Parc immobilier et boursier de Gautier : l'histoire d'une retraite à 45 ans

Gautier33290 · #51

SEPTEMBRE 2021

Ce mois-ci, normalement, je récupère les clés du BAR de la BOETIE.
Afin de me couvrir, je prévois de faire un constat d’huissier comme état des lieux car je sais qu’il va me casser les pieds donc… Il ne pourra pas contester l’état dans lequel il aura laissé le local.

Je redoute de découvrir une porcherie et suis bien conscient qu’il y aura beaucoup de travaux a faire…

Effectivement, quel état de délabrement de ce local !
Câbles électriques qui pendent et dénudés, morceaux de lineau arrachés, plus de 60 chevilles dans les murs en carrelage, coulure de graisse sur les murs en placo, lambris pvc non nettoyés et gras, plus aucune ampoules, évier partiellement arrachés, portes sans poignées et trouées…

Dans ma tête je me dit aller casse toit, les beaux jours seront après.

A la fin de l’état des lieux, il me remet 1 clé (ils étaient 2 associés), je lui demande ou est la 2eme clé, savez-vous le culot qu’il a fait comme réponse ?
Je n’ai plus la 2eme clé. Maintenant vous me faites le chèque de remboursement de la caution svp.

Je lui réponds que j’attendrai le rapport de l’huissier et si cela est conforme à une remise du local en bon état locatif je lui enverrai sa caution mais que, en l’état il a laissé une vraie porcherie.
Et dire qu’il cuisinait là-dedans…

J’ai donc rappelé les 4 ou 5 locataires potentiels pour leurs confirmer notre RDV pour visiter le local le lendemain.

En parallèle, l’esthéticienne dans ce même bâtiment continue à me faire des siennes.
Avant de partir de l’état des lieux de sortie du bar, je fais le tour de mes locataires pour voir si tout vas bien.
Et à la place de l’esthéticienne je m’aperçois que c’est une autre Damme.
Je lui demande qui elle est et j’apprends que c’est sa nièce, qu’elle lui laisse gratuitement le local pour qu’elle exploite son activité de maquilleuse…
Pas de bail de sous location de fait, et la patronne ne viens que un jour ou deux dans son local.
GLOUPS !

PS j’essai de joindre des photos, elles sont à l’endroit dans l’ordinateur mais s’affiche a l’envers sur le forum, une idée?

Dernière modification par Gautier33290 (21/01/2022 06h41)

albanp · #52

Parenthèse photo: les appareils / téléphones ont un capteur d’orientation, et l’orientation est sauvegardée dans les métadonnées de la photo, ce qui permet de l’afficher ensuite "à l’endroit", même si les pixels sauvegardés ne sont pas "à l’endroit".

Sur ce forum, cette métadonnée ne doit pas être supportée, donc les pixels sont affichés tels qu’ils ont été enrgistrés.

Pour voir toutes les métadonnées d’une de vos photos, vous pouvez aller par exemple sur http://metapicz.com/#landing, télécharger une photo, puis chercher "Orientation" dans la partie "EXIF".

Gautier33290 · #53

Sur le site il me les affiches dans le bon sens … pas compris !
ceux qui veulent regarder tournerons la tête arf.

Job · #54

Gautier33290 a écrit :
ceux qui veulent regarder tournerons la tête

Non, l’écran plutôt !

Gautier33290 · #55

OCTOBRE 2021

Après avoir rencontré 4 locataires potentiels, ma femme et moi-même avons choisi une locataire qui crée des bijoux et les vends.
Elle à déjà son activité depuis 3 ans, en constante augmentations, elle fait cela chez elle mais aimerai avoir un local pour faire venir sa clientèle.

Compte tenu de l’état du local, on se mets d’accord et je lui offre 3 mois de loyer pour les travaux sans prendre de droit au bail.
Le bail passe de 533 euros à 700 euros ce qui augmente la rentabilité brute des écoles à 9.53 %.

Question travaux ce moi si je fais refaire les lambris d’avant toit, bandeau et gouttière sur LES ECOLES.
Il ne manque plus que les tommettes terre cuite murales à refaire et tout sera neuf.
On verra cela l’année prochaine.

Concernant l’esthéticienne qui sous loue surement le local je fais envoyer un recommandé un peu saignant par mon avocate pour cesser cette sous location (onéreuse ou gratuite). En effet la fiche google et facebook de la sous locataire indique clairement comme adresse : « Dans le local de XXX ».
Il y a donc clairement une activité d’une autre société que celle qui y est destinée.

Gautier33290 · #56

NOVEMBRE 2021

Ce mois-ci j’ai reçu une réponse du recommandé de l’esthéticienne qui tourne autour du pot.
Elle explique simplement que sa nièce la remplace et agis pour le compte du locataire principal.
Cependant je vois que sur facebook et google l’adresse n’apparait plus « Dans le local de… » Hum ont-elles chaud aux miches ?

«
Je fais donc retourner un recommandé par l’avocate demandant trois choses :

- De produire un extrait K-bis (oui aucune pièce ni kbis dans le bail fait par l’ancien propriétaire)
- De justifier de l’exploitation personnelle du fonds de commerce par ses soins (on va rire elle habite à 2h de route !)
- De mettre fin à l’exploitation d’un fonds de commerce par toute autre personne dans les locaux donnés à bail.
»

A vois mais je commence à la connaitre, elle fera la morte.

Gautier33290 · #57

DECEMBRE 2021

Sur le bâtiment des écoles, je remplace à mes frais toutes les menuiseries extérieures des nouveaux locataires et ceux qui ont acceptés de faire un nouveau bail au prix du marché.
Le vendeur de pièce auto, la bijoutière ont des nouveaux baux avec de belles menuiseries.
Le Kebab a accepté de passer on bail de 650 € à 850 € afin de profiter des nouvelles menuiseries.

Cela fait plus propre, est plus isolant et sécuritaire.

Pour les autres, ils gardent à ce jour la vieille menuiserie en simple vitrage qui créé de la condensation l’hivers…

Ce mois ci c’est l’ouverture du magasin de la bijoutière, elle a effectué un travail fabuleux, tout le local est rénové, nous avons fait le bon choix.
C’est un des avantages du bail commercial (et professionnel), tous les travaux intérieurs sont à la charge du preneur : Sol, plafond, murs, électricité, plomberie …

Je fais également isoler les combles de cet ensemble immobilier des Ecoles : 230 m² à isoler avec de la laine soufflée.
J’apprends par Isoltoit pour pas les citer que même en tant que propriétaire bailleur de locaux commerciaux j‘ai droit à des aides…

Le devis passe donc de 2 800 € à 859 € ! Pour une fois que j’ai droit à quelque chose, allons-y !

Pour la photo, difficile de se dire que c’était le bar dont je vous ai mis les photos plus haut ?

Gautier33290 · #58

JANVIER 2022

Locataire de vendeur de CBD du local SURCHAMP m’annonce ne pas pouvoir payer le loyer ce mois-ci car une nouvelle loi interdit la vente de feuille et fleur de chanvre …
Ils me paieront quand ils pourront selon leurs dires …

Baisse du CA de 80 % de leur CA qui les contraint à bloquer tous paiement de leurs fournisseurs…

Pour ma part et vue la façon de procéder, je leur retourne un refus avec explications :

Bonjour, je me rappelle avoir discuté avec vous dans les mois qui ont suivis la signature du bail et vous m’aviez expliqué redouter un encadrement de la réglementation de vente de vos produits, vous évoluiez en connaissant une menace potentielle.

Par ailleurs, je salue vos nombreuses et rapides ouvertures de commerces bien que cela me laisse perplexe sur la possibilité avec une telle expansion de la possibilité pour vous de générer une trésorerie suffisante pour couvrir plusieurs mois de fond de roulement et palier à un soucis de commercialisation comme vous le redoutez.

Effectivement une forte expansion implique des investissements et depuis 3 ans vous ouvrez des nouveaux magasins régulièrement.
Cependant en gestion d’entreprise, la maîtrise du risque financier passe aussi par une trésorerie adéquate à son BFR afin de pallier tout imprévu.
Et en gestion commerciale, un client (ou un produit de vente) dépassant les 15 % du CA est réputé dangereux en termes de calcul de risque compte tenu que si ce produit ou si ce client ne rapporte plus,
cela met en péril la viabilité financière. Ce qui vous arrive aujourd’hui.

Passé ces quelques lignes de bonne gestion d’entreprise, mes obligations m’obligent à refuser votre demande d’étalement ou de délai de paiement du loyer (prévu par le bail au plus tard le 5 de chaque mois).
Aussi puis je vous rappeler que en cas de retard de paiement un intérêt de retard de base de 5% est applicable.

Je compte donc sur votre aimable règlement avant le 5 de chaque mois comme il se doit.

Bien entendu, si vous deviez être amené à ne plus pouvoir régler le loyer, je suis ouvert compte tenu de nos bonnes relations à une rupture de bail amiable, vous libérant de votre engagement de loyer.

Paiement reçu le 18 Janvier…

Sur l’immeuble des ECOLES, je mets en place des provisions de charges mensuelles afin de palier aux frais de la mise en place d’un contrat de nettoyage des extérieurs.
Mégots, papiers, feuilles, crasse sur les nez de marches… Aucun locataire ne nettoie l’extérieur, je vais donc devoir le faire par la contrainte.

Un mail groupé pour mes locataires leurs expliquant la raison, et prépare un règlement intérieur (ou plutôt une notice) leurs expliquant quelles charges seront répercutées sur les loyers proportionnellement à la surface louée.

Par la même occasion sur ce bâtiment j’ai ouvert une demande auprès de ENEDIS pour la mise en place d’un 6eme compteur EDF afin d’avoir une ligne électrique pour l’éclairage du parking et des façades extérieures des commerces.
J’attends le retour… Enedis n’est pas réputé pour être rapide.

Toujours dans ce bâtiment, ma locataire l’esthéticienne qui essaie de vendre son fond de commerce depuis un an n’y arrive toujours pas.
Cession du fond de commerce (des bilans négatifs …) 25 000 Euros plus 7 500 euros de frais de l’agent immo.
Je vais donc tenter de mettre en direct une annonce de local à louer avec un droit au bail de 25 000 euros, couvrant dans un tel cas les frais d’éviction pour une résiliation anticipé.

Ce droit au bail est énorme selon moi bien que ces dernières années, quelques locaux se sont loués à proximité avec un DAB de plus de 30 000 euros ! Sur un mal entendu… Si cela peut m’aider à la virer !

Juste une interrogation que j’ai envoyé à l’expert comtpable (si jamais vous en avez la réponse). Le Droit au bail que je mets est soumis à l’Impôt sur le revenu ca OK.
Mais les indemnités de rupture de bail viennent ils en déduction du revenu imposable ?

Dernière modification par Gautier33290 (30/01/2022 14h11)

Oblible · #59

Pour information l’interdiction de vente des feuilles de chanvre a déjà été suspendue par le conseil d’état, parce que la Cour de justice de l’Union européenne est très claire sur le sujet.

CBD : le Conseil d?Etat suspend l?interdiction de la vente de fleurs et de feuilles de chanvre

Dernière modification par Oblible (30/01/2022 16h25)

Gautier33290 · #60

Effectivement cela s’est débloqué depuis.
;-)

albundy · #61

Félicitations pour votre parcours et pour votre descriptif qui est vraiment très intéressant et instructif.
Juste une petite remarque concernant l’imposition de la SCI à l’IS et la récupération de fonds par l’associé : si vous ne vous rémunérez pas (si vous êtes salarié en parallèle), vous ne payez pas d’Urssaf mais « simplement » l’IS, et le PFU si vous faite une distribution de dividendes.

Gautier33290 · #62

Albundy" a écrit :
Félicitations pour votre parcours et pour votre descriptif qui est vraiment très intéressant et instructif.
Juste une petite remarque concernant l’imposition de la SCI à l’IS et la récupération de fonds par l’associé : si vous ne vous rémunérez pas (si vous êtes salarié en parallèle), vous ne payez pas d’Urssaf mais « simplement » l’IS, et le PFU si vous faite une distribution de dividendes.

Bonjour et merci bien.
Je connais le fonctionnement puis que je suis moi même gérant d’une société à l’IS.
Mais a terme je ne souhaite pas ce fonctionnement pour ma retraite et préfère une SCI à l’IR.
Sans parler la vente d’un éventuel bien après la phase d’amortissement comptable à l’IS, l’imposition est suicidaire sans parler d’une comptabilité plus contraignante et l’obligation de passer par un expert comptable.

Mon histoire est enfin à jour, je ferai donc un post par mois environ ;-)
Merci de m’avoir lu et de me lire, de commenter et partager vos infos .

Dernière modification par Gautier33290 (01/02/2022 07h18)

albundy · #63

Cette remarque était simplement destinée à vos lecteurs, qui pourraient se poser la question de l’obligation de cotiser à l’Urssaf en cas de retrait de bénéfices.
Mon propos n’est nullement de faire la promotion de la SCI IS, qui n’est pas la panacée (il faudra toujours subir l’impôt à un moment ou à un autre!)

Gautier33290 · #64

FEVRIER 2022

Sur le bâtiment des ECOLES, après avoir fait une demande à Enedis pour installer un compteur pour les communs, un rdv a été fixé sur place dans les 15 jours, devis en suivant… Forfaitaire pour 1300 € TTC.

En revanche trouver un électricien pour faire le tableau électrique extérieur, les luminaires extérieurs… pas grand monde.
J’ai demandé des devis a des contacts, j’attends les retours.

Pour le reste le contrat de nettoyage est lancé avec un entretien par mois, entièrement répercuté en charge locative.
Le premier passage a eu lieu mi février (1 semaine après signature)… De vrais charlots ! Travail fait à la va vite, vitre mal nettoyées, sol pas décapé…
Contrat résilié sur le champ et annulation de la facture !
Au final, j’ai tout nettoyé, décapé, dégraissé et récuré avec ma femme en 6h.

Faute d’entreprise sérieuses, nous le feront une fois par mois et passeront en charge les achats des produits, je baisse les provisions de charge à 10 euros par lot au lieu de 50.

Concernant l’esthéticienne, je lui ai envoyé un recommandé supplémentaire :

« A ce jour (11/05/2021) et malgré le courrier de mon avocate Maitre XXX, vous êtes redevable d’un montant de 33.33 euros correspondant à la régularisation de votre dépôt de garantie.

En effet, le bail prévoit que « le dépôt de garantie sera soumis, de plein droit et sans formalité, à indexation dans les mêmes proportions et condition que le loyer de façon à toujours correspondre à un terme de loyer en principal.
Le loyer initial et le dépôt de garantie étaient de 500 €. A ce jour le loyer est de 533.33 €.
Enfin merci de me produire un extrait kbis en retour. »

J’avais mis une annonce sur le bon coin concernant le local de l’esthéticienne. Au final elle souhaite vendre, je souhaite qu’elle parte, je vais l’aider !
J’ai eu plusieurs touches en une semaine puis j’ai retiré l’annonce car bien qu’elle n’ait presque pas de clientèle elle souhaite vendre son fonds de commerce 25 000 € !
Je comprends mieux pourquoi elle ne trouve pas de preneur depuis un an et demi qu’elle essaie de vendre.
Lors des visites (impossible de visiter le local car elle ne se déplace pas pour faire les visites et le local est fermé, non occupé…) un potentiel repreneur me fait de l’œil, après avoir longuement discuté je lui donne le plan du local avec le cloisonnement intérieur et il m’explique de toute faces tout casser et tout refaire à neuf.

Ancien militaire, 35 – 40 ans, souhaite ouvrir un bureau de maintien à domicile pour personnes âgées.
Il ne trouve rien à louer dans la commune et est très intéressé par le local (Comme tout bon investisseur le sait dans l’immobilier commercial : l’emplacement est primordial ainsi que la qualité du bien)
Cependant 25 000 € de fond + changement du bail (car changement de destination) + travaux (il casse tout et refait tout à neuf là aussi les baux commerciaux sont top pour cela) commence à faire beaucoup, il a fait une proposition à la locataire pour 15 000 €.
Offre refusée par ma locataire, je m’en doutais.

Dans ma tête c’est gagné, le temps fera le reste car si on résume la situation de la locataire :
- Elle ne peut plus sous louer et donc gagner de l’argent (au black en plus) sur le dos de sa nièce.
- Elle ne peut pas respecter son bail et user de manière régulière son local car elle à déjà un autre local à 2h d’ici (et elle habite à 2h d’ici)
- Elle payait 533 € de loyer sur lequel j’ai rajouté 10 € de provision de charge et 55 euros de provision de taxe foncière…
Il était clair qu’elle n’allait pas payer tous les mois 600 € + gérer les emmerdes de législations à me répondre en recommandé et à payer son avocate pour répondre à la mienne, à l’usure elle partira…
En attendant tant qu’elle paye …

Gautier33290 · #65

DÉCEMBRE 2022

Pour celles et ceux qui lisent ce fil comme un « roman de vie », navré du délai sans nouvelles, j’ai été quelque peu absent ces derniers temps, trop d’occupation professionnelle et personnelle oblige.
Je fias donc tacher de faire un petit récapitulatif des nouveautés sur le suivi immobilier depuis février 2022.

LOCAL THOMAS
Après l’installation en Juillet 2021 de ma nouvelle locataire (vente de chaussures bébé). Il y a eu pas mal de soucis dans la rue: Points de deal, squatteurs dans le bâtiment juste à côté…
Elle avait des retours de clients qui ne souhaitaient pas venir car avaient peurs.
Gendarmerie, police municipale … Le jeux du chat et de la souris était en place.
Pour résumer, elle m’anonce en Juillet 2022 qu’elle tente une liquidation de stock pour éviter la mise en redressement et en liquidation de sa société (et donc pour moi le gel et le non paiement des loyers.)

Pour ma part cela a été un élément très trop sur ce local. La rue n’est pas assez commerçante (pourtant à 40 m de la place principale) et deviens mal famée: Je mets en vente 95 000 euros.
Quelquues visites plus tard en quelques semaines, j’ai une personne qui me fait une offre ferme de 93 000 euros sans condition suspensive.
Sur le coup, alors qu’il était au courant que la locataire avait des difficultés financière (mais avait toujours payée son loyer), je n’ai pas compris et ne comprends toujours pas pourquoi il n’a pas mis en condition suspensive « la non mise en redressement ou liquidation du locataire ».

Ni finé, on a signé l’acte définitif fin novembre.
J’ai négocié que le dépôt de garantie ne serait pas remboursé à l’acquéreur au passage (3 mois de loyer gagné).

Résumé de ce bien:
Achat: 50 000 Euros
Revendu : 93 000 euros 7 Ans plus tard.
Entre temps 0 Vacances locatives, 0 taxes foncières (car remboursée par le locataire).

LOCAL MONTESQUIEU
Ce local est composé d’un bureau indépendant et d’un local commercial.
Le locataire actuel occupe les 2 lots pour 800 euros mensuel.

LOCAL SURCHAMP
Les relations avec le locataire se sont bien tassées depuis et l’augmentation triennal du loyer a eu lieu.
Le loyer est donc de 1031 euros mensuel.
Je leur ai fais signé une convention d’installation de matériel car je pose a mes frais un absorbeur d’humidité dans la cave voûtée en pierre suite à des soucis d’humidité par remontée du sol.

LOCAL BOETIE
Il y a eu un peu de changement ici.
- Le Coiffeur barbier a eu son loyer réévalué à date anniversaire et passe de 550 € à 580 € Hors Charges et Hors Taxe Foncière.
- Le vendeur de pièce auto est enfin parti. J’ai reloué de suite le local à une société de création et vente d’accessoire mode textile. Le loyer passe de 700 € à 750 € Hors Charges et Hors Taxe Foncière.
- L’esthéticienne casse p… est toujours la. Aprés réévaluation du loyer, il passe de 533 € à 546 € Hors Charges et Hors Taxe Foncière.
- La créatrice et vendeuse de bijoux est toujours la. SOn loyer n’a pas bougé et est toujours de 700 € Hors Charges et Hors Taxe Foncière.
- Le kebab est toujours la aussi mais a voulu refaire un nouveau bail en SAS car il était en SARL avant.
J’en ai profité pour mettre a jour le loyer selon l’indice de réalisation du nouveau bail. Le loyer passe de 850 € à 910 € Hors Charges et Hors Taxe Foncière.

Gautier33290 · #66

JANVIER 2023 - MARS 2023

Nouvelle année, nouveaux vœux… et nouvelle hausse de loyer pour le local du Barbier du bâtiment de la BOETIE. (Une clause d’échelle mobile avait été inscrite par l’ancien propriétaire, une des rares choses de bien qu’il ai faite mal grès un loyer extrèmement bas ).
Le loyer hors charges et hors TF passe donc de 550 euros à 580 euros.
Investir dans des petits locaux commerciaux ont plusieurs avantages dont l’indice des loyers commerciaux qui suit pas mal l’inflation.

Sur ce bâtiment de la boétie, j’en ai profité en Mars de réaliser, sur l’arrière du bâtiment, un ravalement de façade avec enduit hydrophobe. Pour une façade plein nord, qui verdit par l’humidité des arbres et le manque de soleil, cela me règlera les problèmes de nettoyages futurs.

Les gros travaux dans les divers locaux commerciaux commencent a arriver a terme, maintenant je pense à supprimer tout ce qui prends du temps afin de préparer fin 2030: Ma retraite anticipé. (Voir ma présentation).

https://www.investisseurs-heureux.fr/t22173-2

ChrisNC · #67

Gautier33290, le 30/01/2022 a écrit :
JANVIER 2022

Juste une interrogation que j’ai envoyé à l’expert comtpable (si jamais vous en avez la réponse). Le Droit au bail que je mets est soumis à l’Impôt sur le revenu ca OK.
Mais les indemnités de rupture de bail viennent ils en déduction du revenu imposable ?

Pour information :

NS AVOCAT a écrit :
Le bailleur soumis à l’imposition des revenus fonciers qui verse une indemnité d’éviction à son locataire sortant peut la déduire des recettes brutes foncières si elle peut être regardée comme une dépense opérée aux fins d’acquisition ou de conservation du revenu (exemple : relocation à de meilleurs conditions ou travaux permettant de relouer à de meilleures conditions), par observation des dispositions de l’article 13, 1, du Code général des impôts.

A l’inverse, cette indemnité n’est pas déductible si elle est vue comme une dépense faite aux fins de réaliser un gain en capital (exemple : reprise des locaux pour son usage personnel, les vendre libres, les démolir).

Si cette indemnité a été versée pour vendre les locaux libres et ainsi augmenter le prix de vente des murs, elle peut être prise en compte pour le calcul de la plus-value immobilière.

Gautier33290 · #68

Bonjour ChrisNC, c’est la réponse que j’avais eu de par mon avocate.
Dans mon cas c’était déductible car dans le but de relouer le local a meilleur tarif.

Finalement l’inflation faisant, le loyer indexé sur l’ILC augmente assez vite et mets a fleur de peau la locataire qui… finira par lâcher l’affaire normalement.

Le local étant utilisé un jour par semaine, je ne pense pas que cela puisse durer éternellement.

Bernard2K · #69

Gautier33290 a écrit :
Une clause d’échelle mobile avait été inscrite par l’ancien propriétaire

Pour la bonne information de nos lecteurs, dans un bail commercial :
- la clause d’échelle mobile est une clause qui permet de réviser le loyer tous les ans, selon un indice en rapport, l’ILC pour une activité commerciale ou artisanale ou l’ILAT pour les activités tertiaires autres que commerciales.
- sans cette clause, la révision n’a lieu que tous les 3 ans. D’où l’importance de cette clause.

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2023 09h42)

Gautier33290 · #70

Afin d’avoir une meilleure lecture de mon projet: Rentier à 45 ans, je vais abandonner le suivi du fil concernant mon portefeuille boursier et l’incorporer mois par mois sur ce fil.

In finé on pourrai renommer ce fil de discutions: Patrimoine Immobilier et Boursier: L’histoire d’une retraite à 45 ans.

D’ailleurs savez vous s’il est possible de renommer un fil de discutions ?

Je mettrai donc à jour sur ce fil tous les mois (quand je peux) les nouvelles de ma gestion locative, de mes portefeuille boursiers et de l’avancement de mon projet d’être rentier à 45 ans.

Cela permettra, à plus long terme, de continuer a partager les informations d’un point de vue du rentier.

Gautier33290 · #71

Avril 2023, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030

Ce mois-ci a été assez calme tant sur mes investissements boursiers que sur le suivi de mon patrimoine immobilier.
Cependant d’un point de vue professionnel et suite à des « usures » prématurée de mes articulations, je vais lever le pied pour ne plus travailler que les lundi, mardi et mercredi.
J’ai aménagé mon agenda en conséquence et je verrai si j’arrive à maintenir ce rythme cool dont je ne suis pas habitué.
La baisse du Chiffre d’affaires est compensée partiellement par un meilleur choix de chantier et donc, une meilleure marge.
De plus nous épargnerons un peu moins car souhaitons (ma femme et moi-même) nous payer de belles vacances tous les ans. Cela fait plus de 15 ans que je n’ai pas pris de réelles vacances sauf pour notre voyage de noce et souhaitons profiter un peu.
Ne faudrait-il pas claquer avant d’avoir profité …

Devenir rentier reste notre but final, mais le 31/12/2030 semblerait compromis compte tenu des dépenses pour un voyage par an qui ne passera pas en investissement.
A voir à l’avenir, ce qui pourrai compenser serait un changement rapide de locataire du bâtiment de La Boétie pour passer les deux loyers de 580 € au prix du marché de 750 euros et de meilleures performances des PEA pour avoir une valeur de PEA supérieur à 200 000 € fin 2030 (et profiter de 6% de dividende annuel sur cette somme).

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
Le locataire à payé le loyer comme il se doit, un locataire en or, aucun retard de paiement.

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Idem, le locataire à payé le loyer à l’heure, plus rien à lui reprocher depuis la mise au clair après Covid sur les délais de paiement des loyers.

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 580 + 700 + 910 = 3 520 € mensuel)
Enfin je commence a être tranquille sur cet ensemble immobilier commercial acheté il y a deux ans été demi.
Il faut dire que pas mal de choses ont étés faites question travaux : toiture, vitrines, mur de la façade, mur arrière, marquage au sol du parking, modification de bail.
Pour être franc il ne reste que deux points que j’aurai à faire dans la durée lorsque les locataires de ces 2 locaux (sur les 5 que comptent l’ensemble immobilier) partirons, ou réaliseront un vente de fond :

Le changement des menuiserie sur les 2 lots restants (Le coiffeur et l’esthéticienne).
La réalisation d’un bail neuf au prix du marché soit 700 – 750 euros HC.

Ceci dit en attendant, tout est payé à l’heure.

CRÉDITS EN COURS
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 149 128 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 313 066 euros jusqu’à Octobre 2040

ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est classique pour un couple, livrets A et LDD remplis.
Certains me diront que cela fait beaucoup trop compte tenu de l’inflation et du rendements des livrets A, LDD et autres placements à 3%.
Cependant étant entrepreneur je peut être soumis aux aléas de la gestion d’entreprise avec une impossibilité d’avoir accès au chômage en cas de soucis. Bien que mon entreprise se porte bien et dispose d’une trésorerie conséquente, j’aspire a pouvoir dormir tranquille et, ce matelas de sécurité me permet d’être tranquille ainsi.

INVESTISSEMENT BOURSIER
PEA 1 : Valeur actuelle : 187 236 €
Plus ou moins-value lattente : 8 750 €
Dividende encaissé dans le mois :
Abc Arbitrage : 96.80 €
Téléperformance : 50.05 €
Total : 244.95 €
LVMH : 28.00 €
L’Oréal : 36.00 €

PEA 2 : Valeur actuelle : 76 677 €
Plus ou moins-value lattente : 4 063 €
Dividende encaissé dans le mois :
Abc Arbitrage : 36.80 €
Téléperformance : 23.10 €
Total : 69.69 €
L’Oréal : 12.00 €

PEA PME 1 : Valeur actuelle : 1 000 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 1000 €

PEA PME 2 : Valeur actuelle : 0 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 0 €

INVESTISSEMENTS DIVERS
1 Napoléon OR Boursable
1 pièce or Mariane Coq 250 €
4 500 € de Crowdlending sur la plateforme Pretup
750 € de Bitcoin stocké sur un Ledger
750 € d’Etherum stocké sur un Ledger

PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030
Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % :
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 185 € Mensuel / 14 220 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel

Soit 78 528 € Annuel

Revenus des PEA : 6 % Annuel sur 2 PEA d’une valeur de 200 000 € Chacun abondé à 150 000 € chacun.
24 000 € Annuel.

Revenus des PEA PME : 6 % Annuel sur 2 PEA PME d’une valeur de 75 000 € Chacun abondé à 75 000 € chacun.
9 000 € Annuel.

Cela sera complété en bonus (non calculé a ce jour) par les montant récupéré des crowdlending et valeur de revente de cryptos.
Concernant les Napoléons ils sont gardés dans un coffre loué a la banque et sont une réserve de valeur en cas de gros pépins de système bancaire ou déménagement dans un pays d’Asie ou l’or est bien plus utilisé (expat).

Cela représente une perte de revenu annuel de l’ordre de 20 % mais compte tenu que j’épargne plus de 60% du revenu actuel , cela sera suffisant pour vivre rentier et le rester !

Dernière modification par Gautier33290 (30/04/2023 18h06)

Gautier33290 · #72

Petit apparté dans ce fil de suivi qui me permet de me remémorer des détails de mon parcours d’investisseur.

Quand j’ai commencé à investir avant même mes recherche de locaux commerciaux en 2015, j’avais déjà tenté une approche d’investissement immobilier : Les places de parking dans des résidences.

À l’époque j’avais lu que c’était des placement pas cher avec une rentabilité de près de 10%, sans entretien qui plus est.

J’ai cependant découvert que la réalité était différente.

En 2013 j’avais acheté un ensemble de 3 places de parking dans une résidences non loin de chez moi pour 9 500 € les 3 places notaire inclus.

J’était convaincu que ce placement certes petit serait rentable et me permettrai de me faire la main.

J’ai immédiatement (après accord de la copropriété) posé des barrières de parking afin de permettre à mes futurs locataire d’avoir leur place de réservées puis j’ai posté des annonces…

Dès les premiers mois les barrières de parking se faisaient casser, les places étaient impossible à louer car c’était un peu le parking de l’anarchie…

J’avais réussi à louer une place quelques mois tout au plus en un an et remplacé 6 barrières de parking …

Règle numéro 1 / 2 / 3  : Connaitre ce que l’on achète, connaitre l’emplacement et le marché …

Je ne connaissait rien et ce qui devait arriver était arrivé : cet investissement s’est vite révélé un échec.
Je m’était trompé sur la rentabilité attendue et j’ai été confronté à des problèmes et dépenses imprévues.

Toutefois j’ai réussi à revendre ces 3 places en 2015 pour 13 500 €, sans impôts sur la plus value car la vente était inférieure à 15 000 €.
Même si cette expérience n’a pas été très rentable (quoi que au final, 30% en 2 ans.), j’ai surtout appris de mes erreurs.

Depuis la vente je passe de temps en temps devant ces places que je n’ai jamais vu occupée, matin comme soir … Ouff !

Gautier33290 · #73

MAI 2023, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030

En début de mois je suis allé chez un revendeur d’or connu : Godot et fils.
J’avais pris rendez vous pour discuter des investissements et de la fiscalité en pièces d’or afin de valider mon souhait d’avoir a peu près 5 % de mon patrimoine en or physique.
Je suis donc reparti avec 15 napoléons 20 Francs Or que j’ai immédiatement placé dans le coffre que je loue auprès de ma banque pour 60 euros par an (Ce qui me permets de dormir tranquille quand on vois la taille et la sécurité de la salle des coffre et les garanties proposée).
Il s’agira pour moi maintenant d’acheter de l’or physique régulièrement en faisant attention à ce que la prime des pièces reste inférieure à 10% (différence entre sa valeur du marché et sa valeur intrinsèque en or).

Ce mois ci a été le mois des dividendes sur les 2 PEA, j’en ai profité pour renforcer certaines lignes de diversification (LVMH, Accor, Schneider, Capgemini, Pernod ricard)

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
Le locataire à payé le loyer comme il se doit, un locataire en or, aucun retard de paiement.

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Idem, le locataire à payé le loyer à l’heure, plus rien à lui reprocher depuis la mise au clair après Covid sur les délais de paiement des loyers.

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 580 + 700 + 910 = 3 520 € mensuel)
Enfin je commence a être tranquille sur cet ensemble immobilier commercial acheté il y a deux ans été demi.
Il faut dire que pas mal de choses ont étés faites question travaux : toiture, vitrines, mur de la façade, mur arrière, marquage au sol du parking, modification de bail.
Pour être franc il ne reste que deux points que j’aurai à faire dans la durée lorsque les locataires de ces 2 locaux (sur les 5 que comptent l’ensemble immobilier) partirons, ou réaliseront un vente de fond :

Le changement des menuiserie sur les 2 lots restants (Le coiffeur et l’esthéticienne).
La réalisation d’un bail neuf au prix du marché soit 700 – 750 euros HC.

Ceci dit en attendant, tout est payé à l’heure.

CRÉDITS EN COURS
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 148 273 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 311 769 euros jusqu’à Octobre 2040

ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est classique pour un couple, livrets A et LDD remplis.
Certains me diront que cela fait beaucoup trop compte tenu de l’inflation et du rendements des livrets A, LDD et autres placements à 3%.
Cependant étant entrepreneur je peut être soumis aux aléas de la gestion d’entreprise avec une impossibilité d’avoir accès au chômage en cas de soucis. Bien que mon entreprise se porte bien et dispose d’une trésorerie conséquente, j’aspire a pouvoir dormir tranquille et, ce matelas de sécurité me permet d’être tranquille ainsi.

INVESTISSEMENT BOURSIER
PEA 1 : Valeur actuelle : 187 236 €
Plus ou moins-value lattente : 8 750 €
Dividende encaissé dans le mois : 5 095,06 €
Détails :
Accor : 69,30 €
Air Liquide : 324,50 €
Axa : 431,80 €
BNP : 616,20 €
Bouygues : 387,00 €
Danone : 68,00 €
Imerys : 700,70 €
Kaufman : 592,80 €
Métropole TV : 289,00 €
Nexity : 640,00 €
Schneider : 59,85 €
Stellantis : 673,15 €
Sword Group : 242,76 €

PEA 2 : Valeur actuelle : 76 677 €
Plus ou moins-value lattente : 4 063 €
Dividende encaissé dans le mois : 2 055,35 €
Détails :
Accor : 46,20 €
Air Liquide : 177,00 €
Axa : 173,40 €
BNP : 222,30 €
Bouygues : 167,40 €
Danone : 16,00 €
Imerys : 246,00 €
Kaufman : 271,20 €
Nexity : 247,50 €
Schneider : 31,50 €
Stellantis : 391,82 €
Sword Group : 65,03 €

PEA PME 1 : Valeur actuelle : 1 000 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 1000 €

PEA PME 2 : Valeur actuelle : 0 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 0 €

INVESTISSEMENTS DIVERS
16 Napoléon OR Boursable d’une valeur de 6 135 €
1 pièce or Mariane Coq 250 €
5 125 € de Crowdlending sur la plateforme Pretup
693 € de Bitcoin stocké sur un Ledger
650 € d’Etherum stocké sur un Ledger

PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030
Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % :
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 185 € Mensuel / 14 220 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel

Soit 78 528 € Annuel

Revenus PEA 1: 6 % Annuel représente une valorisation de 270 000 € et une rente annuelle de 15 000 € brut de PS.

Revenus PEA 2: 6 % Annuel représente une valorisation de 250 000 € et une rente annuelle de 14 000 € brut de PS.

Cela sera complété en bonus (non calculé a ce jour) par les montant récupéré des crowdlending et valeur de revente de cryptos.
Concernant les Napoléons ils sont gardés dans un coffre loué a la banque et sont une réserve de valeur en cas de gros pépins de système bancaire ou déménagement dans un pays d’Asie ou l’or est bien plus utilisé (expat).

Cela représente une perte de revenu annuel de l’ordre de 20 % mais compte tenu que j’épargne plus de 60% du revenu actuel , cela sera suffisant pour vivre rentier et le rester !

Greyna · #74

Gautier33290 a écrit :
[b]
Concernant les Napoléons ils sont gardés dans un coffre loué a la banque et sont une réserve de valeur en cas de gros pépins de système bancaire ou déménagement dans un pays d’Asie ou l’or est bien plus utilisé (expat).

Question bête: vous ferez comment pour acheminer vos pièces d’or en Asie ?

Oblible · #75

Gautier33290, le 30/04/2023 a écrit :
Cela sera complété en bonus (non calculé a ce jour) par les montant récupéré des crowdlending et valeur de revente de cryptos.
Concernant les Napoléons ils sont gardés dans un coffre loué a la banque et sont une réserve de valeur en cas de gros pépins de système bancaire ou déménagement dans un pays d’Asie ou l’or est bien plus utilisé (expat).

Pour information, s’il y a de "gros pépins de système bancaire", le gouvernement peut décréter la saisie de tout l’or détenu par les particuliers, à commencer par celui détenu dans des coffres de banque ( cf le "Gold Reserve Act" sous Roosevelt ).

Gold Reserve Act ? Wikipédia

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