plateforme Pretup noter les montants,touchés
1254 € de Cryptos stocké sur un Ledger

PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030
Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % :
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 450 € Mensuel / 17 400 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel

Soit 81 708 € Annuel

Revenus PEA 1 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 270 000 €  une rente annuelle de 15 000 € brut de PS.

Revenus PEA 2 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 250 000 € une rente annuelle de 14 000 € brut de PS.

Revenus PEAPME 1 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 85 000 €  une rente annuelle de 5 100 € brut de PS.

Revenus PEAPME 2 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 85 000 €  une rente annuelle de 5 100 € brut de PS.

Cela sera complété en bonus (non calculé a ce jour) par les montant récupéré des crowdlending sur le site de Pretup et valeur de revente de cryptos.

Cela représente une perte de revenu annuel de l’ordre de 20 % mais compte tenu que j’épargne plus de 60% du revenu actuel , cela sera suffisant pour vivre rentier et le rester !

Dernière modification par Gautier33290 (01/09/2023 17h13)

Décembre 2023, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030


RECAP ET PREVISIONS :
Le montant des investissements mensuels et leurs rentabilités sont meilleures que mes prévisions et le but de ne plus avoir besoin de travailler pour Fin 2030 est maintenu.
Tout se passe comme prévu avec un rendement en capital supérieur à mes estimations sur les PEA.
C’est un bon point car avec une valeur du PEA supérieur à mes estimations pour fin 2030, les dividendes et arbitrages sont mathématiquement supérieur à taux de rentabilité constant (Rentabilité visé de 6%, à ce jour supérieur depuis 3 ans).

Par ailleur, j’ai fait une modification de la SCI que j’ai avec ma femme pour passer la Société Civile Immobilière en Société Civile Patrimoniale.
Cela fonctionne comme une SCI (Nous sommes à l’IR) d’un point de vue gestion et transmission / démembrement des parts mais une SCpatrimoniale permet de loger en plus de l’immobilier, des actifs financiers (Or, Livrets, Bourse, Compte à terme …)

De ce fait je ne ferai pas de PEA PME (Trop délicat comme un PEA pour la succession…) mais ouvrirai un CTO sur la SCPatrimoniale qui sera légué aux enfants.

Notre but ? En plus de ne plus avoir besoin de travailler à 45 ans, pouvoir faire fructifier et transmettre ce patrimoine pour que nos enfants soient à l’abris du besoin. Cependant, notre morale et gout du travail fait que nous leur inculquons en priorité le gout et le besoin de travailler pour gagner leur vie.

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
RAS, un locataire en or dont je n’entends pas parler. Le loyer est payé à l’heure, Le loyer sera réévalué à la date anniversaire des 3 ans lors de la révision triennale et dépassera les 900 euros dans un an (sauf chute de l’indice ILC).

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Toujours quelques légers soucis de délais de paiement avec ce locataire mais globalement … le loyer est payé avant le 20 du mois.

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 580 + 700 + 910 = 3 520 € mensuel)
Les loyers sont payés à l’heure.

Concernant ma locataire esthéticienne imbuvable…
Le 11 décembre j’ai loupé un appel sur mon téléphone perso et un message a été laissé sur mon répondeur :
J’ai écouté le message à 18h, ce dernier disait: 
"Bonjour, ce message s’adresse à Mr XX (Moi) , je suis Mr XXX, Est ce que Mr XX (Moi) pourrait me rappeler s’il vous plait c’est à propos des locaux dont il est propriétaire, Merci à tout à l’heure, au revoir"

Je l’ai rappelé à 19H, dans un premier temps sans se présenter (Juste sous le nom de Mr XX) et m’a directement parlé de mes relations avec ma locataire (l’esthéticienne).
Je lui ai coupé la parole pour lui ai demandé qui il était et il s’est enfin présenté comme Mr XX , gérant de la société immobilière XX (Agence immobilière très connue dans la région en terme d’immobilier commercial).

Je lui ai demandé quel était le but de son appel.

S’en est suivi de 10 minutes pendant lesquels il m’a dressé le portrait de ma locataire de manière extrêmement déplacée.
Tantôt il la nommait comme une botoxée imbuvable que personne ne veut voir,
Tantôt il m’expliquait qu’elle ne comprends rien et que personne ne veut vendre son fonds de commerce car elle renvoi chier tous les agent immobiliers.
Jusqu’a m’expliquer que ma locataire est désagréable car elle n’arrive pas a se faire culbuter par un homme…

Passé ces présentations quelques peu déplacées… il m’a expliqué qu’il s’occupe de vendre l’activité de ma locataire.

Je me suis permis d’écourter en lui expliquant que la vente du fond ne me regardais pas mais qu’elle restait responsable en cas d’impayé pendant 3 ans.
(Un propriétaire n’a pas son mot à dire quand son locataire vends le fond de commerce avec le bail qui est repris par le nouveau locataire. Cependant le locataire vendeur reste garant en cas d’impayé de son repreneur pendant 3 ans …)
C’est la qu’il m’a expliqué que si il m’appelais c’était pour me faire une proposition.

Son explication et le cheminement qu’il souhaite mettre en place est le suivant:

Aujourd’hui pour contourner l’interdiction de vente du bail (interdit dans ce bail) et la vente du fond (que ma locataire souhaite éviter pour ne pas être responsable d’éventuels impayés), il a expliqué à ma locataire qu’il allait lui vendre les parts sociales de sa société.

Dans un tel cas, selon ses dires je n’ai pas mon mot à dire, le repreneur récupère le bail existant et cela libère ma locataire de toute responsabilité en cas d’impayé futurs.
(On comprend mieux pourquoi, sur la totalité de mes baux, je fais signer un acte de cautionnement du gérant. En cas de vente de sa société… Il reste garant en cas d’impayé et dégradations… De ce fait cela limite les ventes ultérieures sans mon accord…  Avec un nouveau bail).

Le prix de vente est de 12 000 euros.
Puis il m’a présenté et décri le repreneur comme un coiffeur barbier à gros bras, qui roule en grosse voiture avec la chaine en or.
Ses coiffures sont de l’ordre des dessin rasés sur le crâne ce qui amènerai une clientèle pas très clean dans mes commerces tout en me mettant en porte à faux avec mon locataire, un coiffeur du centre commercial BOETIE dont, selon lui, doit avoir une exclusivité inscrite sur son bail…
Cette description a durée bien 10 minutes, il a extrêmement insisté sur le "type" de locataire que j’allais faire rentrer par le biais du rachat de la société.
Cependant, Cela risque de trainer car elle clôture son bilan et l’acquéreur attends le bilan pour finaliser la cession.
Cependant un RDV est déjà pris semaine prochaine pour la signature du projet d’acte qu’il est censé me transmettre suite à ma demande.

Mais il pouvais m’éviter cette situation désagréable pour moi en me proposant le deal suivant:
Dans la mesure ou il à trouvé acquéreur des parts sociales, ma locataire lui doit ses 3 000 euros d’honoraires que cela aille au bout ou pas.
Si je propose à ma locataire rapidement une somme de 12 000 euros d’indemnité d’éviction contre la résiliation amiable du bail, elle accepterait car elle aurait des dettes à payer à titre perso.
De cette manière elle aurait l’argent plus vite que lors de la cession de sa société.
De ce fait l’agent immobilier pourrai faire signer un autre local au potentiel repreneur (local qui lui a déjà fait visité qui leur conviens également).
Enfin sa proposition consistait à me rembourser les 12 000 euros payé en indemnités d’éviction si je lui donnais mandat de trouver un locataire en payant un droit au bail de 12 000 euros…
Son but ? Voila sa réponse :
« Gagner de l’argent, triple commission et par la même occasion en faisant cela vous vous évitez des emmerdes avec les locataires qui veulent reprendre la société ET vous sortez votre locataire imbuvable (le mot était bien celui-là…).

Voila a peu près les termes et orientations de la discutions qui a durée 1h07min59 secondes pour se terminer à plus de 20h.

Contact  pris en urgence avec mon avocate spécialisée en la matière et recommandé envoyé à cet agent immobilier.
Je ne publierai pas le contenu mais mon attaque portait sur deux points :
-    La manière de faire de l’agent immobilier, clairement du chantage proche de l’extorsion par manipulation.
-    Les statuts de ma locataire qui ne prévoyait pas, lors de la constitution de sa société, l’intégration du bail signé en nom propre avant création de son entreprise. De ce fait, la vente des parts sociale ne validait pas la reprise du bail par le nouveau propriétaire de la société.

Ceci dit, j’ai tout de même posté une annonce pour la mise en location de ce commerce en demandant un droit au bail de 10 000 euros.
Mon idée (celle de l’agent immo verreux) ? Demander un DAB, me payant l’indemnité d’éviction de ma locataire. Dans la mesure ou c’est pour relouer le local a meilleur loyer (le passer de 580 à 800), l’indemnité d’éviction est déductible des revenus fonciers et sera annulé par le droit au bail payé par le futur locataire… (et ma locataire sera contente, même si elle en demande 12 000 euros, comme elle est pressée d’avoir du cash, je compte bien qu’elle accepte pour 10 000 euros, fin janvier).
J’avais déja eu cette idée de demander un DAB pour la mettre dehors mais j’avoue que cela me coupe le bras de lui filer du cash…
Ceci dit elle est tellement imbuvable, ce peut être l’occasion de la sortir!


CRÉDITS EN COURS
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 144 889 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 306 945 euros jusqu’à Octobre 2040


ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est de 118 500 Euros (Livrets).


INVESTISSEMENT BOURSIER
Dans les 2 PEA, je continue à équipondérer mes lignes (Sauf Total et Air Liquide qui représentent un peu plus de 10 % chacune de mon portefeuille).
J’accepte cependant un écart de pondération de + ou – 1% pour laisser sur-courir les boites qui montent plus que les autres et renforcer celles qui auront baissé bien plus.
Équipondérer les lignes permet de prendre quelques gains sans trop essayer de timer le marché, chose assez délicate et difficile à réussir.
A ce jour sur le total des deux PEA (Un de plein abondé à 150 000 euros, l’autre abondé à hauteur de 113 000 euros) les plus-values réalisées et dividende encaissés sont de 22 657 euros depuis Janvier 2023.
(Bien entendu je ne compte pas les plus-values ou moins-values latentes qui, de fait, ne sont pas gagnées ou perdues.


INVESTISSEMENTS DIVERS
Pièces d’OR d’investissement et lingotins Pour une valeur de 7 780 €
Compte tenu d’une récession en vue en Europe et d’un dollar qui perds de son pouvoir de valeur refuge petit a petit au fil des mois / années, cette poche d’investissement sera sérieusement augmentée.
Pour le stockage, assez aisé et sécure : Un coffre à la banque (90 euros par an de frais).


PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030
Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % : (Je pense être terriblement en deca de la réalité mais bon)
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 450 € Mensuel / 17 400 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel

Soit 81 708 € Annuel

Revenus PEA 1 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 270 000 €  une rente annuelle de 15 000 € brut de PS.

Revenus PEA 2 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 250 000 € une rente annuelle de 14 000 € brut de PS.

Revenus CTO de la SC: 6 % Annuel représente sur une valorisation de 150 000 €  une rente annuelle de 9 000 € brut de PS.

Cela représente, avant IR, des revenus supérieur a nos revenus actuels en sachant que, nous épargnons Presque 70% de nos revenus.