Portefeuille financier et immobilier de LeToulousain

LeToulousain · #1

Bonjour à tous,

Je débute dans l’aventure des investisseurs heureux, merci de votre indulgence
Pour résumé, marié, 47 ans, 2 enfants, revenu du foyer 5000€ de salaires nets environ. Ma présentation est ici Information - Forums des investisseurs heureux

Je démarre ce fil pour garder une trace de mon patrimoine que je ferais évoluer régulièrement.
J’ai bricolé ce petit tableau pour classer les éléments

Mon autocritique :
- 2 beaux projets LMNP, qualitatifs, équilibrés financièrement avec une bonne rentabilité dont je suis très fier. Perplexe sur l’avenir (ils sont classés D et E) et sur les probables travaux d’isolation futurs : je préfère me concentrer sur ces 2 appartements pour l’instant et n’envisage pas d’autres achats sur 2022
- Beaucoup d’épargne de précaution : c’est vrai. J’ai récemment ouvert des assurances vie multisupport chez Linxea pour rééquilibrer tout ça en 2022. Cela dit, j’envisage des travaux dans ma RP et le remplacement de mes véhicules (écologie oblige)
- Peu exposé en bourse : c’est vrai, j’ai débuté tard (PEA, PEA-PME, CTO ouverts en 2019) et je trouve les marchés très hauts en ce moment. Je reste sur une stratégie DCA mensuelle limitée de 200€/mois environ (+ si crack avéré).
- Beaucoup d’immobilier : oui clairement, je me sépare en ce moment de la maison à 500k€ (en rouge), reçue en donation, qui rapporte peu (eu égard à sa valeur) et est extrêmement fiscalisée (revenu foncier classique sans charges à déduire)

Je me retrouve donc avec une enveloppe de 500k€ à investir.
mes objectifs :
- je n’ai pas besoin de cette somme, ni de revenus complémentaires pour l’instant (et encore moins d’imposition supplémentaire).
- ayant reçu le bien immobilier à l’origine de ce montant par donation, je souhaite faire de même à mes enfants

1) Après grosse réflexion, je pense placer au moins 400k€ / 450k€ en parts de SCPIs diversifiées (8 à 10 lignes) via le montage suivant :
- Création d’une SCI à l’IS avec Madame au capital de 1k€
- Donation de la nu-propriété des parts de la SCI aux enfants
- Apport des 400k€ en CCA

La SCI me servira de "véhicule d’accumulation" pendant quelques années. Pas de distribution de dividende. Les gains seront réinvestis chaque trimestre en parts de SCPIs supplémentaires ( voir de SIIC/ETF suivant l’évolution de la bourse) au sein de la SCI. Achat d’usufruit de SCPI à peaufiner pour optimiser l’IS.

Dans quelques années (vers 55 ans ?), je récupèrerai progressivement les bénéfices de la SCI par remboursement du CCA sans fiscalité.
Une fois le CCA épuré, mes enfants seraient donc nu-propriétaires de la pleine valeur de la SCI (dites-moi si je me trompe ?)

2) Les 50k€ ou 100k€ restant pourront être diversifié sur d’autres supports (en réflexion pour le moment)

à suivre…

Mots-clés : portefeuille, sci, scpi

Zenithar · #2

Bonjour,

Apres une lecture rapide me vient une remarque.

La création d’une SCI avec un capital de 1000 € + donation aux enfant + apport en compte courant d’associé "démesuré" par rapport au capital pourrait éventuellement être assimilé à une donation déguisée. Je n’ai pas de certitudes mais je vous invite à vérifier ce point.

En complément des solutions évoquées, vous pouvez envisager le PER pour diminuer votre fiscalité en créant un futur revenu complémentaire (vous mentionnez ne pas vouloir d’impôt supplémentaire…).

Dernière modification par Zenithar (22/12/2021 16h10)

dusgas · #3

La non corrélation entre le capital et le compte courant n’est jamais un problème. De même, on ne vous reprochera pas un apport en compte courant plutôt qu’en capital.
Une cession ou donation au nominal ne me choquerait pas compte tenu de l’endettement. Cette partie n’est pas sans risque, mais le risque de redressement est difficilement quantifiable, et est de toute façon faible au regard de la somme en jeu. Admettons que le fisc veuille recalculer la nue-propriété selon une méthode économique, on aboutirait a 3 fois rien.

LeToulousain · #4

Je vous remercie de vos remarques. Je ferai vérifier le montage par un notaire avant de me lancer

Au pire, je donnerai la nu-propriété de 200k€ de parts de SCI à chaque enfant et vu que j’ai - de 50 ans, la quote part doit rentrer dans les 100k€ d’abattement de droit de donation. Mais j’aimerais éviter si je peux

dusgas · #5

En fait vous procédez comme suit :
1 constitution de la sci avec 1k de capital;
2 apport de 400k en compte courant ;
3 achat de 400k de parts
Valeur de la sci = 1k - 400k + 400k = 1k
Et encore vous pouvez déduire la moins value latente sur le prix de revente des parts de SCPI qui est plus faible que la valeur de souscription.

Donc vous n’avez jamais 200k de parts.
C’est pour ça qu’une cession au nominal (ou une donation si vous aimez votre notaire) est non seulement possible mais difficilement critiquable.

Dernière modification par dusgas (23/12/2021 18h43)

Geronimo · #6

Bonjour,

Je rebondis suite à votre intervention dans l’autre file. Vous avez donné la totalité des parts en NP ou vous avez gardé une part en PP ?

LeToulousain · #7

Bonjour,

Oui, ma femme et moi avons gardé 1 part chacun en pleine propriété. C’est notamment utile lors des AGE où les nu-propriétaires participent et où l’unanimité des voix est requise (d’après nos statuts). On ne sais jamais.

Dernière modification par LeToulousain (01/02/2023 15h46)

Geronimo · #8

C’est surtout primordial pour conserver le statut d’associé.

LeToulousain · #9

Bonjour,

Après quelques mois de silence, je donne quelques nouvelles de ma situation.

Le bien immobilier que j’avais reçu en donation a été (très bien) vendu en 2022. Une chance, car vu sa note énergétique, les travaux à faire et la pénibilité (euphémisme) du locataire en place, j’allais au-devant de quelques nuits blanches…

Bref, j’ai créé une SCI au mois d’avril 2022 avec mon épouse (lire le compte rendu de sa constitution ici ) avec 1k€ de capital et apporté à titre personnel 450k€ en CCA.
Comme précisé plus haut, j’ai donné la nue-propriété des parts de la SCI à mes enfants (en gardant 1 part en PP)

J’ai choisi une allocation équilibrée et diversifiée de SCPIs :
- par secteur : commerces, bureaux, santé, logistique, hôtels
- par zone géographique : Île-de-France, régions, Europe
- par différentes sociétés de gestion

Je suis passé par le partenaire du forum Louve Invest qui m’a permis de toucher un généreux cashbask de 12k€ (aussitôt réinvesti). D’ailleurs, ils sont très professionnels, je les recommande.

Voici la situation du portefeuille de SCPI de la SCI au 31/12/2022 :

et sa répartition

Dans un premier temps et pendant quelques années, l’objectif est de réinvestir les dividendes des SCPI en achat de nouvelles parts.
Ensuite, je pourrais progressivement apurer mon CCA par des retraits réguliers

[Je me garde aussi la possibilité de me verser un petit salaire de gérant si je dois valider quelques trimestres de retraite en fin de carrière.]

Coté patrimoine global, pas de gros changements :
- les 2 apparts en LMNP sont toujours bien loués (juste 1 mois de vacance sur 2022), le cashflow est équilibré, les loyers sont équivalents aux mensualités d’emprunt et au montant des charges. Pas de travaux à prévoir pour l’instant
- coté épargne mensuelle, je privilégie l’alimentation de nos 2 assurances vies Linxea Spirit2 selon une répartition équilibrée (1/3 fonds euros, 1/3 ETF World, 1/3 SCPIs)
- quelques dépenses (diminution du compte sur livret) : nouvelle voiture, travaux, voyages car il faut bien se faire plaisir

Note : j’ai noté la valeur de retrait des SCPIs (et non la valeur d’achat), ce qui explique l’écart de valorisation de mon patrimoine par rapport à la dernière fois

BILAN :
Très bonne année 2022. La création de la SCI m’a beaucoup occupé, mais c’est très gratifiant : rencontre avec un CGP, rédaction des statuts, choisir un nom et un logo en famille :-), le courtier, infogreffe, passer et voir son annonce de constitution dans la presse :-), trouver un comptable, une banque. Mes enfants (16 et 19ans) se sont pris au jeu et j’en ai profité pour les impliquer dès la création en toute transparence. Le passage chez le notaire pour la donation les a aussi impressionnés.

Bref encore un beau projet réalisé.
Je réfléchis à une nouvelle idée pour 2023

à suivre…

pierrejacques11 · #10

Bonjour, comment est envisagée la récupération des fonds, in fine, par vos enfants, lorsqu’ils seront pleins propriétaires de la SCI IS ? Je parle d’un point de vue fiscal.

LeToulousain · #11

S’ils souhaitent liquider la SCI et récupérer les fonds :
- le cas échéant, imposition des plus-values des SCPIs à l’IS lors de la revente
- liquidation de la société : PFU de 30% sur les sommes distribuées

pierrejacques11 · #12

Ok merci, comment se calculent les plus values des SCPI ?

LeToulousain · #13

Pas testé encore mais lors de la revente, le calcul de la plus/moins value se fait avec : Prix de retrait - (Prix d’achat-remise)

Note : Pour l’instant, étant donné le prix de retrait très inférieur au prix d’achat, je fais constater par mon comptable une dépréciation d’actif. Elle devrait me permettre un déficit les premières années

Max51 · #14

Bonjour,
je crois savoir que placer des SCPI européennes en AV amènent à payer des prélèvements sociaux (17.2%) alors qu’en direct ça n’aurait pas été le cas.

Quels bénéfice d’avoir votre sci est à l’is?
Les loyers auront un IS de 15% mais réimposition quand il seront distribués (hors CCA)

Avez-vous anticipé que le fait de possiblement être imposé à l’IFI dans quelques années de part 70% RP + appart 1 + appart 2 + usufruit SCI ?

Dernière modification par Max51 (05/04/2023 16h23)

Robz · #15

Bonjour LeToulousain, je vais suivre cette discussion avec intérêt car j’ai moi-même constitué une SCI à l’IS récemment avec ma compagne.

L’objectif étant d’injecter le plus de capitaux possible via CCA pour ensuite nous distribuer les revenus quand nous travaillerons moins - plus d’ici 10 ans.

(Nous avons 31 ans).

Pourriez vous me confirmer que les frais de souscription des SCPI sont entièrement déductible du résultat annuel ?

Pourriez vous préciser l’intérêt comme vous le décriviez plus tôt d’acquérir l’usufruit de parts de SCPI ? L’avez vous fait ?

Merci à vous,

Belle aventure que de se constituer sa propre petite "société patrimoniale familiale"

Dernière modification par Robz (05/04/2023 16h50)

al2020 · #16

Bonsoir,

Bravo pour votre projet. Au regard des problèmes liés aux DPE de certains biens cela peut-être intéressant de vendre et placer l’argent en SCPI. Mais quelle est par exemple la rentabilité moyenne de votre portefeuille de SCPI? Ceci afin de comparer par rapport à un rendement de biens immobiliers en direct?

Max51 · #17

Robz a écrit :
Pourriez vous préciser l’intérêt comme vous le décriviez plus tôt d’acquérir l’usufruit de parts de SCPI ? L’avez vous fait ?

La société est à l’IS donc usufruit amortissable comptablement

LeToulousain · #18

Merci de vos questions et de vos retours !

Quels bénéfices d’avoir votre sci est à l’is?
Les loyers auront un IS de 15% mais réimposition quand ils seront distribués (hors CCA)

La constitution de ma SCI a été réfléchie dans une vision patrimoniale globale.
Les intérêts pour moi :
- capitaliser l’achat régulier de part de SCPI grâce au taux d’IS à 15% (+avantage fiscal des SCPIs européennes)
- transmettre la nue propriété de la SCI à mes enfants sans frottement fiscal
- Récupérer les dividendes des SCPIs en remboursement de CCA sans fiscalité
- me garder la possibilité de me verser un petit salaire de gérant pour terminer de cotiser ma retraite

Avez-vous anticipé que le fait de possiblement être imposé à l’IFI dans quelques années de part 70% RP + appart 1 + appart 2 + usufruit SCI ?

Concernant la question sur l’IFI, 2 précisions :
- Chaque SCPI a une "valeur IFI" inférieure à sa valeur de reconstitution
Exemple Pierval Santé : valeur 204€, valeur retrait 182,56, valeur IFI 170,48, soit 16% de moins
- Les associés d’une SCI bénéficient d’une décote de la valeur des biens immobiliers de la SCI pour absence de liquidité. On peut estimer cette décote entre 10 et 20 %

Au final, le poids IFI de la SCI est assez contenu

Dans ma situation, les 2 appartements loués actuellement en LMNP n’ont pas vocation à être conservé au-delà de la période d’amortissement/crédit. Dès lors que je n’aurai plus de charges significatives déductibles me permettant de neutraliser l’imposition, je les revendrai

Pourriez-vous me confirmer que les frais de souscription des SCPI sont entièrement déductibles du résultat annuel ?

Non les frais de souscription ne sont pas déductibles. Par contre, vous allez faire constater comptablement une "dépréciation d’actif" entre le prix payé et le prix de retrait de la SCPIs. Dans mon cas, à fin décembre sur 463k de SCPI acheté, leur valeur de retrait est de 417k auquel il faut réintégrer les cashback reçus (12k, merci Louve ;-)
Je fais donc constater une dépréciation d’actif de 34k qui va venir en diminution de mon CA (résultat comptable négatif, reportable -> pas d’IS pendant 2-3 exercices)

Pourriez-vous préciser l’intérêt, comme vous le décriviez plus tôt d’acquérir l’usufruit de parts de SCPI ? L’avez-vous fait ?

Je n’ai pas fait ce montage pour l’instant, j’aimerais que la SCI tourne 1 an ou 2 avant de lancer autre chose

Mais quelle est par exemple la rentabilité moyenne de votre portefeuille de SCPI? Ceci afin de comparer par rapport à un rendement de biens immobiliers en direct?

En fait, je suis en pleine période de réception de mes bordereaux fiscaux (IFU) des différentes SCPIs. Cela va me permettre de réellement comprendre la fiscalité de chaque SCPI (française/européenne) et de calculer les taux de rentabilité brut/net/net net sur un exercice complet.

Je referai un point complet au mois de juin, une fois l’exercice comptable clos et la déclaration d’impôt passée

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