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Favoris 3   [+4]    #1 28/12/2021 10h38

Membre (2019)
Réputation :   43  

Tout à commencé en 2015 … Lors du bilan de mon entreprise …

Je suis gérant d’une EURL depuis 2008  et lors de mon bilan comptable de 2015 un dilème se pose :
Augmenter ma rémunération et payer 46% de cotisations urssaf plus de l’impôt sur le revenu avec une tranche à 30%, ou pas ?
Son explication était tout autre :
Acheter un appartement et le mettre en location afin de ramener de l’argent extérieur dans le foyer et diversifier les sources de revenus.
De retour chez moi, j’en ai parlé à ma femme et nous avons eu la même réflexion. A l’époque nous faisions pas mal de chantiers de remise en état d’appartement ou les locataires avaient pas mal dégradés, salis …
Nous n’étions pas très chauds pour acheter un appartement et avoir ce même problème.
Puis un jour un client m’appelle et m’explique qu’elle ne peut pas payer sa remise en peinture car elle a un crédit à payer qu’elle avait contractée pour payer son appartement, et que manque de bol elle avait dû changer l’an dernier le cumulus qui représentais 3 mois de Loyer, elle s’excusa de ne pas pouvoir signer le devis qui représentais 4 mois de Loyer également.
Ce fût une étincelle pour nous, l’immobilier résidentiel est dangereux, déjà que vers chez nous (On habite vers Bordeaux) les rendements sont de 4 – 6 %, Il faut penser que régulièrement il y a des travaux d’entretien, des charges de copropriété et taxe foncières qui incombent au propriétaire et qui viens baisser la rentabilité.
Délicat de gagner de l’argent et de préparer une retraite ainsi sauf en pariant sur la hausse de l’immobilier.

Un week end je lis sur le journal que Libourne (Assez grande ville non loin de Bordeaux) est en plein développement : Les Parisiens (grâce au train) et les Bordelais viennent y acheter des appartements, les rénovent avec goût pour y vivre car l’immobilier est plus accessible que dans ces deux grandes villes.
Quelques heures passées sur le Bon Coin et je trouve que, les rentabilités brutes des appartements sont de l’ordre de 10%… Pas mal pour une ville en fort développement et dont la population s’embourgeoise.
Mais toujours le problème des travaux, de la taxe foncière et des charges de copro qui représentent souvent un mois de loyer chacun …
Prix des appartements bas, loyers bas mais un cumulus a changer sera au même prix…
Et un cumulus à 800 € quand l’appartement est un T1 avec un loyer à 430 € … Vous crame la rentabilité…
Alors rajoutons peinture, petits travaux d’entretien, frais de copro, taxe foncière….

Quelques jours après, dans le camion j’entend un interview d’un économiste qui traite souvent l’immobilier sur BFM à la radio : Il parlait des avantages financiers de l’immobilier commercial.
-    Les loyers montent plus souvent plus vite que l’inflation
-    Les travaux d’entretien (Plomberie, électricité, murs, sol et plafond intérieur) sont à la charge du locataire
-    La taxe foncière refacturée et remboursée par le locataire
EN précisant ce que je garde comme bible :
Quels critères utiliser pour choisir un bon local commercial ? 1, L’emplacement, 2, L’emplacement et 3 L’emplacement…
Déclic ! Ce que je recherchais

Je me mets donc à fouiner dans la section « bureaux et commerce » sur le bon coin dans cette ville en tapant « hypercentre » et « bastide » (Nom appelé du centre par les locaux)
Et effectivement la majorité des annonces présentent des rentabilités de l’ordre de 7 – 9 % (sans travaux ni charges donc) avec l’avantage d’être déjà loué.
Je prends contact avec une avocate en droit immobiliers et baux commerciaux pour demander conseil et le résumé d’une heure de discussion :
90 % des baux sont faits par des agents immobiliers sont des raquettes à emmerdes. Mal faits, baux lambdas pas adaptés… Si problème avec locataire il y a … Bon courage avec un bail d’agent immobilier !
Il me faut donc trouver un local commercial, éventuellement avec des travaux afin d’y mettre qui je souhaite avec un bail commercial propre.

J’étais donc parti en recherche de ce qui étais pour moi la perle rare…..

Dernière modification par Gautier33290 (28/12/2021 10h40)

Mots-clés : commerce, immobilier, portefeuille

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#2 28/12/2021 14h52

Membre (2019)
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SEPTEMBRE 2015

Après quelques mois à scruter les alertes le bon coin que j’avais mise en place, (autant en vente qu’en location pour connaitre les montant des loyers), Un local me tape à l’œil sur Libourne :

Un Petit local commercial de 34m2 dans l’hypercentre à côté du marché couvert, à 50m de la place centrale piétonne que je nommerai THOMAS par la suite.
Le prix affiché était de 45 000 €, Je savais déjà que cela se louais 400 – 450 euros environ.
Je l’ai donc visité, Plutôt propre, murs à refaire et à doubler en placo, lambris à faire au plafond et intégrer des spots… je vais le rénover pour qu’il soit propre à la location.

Je l’ai donc acheté 43 000 € en nom propre sur mes économies avec une petite négociation.
J’y ai fait un coup de propre et j’y ai installé ma société en espérant réaliser des chantiers en ayant un pied à terre sur Libourne.

Je me le louais le prix du marché : 450 € mensuel, ni plus ni moins.
Une bonne chose mais quelque chose me restait en travers … contrairement à l’idée initiale d’apporter de l’argent extérieur, c’était encore ma société qui payait…

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#3 29/12/2021 12h34

Membre (2019)
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OCTOBRE 2015 à FEVRIER 2016

J’ai continué à chercher un autre local, cette fois je souhaitais un local sur la place centrale : L’emplacement, l’emplacement …
Après quelques recherche une annonce attire mon attention : Place du marché, local en bon état, 120 000 € Loué  972 € par un restaurateur. Dans l’euphorie de la rentabilité j’en ai oublié les conseils de l’avocate : Pas de bail d’agent immo …du moins il faut l’étudier avant .
Il se trouve que cela en étais un rempli de lacunes qui nous a fait défaut par la suite, je reviendrai sur le sujet plus tard.

Une visite et un petit calcul de rentabilité plus tard, je fais une offre au prix qui a été acceptée en suivant.
Mais j’apprends que le locataire tout comme la mairie à un droit de préemption !
Je savais que le mari de la gérante était un homme assez riche dans l’immobilier, j’ai espéré, prié pour qu’ils ne préemptent pas… Oufff, refus de préemption, c’est à nous !

Ma femme et moi créons une SCI à l’IR et décidons en Décembre 2015 d’acheter ce bien à crédit n’ayant pas les fonds pour l’acheter cash. Nous nommerons ce local SURCHAMP par la suite.

Nous voilà avec un crédit de 930 € mensuel et un Loyer de 972 €.
Impeccable me direz-vous, Oui mais non.

Le Loyer couvre le crédit oui, mais pas les Prélèvement sociaux ni l’impôt sur le revenu …

Il nous fallait un bien supplémentaire générant du cash sans être plombé par un crédit supplémentaire afin de favoriser la balance Recettes / Crédit / Impôts en notre faveur.

Dernière modification par Gautier33290 (29/12/2021 13h50)

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Favoris 1   [+1]    #4 29/12/2021 13h51

Membre (2019)
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MARS 2016

Un matin de Mars 2016, l’agent immobilier par qui nous étions passés pour acheter le local sur la place du marché, me propose un bien qui n’est pas encore paru en agence (ce que l’on appelle un bien en off, réservé aux contacts).
La chose me parait trop belle pour être réelle, à moins de découvrir le loup.
Situé dans l’hypercentre entre la place du marché et le Lycée un local de 38 m² avec son bureau de 15 m²  séparé et un WC lave main dans les communs sous les escaliers, l’ensemble pour 42 000 €, je nommerai ce local par la suite MONTESQUIEU.
La propriétaire était pressée de vendre à la suite de soucis de famille et d’héritage.
Loué actuellement 400 € à une association qui battais de l’aile, je n’ai pas mis longtemps pour comprendre la rentabilité finale :
Un bureau de 15m² : 200 €
Un local commercial : 450 €
Soit 650 € mensuel pour … ? 42 000 € d’achat ?
Le Loup, un immeuble en cours de division et le vendeur ne voulais ni de syndic pro ni s’occuper du syndic. Etant le premier acquéreur, a moi la lecture de syndic bénévole (le particulier est très bien) et à moi la paperasse a chaque vente des 5 lots de l’immeuble … Bénévolement.
Je l’ai rappelé 20 minutes après pour venir le visiter le jour même et… nous avons fait une offre acceptée à 38 000 € (j’avais expliqué à l’époque que l’association n’avais pas trop d’argent et que je prenais un risque en récupérant ce locataire alors que … Cela m’arrangeait bien qu’elle parte au plus vite !)

Voila qu’en l’espace de quelques mois, entre Septembre 2015 et Mars 2016 nous avions acquis 3 Locaux commerciaux et un bureau : Des centaines d’heures de recherches a éplucher les annonces immobilières, des dizaines de projets étudiés non rentables à notre gout…

Dans notre tête nous avions les 4 lots loués, il ne restait plus qu’a laisser faire le temps, mais rappelez-vous les erreurs de débutant : Des baux commerciaux pas propres, des locataires que l’on n’a pas choisi … Nous pensions encaisser les loyers en continuant notre métier tranquillement ?
Nous ne savions pas ce qui allais arriver les mois suivants : Nous allions découvrir le métier de bailleur privé.

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[+1]    #5 30/12/2021 06h16

Membre (2019)
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AVRIL 2016 à JUILLET 2016

L’erreur que j’avais faite en achetant le local THOMAS a titre perso est que les flux financiers ne vont pas dans la SCI, erreur de débutant.

Pas de quoi me décourager, je veux importer le local dans la SCI…

Un passage chez le notaire, je vends le local 60 000 € à la sci que j’avais acheté 43 300 € .

Un crédit de 60 000 € que je pouvais faire grâce aux loyers existant de la sci.

Voilà comment récupérer du cash sur le compte perso, je place en parallèle cette somme sur PEA et commence mes placements boursiers (objectif de rendement).

CF : Voila comment acheter indirectement des titres vifs à crédit en déduisant les intérêts d’emprunt sur la sci.

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[+1]    #6 30/12/2021 10h44

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AOUT 2016 à AOUT 2017

Le locataire de MONTESQUIEU, l’association qui battais de l’aile me demande de quitter les lieux.
AVEC PLAISIR !

Vous vous rappeler ? Le local avec le bureau indépendant ? Je vais pouvoir les relouer youpi !

La gérante de l’association était spéciale et me prenais la tête pour que je fasse des travaux… Je lui ai toujours répondu qu’elle avait un loyer très bas représentatif de l’état du local qu’elle avait elle-même louée.

Elle m’avait en grippe et surprise lors de son départ lors que nous avons fait l’état des lieux (bien que cela n’ai servi à rie car il n’y avait pas d’état des lieux d’entrée de fait …-

Le local avait été vidé : plus de lavabo, goulottes électriques bref, plus rien.

Remarquez, cela m’arrangeait car je voulais le rénover totalement pour le louer dans la fourchette haute du marché.
Ils sont partis en Janvier 2017 et avons rénovés les 2 lots et cloisonner les WC sous les escaliers des communs pour faire des wc partagés.

Avec le recul, j’aurai pu demander réparation du préjudice car un local commercial doit être entretenu et rendu en bon état de réparations locative, à l’époque je ne le savais pas et de toute façon, l’association n’avait plus d’argent et la gérante n’était pas garante du loyer et des dégradations.

C’est à ce moment la que j’ai bien compris l’utilité d’un acte de de cautionnement adossé à un bail commercial.

Je vais continuer petit à petit à raconter mon histoire, les joies et déboires immobiliers.
N’hésitez pas à questionner mes choix ou écrire vos observations.


Ci dessous l’état des locaux en question…

Ce qui sera plus tard, un bureau:


et le futur local commercial:

Dernière modification par Gautier33290 (30/12/2021 10h50)

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[+1]    #7 30/12/2021 10h51

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Je suis avec intérêt vos aventures (et quel culot cette association !)

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#8 30/12/2021 10h54

Membre (2019)
Réputation :   43  

Merci bien, effectivement ils étaient culotés mais pensant me casser les pieds, ils m’ont rendu service en quittant les lieux ainsi (bien sur j’ai gardé le dépôt de garantie d’un mois de loyer)
Cela nous à permis de rénover et relouer plus cher et plus rapidement que prévu (vous verrai dans le prochain chapitre).

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[+1]    #9 30/12/2021 12h18

Membre (2020)
Réputation :   3  

Parcours très intéressant je suis la file avec attention

Bonne fêtes

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[+2]    #10 30/12/2021 13h55

Membre (2019)
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SEPTEMBRE 2017

Il nous aura fallu un an pour rénover les deux locaux de MONTESTQUIEU, cloisonner les CW sous l’escalier pour les rendre privés, doubler et isoler les murs, poser un beau lineau, des spots leds comme éclairage…

Voilà un aperçu de la rénovation, il ne manquera plus que la vitrine mais c’est un autre budget, nous verront cela plus tard.

Le bureau:


Le local :




Aussitôt rénové, aussitôt loué :

Le local commercial loué 460 € à servi à partir de Septembre 2017 à des infirmières et le bureau loyer 200 € à partir de Octobre 2017 à un architecte indépendant.

Tout était à nouveau reloué en ayant pu augmenter les loyers et donc la rentabilité.

Juste histoire de finir sur la rénovation, quelques années après, la vitrine:

Dernière modification par Gautier33290 (30/12/2021 14h00)

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#11 30/12/2021 14h09

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Bonjour.

Beau boulot.

J’approuve votre raisonnement. Je fais de la location étudiante, cela semble bien plus contraignant.

J’ai plein de questions pour profiter de votre expertise:
- Le DPE en local professionnel est-il réformé comme le DPE des particuliers? Une note insuffisante est-elle bloquante pour la location comme pour les baux d’habitation?
- Quelles contraintes rencontrez vous pour le financement? Vous indiquez faire très peu d’apport, Vous passez par votre banque pro? Vous mettez en garantie votre entreprise?
- Quels réseaux utilisez vous d’abord pour trouver des biens, puis pour mettre en location?
- Rencontrez-vous des difficultés administratives dans cette activité? Je pense par exemple à un commerce que vous souhaiteriez louer comme bureau? Ou une mairie à qui votre vitrine ne plait plus? Ou une copro qui vous met des bâtons dans les roues?
- C’est qui les cautions que vous évoquez, à part la caution personnelle du gérant (pas toujours solvable non?)? Caution bancaire?

Dernière modification par Trahcoh (30/12/2021 14h11)

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#12 30/12/2021 14h22

Membre (2018)
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File très intéressante.

J’apprécie également le filon des petits locaux commerciaux en centre ville dynamique.

Rentabilité imbattable.

Pour ma part j’ai également une locataire qui me demande d’intervenir pour des petits travaux en général une fois par an. Je la renvoie vers son bail (qui a été rédigé par l’ancien propriétaire).

Pour ce qui est du bail je fais systématiquement un bail notarial je trouve que ça cadre bien les choses.

Viviérois


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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[+3]    #13 30/12/2021 14h25

Membre (2019)
Réputation :   43  

Bonjour Trahcoh, beaucoup de question sur lesquels je vais essayer d’apporter les réponses plus claires possibles.

- Le DPE en local professionnel est-il réformé comme le DPE des particuliers? Une note insuffisante est-elle bloquante pour la location comme pour les baux d’habitation?

Pour le DPE, Aucune notation n’est bloquante pour une mise en location. Sans parler que le DPE est bien plus light.
Sa seule utilité est que le locataire prends le local en connaissance de cause. Je pense notamment à des défaut électrique: Le locataire loue en sachant le problème qu’il sera obligé de remettre en état à ses frais, ou en tout cas, il en sera responsable en cas d’accident.

- Quelles contraintes rencontrez vous pour le financement? Vous indiquez faire très peu d’apport, Vous passez par votre banque pro? Vous mettez en garantie votre entreprise?

Je n’ai pas rencontré beaucoup de contrainte pour le financement. Les loyers couvrant largement le crédit (au pire avec 10 - 15 % d’apport), les banques suivent.
L’avantage d’avoir 3 lots dont 1 à crédit est que le ratio Crédit / Loyer est largement favorable à l’accord d’un crédit.
Je passe par mon conseiller pro qui est le directeur de l’agence locale mais en aucun cas je ne mettrai ma société en caution. Cependant les finances de l’entreprises et les bonnes tenues de compte les rassurent.
Comme beaucoup, si vous êtes à découvert tout les mois, le banquier vous prêtera surement pas, ou moins que si vous épargnez tous les mois.

- Quels réseaux utilisez vous d’abord pour trouver des biens, puis pour mettre en location?

Pour trouver les biens, la galère: Pour ma part 100% leboncoin. Des heures et des heures a TOUT éplucher, annonce par annonce, a appeler et voir si c’est rentable ou pas.
Puis une fois que c’est rentable (10% environ) je m’intéresses sur l’emplacement.
Pour la mise en location, idem, le bon coin et bail d’avocat. Rien de plus simple.

- Rencontrez-vous des difficultés administratives dans cette activité? Je pense par exemple à un commerce que vous souhaiteriez louer comme bureau? Ou une mairie à qui votre vitrine ne plait plus? Ou une copro qui vous met des bâtons dans les roues?

C’est l’avantage, le locataire se débrouille de toute les formalités (ou presque).
Louer des bureaux dans un local commercial, normalement n’est permis qu’en changeant de destination les locaux et en les passant en bureau: Dossier mairie chiant + taxe foncière doublée en gros.
On peut cependant contourner en faisant un bail commercial à une entreprise X. Libre à elle d’y mettre un bureau…
Concernant la devanture (vitrine), si la vitrine est existante personne ne peut d’un coup vous la refuser et vous la faire changer.
Cependant si vous voulez la changer (ce que j’ai fait), dossier Mairie auprès de l’urbanisme , (et des monuments de France selon les secteur, moi c’étais le cas). Ils sont libre d’accepter ou refuser en donnant une explication du refus (souvent les couleurs imposées).
Si vous êtes en copro, même principe.
Donc: Dossier copro, si validé en assemblé générale, Dossier Mairie, Puis vote en copro du dossier validé… Durée … 3 ans environ (merci la paperasse Française!)

- C’est qui les cautions que vous évoquez, à part la caution personnelle du gérant (pas toujours solvable non?)? Caution bancaire?

Caution personnelle du gérant + Caution personnelle de son conjoint par exemple.
Quoi qu’il en soit, caution personnelle du gérant, si la société ferme il ne sera peut être pas solvable (sauf si il est marié et qu’il y a des revenu dans le foyer fiscal)…
Mais un jour ou l’autre il se mettre à travailler et zou, un peu comme les pensions alimentaires, il paiera un jour ou l’autre.

vivierois a écrit :

File très intéressante.

J’apprécie également le filon des petits locaux commerciaux en centre ville dynamique.

Rentabilité imbattable.

Pour ma part j’ai également une locataire qui me demande d’intervenir pour des petits travaux en général une fois par an. Je la renvoie vers son bail (qui a été rédigé par l’ancien propriétaire).

Pour ce qui est du bail je fais systématiquement un bail notarial je trouve que ça cadre bien les choses.

Viviérois

Oui Bail notarial est pas mal il faut avoir cependant un notaire ouvert à bien ficeler et contraindre le bail.
N’ayant pas trouvé de notaire pour cela, je me suis tourné vers un avocat.

Espérant avoir éclairci vos demandes.

Dernière modification par Gautier33290 (30/12/2021 14h31)

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#14 31/12/2021 06h13

Membre (2019)
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OCTOBRE  2017 à FEVRIER 2018

Comme le local THOMAS loué par mon entreprise ne rapportais pas de chantier, c’était l’occasion de le louer à quelqu’un d’autre et de ramener de l’argent extérieur comme conseillé par mon comptable quelques années avant.

J’avais donc trouvé une personne qui avait besoin d’un bureau pour son activité, je ne le sentais pas mais c’était pour moi l’occasion de faire un bail au même tarif : 450 €.

Il est resté 3 mois et m’a demandé de résilier le bail car il n’avait pas d’argent, je lui ai donc dit que je gardais le dépôt de garantie de 2 mois et qu’on résiliait le bail (5 mois de loyer en 3 mois c’est déjà cela).

Et oui, erreur de jeunesse j’avais pris un bail sur le net qui n’incluais pas d’acte de cautionnement des gérants… Prochain bail, je le fais faire par l’avocate et je prendrai le temps de choisir mes locataires !


MARS 2018


Après quelques visites et rencontre de potentiels locataires, je trouve une coiffeuse, salariée qui veut monter son salon, motivée, un bon prévisionnel et déjà une clientèle, je la prends.

Nouveau locataire dans le local THOMAS pour 470 €, j’avais monté le loyer de 20 € par rapport à avant.

Avant d’ouvrir elle souhaitait refaire le sol, le plafond avec des panneaux les, les murs, l’électricité et le tableau électrique par un électricien.

Trop beau pour moi, je reste humain et je lui dis que je paye le tableau électrique.

Un locataire qui roule, un loyer de 470 € et une économie de 450 € pour ma société qui ne louais plus le local sans parler d’un local parfaitement rénove… top !

Mais la suite va révéler des surprises, des ennui pendant près d’un an…

Dernière modification par Gautier33290 (31/12/2021 06h19)

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Favoris 2   [+4]    #15 31/12/2021 08h41

Membre (2019)
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AVRIL 2018 à MAI 2019

Tout est loué encore une fois, que des locataires que j’ai choisis et avec qui cela se passe bien : MONTESQUIEU, THOMAS.

L’avantage des baux commerciaux, pas d’entretien, pas de dépannage de plomberie en urgence…
Si j’avais eu une fois le locataire de SURCHAMP qui m’appelle me disant que l’évier ne s’évacue pas bien.
Réponse, en politesse, vous n’êtes pas dans un bail d’habitation, ce genre de travaux est à votre charge, appeler un plombier. Puis, RAS.

En revanche, la seule locataire que je n’avais pas choisie va m’apporter une année de complication

La locataire de SURCHAMP est en difficultés financières (que je comprends), je lui fais un étalement de 3 mois de loyers sur 10 mois.
Quelques mois plus tard, une personne m’appelle en se présentant comme mon locataire à SURCHAMP et m’explique que la clim du local est HS.

Confus, je lui explique qu’il y a erreur car ma locataire est Mme D** ce à quoi il me rétorque être en location gérance car Mme D** lui a loué son fond en location gérance.

Assez (trop) vif de nature je lui rétorque simplement que ma locataire reste Mme D**, qu’à ce jour elle me doit des arriérés de loyers et que pour la clim, il s’agit d’un équipement qui est à la charge du locataire.

Bref appel auprès de ma locataire, me confirmant la mise en location gérance pour un an puis la vente du fond se fera sans que je ne puisse m’y opposer dans la mesure où il n’y a pas de changement de destination et de type de commerce (ce qui est vrai dans un tel cas).

Je ne voulais absolument pas de ce que je qualifiais de charlot (le potentiel repreneur), n’ayant aucune garantie financière à me proposer (un jeune de 19 ans, sans argent dont sa femme et son fils faisaient la sieste dans la cave pendant le service…).

Puis s’en suis des mois avec des appel les soirs jusqu’à 21h ou le locataire gérant m’explique que je dois venir faire une reprise de peinture et autres conneries m’ont fait perdre mon sang froid.

Mon objectif est clair, je vais tout faire pour décourager le potentiel repreneur de reprendre.
Rendez-vous chez l’avocate pour analyser le bail et voir comment on va s’y prendre.
Comment faire pour le décourager ? le futur repreneur n’a pas l’aire d’être bien conseillé selon moi, on peut le jouer au bluf.

Alors effectivement le bail existant est merdique et mal fait, absolument sans aucune protection vis-à-vis du bailleur et, pour résumer les emmerdes liées au bail :

Il est stipulé sur le bail que le local est climatisé, sans préciser que l’entretien, les réparations et le remplacement sont à la charge du locataire.
J’ai donc remplacé la clim à mes frais en espérant que la vente du fonds de commerce n’irait pas à terme.

Il est stipulé que le locataire est en droit de mettre en location gérance qui elle le souhaite sans demander l’accord au propriétaire en restant cependant garant en cas d’impayé.

Enfin la loi autorise effectivement la vente d’un fonds de commerce sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer dans la mesure ou l’activité reste la même, ce qui est normal.

J’avais donc expliqué à l’avocate que l’ancienne activité était un restaurant traditionnel français et que le repreneur allait faire des pizzas, il s’agit d’un changement d’activité.

Dans les faits oui mais le bail ne précisait pas restauration traditionnelle mais : Restauration avec ou sans cuisson…
J’avais acheté un local avec un beau restaurant français et, pour faire simple elle pouvait le vendre sans que je m’y oppose à un kebab ou un vendeur de sardines sans que je puisse m’y opposer ou demander des garanties.

Il nous fallait trouver un plan, une solution à tenter au bluff car malheureusement ils étaient dans leurs bon droits.

Après quelques heures, banco, voilà le plan d’attaque de l’avocate pour décourager la transaction du fonds de commerce :

Le changement d’activité (autorisé par le bail mal fait de l’agent immobilier) induite une gêne olfactive pour les copropriétaires du dessus.
Effectivement un four à pizza fais plus d’odeur que un steak grillé oui…

On a donc envoyé un recommandé en ce sens en expliquant que son activité est refusée par la copropriété (dont j’étais et je suis encore syndic bénévole) et que, par conséquent, il aurait des soucis avec la copropriété qui le mettrai en demeure de cesser sa nuisance et donc son activité alors qu’il aura emprunté pour acheter le fonds de commerce.

Ni une ni deux, cela a fonctionné, il a lâché l’affaire et ma locataire était bien entendu furieuse.

La vie d’un bailleur n’est pas un long fleuve tranquille à encaisser les loyers sans rien faire…
Mais être bien entouré permet d’avoir une longueur d’avance sur les emmerdes

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#16 31/12/2021 11h11

Membre (2018)
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Réputation :   272  

Bonjour,

Est ce que par défaut tout ce qui n’est pas indiqué comme étant la responsabilité du locataire incombe au propriétaire?
Quel est selon vous les points sur lesquels il est nécessaire de verrouiller un bail commercial ?

Dans le cas de changement de locataire suite à la vente du commerce en place ou location/gérance, est ce que vous avez pu dans vos autres bails inscrire des conditions spécifiques du type droit de véto du propriétaire ou validation de garant pour les nouveaux occupants?


“It ain’t what you don’t know that gets you into trouble. It’s what you know for sure that just ain’t so.” M.Twain

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Favoris 1   [+3]    #17 31/12/2021 17h06

Membre (2019)
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Bonjour
Je vais donc répondre à plusieurs questions ainsi qu’a une remarque que l’on m’a faite en privé:

Liberty84 a écrit :

Bonjour,

Est ce que par défaut tout ce qui n’est pas indiqué comme étant la responsabilité du locataire incombe au propriétaire?
Quel est selon vous les points sur lesquels il est nécessaire de verrouiller un bail commercial ?

Dans le cas de changement de locataire suite à la vente du commerce en place ou location/gérance, est ce que vous avez pu dans vos autres bails inscrire des conditions spécifiques du type droit de véto du propriétaire ou validation de garant pour les nouveaux occupants?


Est ce que par défaut tout ce qui n’est pas indiqué comme étant la responsabilité du locataire incombe au propriétaire


Alors dans les baux commerciaux il faut impérativement:

1 Lister la liste des charges et travaux qui incombe au locataire:

Extrait de bail a écrit :

Article 1er
Le locataire entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant, au fur et à mesure qu’elles
deviendront nécessaires, toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent
bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail.

Article 2
Il devra plus généralement maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et
propreté l’ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie,
appareillage électrique et sanitaire, ainsi que les accessoires et éléments d’équipement,
procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu’il sera nécessaire ; remplacer, s’il y avait
lieu, ce qui ne pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et
notamment remédier à l’apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements, et
reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués.

Article 3
Le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien
complet de la devanture et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu
constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites
suivant les décisions qui seront prises par l’assemblée générale des copropriétaires de
l’immeuble conformément aux dispositions prévues à cet égard par le règlement de
copropriété.

Extrait de bail a écrit :

Article 2 . – Réparations à la charge du locataire
Le locataire supportera la charge des réparations locatives et des réparations d’entretien, qui
doivent être entendues comme celles utiles au maintien permanent de l’immeuble en bon état

Article 3 . – Travaux de mises aux normes, imposés par la réglementation
Le locataire supportera, sans recours contre le bailleur, la charge de tous les travaux ayant
pour objet de mettre les locaux loués ou les parties communes ou éléments d’équipements
communs de l’immeuble en conformité avec la réglementation, à la condition qu’ils soient en
rapport avec la destination contractuelle des locaux.

3 Lister les travaux qui incombent légalement et par obligation au propriétaire:

Extrait de bail a écrit :

Article 1er . – Réparations à la charge du bailleur
En exécution de l’article R. 145-35, 1° du Code de commerce, le bailleur supportera la
charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que les
honoraires liés à la réalisation des travaux correspondants que ces réparations affectent les
parties privatives du lot loué, où les parties communes de l’immeuble.
Conformément à la définition donnée par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, n° 04-
13.764 : JurisData n° 2005-029471), il y a lieu d’entendre notamment par « grosses
réparations », sans que l’énumération donnée par l’article 606 de Code civil soit considérée
comme limitative, les travaux à entreprendre lorsque l’immeuble est affecté dans sa structure
et sa solidité générale.

Liberty84 a écrit :

Quel est selon vous les points sur lesquels il est nécessaire de verrouiller un bail commercial ?

C’est assez complexe et il faut être filou.
Par exemple vous louez un local à un restaurant qui fera des pizza a consommer sur place et emporter.
Dans la désignation de l’activité autorisé dans le bail le fait de noter:
Elaboration, cuisson et vente de pizza a consommer sur place et emporter bloquera votre locataire s’il souhaite revendre son fond de commerce à un kebab par exemple.

Autant vous ne pouvez pas vous opposer à la vente du fond de commerce si l’activité est la même, autant vous pouvez vous y opposer si cela fait changer l’activité listé sur le bail. Et dans ce cas c’est l’occasion de faire un nouveau bail, dans lequel vous pouvez monter le loyer a votre guise et y inclure d’autres closes.
Dans un tel cas c’est une résiliation amiable + nouveau bail.

Liberty84 a écrit :

Dans le cas de changement de locataire suite à la vente du commerce en place ou location/gérance, est ce que vous avez pu dans vos autres bails inscrire des conditions spécifiques du type droit de véto du propriétaire ou validation de garant pour les nouveaux occupants?
[/i]

Alors la législation est très claire:
- Si le locataire vend son fond de commerce (sa clientèle) et que le repreneur garde la même activité (je vends une pizzeria, il rachète pour faire de la pizzeria), le bailleur ne peut pas s’y opposer directement.
Cependant la législation permet que le locataire qui vend reste responsable des impayés et dégradations de son repreneur pendant 3 ans, qui plus est l’acte de cautionnement de l’ancien locataire continue de courir…
Généralement en mettant cela en avant, le locataire vendeur souhaite résilier le bail pour que le repreneur parte sur un nouveau bail. Cela marche bien il faut simplement que ce soit notifié dans l’acte d’avocat lors de la vente du fond de commerce.

- Si le locataire vend son Bail, le bailleur doit donner son accord.
De ce fait, il est tout à fait possible d’insérer dans le contrat de bail une clause qui interdit au locataire (initial) de céder son droit au bail indépendamment du fonds de commerce.
L’insertion de cette clause dans le contrat se justifie par le fait qu’une cession isolée du droit au bail entraîne souvent le changement de l’activité initialement pratiquée dans le local commercial.
Mais il faut que cela soit notifié sur le bail car il peut également être notifié que le présent bail peut être cédé ou vendu sans avoir à demander l’accord du bailleur.

Enfin je vais répondre à une remarque de

Mali49 a écrit :

Merci de me confirmer que je ne dois pas me lancer dans l’immobilier !

Il ne faut pas se leurrer, être rentier dans l’immobilier implique du temps, des connaissance et surtout de l’envie.
Envie d’apprendre, envie de lire (Cf ci dessous ma bibliothèque …)

C’est comme tout: Quand on veux on peux.

Dernière modification par Gautier33290 (31/12/2021 17h56)

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#18 01/01/2022 14h53

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JUIN 2019

En ce mois de juin, il y a du mouvement :

La locataire de SURCHAMP a acceptée ma proposition aux gaufre : Résiliation amiable sur le champ sans état des lieux de sortie (et donc si il y avait des dégradations, je ne pourrais pas me retourner contre elle).
Le local a donc été libéré en Juin, quelques travaux à prévoir notamment une bonne trentaine de chevilles dans les murs …, des dalles de faux plafonds cassées, des spots non branchées, une cave humide non ventilée…
Rien de grave et grand soulagement de m’être débarrassé du locataire présent lors de l’achat et de son bail de m…

Dans le même mois les infirmières de MONTESQUIEU me demandent de mettre un terme à leur bail de manière anticipé car le local est trop bruyant quand elles dorment pendant leurs gardes.
Comme j’avais de très bon rapport avec elles et que le local est resté en parfait état, je garde les 2 mois de dépôts de garantie et je résilie le bail.

L’architecte de MONTESQUIEU souhaite rompre le bail pour prendre plus grand.

Aller, du ménage ce sera l’occasion d’augmenter mes loyers, je mets donc des annonces sur le bon coin et récupère des contacts dans les premiers jours de mise en ligne des annonces.

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#19 01/01/2022 15h46

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Bonne bibliothèque ! Le problème, c’est que la plupart des apprentis bailleurs auront bien du mal avec les livres des éditions Dalloz et Francis Lefebvre. Typiquement, ce sont les livres qu’a votre expert-comptable, votre notaire ou votre avocat pour regarder quand il ne sait pas. C’est à dire que ces livres sont le complément, très précis, complexe et exhaustif, d’une culture juridique déjà bien étoffée ! Quand je vois la difficulté qu’ont beaucoup de forumeurs à intégrer des informations disponibles gratuitement, sur le bofip ou legifrance… il faut savoir que ces livres seront à peu près aussi difficiles d’accès, aussi difficiles à comprendre, que le bofip.

RF, c’est du même niveau. Les livres des éditions Lextenso (Montages juridiques…) et Dunod (Gestion de Patrimoine), je ne connais pas, mais je suppute que c’est ardu également.

En fait, je ne vois que trois livres réellement écrits pour le profane et qui lui sont donc accessibles : les livres de Julien Delagrandanne et les deux des éditions "Le Particulier". Pour les autres livres de votre étagère, la marche risque d’être un peu haute !

Je ne dis pas cela pour me la péter ; je dis cela après des années à constater que beaucoup d’investisseurs en immobilier locatif ne comprennent pas des informations issues du bofip, de legifrance ou autre source de "littérature" du même genre.

Dernière modification par Bernard2K (01/01/2022 15h51)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#20 01/01/2022 17h59

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C’est vrai que les Dalloz et les deux Lires de Francis Lefebvre sont totalement imbuvable.
Cependant avec la pratique et quand on connais ce que l’on y cherche cela permet de rapidement vérifier une information et citer des textes dans mes recommandés :-)

Je m’en suis servi dans un problème de répartition de tantièmes (plus tard dans mes histoires) sans savoir ou chercher.
Mais l’index de dalloz est fabuleusement bien et permet en cherchant des mots clés d’accéder aux bonnes pages… Il ne reste plus qu’a lire…  et on y trouve notre bonheur. C’est aisément compréhensible pour quoi qu’on aie les bases.

RF, Lextenso et Dunod sont plus délicat a appréhender selon moi, pas par leur complexités mais par leur forme de livre.
La ou dalloz est un « simple » dictionnaire, les autres sont plus « livre d’école » plus à lire de A a Z .

Effectivement le particulier est facile mais trop léger quand je dois y chercher des articles pour régler des problèmes.
Pour Delagrandanne, bateau, les bases.

Bofip et légifrance ne sont pas mon dada, bien qu’étant jeune je préfère les sources papiers et cela fait sérieux en arrivant avec le dalloz à un RDV.

Je me rappelle pour un soucis de copro (donc plus tard dans mes histories) la tête de la responsable de copropriété quand je lui ai avancé mes arguments. Elle m’a demandée mes sources, je lui ai sorti le Dalloz de la copropriété… Gloups, rien à rétorquer.

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#21 02/01/2022 11h34

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JUILLET à AOUT 2019


Dans le local de MONTESQUIEU, pour remplacer les infirmières fraichement parties nous avons tout de suite trouvé 4 associés qui montent leur agence immobilière.
Le contact passe bien je fais faire un bail par l’avocate qui me rajoute un acte de cautionnement par associé (si la société de paye pas, les associés sont redevables des loyers et dégradations…).
J’en profite pour passer le loyer de 460 € à 504 € (500 € de loyer et 4 € pour les charges d’eau des wc)

Un des associés est Conseiller en gestion de patrimoine et est intéressé par le bureau que je lui loue 200 € également.

Tout roule il me manque un bon locataire sur le local de la place SURCHAMP à trouver … pas facile pendant les congés d’été

En parallèle et après avoir assisté à l’Assemblée Générale de l’immeuble THOMAS (seul immeuble ou je ne suis pas syndic bénévole car il y a des copropriétaires que je ne peut pas m’encadrer…)

Il s’avère qu’une mise à jour obligatoire selon la loi ALUR des tantièmes ne m’arrange pas, je fouille dans ma bibliothèque et me permet d’envoyer le courrier suivant au syndic : (Cela vous aidera à comprendre la problématique) .

Recommandé envoyé au Syndic a écrit :

Objet : Descriptif de division

Je fais suite à l’Assemblée Générale qui s’est tenue le vendredi 09 Juillet qui avait
notamment pour but de valider le projet de modification du descriptif de division de la
résidence cité en objet.

Pour rappel le bâtiment est composé comme suit :

- Un Local commercial situé au RDC, n’ayant ni accès ni usage à l’immeuble (ni les clés).
- Une porte d’entrée donnant sur un petit couloir et un escalier à droite pour donner accès
au bâtiment A.
- Une cour qui permet d’accéder au bâtiment B du fond en passant par ce petit couloir.
- Un bâtiment B situé au fond avec son escalier pour l’étage.

Le projet de descriptif suit parfaitement cette logique et prévoit :

- Des parties communes générales avec des charges communes générales (Frais de Syndic,
Assurances notamment)
- Des charges communes spéciales nommées « Couloir A » Qui représentent les charges liées
à l’entrée et accès à l’immeuble.
- Des charges communes spéciales « Escalier B » Qui représentent les charges liées à
l’entretien de l’escalier et couloir du bâtiment A.
- Des charges communes spéciales « Escalier C » Qui représentent les charges liées à
l’entretien de l’escalier et couloir du bâtiment B
- Des charges communes spéciales « Bâtiment A » Qui représentent les charges liées à
l’entretien du bâtiment (Gros œuvre) A.
- Des charges communes spéciales « Bâtiment B » Qui représentent les charges liées à
l’entretien du bâtiment (Gros œuvre) B.
- La cour quand a elle a été classée selon le géomètre en partie commune générale compte
tenu qu’elle recueille les eaux pluviales de l’immeuble.

Vous devez sans doute savoir que les tuyaux d’évacuation des eaux (pluviales et usées) sont
d’office classées en charges communes générales de part leur destination. Ces tuyaux sont
déjà listés dans les charges communes générales du descriptif de division du règlement de
copropriété initial.

L’accès à la cour étant réservé aux usagers des bâtiments A et B elle devrait être classée en
partie commune spéciale spécifique au même titre que les escaliers et autres zones d’accès
aux logements.

Pour rappel ci-dessous les définitions des parties communes générales ou spéciales :

Article 3 de la loi de 1965 :
Sont des parties communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage et à l’utilité de tous
les copropriétaires.

Et la loi 65-557 du 10-07-1965 Article 4
La propriété des parties communes peut être répartie entre l’ensemble des copropriétaires (il s’agit
alors de parties communes « générales ») ou certains d’entre eux seulement (parties communes «
spéciales ») (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 4). La création, par le règlement de copropriété, de parties
communes spéciales, définies comme celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires
(Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 6-2), se justifie notamment lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments :
il est possible, par exemple, de stipuler que les murs et la toiture de chaque bâtiment seront des parties
communes aux seuls copropriétaires du bâtiment concerné. Tel est également le cas lorsqu’un même
bâtiment comporte plusieurs cages d’escaliers, ou plus généralement lorsque certaines parties d’un
immeuble ne peuvent servir qu’à certains copropriétaires (l’aire de roulement peut être déclarée partie
commune spéciale aux propriétaires de parking, par exemple). L’existence de parties communes
spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété (Loi 65-557 du 10-7-
1965 art. 6-4). Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de 3 ans à compter de la
promulgation de la loi Élan pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité
avec cette disposition. À cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des
copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision est prise
à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés


Compte tenu de tous ces éléments je vous demande de part ce courrier explicatif de
rectifier l’état descriptif de division avant l’envoi des convocations d’assemblée générale de
Septembre en rajoutant une colonne « Cour » dans les Charges communes spéciales en
répartissant les tantièmes avec tous les lots excepté le local commercial.
Je me tiens à votre disposition pour toute demande de RDV si nécessaire.

Ma demande est claire et bien étoffée, j’attends un retour.
Mais Syndic Pro = Temps trèssssss lents.

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[+2]    #22 03/01/2022 06h11

Membre (2019)
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SEPTEMBRE 2020 - Un tournant dans ma vie de futur rentier.

Enfin trouvé une entreprise qui me plait pour le local de SURCHAMP
La société existe, réalise déjà pas mal de chiffre d’affaires et dégage de belles marges.

Ils cherchent a ouvrir plusieurs points de vente de CBD (cherchez sur google, à l’époque il y en avais peu, aujourd’hui il y en a partout).

Bail commercial fait par l’avocate, actes de cautionnement, on inclue la clim dans les équipements à la charge du locataire ainsi que le maintien d’une ventilation et déshumidificateur dans la cave…. Le métier rentre.

J’en profite pour augmenter le loyer de 10 € mais largement gagnant en rajoutant tout l’entretien et la taxe foncière sur le locataire.

Depuis notre dernier achat immobilier j’avais toujours laissé les alertes le bon coin au cas ou bien que je n’espérais plus trouver grand-chose à ma portée.
Cependant pour me préparer une retraite plus tôt que prévue, il me fallait d’autres revenus.

Un midi je reçois une alerte d’un agent immobilier qui mets en vente un ensemble de 5 locaux commerciaux (un bâtiment complet, sans copropriété) sur Saint Médard, ville à 20 minutes de chez moi.
Parfait, je connais les loyers car mes parents ont 3 locaux sur saint Médard, non loin du bâtiment de cette annonce.

J’appel l’agent immobilier, discute avec lui, il me détaille les loyers, m’explique ou est le bâtiment et m’aperçois que je connais ce bâtiment, très bien situé, en plein centre et à côté de la place du marché (l’emplacement, l’emplacement …).
Je lui propose une visite semaine prochaine, il me répond qu’il est sur place demain à partir de 13h car il a 5 visites…

Je savais que, lorsque les baux auront pu être renouvelés, un peu d’entretien et mis au gout du jour, la rentabilité de l’ensemble dépassera 10%. Je lui propose donc un rendez vous à 12h pour être le premier et lui indique par téléphone que, sauf gros loup, je lui fais une offre au prix sur le parking lors du rdv pour me sécuriser l’investissement.

Imaginez, 5 lots d’un coup, pour moi l’investissement d’une vie qui fera basculer ma retraite 20 ans plus tôt que prévue avec cela.
En raccrochant avec l’agent immobilier, j’appel le directeur de ma banque (oui en tant que client pro on est souvent suivi par le directeur, ce qui aide pour avoir des infos rapides) et lui explique le projet, lui annonce le tarif. Il me dit banco on vous suit.

Me voila le lendemain pour la visite, un bâtiment de 250 m² environ pas entretenu depuis longtemps, un parking privé rempli ou les gens sont mal garés, des gouttières qui fuient… Je comprends mieux le prix bas.

Visite des locataires :

Un barbier : gentil, local propre se plaint des factures de régul d’eau car compteur commun.

Un traiteur : Elle m’annonce que sa porte ne ferme pas et qu’elle n’a jamais fermée, et il y a des fuites au plafond quand il pleut…

Une esthéticienne : Elle refuse la visite en disant que le propriétaire est un con et qu’elle a souvent son salon inondé. Elle me dit qu’elle ne paiera pas la régul d’eau.

Un bar : Fermé car il est ouvert la nuit, impossible de visiter pour moi (avec deux bébés à la maison… je préférais rester avec ma famille)

Un restaurant kebab : gentil comme tout et se plaint que les vitrines sont froides (simple vitrage qui n’isole rien)

Pas mal d’emmerde en vue mais je connais le potentiel, 10 % minimum mais que d’occupation : 5 Lots à reprendre, 5 baux merdiques, une toiture qui fuie et des réguls d’eau avec un compteur commun …

Respire, calme-toi, je traiterai les problèmes les uns après les autres et finirai par tout remettre en ordre.
L’investissement d’une vie.

Lors de la visite, je vois arriver une personne qui attends, pas loin de l’agent immobilier, je le prends de court, sors mon cahier à feuille détachable et lui fait une offre au prix, j’appellerai cet ensemble immobilier LES ECOLES.
Surpris et heureux (de toucher sa commission) il dit aux prochains de ne pas venir car le local est vendu.

Je rentre à la maison heureux, déjà en train de réfléchir à solutionner ces problèmes

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#23 03/01/2022 16h21

Membre (2012)
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Bonjour .
Je vous souhaite donc une bonne année puisque c’est l’usage en cette période
J’ai lu avec intérêt votre résumé.
Vous écrivez

La vie d’un bailleur n’est pas un long fleuve tranquille à encaisser les loyers sans rien faire…

Certes mais votre narration en fait un roman fleuve au débit impétueux.
Bravo


Je suis un peu surpris de la modicité des charges.
Par exemple vous mentionnez 4€ pour l’eau 
Vous n’imputez pas autre chose ?

La rentabilité de petit locaux est souvent TRES intéressante mais au prix d’un investissement en TEMPS  important.
Celui ci est rarement quantifié.

La vacance sur des baux commerciaux est bien plus importante que sur de l’habitation.
Il ne faut surtout pas la négliger 

Lorsque vous parlez de rentabilité de 10% , pourriez vous détailler comment vous faites  ce calcul ?


CyberPapy ou pour faire court CP

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#24 03/01/2022 18h00

Membre (2019)
Réputation :   43  

Cyberpapy bonjour et bonne et merveilleuse année à vous et aux membres du forum qui me suivent.
Effectivement, mes débuts ont étés mouvementés, le temps de me faire au métier, a ce jour c’est bien plus tranquille, vous le verrez par la suite.
Pour les charges du local MONTESQUIEU, je prends que 4 € pour l’eau, rien de plus n’ayant aucune charges.

Syndic bénévole dont je m’occupe avec comme seule charge l’assurance immeuble dont ma quote part est de l’ordre de 100 € annuel… non récupérable sur le locataire.
La taxe foncière est incluse en charge annuelle lors de la réception de celle ci.
Pour le reste … ben il n’y a rien.

Il est vrai que la rentabilité des petits locaux commerciaux est très intéressante (souvent) mais demande des nerf et du temps, beaucoup de temps administratif pour gérer les entrées sorties de locataire, surtout quand les baux sont merdiques. Une fois que tout est clair, cela ne demande pas grand chose comme temps.

Pour ma part j’ai eu que très peu de vacances locatives (vous le verrez sur mes histoires) dans la mesure ou je préfère anticiper et dès qu’un locataire commence a m expliquer que les finances sont dures, je remet une annonce en donnant une date de mise à dispo du local probable sous 6 mois, de ce fait souvent j’ai déja quelques contact de locataires lorsque le local se libère.

Concernant la rentabilité voila mon calcul pour par exemple MONTESQUIEU;
Achat : 38 000 €
Notaire : 4 500 €
Travaux de remise à neuf (bien que en bail commercial le locataire se débrouille mais je voulais louer un truc clean) : 5 000 €

Total achat : 47 500 €

Loyer Actuel (en 2022 ) local + bureau : 560 € + 204 € = 764 € mensuel Soit 9 168 €

Taxe foncière n’est pas une charge car je la paye et la refais payer aux locataire donc elle ne me coute rien.

Assurance syndic: 100 € / An
Assurance propriétaire :  180 € / An

Rentabilité : 9 168 - 100 - 180 = 8 888 € / 47 500 € (prix d’achat) = 18.71 %…

Ca va en laisser rêveur certains !

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[+2]    #25 04/01/2022 18h18

Membre (2019)
Réputation :   43  

OCTOBRE à DECEMBRE 2020

Le projet d’achat des ECOLES patine…

Après avoir fais l’offre, l’agent immobilier s’est rendu chez le vendeur pour faire contresigner l’offre, chose qu’il a refusé de faire.
Le vendeur refusais de vendre à ce prix la, expliquant que c’est vendu bien en dessous du prix du marché (et il à raison).
Après discussion avec l’agent immobilier, je lui explique que le vendeur avait signé un mandat de vente, qu’il a trouvé acquéreur au prix du mandat, il peut le contraindre à payer les honoraires de l’agent immobilier même si il me fait pas la vente.
L’agent immobilier et le vendeur étant des amis, il ne souhaitait pas le lui imposer.
Me voila avec l’investissement d’une vie qui part en fumée. Dépité je contacte mon avocate et lui explique.

Elle me dit que nous allons en gager une procédure de vente forcée, en saisissant le tribunal pour imposer le paiement de la commission de l’agent immobilier, ce qui devrait le résigner à remettre son bien à la vente en ayant perdu 20 000 € d’honoraire de l’agent immobilier.

Pour info : La vente forcée est possible quand il y a eu proposition d’achat sans négociation, au prix du mandat. La vente est réputée comme parfaite et il est possible de contraindre le vendeur récalcitrant pour accepter cette dite vente.

Courrier de mise en demeure envoyé par l’avocate. Quand je l’ai lue je me suis dit « la vache moi je reçois un courrier comme cela, je finalise la vente ».

Et effectivement, rendez vous chez le notaire quelques semaines après, en Décembre pour l’acte définitif.

Quelques semaines avant l’acte définitif j’apprends en allant me présenter aux locataires qu’un lot se libère sur le champ (confinement et COVID oblige, le traiteur ferme…).
Impeccable, je pourrai déjà passer le loyer de 530 € à 700 €.

Une petite anecdote lors de l’achat de ce lot, mon notaire n’avais jamais vu un tel bordel dans une vente : Manquement de baux à joindre à l’acte, pas d’état des lieux, le vendeur ne connaissait pas exactement les montant des loyers, s’ils avaient étés revalorisés…

On pourrait en écrire un livre de nos aventures !

EN parlant du covid et des loyers, aucun retard aucune suspension de loyer … tous les locataires ont de la trésorerie et des aides de l’état, j’en profite pour différer mon crédit de 6 mois pour me faire de la trésorerie si jamais la pandémie tourne mal…

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