Comment devenir penta-millionaire ?

Personnellement, j’ai passé la barre du 1 million net, mais suis encore loin de la barre des 5 millions. Je me permets néanmoins quelques éléments de réflexions personnels puisque c’est une question que je me suis posée.

Globalement, contrairement à certains messages précédents, je pense que les méthodes pour passer de 0 à 1 million, et de 1 à 5 millions ne sont pas si similaires que ça.

1) D’abord, parle-t-on en euros courants ou constants ? Si je m’étais fixé ce million comme objectif il y a environ 15 ans quand j’ai commencé à investir, ce serait plutôt l’équivalent d’1,5 millions d’euros actuels.

2) On dit que le premier million est le plus dur à faire.

   a) C’est sûrement vrai par rapport au 2eme million. Par exemple, mon patrimoine immobilier locatif brut, sur lequel je ne comptais sur aucune plus-value devait représenter 1 million environ en 2019.
2-3 ans et un Covid plus tard, avec le rattrapage des prix des villes moyennes, je dois avoir pris 33% de plus-value dessus.

Quand le chemin pour le 1er million m’a pris 15 ans environ, voilà le tiers du chemin pour le 2eme effectué en à peine 2 ans sans rien faire juste avec ça. Et je ne compte pas les plus-values boursières.

C’est la que l’on ressent la magie de l’effet boule de neige.

   b) Mais en revanche, je ne suis pas sûr que le 5eme million quant à lui soit vraiment plus facile à faire que le 1er pour les raisons suivantes :

   - Quelque part entre 1 et 5 millions, sauf besoins ostentatoires, on arrive au moment où on va pouvoir se placer en phase rentier. Se tuer à la tâche jusqu’à 65 ans et finir avec 5 millions ou arrêter en chemin, lâcher son job et profiter ? Pour beaucoup ici, le choix sera vite fait…
Sans salaire qui tombe, moins d’épargne, moins d’accès au crédit immobilier. Cela complique les choses ou a minima oblige à changer de stratégies.

   - Certains disent "sans problème, les intérêts composés suffisent : 1 million placé à un rendement raisonnable de 7%/an pendant 25 ans, ça fait 5 millions". encore une fois vous oubliez l’inflation, 5 millions dans 25 ans ça ne représentera pas le pouvoir d’achat de 5 millions d’aujourd’hui. D’autant que dans le postulat initial, même si ce n’était pas précisé, je suppose qu’on ne cherchait pas comment devenir penta-millionaire à 70 ans mais plus jeune.

- "L’effet de levier est possible avec les crédits lombard sur le portefeuille boursier". Oui, mais d’une part risque d’appel de marge en cas de krach : savoir devenir riche et savoir rester riche sont 2 compétences différentes, et quand on a atteint un certain niveau de patrimoine il ne faut pas oublier la 2nde (tout le monde pensera à certains cas à ne pas imiter de fortunes gagnées rapidement et sans préparation qui ont été dilapidées : sportif, gagnant du loto, mais aussi d’autres cas moins caricaturaux comme par exemple le célèbre trader des années 30 Jessie Livermore).

D’autre part, sur un lombard, vous n’aurez jamais un taux à 1% garanti fixe sur 20 ans comme ceux des crédits immobiliers utilisés par tout un chacun dans le chemin vers le 1er million.

3) Si on regarde ceux qui ont atteint le seuil de 5 millions, on a souvent en face des stratégies différentes de ceux qui ont atteint les 1-2 millions d’€.

  - Dans la strate 1-2 millions, on a beaucoup d’investisseurs immobiliers. Effet de levier alors qu’en bourse, même avec un bon rendement, tant que le capital est minime, ça prend du temps.
Mais pour passer de 1 M€ à 5 M€ en immobilier, même si l’on parvient à les financer c’est 5 fois plus de lots et plus d’emm**** (même e déléguant la gestion, il en restera à gérer…).
En bourse, que ce soit gérer 100 k€ ou 5 M€, ça prend grosso modo le même temps, et c’est guère + compliqué.

D’ailleurs, une fois leur pécule constitué, c’est là que les investissements en bourse de ces investisseurs donnent leur pleine mesure : une perf de 7% annuelle sur 1 M€, ce sera toujours plus significatif en termes d’enrichissement qu’une perf de 12% sur 200 k€…
La stratégie est efficace, mais elle fera vraisemblablement rester dans la zone 1-5 M€. Pas au delà.

  - Dans la strate des 5 millions, hors héritage, d’après mes constats, on a finalement que 3 catégories :

         . Le "jeune" qui a crée son entreprise et l’a revendue.  Si c’est une start-up dans un domaine hype, ça aura pu aller vite, donc il pourra être très jeune (la trentaine). Dans un domaine plus traditionnel, il aura plutôt la quarantaine.
         . Celui qui a 60 ans, a bossé comme un fou (profession libérale, cadre dirigeant, expatrié avec primes de risque, etc.), investi en parallèle. Mais n’a jamais eu beaucoup de temps pour en profiter.
         . Les quelques "coups de chance" ou "hyper bonne intuition" : un investissment private equity qui décoiffe, penta-millionaires crytpos, etc. Plus rares, car je pense que ceux qui ont senti le vent crypto au bon moment sont plutôt dans la strate 1-5M€ (jeunes donc montant initial investi pas faramineux même si surmultiplié ensuite).

Et finalement très peu de moins de 50 ans penta-millionaires sans expatriation professionnelle qui le sont devenus grâce à des stratégies investissements immobiliers + épargne + bourse comme on en parle tous les jours ici. Perso, sur les quelques penta que je connais de près ou de loin, je n’en connais pas issus d’une pure stratégie "immo + épargne + bourse", alors que j’en connais au moins 1 dans chacune des 3 catégories citées juste ci-dessus…

Dernière modification par julien (23/12/2021 13h49)

bed43fr a écrit :

Rick, le 20/12/2021 a écrit :

https://www.lerevenu.com/sites/site/fil … 0-2020.jpg

Pourquoi est-ce que la courbe des actions tient compte des dividendes alors que la courbe de l’immobilier ne tient pas compte des loyers ?! Ca serait comme si on achetait un bien immobilier à Paris sans rien en faire en 30 ans ? C’est absurde, soit on y vit et on gagne mensuellement le loyer potentiel soit on y loge quelqu’un et ça rapport bien l’équivalent d’un dividende.

Je me suis moi aussi fait la réflexion quand j’avais vu ce graphique la premier fois.

Mais il faut prendre en compte qu’un bien immobilier est majoritairement acheté via un crédit et que les loyers perçus remboursent votre emprunt.

Une opération avec un cash flow positif pourrait modifier la donne mais très difficile à Paris…

Donc au départ de votre opération immobilière vous êtes juste endetté de la valeur de votre emprunt.

Avec les actions qui sont achetées majoritairement cash, le dividende vient s’ajouter à la valeur globale que vous possédez déjà (même si le dividende est imputé le jour du détachement), vous le réinvestissez et ça fait effet boule de neige.

Votre remarque pour l’immobilier fonctionne uniquement si vous achetez cash et de ce fait comme pour les actions, les loyers viendraient s’ajouter à la valeur globale et non au remboursement d’une dette.

C’est ce qu’il faudrait que le revenu précise pour l’immobilier dans le graph achat cash ou crédit…

Dans la logique pour que la comparaison soit juste, il faudrait effectivement que l’achat soit cash pour les deux.

Et que le bien soit considéré comme loué car on est sur un comparatif d’investissement.

Dernière modification par Rick (22/12/2021 13h10)

Bonjour,

Je suis en désaccord avec vous sur le fait que les leviers pour passer de 0€ à 1M€, et de 1M€ à 5M€ soient les mêmes. Pour atteindre le million, notamment en ile de france, cela se fait de façon presque classique avec un bon job, une RP financée à crédit, et un peu d’actions/investissement locatif.

Mais pour passer de 1M€ à 5M€, c’est une autre paire de manches, car
- pour l’immobilier, soit vous êtes touché par la limite de taux d’endettement , ou bien vous basculez dans le monde de l’entreprenariat immobilier.
- pour rester salarié, il faut alors être sur de très gros postes, avec l’investissement temps que cela représente. A noter que beaucoup d’entreprises ont développé l’actionnariat salarié (plutôt les start up ou bien les boites américaines), qui permettent de grosses culbutes.
- Ne reste alors que l’entreprenariat, avec les risques que cela comporte, mais également les opportunités. Il n’y a jamais eu autant de ressources et modèles de réussite pour inciter à lancer sa boite.

L’actionnariat salarié et le développement de l’entreprenariat sont sans doute les plus gros changements de ces 10 dernières années, mais ce n’est pas donné à tout le monde, au sens où il faut sortir des sentiers battus.

Dernière modification par FastHand (22/12/2021 17h59)

^^ ça devient n’importe quoi cette file et sans intérêt, je comprends mieux pourquoi il y’a des modérateurs sur ce forum.
Je pense qu’ils doivent être en vacance
Joyeuses fêtes à eux.

Dernière modification par vbvaleur (23/12/2021 12h11)